Schadensersatzanspruch gegen Finanzierungsberater nach gescheitertem Grundstückskauf

Ein nicht gebundener Vermittler von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen schuldet seinem Kunden eine umfassende und richtige Aufklärung über die in Betracht kommenden Finanzierungsmöglichkeiten. Im Rahmen der geschuldeten Aufklärung darf ein reales Risiko (hier: Nichtzustandekommen des Grundstückskaufvertrags nach bereits geschlossenem und nicht mehr widerruflichem Darlehensvertrag) nicht so verharmlost werden, dass der Eindruck entsteht, es sei nur theoretischer Natur (Anschluss an BGH, Urteil vom 19. Dezember 2017 - XI ZR 152/17, NJW 2018, 848 [juris Rn. 34, 37 und 39]).

1 Die Kl. beabsichtigten, gemeinsam ein Einfamilienhaus zu erwerben. Die Bekl. ist eine Darlehensvermittlerin.

2 Die Kl. besichtigten im August 2020 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück (nachfolgend: Einfamilienhaus) in D. und wurden sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig. Sie vereinbarten mit diesem einen Notartermin für den 26. November 2020. Eine von den Kl. angefragte Bank lehnte die benötigte Finanzierung von 450.000 € ab.

3 Am 24. November 2020 kontaktierten die Kl. die Bekl. und baten um Vermittlung der benötigten Finanzierung. Am 25. November 2020 fand ein Termin mit dem Filialleiter der Bekl. D. statt, der eine Finanzierungsvoranfrage für einen Kredit über 450.000 € bei der D.-Bank einreichte. Die Kl. unterzeichneten sodann am 18. Dezember 2020 einen - von der D.-Bank angenommenen - Darlehensantrag über 350.000 € und ein Beratungsprotokoll der Bekl. Im Beratungsprotokoll ist folgender Hinweis enthalten:

Wichtig! Unterzeichnen Sie Bau-, Kauf- und Finanzierungsverträge erst, wenn alle wichtigen Faktoren Ihres Bau- oder Kaufvorhabens geklärt und schriftlich festgehalten wurden. Ansonsten drohen bei einer Rückabwicklung hohe Kosten, wie Vertragsstrafen und Nichtabnahmeentschädigungen.

4 Unter dem 23. Dezember 2020 unterzeichneten die Kl. einen Vertrag für ein KfW-Darlehen über 100.000 €. Am 7. Januar 2021 teilten die Kl. der Bekl. mit, dass sie einen Notartermin für den 4. Februar 2021 vereinbart hätten.

5 Am 20. Januar 2021 informierte der Verkäufer die Kl. darüber, dass er das Einfamilienhaus aus persönlichen Gründen doch nicht verkaufen wolle. Davon setzten die Kl. den Filialleiter D. zunächst telefonisch in Kenntnis und teilten ihm am 21. Januar 2021 mit, sie wollten nach einer Rechtsberatung die Darlehensverträge behalten. Die Bekl. verhandelte daraufhin mit der D. - Bank, die am 22. Januar 2021 ihre Bereitschaft mitteilte, das Darlehen für sechs Monate „stehenzulassen“. Am 3. März 2021 informierten die Kl. die D. - Bank, dass sie das Darlehen endgültig nicht abnehmen würden. Die D.-Bank trat daraufhin am 16. März 2021 vom Darlehensvertrag zurück. Sie verlangte von den Kl. eine Nichtabnahmeentschädigung von 35.862,29 €, die die Kl. vollständig bezahlten.

6 Die Kl. haben die Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 35.862,29 € und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Bekl. - nach Anhörung der Kl. und Vernehmung des Filialleiters D. als Zeuge - zur Zahlung der Hälfte der Hauptforderung und anteiliger Nebenforderungen verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage wegen hälftigen Mitverschuldens der Kl. abgewiesen.

7 Auf die beiderseitigen Berufungen hat das Berufungsgericht das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und die Klage - nach Anhörung des Kl. zu 2 - insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragt, verfolgen die Kl. ihre Klageanträge weiter.

8 I. Das Berufungsgericht hat die Klage für unbegründet gehalten und angenommen, es fehle an der Verletzung einer Pflicht der Bekl. gegenüber den Kl. aus dem zwischen den Parteien unstreitig abgeschlossenen Darlehensvermittlungsvertrag. Der Umfang der geschuldeten Aufklärung und Beratung bestimme sich nach den Umständen des Einzelfalls. Daraus folge jedoch nicht, dass der Darlehensvermittler den Käufern ein eigenes Risiko abnehmen müsse.

9 Die Kl. hätten die mit dem Darlehensvertrag verbundenen Risiken gekannt. Der Kl. zu 2 habe bei seiner Anhörung ausgeführt, der für die Bekl. handelnde Zeuge D. habe sowohl über das Bestehen eines Widerrufsrechts als auch über die Möglichkeit des Anfalls einer Nichtabnahmeentschädigung informiert und alle Beteiligten hätten darüber gesprochen. Bereits aufgrund des von beiden Kl. am 18. Dezember 2020 unterzeichneten Beratungsprotokolls stehe fest, dass die Bekl. eine kunden- und projektgerechte Auswahl der Finanzierung vorgenommen habe, insbesondere die Kl. über das Anfallen von Kosten bei der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens aus unterschiedlichen Gründen informiert sowie auf mögliche hohe Kosten - wie Vertragsstrafen und Nichtabnahmeentschädigung - hingewiesen habe. Der Kl. zu 2 habe angegeben, diesen Hinweis gelesen zu haben, der ihm Anlass zur Frage gegeben habe, was passiere, wenn der Kaufvertrag über das Grundstück aus irgendwelchen Gründen nicht zustande komme. Der Zeuge D. habe daraufhin - so der Kl. zu 2 - gesagt, so weit, wie das jetzt schon alles sei, habe er noch nie erlebt, dass ein Geschäft jetzt platze; sollte es dazu kommen, werde man gemeinsam eine Lösung finden. Der Kl. zu 2 habe weiter angegeben, dass er sich des grundsätzlich bestehenden Risikos sehr wohl bewusst gewesen sei, sich aber darauf eingelassen habe. Soweit er später geäußert habe, er könne sich nicht mehr erinnern, was genau besprochen worden sei, erscheine dies wenig glaubwürdig.

10 Vor diesem Hintergrund hätten am 18. Dezember 2020 keine weiteren Aufklärungs- und Beratungspflichten der Bekl. bestanden, zumal kein Beteiligter zu diesem Zeitpunkt einen Hinweis auf das Scheitern des notariellen Kaufvertrags gehabt habe. Es sei dem Kl. zu 2 allein darauf angekommen, für den Fall des Scheiterns des Kaufvertragsschlusses eine Lösung zu finden; der Zeuge D. habe gemeint, man werde dann schon eine andere Immobilie finden. Dies sei aber ein Umstand, der nicht mit der von der Bekl. als Darlehensvermittlerin geschuldeten Beratung im Zusammenhang stehe. Im Übrigen hätten die Kl. nicht dargetan, die von der Bekl. angebotene Unterstützung bei der Suche nach einem Ersatzobjekt in Anspruch genommen zu haben. Die Bekl. hätte nicht auf die Möglichkeiten hinweisen müssen, vor dem Kauf eine Finanzierungszusage einzuholen (und den Darlehensvertrag erst nach dem Kauf abzuschließen) oder den Darlehensvertrag unter der Bedingung des Kaufs abzuschließen. Im Übrigen habe die Bekl. unstreitig auf die Möglichkeit der Minimierung dieses Risikos hingewiesen, indem sie das Widerrufsrecht angesprochen habe.

11 Unabhängig von der bereits fehlenden Pflichtverletzung der Bekl. hätten die Kl. auch einen Schaden nicht substantiiert dargetan. Letztlich komme es auf diese Frage jedoch nicht an, da es bereits an einer Pflichtverletzung der Bekl. fehle.

12 II. Die Revision der Kl. hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Mit der Begründung des Berufungsgerichts kann ein Schadensersatzanspruch der Kl. gegen die Bekl. nach §§ 655a, 280 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Es kommt in Betracht, dass die Bekl. Aufklärungs- und Beratungspflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Darlehensvermittlungsvertrag verletzt hat, indem sie auf Nachfrage der Kl. das Risiko des Nichtzustandekommens des Grundstückskaufvertrags verharmlost hat.

13 1. Das Berufungsgericht hat zutreffend und von den Parteien unbeanstandet angenommen, dass die Kl. mit der Bekl. im Sinn des § 655a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB einen entgeltlichen Vertrag über die Vermittlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags (§ 491 Abs. 3 Satz 1 BGB) abgeschlossen haben.

14 2. § 655a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt für diesen Fall, dass § 511 BGB entsprechend gilt, wenn der Darlehensvermittler in diesem Zusammenhang Beratungsleistungen gemäß § 511 Abs. 1 BGB - also individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften, die im Zusammenhang mit einem Immobiliar- Verbraucherdarlehensvertrag stehen - anbietet.

15 a) Nach § 511 Abs. 2 Satz 1, § 655a Abs. 3 Satz 1 BGB hat sich der Darlehensvermittler vor Erbringung der Beratungsleistung über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Kunden zu informieren, soweit dies für eine passende Empfehlung eines Darlehensvertrags erforderlich ist. Auf Grundlage dieser aktuellen Informationen und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der Risiken, die für den Kunden während der Laufzeit des Darlehensvertrags zu erwarten sind, hat der Darlehensvermittler, soweit er nicht nur für eine begrenzte Zahl von Darlehensgebern tätig ist, die am Markt keine Mehrheit darstellt, nach § 511 Abs. 2 Satz 2, § 655a Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB eine ausreichende Zahl von am Markt verfügbaren Darlehensverträgen auf ihre Geeignetheit zu prüfen. Nach § 511 Abs. 3, § 655a Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Darlehensvermittler dem Kunden auf Grund der Prüfung gemäß § 511 Abs. 2 BGB ein geeignetes oder mehrere geeignete Produkte zu empfehlen oder ihn darauf hinzuweisen, dass er kein Produkt empfehlen kann (Satz 1) und die Empfehlung oder den Hinweis dem Kunden auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen (Satz 2).

16 Die genannten Vorschriften setzen - im Wesentlichen inhaltsgleich - Art. 22 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 4 der Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher in nationales Recht um.

17 b) Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zur Einführung des § 511 BGB richtet sich der Umfang der lnformations(einholungs)pflicht des § 511 Abs. 2 Satz 1 BGB danach, was erforderlich ist, um dem Verbraucher geeignete Darlehensverträge empfehlen zu können. Hiervon ausgehend hat der Berater das Beratungsbedürfnis des Verbrauchers zu ermitteln. Ausgehen kann er dabei von einem durchschnittlichen Verbraucher, soweit sich etwa aufgrund von Rückfragen oder sonstigen Anhaltspunkten kein erhöhter Beratungsbedarf ergibt. Ferner hat er die Lebenssituation und die finanziellen Verhältnisse zu ermitteln sowie herauszufinden, wofür und wie lange der Verbraucher ein Immobiliardarlehen aufnehmen möchte. Der Berater muss aufgrund der erteilten Auskünfte in der Lage sein, ein kundengerechtes Produkt zu finden. Er soll hiernach einschätzen können, ob ein, mehrere oder kein bestimmtes Produkt für den konkreten Verbraucher geeignet ist (vgl. Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, BT-Drucks. 18/5922, S. 106). Zur Prüfung einer ausreichenden Anzahl von am Markt verfügbaren Darlehensverträgen auf ihre Geeignetheit nach § 511 Abs. 2 Satz 2 BGB gehört nach der Begründung des Regierungsentwurfs eine Abschätzung, welche spezifischen Risiken jeder einzelne Vertrag für den Verbraucher während der jeweiligen Vertragslaufzeit mit sich bringt. Hierbei muss der Berater realistische Annahmen hinsichtlich der Risiken zugrunde legen. Er ist daher verpflichtet, die spezifischen Risikofaktoren des Verbrauchers zu ermitteln und sie im Rahmen einer Gesamtschau zu gewichten (vgl. BT-Drucks. 18/5922, S. 106). Zum Inhalt der Empfehlung oder des Hinweises nach § 511 Abs. 3 Satz 1 BGB führt die Begründung des Regierungsentwurfs aus, dass die Eignung des Produkts oder mehrerer Produkte für den Verbraucher kunden- und objektbezogen zu ermitteln ist und dies den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen der anleger- und objektgerechten Beratung (hierzu BGH, Urteil vom 22. März 2011 - XI ZR 33/10, BGHZ 189,13 [juris Rn. 20]) entspricht (vgl. BT-Drucks. 18/5922, S. 107; BeckOK.BGB/Möller, 72. Edition [Stand 1. Mai 2024], §511 Rn. 6; differenzierend Buck-Heeb, BKR 2015, 177, 183; Buck-Heeb/Lang, ZBB 2016, 320, 329 f.).

18 Allerdings hat der Bundesgerichtshof wiederholt entschieden, dass die Grundsätze zu den Aufklärungspflichten einer anlageberatend tätigen Bank, wie etwa über von ihr vereinnahmte Rückvergütungen oder die Risiken eines Swap-Geschäfts, auf Finanzierungsberatungen durch eine Bank nicht übertragbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 29. November 2011 - XI ZR 220/10, WM 2012, 30 [juris Rn. 39]; Urteil vom 1. Juli 2014 - XI ZR 247/12, WM 2014, 1621 [juris Rn. 20]; Urteil vom 19. Dezember 2017 - XI ZR 152/17, NJW 2018, 848 [juris Rn. 34]). Vielmehr ist unabhängig davon zu prüfen, ob die empfohlene Finanzierung als ein für den Darlehensnehmer geeignetes Finanzierungsinstrument anzusehen war und ob die Bank- oder der Darlehensvermittler - den Darlehensnehmer über die spezifischen Nachteile und Risiken und die vertragsspezifischen Besonderheiten der empfohlenen Finanzierungsform hinreichend aufgeklärt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2005 - XI ZR 17/04, WM 2005, 415 [juris Rn. 24]; BGH, NJW 2018, 848 [juris Rn. 34]; MünchKomm.BGB/Weber, 9. Aufl., § 511 Rn. 24; zu Beispielsfällen vgl. auch Buck-Heeb, BKR 2014, 221, 232 bis 235 und BKR 2015, 177, 184 bis 186; Buck-Heeb/Lang, ZBB 2016, 320, 330 bis 332). Dass im Streitfall Pflichten in Rede stünden, die der Bekl. allein als Anlagevermittlerin, nicht aber als Darlehensvermittlerin oblagen, ist weder von der Revisionserwiderung vorgebracht noch sonst ersichtlich. Ohnehin hängen Inhalt und Umfang der Aufklärungs- und Beratungspflichten von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. BGH, NJW 2018, 848 [juris Rn. 34]; vgl. auch Buck-Heeb, BKR 2014, 221, 231; BeckOGK.BGB/Harnos, Stand 1. Juni 2024, §511 Rn. 42 und 43; BeckOGK.BGB/M. Zimmermann, Stand 1. August 2024, § 655a Rn. 60 f.).

19 3. Im Streitfall kommt eine Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Darlehensvermittlungsvertrag jedenfalls dadurch in Betracht, dass die Bekl. im Beratungsgespräch vom 18. Dezember 2020 auf Nachfrage der Kl. das Risiko des Nichtzustandekommens des Grundstückskaufvertrags verharmlost hat.

20 a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war den Kl. zwar grundsätzlich bekannt, dass Kaufvertrag und Darlehensvertrag rechtlich selbständig sind und es daher dazu kommen kann, dass eine Loslösung vom Darlehensvertrag nur noch gegen Nichtabnahmeentschädigung möglich ist, wenn zuerst der Darlehensvertrag geschlossen wird, die hierfür bestehende Widerrufsfrist abläuft und der Kaufvertrag danach nicht zustande kommt.

21 b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt jedoch eine Pflichtverletzung der Bekl. in Betracht, wenn sie im Beratungsgespräch vom 18. Dezember 2020 auf Nachfrage der Kl. das Risiko des Nichtzustandekommens des Grundstückskaufvertrags verharmlost hat.

22 aa) Im Rahmen der geschuldeten umfassenden Aufklärung darf ein reales Risiko nicht so verharmlost werden, dass der Eindruck entsteht, es sei nur theoretischer Natur (vgl. BGH, NJW 2018, 848 [juris Rn. 34, 37 und 39]; Münch-Komm.BGB/Weber aaO § 511 Rn. 27).

23 bb) Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass der für die Bekl. tätige Zeuge D. die Kl. über das für den Darlehensvertrag bestehende Widerrufsrecht aufgeklärt hat. Der Kl. zu 2 habe nach seinen vom Berufungsgericht wiedergegebenen Angaben gefragt, was passiere, wenn der Kaufvertrag über das Grundstück aus irgendwelchen Gründen nicht zustande komme. Der Zeuge D. habe daraufhin - so der Kl. zu 2 - gesagt, so weit, wie das jetzt schon alles sei, habe er noch nie erlebt, dass ein Geschäft jetzt platze; sollte es dazu kommen, werde man gemeinsam eine Lösung finden. Der Kl. zu 2 habe weiter angegeben, dass er sich des grundsätzlich bestehenden Risikos sehr wohl bewusst gewesen sei, sich aber darauf eingelassen habe.

24 cc) Wenn diese Angaben des Kl. zu 2 zutreffen, hat die Bekl. ihre gegenüber den Kl. aus dem Darlehensvermittlungsvertrag bestehende Aufklärungspflicht verletzt, indem sie das Risiko des Nichtzustandekommens des Grundstückskaufvertrags verharmlost hat.

25 (1) Es handelt sich um ein reales Risiko, weil der Verkäufer vor der Beurkundung im Grundsatz frei ist, von dem geplanten Kaufvertrag Abstand zu nehmen, und gegenüber dem Kaufinteressenten auch dann nicht auf Schadensersatz haftet, wenn ihm bekannt ist, dass dieser bereits einen Darlehensvertrag für den Grundstückskaufgeschlossen hat (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 11/17, NZM 2018, 295 [juris Rn. 5 f. und 14 f.]).

26 (2) Hat der Kl. zu 2 die von ihm angegebene Frage an den für die Bekl. tätigen Filialleiter D. gerichtet, ist dieser dazu verpflichtet gewesen, die Kl. zutreffend über das genannte Risiko zu informieren und ihnen Wege zur Vermeidung des Risikos aufzuzeigen. Zu einer umfassenden Aufklärung gehört dann auch ein Hinweis auf die Möglichkeit einer zeitlichen Staffelung dergestalt, dass die auf den Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung zum Zeitpunkt des beabsichtigten Kaufvertragsschlusses noch widerrufen werden kann. Im Streitfall wäre in Betracht gekommen, dass die Kl. ihre auf den Abschluss der Darlehensverträge mit der D.-Bank und der K.-Bank gerichteten Willenserklärungen später abgeben oder den Notartermin vorziehen.

27 (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich nicht allein um ein Risiko der Mittelverwendung, für das die Bekl. als Darlehensvermittlerin nicht einzustehen hat. Vielmehr ist auch ein dem Darlehensvertrag immanentes Risiko betroffen, das daraus entsteht, dass dieser wirtschaftlich und rechtlich auf einen Immobilienkauf bezogen ist, was insbesondere in der Zweckbindung des Darlehensvertrags und dem Ausbedingen grundpfandrechtlicher Sicherheiten durch die Bank zum Ausdruck kommt.

28 c) Das Berufungsurteil beruht auf dieser Rechtsverletzung (§ 545 Abs. 1 ZPO). Trifft das Vorbringen der Kl. zur Risikoverharmlosung zu, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sie sich bei voller Kenntnis des Risikos für eine andere, für sie risikofreie Gestaltung der Finanzierung entschlossen hätten.

29 4. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Die Annahme des Berufungsgerichts, unabhängig von der fehlenden Pflichtverletzung der Bekl. hätten die Kl. einen Schaden nicht substantiiert dargetan, trägt die Klageabweisung wegen eines Verfahrensmangels ebenfalls nicht. Ob es sich insoweit um eine selbständig tragende Begründung handeln soll, nachdem das Berufungsgericht abschließend ausgeführt hat, es komme auf diese Frage letztlich nicht an, bedarf daher keiner Entscheidung.

30 a) Das Berufungsgericht hat angenommen, es habe in der Berufungsinstanz keines nochmaligen Hinweises auf die von der Bekl. bereits mehrfach gerügten Unzulänglichkeiten des Vortrags der Kl. zur Substantiierung des Schadens bedurft. Die Bekl. habe zuletzt in ihrer Berufungsbegründung und im Schriftsatz vom 2. August 2023 darauf hingewiesen, so dass die gebotene Unterrichtung bereits durch die Gegenseite erfolgt sei. Vor diesem Hintergrund hätte es den Kl. oblegen, spätestens mit der Erwiderung auf die Berufung der Bekl. entsprechende Unterlagen vorzulegen. Die Kl. hätten sich nicht darauf verlassen können, dass es bei der Verurteilung der Bekl. im Umfang des landgerichtlichen Urteils bleiben würde, weil das Urteil aufgrund der wechselseitig eingelegten Berufung vollumfänglich angefochten worden sei. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

31 b) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf eine in erster Instanz siegreiche Partei grundsätzlich darauf vertrauen, dass das Berufungsgericht ihr rechtzeitig einen Hinweis erteilt, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will. Das Berufungsgericht ist dann auch verpflichtet, der betroffenen Partei Gelegenheit zu geben, auf den Hinweis zu reagieren und ihren Tatsachenvortrag zu ergänzen sowie gegebenenfalls Beweis anzutreten. Ein rechtlicher Hinweis ist nur dann entbehrlich, wenn eine Partei in erster Instanz obsiegt hat, die dem ihr günstigen Urteil zugrundeliegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt wird und das Berufungsgericht sich sodann der Auffassung des Berufungsklägers anschließt. In diesem Fall muss die in erster Instanz erfolgreiche Partei von vornherein damit rechnen, dass das Berufungsgericht anderer Auffassung ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 - XI ZR 443/16, NJW-RR2018, 118 [juris Rn. 18] mwN.).

32 c) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht den Kl. einen Hinweis erteilen müssen, dass es die Darlegungen der Kl. zu dem ihnen entstandenen Schaden für unsubstantiiert hält.

33 aa) Das Landgericht hat die Teilabweisung der Klage darauf gestützt, dass die Kl. bei ihrer Mitteilung an die D. -Bank, sie nähmen das Darlehen endgültig nicht an, die von der Bank eingeräumte Frist zur Wahrnehmung der Finanzierung für ein anderes Objekt nicht ausgeschöpft hätten. Gegen die Darlegungen der Kl. zu dem ihnen entstandenen Schaden hat es keine Bedenken erhoben und sich nicht zu Ausführungen über die hiergegen erhobenen Einwendungen der Bekl. veranlasst gesehen. Die Bekl. hat diese im Berufungsrechtzug wiederholt.

34 bb) Hätte bereits das Landgericht die Darlegungen der Kl. zum Schaden für nicht hinreichend substantiiert erachtet, wäre es zur Erteilung eines Hinweises verpflichtet gewesen. Nach § 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO hätte es darauf hinwirken müssen, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen und die Beweismittel bezeichnen. Die Kl. haben jedoch in erster Instanz (teilweise) obsiegt, ohne dass das Landgericht die Frage der Substantiierung des Schadens im erstinstanzlichen Verfahren oder in seinem Urteil problematisiert hat. Bei einer solchen Sachlage durften die Kl. für den Fall einer abweichenden Beurteilung in zweiter Instanz auf die Erteilung eines rechtzeitigen Hinweises durch das Berufungsgericht vertrauen. Der gebotene Hinweis ist nicht dadurch ersetzt worden, dass die Bekl. ihre erstinstanzlich vorgebrachten Verteidigungsmittel zu Punkten, die keinen Widerhall im erstinstanzlichen Urteil gefunden haben, im Berufungsrechtszug wiederholt hat.

35 III. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Für das wiedereröffnete Berufungsverfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

36 1. Das Berufungsgericht wird erneut zu prüfen haben, ob die Bekl. eine Pflicht aus dem mit den Kl. geschlossenen Darlehensvermittlungsvertrag verletzt hat. Ihr Verschulden würde dann nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; ein Verschulden des Zeugen D. wäre ihr nach § 278 Satz 1 Fall 2 BGB zuzurechnen.

37 a) Mit Blick auf die von den Kl. geltend gemachte Risikoverharmlosung wird das Berufungsgericht feststellen müssen, ob die Angaben des Kl. zu 2 zum Inhalt des Beratungsgesprächs vom 18. Dezember 2020 zutreffen. Ist dies der Fall, kann sich die Bekl. nicht mit Verweis auf die schriftlichen Hinweise im Beratungsprotokoll vom 18. Dezember 2020 oder etwaige ergänzende Hinweise in den Darlehensverträgen entlasten.

38 b) Sollte die Bekl. nicht bereits aus diesem Grund haften, wird sich das Berufungsgericht erneut mit der Frage zu befassen haben, ob die Bekl. ihrer Pflicht zur umfassenden und richtigen Aufklärung der Kl. über die in Betracht kommenden Finanzierungsmöglichkeiten nachgekommen ist.

39 aa) Ein nicht gebundener Darlehensvermittler schuldet seinem Kunden eine umfassende und richtige Aufklärung über die in Betracht kommenden Finanzierungsmöglichkeiten (vgl. Buck-Heeb BKR 2014, 221, 233 und BKR 2015, 177, 185; Beck-Heeb/Lang, ZBB 2016, 320, 330 f., jeweils mwN; aA - und allein auf eine Erläuterungspflicht nach § 491a Abs. 3, § 655a Abs. 2 Satz 2 BGB abstellend - BeckOGK.BGB/Harnos aaO § 511 Rn. 46.2). Hierzu gehört eine Aufklärung über die spezifischen Nachteile und Risiken und die vertragsspezifischen Besonderheiten der empfohlenen Finanzierungsform und eine Beratung über die Geeignetheit der in Betracht kommenden Finanzierungen in der spezifischen Situation des Kunden (vgl. BGH, NJW 2018, 848 [juris Rn. 34], OLG Karlsruhe, NJW-RR2012, 1439 [juris Rn. 23]). Das von der Revision ergänzend in Bezug genommene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Oktober 2017 (V ZR 11/17, GE 2017, 1548 = NZM 2018, 295 [juris Rn. 14 f.]) behandelt das Rechtsverhältnis des Käufers mit dem Verkäufer und trifft keine Aussage über die Aufklärungs- und Beratungspflichten eines Darlehensvermittlers.

40 Die Bekl., die nicht geltend gemacht hat, eine gebundene Darlehensvermittlerin zu sein, hätte die Kl. nach diesen Grundsätzen über marktübliche Gestaltungen der Finanzierung aufklären müssen, bei denen diese kein Risiko eingehen, eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen zu müssen, wenn der Kaufvertrag aufgrund einer ihrem Einfluss entzogenen Entscheidung des Verkäufers nicht zustande kommt. Hierbei handelt es sich nicht um ein lediglich den Kaufvertrag betreffendes Risiko (wie etwa die Werthaltigkeit des Objekts und die damit zusammenhängende Wirtschaftlichkeit des Kaufs), das grundsätzlich außerhalb der Sphäre des Kreditvermittlers (vgl. BeckOGK.BGB/Harnos aaO. § 511 Rn. 41; MünchKomm.BGB/Weber aaO. §511 Rn. 28) und der finanzierenden Bank (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Januar 2019 - XI ZR 535/17, WM 2019, 308 [juris Rn. 23]) liegt. Vielmehr entsteht dieses Risiko daraus, dass Kaufvertrag und Darlehensvertrag zwar rechtlich selbständig, aber wirtschaftlich aufeinander bezogen sind, und die Verträge unterschiedlichen Regelungen mit Blick auf die Formbedürftigkeit und die Möglichkeit eines Widerrufs unterliegen.

41 bb) Die Kl. haben bereits vor dem Landgericht unter Beweisantritt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vorgetragen, sie hätten den Darlehensvertrag später oder unter einer Bedingung abgeschlossen, wenn ihnen entsprechende Alternativen angeboten worden wären. Die Bekl. hat die Verfügbarkeit eines aufschiebend bedingten Darlehensvertrags bestritten.

42 cc) Das Berufungsgericht wird Feststellungen zu treffen haben, ob und - gegebenenfalls - unter welchen Konditionen zum maßgeblichen Zeitpunkt Finanzierungen auf dem Markt erhältlich gewesen wären, bei denen das Risiko vermieden wird, dass bei Nichtzustandekommen des Grundstückskaufvertrags für die Loslösung vom bereits geschlossenen und nicht mehr widerruflichen Darlehensvertrag eine Nichtabnahmeentschädigung anfällt, wie etwa durch Vereinbarung einer auf den Kaufvertragsschluss bezogenen aufschiebenden Bedingung im Darlehensvertrag. Ob daneben nach den Umständen des Einzelfalls auch die Einholung einer verbindlichen Finanzierungszusage in Betracht gekommen wäre (zum Umfang der Bindungswirkung vgl. MünchKomm.BGB/K. P. Berger aaO § 488 Rn. 4 mwN), bedarf ebenfalls der tatgerichtlichen Klärung.

43 dd) Die Bekl. hätte den Kl. marktübliche Finanzierungen, die das Risiko des Anfallens einer Nichtabnahmeentschädigung vermieden oder verkleinert hätten, anbieten müssen. Das gilt unabhängig davon, dass es - wie vom Berufungsgericht festgestellt - am 18. Dezember 2020 noch keinen Hinweis für ein Scheitern des Kaufvertrags gegeben hat. Jedem Grundstückskauf ist vor der notariellen Beurkundung das Risiko immanent, dass der Verkäufer seine Verkaufsbereitschaft revidiert.

44 c) Für eine Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten der Bekl. nach dem 18. Dezember 2020 sind hingegen keine Anhaltspunkte ersichtlich. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war die Widerrufsfrist für den von den Kl. geschlossenen Darlehensvertrag mit der D.-Bank bereits abgelaufen, als die Bekl. am 7. Januar 2021 von dem für den 4. Februar 2021 vereinbarten Beurkundungstermin erfuhr.

45 2. Bejaht das Berufungsgericht eine von der Bekl. zu vertretende Pflichtverletzung, wird es weiter zu prüfen haben, ob und - wenn ja - in welcher Höhe den Kl. durch die von ihnen gezahlte Nichtabnahmeentschädigung ein Schaden entstanden ist. Hierzu wird es von den Kl. nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Berufungsverfahren gehaltenen Vortrag zu berücksichtigen haben.

46 3. Mit Blick auf die Frage, ob der gegebenenfalls eingetretene Schaden kausal auf eine Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführen ist, spricht für die Kl. eine Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 2024 - XI ZR 327/22, BGHZ 240, 312 [juris Rn. 36]; Urteil vom 15. August 2024 - III ZR 73/23, NZI 2024, 893 [juris Rn. 48], jeweils mwN; BeckOGK.BGB/Harnos aaO § 511 Rn. 59; MünchKomm.BGB/Weber aaO § 511 Rn. 32). Diese Vermutung ist auch dann anwendbar, wenn sich die Kl. in einem Entscheidungskonflikt befunden hätten (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159 [juris Rn. 27 bis 36]; MünchKomm.BGB/Weber aaO § 511 Rn. 32), was etwa dann der Fall gewesen wäre, wenn die Kl. für eine Finanzierung mit aufschiebender Bedingung teurere Konditionen in Kauf hätten nehmen müssen. Mit dem in der Revisionsverhandlung erhobenen Einwand, eine solche Finanzierung hätte die finanziellen Möglichkeiten der Kl. überschritten, wendet sich die Bekl. gegen die den Kl. zugutekommende Vermutung.

47 4. Sollte die Bekl. zum Schadensersatz verpflichtet sein, dürfte für eine Anspruchskürzung wegen Mitverschuldens - wie vom Landgericht angenommen - kein Raum sein. An den Mitverschuldenseinwand sind strenge Anforderungen zu stellen (ebenso MünchKomm.BGB/Weber aaO § 511 Rn. 35). Insbesondere ist nicht ersichtlich, unter welchem Gesichtspunkt die Kl. verpflichtet gewesen sein sollten, das Darlehen nach Verletzung der in Rede stehenden Aufklärungspflicht für ein anderes Objekt einzusetzen.

48 IV. Eine Vorlage an den Gerichtshof der Europäischen Union nach Art. 267 Abs. 3 AEUV ist nicht veranlasst (vgl. EuGH, Urteil vom 6. Oktober 1982 - 283/81, Slg. 1982, 3415 [juris Rn. 21] = NJW 1983, 1257 - Cilfit u.a.; Urteil vom 1. Oktober 2015 - C-452/14, GRUR Int. 2015, 1152 [juris Rn. 43] - Doc Generici; Urteil vom 6. Oktober 2021 - C-561/19, NJW 2021,3303 [juris Rn. 32 f.] - Consor- zio Italian Management und Catania Multiservizi). Es stellt sich keine entscheidungserhebliche Frage zur Auslegung des Unionsrechts, die nicht bereits durch die Rechtsprechung des Gerichtshofs geklärt oder nicht zweifelsfrei zu beantworten ist.

Ein freier Vermittler von Immobiliar-Darlehensverträgen schuldet seinem Verbraucherkunden eine umfassende und richtige Aufklärung über die in Betracht kommenden Finanzierungsmöglichkeiten. In diesem Rahmen darf ein reales Risiko (hier: Nichtzustandekommen des Grundstückskaufvertrags nach bereits geschlossenem und nicht mehr widerruflichem Darlehensvertrag) nicht so verharmlost werden, dass der Eindruck entsteht, es sei nur theoretischer Natur.

Die Kläger wollten ein Einfamilienhaus kaufen und schalteten dazu später die Beklagte, eine Darlehensvermittlerin ein. Sie fanden im August 2020 ein passendes Objekt, wurden sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig und vereinbarten mit diesem einen Notartermin für den 26. November 2020. Eine von den Klägern angefragte Bank lehnte die benötigte Finanzierung von 450.000 € ab.

Am 24. November 2020 kontaktierten die Kläger die Beklagte und baten um Vermittlung der benötigten Finanzierung. Die Beklagte reichte eine Finanzierungsvoranfrage für einen Kredit über 450.000 € bei einer Bank ein. Die Kläger unterzeichneten sodann am 18. Dezember 2020 mit dieser Bank einen Darlehensantrag über 350.000 € und ein Beratungsprotokoll der Beklagten, das folgenden Hinweis enthielt:

„Wichtig! Unterzeichnen Sie Bau-, Kauf- und Finanzierungsverträge erst, wenn alle wichtigen Faktoren Ihres Bau- oder Kaufvorhabens geklärt und schriftlich festgehalten wurden. Ansonsten drohen bei einer Rückabwicklung hohe Kosten, wie Vertragsstrafen und Nichtabnahmeentschädigungen.“

Unter dem 23. Dezember 2020 unterzeichneten die Kläger dann noch einen Vertrag für ein KfW-Darlehen über 100.000 €. Am 7. Januar 2021 teilten die Kläger der Beklagten mit, dass sie einen Notartermin für den 4. Februar 2021 vereinbart hätten. Am 20. Januar 2021 informierte der Verkäufer die Kläger darüber, dass er das Einfamilienhaus doch nicht verkaufen wolle.

In der Folge wollten die Kläger das Bankdarlehen endgültig nicht abnehmen, woraufhin die Bank vom Darlehensvertrag zurücktrat und von den Klägern eine Nichtabnahmeentschädigung von 35.862,29 € verlangte, welche die Kläger bezahlten.

In dieser Höhe haben sie die Beklagte auf Schadensersatz und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Anspruch genommen. Das LG hat die Beklagte zur Zahlung der Hälfte der Hauptforderung und anteiliger Nebenforderungen verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage wegen hälftigen Mitverschuldens der Kläger abgewiesen.

Auf die beiderseitigen Berufungen hat das OLG die Klage insgesamt abgewiesen, aber Revision zugelassen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der BGH listet lehrbuchhaft auf, welche Pflichten Darlehensvermittler treffen. Dazu gehören die Prüfung der persönlichen und finanziellen Situation, die Präferenzen und Ziele des Kunden, für den Kunden erwartbare Risiken während der Laufzeit des Darlehensvertrags, die Geeignetheit empfohlener Produkte.

Im Streitfall komme eine Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Darlehensvermittlungsvertrag jedenfalls dadurch in Betracht, dass die Beklagte im Beratungsgespräch vom 18. Dezember 2020 auf Nachfrage der Kläger das Risiko des Nichtzustandekommens des Grundstückskaufvertrags verharmlost habe.

Den Klägern sei zwar grundsätzlich bekannt gewesen, dass Kaufvertrag und Darlehensvertrag rechtlich selbständig sind und eine Loslösung vom Darlehensvertrag nur noch gegen Nichtabnahmeentschädigung möglich ist, wenn zuerst der Darlehensvertrag geschlossen wird, die hierfür bestehende Widerrufsfrist abläuft und der Kaufvertrag danach nicht zustande kommt.

Doch dürfe im Rahmen der geschuldeten umfassenden Aufklärung ein reales Risiko nicht so verharmlost werden, dass der Eindruck entstehe, es sei nur theoretischer Natur. Hier habe aber der Mitarbeiter der Beklagten auf die Frage der Kläger, was passiere, wenn der Kaufvertrag über das Grundstück aus irgendwelchen Gründen nicht zustande komme, gesagt, so weit, wie das jetzt schon alles sei, habe er noch nie erlebt, dass ein Geschäft jetzt platze; sollte es dazu kommen, werde man gemeinsam eine Lösung finden. Damit habe die Beklagte ihre Aufklärungspflicht verletzt.