Schadensersatzanspruch nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

1. Hat der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, die Wohnung dann aber nicht der benannten Bedarfsperson, sondern einem Dritten vermietet, steht dem gekündigten Mieter ein Auskunftsanspruch hinsichtlich der mit dem Dritten vereinbarten Miethöhe zu.

2. Dem nach vorgetäuschtem Eigenbedarf gekündigten Mieter kann der Anspruch zustehen, den vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös nach § 285 Abs. 1 BGB herauszuverlangen. (Leitsätze der Redaktion)

Gegenstand des Berufungsverfahrens ist (nur noch) ein Auskunftsanspruch des Kl., den das Amtsgericht im angefochtenen Urteil als unbegründet („unschlüssig“) abgewiesen hat. Nachdem die Bekl. den Kl. wegen Eigenberdarfs für ihre Tochter gekündigt hatten, erlangten sie die Wohnung zurück. Die Tochter der Bekl. zog nicht in die Wohnung ein; stattdessen schlossen die Bekl. im November 2021 einen Mietvertrag mit anderen Mietinteressenten und übergaben die Wohnräume an diese neuen Mieter. Nach Entdeckung dieser Tatsache machte der Kl. die ihm entstandenen Umzugskosten erfolgreich als Schadensersatz geltend.

Parallel verlangte der Kl. die Wiedereinräumung des Besitzes an den zu dieser Zeit nicht wieder bewohnten Räumen. Die Bekl. trugen zunächst vor, ihre Tochter und deren Lebensgefährte hätten unverändert die Absicht, die Wohnung dauerhaft zu nutzen. Später teilten sie mit, dass die Wohnung an neue Mieter vermietet worden war, weshalb die Einräumung des Besitzes unmöglich sei. Nach der nachfolgenden mündlichen Verhandlung gab das AG den Bekl. auf, eine Kopie des Mietvertrags an Gericht und Kl. zu übermitteln, und verfügte, dass die Miethöhe hierbei nicht geschwärzt werden soll. Die Bekl. legten lediglich eine Kopie des Mietvertrags vor, in der die Miete geschwärzt worden war.

Nachdem der Kl. in der Folgezeit vergeblich versucht hatte, das AG zur Durchsetzung der Vorlage einer ungeschwärzten Mietzinsvereinbarung zu bewegen, machte er klageändernd den mit seiner Berufung weiterverfolgten Auskunftsanspruch zur Miethöhe anhängig.

Das AG wie die Auskunftsklage ab, weil die von den neuen Mietern geschuldete Miethöhe zur Geltendmachung eines etwaigen Schadens (Umzugskosten, Mietdifferenzschaden) irrelevant sei. Die lediglich als Bitte des Gerichts angeregte Vorlage einer nicht geschwärzten Mietzinsvereinbarung ändere an der rechtlichen Unerheblichkeit derselben für den Kl. nichts.

Die Berufung des Kl. ist zulässig; sie hat auch in der Sache Erfolg. Der vom Kl. weiterverfolgte Auskunftsanspruch ist gem. § 242 BGB begründet; das klageabweisende Urteil ist demgemäß abzuändern. […]

2. Das zulässige Rechtsmittel ist in der Sache erfolgreich. Der vom Kl. verfolgte Auskunftsanspruch ist unter den hier zu berücksichtigenden Umständen entsprechend § 242 BGB begründet.

a) Das Amtsgericht ist grundsätzlich mit Recht davon ausgegangen, dass der Auskunftsanspruch des Kl. sich allein aus § 242 BGB ergeben kann. Die danach maßgeblichen Voraussetzungen hat es aber zu Unrecht verneint.

Auskunftsansprüche aus § 242 BGB sind für eine Vielzahl von tatbestandlich umrissenen Fallgruppen anerkannt. Ein darin ausgedrückter allgemeiner Maßstab wird überzeugend dahingehend formuliert, ein Auskunftsanspruch werde unter Berufung auf § 242 BGB gewährt, wenn eine besondere rechtliche Beziehung zwischen dem Auskunftsfordernden und dem Inanspruchgenommenen besteht und es das Wesen des Rechtsverhältnisses mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seiner Rechte im Ungewissen, der Inanspruchgenommene aber in der Lage ist, die verlangte Auskunft unschwer zu erteilen (vgl. nur Staudinger, Rz. 605 zu § 242 BGB m. w. N. etwa auf BGH, VersR 2018, 230).

b) Die Annahme des Amtsgerichts, die vom Kl. begehrte Auskunft sei für ihn „gänzlich irrelevant“, trifft nach Auffassung der Kammer nicht zu. Der Kl. beabsichtigt die Verfolgung der ihm zustehenden Rechte nach dem Verlust der früher von ihm genutzten Wohnung. Teilweise (hinsichtlich der Umzugskosten) sind seine Bemühungen gegenüber den Bekl. durch deren rechtskräftige Verurteilung bereits erfolgreich gewesen. Das rechtskräftige Berufungsurteil vom 6.4.2022 (LG Berlin, 66 S 203/21) hat dem Kl. Ersatz für die Schadensposition der Umzugskosten auf der Grundlage einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung zugesprochen. Das demgemäß im Raum stehende Haftungsverhältnis zwischen den Parteien ist als „besondere rechtliche Beziehung“, wie ein Auskunftsbegehren nach § 242 BGB sie erfordert, anzuerkennen. Auskunftsansprüche in dieser Sonderbeziehung sind davon abhängig, ob der Kl. entschuldbar keine Kenntnis über einen Umstand besitzt, den er zur Entscheidung über das Bestehen und den Umfang seiner Rechte benötigt, und den die Bekl. unschwer offenlegen können. Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der anlässlich der Neuvermietung vereinbarten Miethöhe nach Ansicht der Kammer erfüllt.

c) Dem Amtsgericht ist zwar darin zu folgen, dass bestimmte Formen der Kompensation der dem Kl. entstandenen Einbußen und Nachteile geltend gemacht werden können, ohne dass dafür eine Kenntnis von den Konditionen der von den Bekl. vorgenommenen Neuvermietung notwendig wäre. Der Kl. selbst hat dies anlässlich der Durchsetzung seines Ersatzanspruchs wegen der Umzugskosten so gehandhabt.

Die von den Bekl. mit den neuen Mietern in der Wohnung vereinbarte Miete ist aber für den Bestand und gegebenenfalls den Umfang anderer Rechte des Kl. erheblich, über die er ohne die verlangte Auskunft entschuldigt im Ungewissen ist. In der hierzu beurteilenden Konstellation ist die Rechtsstellung des Kl. nämlich nicht zwingend darauf beschränkt, Ausgleich für solche wirtschaftlichen Einbußen zu beanspruchen, die ihm durch eigene Ausgaben (also selbstfinanzierte Mehrausgaben) entstanden sind. Die „besondere rechtliche Beziehung“ zwischen den hier streitenden Parteien geht angesichts des tatsächlichen Hergangs, durch den der Kl. die früher innegehaltene Wohnung endgültig verloren hat, über Schadensersatzansprüche hinaus; sie schließt weitere Ansprüche des Kl. gegen die Bekl. ein, namentlich solche aus § 285 Abs. 1 BGB.

aa) § 285 Abs. 1 BGB verpflichtet den Schuldner, der von seiner Pflicht zur Leistung eines geschuldeten Gegenstands nach § 275 BGB frei geworden ist, zur Herausgabe eines für den Gegenstand empfangenen Ersatzes (bzw. zur Abtretung entsprechender Ersatzansprüche). Diese Regelung schreibt nach dem Erlöschen einer primären Leistungspflicht (etwa wegen Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB) die vor dem Eintritt der Unmöglichkeit bestehende Rechtslage fort; sie wird als Unterfall der Eingriffskondiktion und als „… mit § 816 BGB zweckverwandt …“ bezeichnet (vg). Staudinger/Caspers; Rz. 2 zu § 285 BGB m.w.N.).

§ 285 Abs. 1 BGB enthält dabei selbst keine Schadensersatzregelung; die angeordnete Rechtsfolge ist insbesondere nicht von einem Verschuldenserfordernis auf der Seite des in Anspruch genommenen Schuldners abhängig. Der Anspruch auf Ersatzherausgabe stellt sich stattdessen als Parallele zum Institut der Vorteilsausgleichung dar. Wird dort der Gläubiger durch Leistung von Schadensersatz um einen (auszugleichenden) Vorteil bereichert, so geschieht Entsprechendes in der Konstellation von § 285 Abs. 1 BGB auf der Seite des Schuldners, dessen Leistung der Gläubiger ursprünglich zu fordern berechtigt war (vgl. Staudinger, aaO. Rz. 3 m. w. N.). Dasselbe Ereignis, welches das bestehende Gläubigerrecht (nach § 275 Abs. 1 BGB ebenfalls verschuldensunabhängig) erlöschen lässt, bewirkt auf der Seite des freigewordenen Schuldners einen Zuwachs. Da der wegen § 275 BGB nicht mehr geschuldete Leistungsgegenstand wirtschaftlich dem Gläubiger gebührte, realisiert § 285 Abs. 1 BGB mit dem Anspruch auf Herausgabe des Ersatzes die bestmögliche Beibehaltung der Vermögenszuordnung, die wirtschaftlich vor dem Eintritt der Unmöglichkeit bereits rechtsverbindlich begründet war.

bb) Die von § 285 Abs. 1 BGB vorausgesetzte Konstellation ist im Verhältnis zwischen dem Kl. und den Bekl. eingetreten.

Der Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, insbesondere auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (BGH, Urt. v. 18.5.2005 - VIII ZR 368/03 [= WuM 2005, 521] -, Rn. 10, juris). Der auf der Grundlage einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung herbeigeführte Wohnungsverlust führt zunächst zum Bestehen eines Anspruchs des (früheren) Mieters auf „Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte“ (vgl. BGH, Urt. v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 [= WuM 2010, 165] -Juris). Der unberechtigt kündigende Vermieter ist verpflichtet, die vor dem Wohnungsverlust bestehende Rechtsstellung des Mieters wiederherzustellen, mithin eine mietvertraglich abgesicherte tatsächliche Ausübung berechtigten Besitzes an den Wohnräumen neuerlich zu ermöglichen. Die damit beschriebene Pflicht zur Überlassung unmittelbaren Mietbesitzes an der Wohnung stellt rechtlich die „Leistung eines Gegenstandes“ i.S.v. § 285 Abs. 1 BGB dar; die Verpflichtung des Vermieters unterscheidet sich insoweit nicht von derjenigen, die er nach den Maßstäben eines gänzlich neu geschlossenen Mietvertrags gegenüber seinem Vertragspartner zu erfüllen hat.

Diese Pflicht der Bekl. gegenüber dem Kl. bestand bis zum November 2021, denn unstreitig war die Wohnung seit der Räumung des Kl. vorher zu keiner Zeit einem neuen Nutzer überlassen worden. Weder eine Veräußerung (vgl. dazu BGH, VIII ZR 313/08 [GE 2010, 339 = WuM 2010, 165]) noch ein sonst eingetretener Verlust des unmittelbaren Besitzes der Bekl. an den Räumen hatte sich bis Ende 2021 ereignet.

Der Abschluss des neuen Mietvertrags am 26.11.2021 änderte an dieser Ausgangslage für sich betrachtet ebenfalls noch nichts. Im Falle einer Doppelvermietung bleibt der Vermieter ungeachtet mehrerer konkurrierender Leistungsansprüche der verschiedenen Mieter in seiner Entscheidung frei, welchen der begründeten Ansprüche er erfüllen will. Der Leistungsanspruch (eines jeden Mieters) erlischt also nicht, solange die Überlassung des geschuldeten Mietbesitzes dem Vermieter möglich bleibt; die Ansprüche bleiben so lange bestehen, bis der Vermieter seine Entscheidung, eines von mehreren Schuldverhältnissen (auf Kosten des anderen) zu erfüllen, in die Tat umgesetzt hat. Selbst dann wird der Vermieter als Schuldner des Besitzverschaffungsanspruchs in dem zweiten Mietverhältnis (noch) nicht nach § 275 Abs. 1 BGB frei, solange ihm die Möglichkeit offensteht, den zunächst anderweitig übertragenen Besitz wieder zurückzuerlangen.

Diese Konstellation liegt hier aber nicht vor. Es ist unstreitig geblieben, dass die von den Bekl. selbst vorgetragene unverzügliche Übergabe der Räume an die neuen Mieter nach Abschluss des Mietvertrags vom November 2021 eine dauerhafte ist, weshalb der ursprünglich vom Kl. geltend gemachte Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes ihm gegenüber von den Bekl. nicht mehr erfüllt werden kann (…). In diesem Verhältnis ist damit die Rechtsfolge gem. § 275 Abs. 1 BGB eingetreten, woraus zugunsten desjenigen, der nunmehr seinen Leistungsanspruch nicht mehr durchsetzen kann, die Möglichkeit folgt, nach § 285 Abs. 1 BGB auf ein vorhandenes Surrogat zuzugreifen. Die Bekl. haben mit dem dauerhaft berechtigten Mietbesitz genau den Gegenstand, den der Kl. zu beanspruchen hatte, den neuen Mietern überlassen. Es besteht also (anders als z. B. im Falle einer Veräußerung der Wohnung) hier keine Differenz zwischen demjenigen, was dem Kl. entgangen ist, gegenüber demjenigen, wofür den Bekl. als Surrogat nun der neue Mietzins zufließt.

Dem Wesen des so entstandenen Rechtsverhältnisses zwischen dem Kl. und den Bekl. entspricht es, dass der Kl. ohne die Kenntnis über eine bestehende Differenz zwischen der früher und der heute für die Nutzung der identischen Räume vereinnahmten Miete nicht in die Lage versetzt ist, das Bestehen und den genauen Inhalt bzw. den Umfang seiner diesbezüglichen Rechte zu beurteilen. Der Kl. hat auch erstinstanzlich mit allen ihm offenstehenden Möglichkeiten versucht, die begehrte Information dadurch zu erhalten, dass das Amtsgericht den von diesem selbst geäußerten „Wunsch“ nach einer nicht geschwärzten Miethöhe auch tatsächlich durchsetzte; nachdem dies erfolglos blieb, ist die fortbestehende Unkenntnis des Kl. ihm nicht vorzuwerfen. Ebenso steht fest, dass die Miethöhe seitens der Bekl. mit Leichtigkeit bekannt gegeben werden kann. Die oben unter 2 a) dargestellten Voraussetzungen für einen Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben sind damit erfüllt.

cc) Dieses Ergebnis wird bestätigt durch höchstrichterliche Rechtsprechung, die sich bereits mit einem ähnlich gelagerten Konflikt zu befassen hatte. Die Entscheidung des BGH (XII ZR 124/02 v. 10.5.2006; juris) betraf zwar noch die Rechtslage gemäß dem bis zur Zivilrechtsreform geltenden § 281 BGB a.F.; dieser entsprach aber in allen hier maßgeblichen Details dem heutigen § 285 Abs. 1 BGB, sodass die Konsequenzen aus der genannten Entscheidung auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragbar sind.

In dem entschiedenen Fall beanspruchte der „ausgebootete“ unter zwei konkurrierenden Nutzern einer (Parkplatz-) Fläche vom Vermieter Herausgabe des Erlöses, den der Vermieter von einem anderen Mieter vereinnahmte, welcher auf der ihm vom Vermieter überlassenen Fläche einen Markt betrieb.

In dieser Konstellation führt der BGH aus, dass die Anspruchsvoraussetzungen deshalb nicht vollständig vorliegen, weil die erforderliche Identität zwischen dem vom klagenden Gläubiger eingebüßten Gegenstand und demjenigen Surrogat fehlt, das dem Schuldner von Seiten des anderen Mieters zufließt. Ein Anspruch (aus § 281 BGB a.F.) setzt danach voraus, dass der Anspruchsteller (frühere Mieter) durch Unmöglichkeit genau dasjenige eingebüßt hat, wofür der in Anspruch Genommene (Vermieter) den herausverlangten Ersatz erlangt. An dieser Identität fehlt es, wenn der klagende frühere Mieter „einen Parkplatz verloren“ hat, als Ersatz vom Vermieter aber den „Mietzins für einen Marktplatz“ herausverlangt. Die damit eintretende Beschränkung des Herausgabeanspruchs (nach § 281 a.F. BGB) sei schon vom Reichsgericht als erforderlich angesehen worden, um eine allgemeine Ausgleichspflicht von unberechenbarer Tragweite zu vermeiden (BGH, aaO. juris Rz. 29 m.w.N.). Entscheidend für die Anerkennung oder Versagung derartiger Herausgabeansprüche soll „… die von den Parteien vertraglich angestrebte Güterordnung als Maßstab für die Unrichtigkeit der auszugleichenden tatsächlichen Verteilung der Vermögenswerte …“ sein (BGH, aaO. juris Rz. 28).

Dem Herausgabeanspruch des (früheren) Parkplatzmieters stand daher konsequenterweise der Umstand entgegen, dass ihm „… weder eine anderweitige Nutzung noch eine Untervermietung gestattet (waren). Er hätte folglich die von ihm als ‚Surrogat‘ herausverlangte Miete der Markthändler aufgrund der ihm lediglich zur Nutzung als Parkplatz zugewiesenen Gebrauchsüberlassung nicht erzielen können …“ (BGH, aaO. Rz. 30).

Die danach (allein) anspruchshindernd vom BGH festgestellten Besonderheiten liegen in der hier zu beurteilenden Situation zulasten des Kl. aber gerade nicht vor. Die Unmöglichkeit der Besitzverschaffung zu seinen Gunsten fiel rechtlich und tatsächlich mit der Übergabe der Wohnung von den Bekl. an die neuen Mieter zusammen. Der Kl. hatte die identische Wohnraumnutzung zu beanspruchen, die nach der Übergabe der Räume an die neuen Mieter diesen zusteht und von ihnen realisiert wird. Genau dafür (nämlich für die mietvertragliche abgesicherte dauerhafte Nutzung der Räume als Wohnung) vereinnahmen die Bekl. den heute maßgeblichen Mietzins. Die Identität zwischen demjenigen, was der Kl. über die Folgen aus § 275 Abs. 1 BGB endgültig verloren hat und demjenigen, wofür die Bekl. aktuell von den neuen Mietern Mietzins vereinnahmen, ist in der hier zu beurteilenden Konstellation gegeben.

d) Dem Auskunftsanspruch des Kl. steht auch nicht der Hinweis der Bekl. darauf entgegen, dass die Räumung des Kl. auf der Grundlage einer von den Bekl. selbst betriebenen Zwangsvollstreckung erfolgt ist. Nach Auffassung der Kammer ist es im Falle einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung dem Vermieter, der nach der Rückerlangung der Räume Schuldner von Schadensersatzansprüchen ist, nicht (wie eine Privilegierung) zugute zu halten, dass er seine unwahre Darstellung eines Eigenbedarfs außer in einem Kündigungsschreiben auch noch in einem gerichtlichen Verfahren vertreten hat. Entsprechendes gilt von einem „Erfolg“, den der unberechtigt Kündigende dadurch erzielt, dass er (auch) den zuständigen Gerichten die Richtigkeit seiner unwahren Behauptungen und Absichten überzeugend vorspiegelt.

In der hier vorliegenden Entwicklung der Ereignisse ist im Übrigen zu beachten, dass die Bekl. den im Rechtsverhältnis zum Kl. entscheidenden Schritt (die dauerhafte Überlassung der Räume an die neuen Mieter) sehenden Auges zu einer Zeit herbeigeführt haben, als bereits der Anspruch auf Wiedereinräumung des Mietbesitzes rechtshängig war. In diesem Prozess wiederholten die Bekl. im Juni 2021 ihre Behauptung, die Tochter wolle unverändert (nach Jahren eines Leerstandes in den Räumen seit 2018) mit ihrem Lebensgefährten dort einziehen. Nur wenige Monate später schufen die Bekl. dann gegenteilige Fakten durch die Neuvermietung, und zwar zu einer Zeit, als das Amtsgericht mit Urteil vom 11.8.2021 (im Verfahren zum Az. 24 C 71/22) die (inzwischen rechtskräftige) Verurteilung der Bekl. zum Schadensersatz für die Umzugskosten bereits ausgesprochen hatte. Nach dieser gerichtlichen Feststellung der Schadensersatzpflicht erweckt das plötzliche Vorgehen der Bekl. im November 2021 den Eindruck, dass die Wohnung eilig beiseitegeschafft werden sollte, um endgültig jede Möglichkeit des Kl. zu vereiteln, weiter einen Wiedereinräumungsanspruch zu verfolgen.

Mit einer unberechtigten Kündigung macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, sodass er beim vorgetäuschten Eigenbedarf Umzugskosten und die Mietdifferenz für die neue Wohnung bezahlen muss. Nach Auffassung des LG Berlin hat der Mieter auch Anspruch auf Weiterreichung des Mehrerlöses, den der Vermieter durch Weitervermietung der Wohnung an einen Dritten erzielt hat.

Der Mieter hatte aufgrund einer Eigenbedarfskündigung für die Tochter der Vermieterin seine Dreizimmerwohnung geräumt. Nachdem die Tochter nicht die Wohnung bezogen hatte, machte er erfolgreich zunächst seine Umzugskosten als Schadensersatz geltend.

In einem neuen Rechtsstreit verlangte der Mieter dann noch Auskunft von der Vermieterin über die Höhe der mit dem neuen Mieter vereinbarten Miete. Das Amtsgericht wies die Auskunftsklage ab, weil als Schadensersatz nur Umzugskosten und eine etwaige Mietdifferenz geltend gemacht werden können.

Auf die Berufung verurteilte das Landgericht Berlin die Beklagte zur Auskunftserteilung. Der Kläger habe aus § 285 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung der Differenz zwischen der von ihm und der von dem neuen Mieter gezahlten Miete als Surrogat für den grundsätzlich bestehenden Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes, der durch die Neuvermietung unmöglich geworden sei. Deshalb könne er nach Treu und Glauben Auskunft über die vom neuen Mieter gezahlte Miete verlangen. In einem „ähnlich gelagerten Konflikt“ habe der Bundesgerichtshof einen solchen Anspruch geprüft; die Annahme eines Schadensersatzanspruchs für den ausgezogenen Mieter sei auch zur Sanktionierung von Vertragsverletzungen des Vermieters geboten.

Die Kammer betritt mit dem Urteil Neuland, denn einen solchen Anspruch hat bisher noch niemand bejaht; der Bundesgerichtshof hatte in der vom Landgericht zitierten Entscheidung die Voraussetzungen für die Herausgabe des Erlöses verneint.

Zwar wird der Anspruch auf Geltendmachung des „Surrogats“ mit dem Urteil der Kammer nicht selbst geprüft, sondern nur als Voraussetzung für einen Auskunftsanspruch bejaht. Die Entscheidung kann nur als weiteres Mittel zur Sanktionierung von Vertragsverstößen (des Vermieters) verstanden werden, denn grundsätzlich besteht zwischen den Ansprüchen aus §§ 280 und 285 BGB ein Entweder-Oder (elektive Konkurrenz), also entweder Schadensersatz oder Herausgabe des Erlangten („stellvertretendes commodum“). Hier hatte der Mieter schon erfolgreich auf Schadensersatz geklagt; inwieweit der Anspruch schon erfüllt wurde, sodass das Wahlrecht des Mieters erloschen war, lässt sich aus dem Urteil nicht entnehmen.