Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers in der Wohngebäudeversicherung

1. Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Wohngebäudeversicherer wegen pflichtwidrig verzögerter Regulierung eines Leitungswasserschadens Ersatz nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1, 252 BGB in Gestalt entgangener Mieteinnahmen verlangen.

2. Den Wohnungseigentümer kann im Einzelfall nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB die Obliegenheit treffen, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.

Die Parteien streiten über Ansprüche aus einer Wohngebäudeversicherung. Der Kl. ist Miteigentümer einer Eigentumswohnung. Für das Anwesen der WEG besteht seit 2001 eine Wohngebäudeversicherung bei der Bekl. Dem Vertrag liegen die Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen der Bekl. (VGB 88) sowie verschiedene Zusatzklauseln und -bedingungen zugrunde. Hintergrund des Rechtsstreits ist ein Wasserschaden, der sich im Dezember 2009 in der Wohnung des Kl. ereignet hat. Diesbezüglich ist der Kl. ermächtigt worden, Ersatz für seine Wohnung betreffende Schäden am Gemeinschaftseigentum gegenüber der Bekl. gerichtlich geltend zu machen und einzuziehen. Die Bekl. hat vorgerichtlich 8.397,28 € an den Kl. erstattet. Mit - insoweit rechtskräftigem - Grund- und Teilurteil vom 12.1.2017 hat das Landgericht die auf bedingungsgemäßen Ersatz der Reparaturkosten aus dem Wasserschaden gerichtete Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und dem Kl. darüber hinaus einen Mietausfallschaden von 13.231,80 € zugesprochen. Soweit das Landgericht die Klage auf Erstattung weiteren Mietausfalls abgewiesen hat, ist diese Entscheidung mit rechtskräftigem Endurteil des erkennenden Senats vom 6.5.2019 aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen worden. Im Betragsverfahren vor dem Landgericht hat der Kl. weitere 72.237,84 € und außerdem die Feststellung verlangt, dass die Bekl. dem Kl. allen derzeit nicht bezifferbaren Schaden, der durch die erhöhte steuerliche Belastung infolge der Zahlung des Mietausfallschadens entsteht, zu ersetzen hat. Das Landgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme in Höhe von weiteren 34.965,11 € stattgegeben und die Ersatzpflicht der Bekl. im Hinblick auf steuerliche Mehrbelastungen aus der Erstattung des Mietausfallschadens festgestellt. Der auf die Hauptforderung zugesprochene Betrag umfasste die Kosten für den Austausch des Estrichs zur Schimmelbeseitigung, den Austausch des Korkbodens in Flur und Küche, den Ersatz abgeschlagener Fliesen in Bad und WC, Malerarbeiten, Trockenbauarbeiten im Bad, vorgerichtliche Sachverständigenkosten, Montagekosten der Einbauküche, die Sanierungskontrolle und Mietausfall bis einschließlich Januar 2014, weil die Bekl. ihre Leistung insbesondere für den Austausch des Estrichs pflichtwidrig und schuldhaft verweigert habe und ohne diese Sanierung das Objekt unbewohnbar und daher nicht vermietbar gewesen sei. Ein über Januar 2014 hinausgehender Schadensersatz scheitere allerdings am Mitverschulden des Kl. Nach Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung im Oktober 2013 habe der Kl. intensivere Bemühungen um eine Sanierung und deren Finanzierung entfalten müssen.

Der Kl. veranlagte mit der Berufung weitere 24.324,10 € an Mietausfall für die Zeit bis Mitte Mai 2917. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

Zu Recht und mit ebenso ausführlicher wie überzeugender Begründung hat das Landgericht den auf Erstattung der Mietausfallkosten gerichteten Schadensersatzanspruch auf den Zeitraum bis einschließlich Januar 2014 begrenzt. […]

2. Das Landgericht hat einen Anspruch des Kl. auf Ersatz des durch den Wasserschaden (Versicherungsfall) verursachten Mietausfalls, soweit hierüber nicht bereits durch das Grund- und Teilurteil vom 12.1.2017 rechtskräftig erkannt worden ist, auf §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB gestützt. Es hat mithin einen „Verzögerungsschaden“ angenommen, weil sich die Bekl. trotz objektiv bestehender Leistungspflicht und Fälligkeit (§ 14 Abs. 1 VVG) vertragswidrig geweigert habe, die Kosten für den Austausch des Estrichs zu erstatten. Dies greift die Berufung des Kl. naturgemäß nicht an und es begegnet auch keinen rechtlichen Bedenken, in einer solchen Konstellation grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person anzunehmen (vgl. etwa Langheid/Rixecker, VVG, 6. Aufl., § 14 Rn. 17). Ob es entgegen der gesetzlichen Vermutung (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 286 Abs. 4 BGB) an einem Verschulden der Bekl. fehlte, bedarf an dieser Stelle keiner Vertiefung. Sich aufdrängende Zweifel an den diesbezüglichen Feststellungen des Landgerichts bestehen jedenfalls nicht.

Dass der Kl. im Hinblick auf vertragliche Primäransprüche aus der Wohngebäudeversicherung aktivlegitimiert ist, steht infolge des Grund- und Teilurteils des Landgerichts vom 12.1.2017 rechtskräftig fest, § 318 ZPO. Er ist darüber hinaus als aktivlegitimiert für solche Schadensersatzansprüche anzusehen, die aus einer verzögerten Erfüllung der dem Kl. zur Einziehung überlassenen Vertragsansprüche entstanden sind. Dies ergibt sich bei verständiger Würdigung aus der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 28.6.2012 sowie dem Umstand, dass die wirtschaftlichen Einbußen aus einer verzögerten Weitervermietung der Wohnung das Sondereigentum des Kl. betreffen.

3. Frei von Beanstandungen hat die Vorinstanz ferner einen Verstoß des Kl. gegen die ihm obliegende Schadensminderungspflicht festgestellt (§ 254 Abs. 2 Satz 1 BGB), weil es ihm möglich und zumutbar gewesen sei, die Wohnung nach Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen und die hierfür erforderlichen Kosten vorzufinanzieren.

a) Dieser Mitverschuldenseinwand scheitert nicht daran, dass der Bekl. eine vorsätzliche Pflichtverletzung vorzuwerfen wäre (vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 23.11.2010 - VI ZR 244/09, NJW-RR 2011, 347 Rn. 31 m.w.N.). Letzteres hat das Landgericht rechtsfehlerfrei verneint (LGU 23), ohne dass die Berufung dies angreift.

b) Das Landgericht hat ersichtlich keine Obliegenheit i.S.v. § 28 VVG in den Blick genommen und hieraus ein unter § 254 Abs. 2 BGB fallendes Mitverschulden begründet. Die Berufung mag die im angegriffenen Urteil gewählte Formulierung „unglücklich“ finden, für den Erfolg des Rechtsmittels gibt dies jedoch nichts her. Zu Recht hat das Erstgericht auf die dem allgemeinen Schadensrecht innewohnende Obliegenheit des Geschädigten, den Umfang eines bereits eingetretenen Schadens zu mindern, abgestellt.

Ob und welche Maßnahmen der Geschädigte zur Minderung des Schadens treffen muss, ist gesetzlich nicht geregelt und lässt sich nicht losgelöst vom Einzelfall pauschal beantworten. Entscheidend ist letztlich, ob der Kl. die Maßnahmen getroffen hat, die ein vernünftiger, wirtschaftlich denkender Mensch nach Lage der Dinge zur Minderung des Schadens ergreifen würde und die ihm nach Treu und Glauben zumutbar waren (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 25.1.2018 - VII ZR 74/15, NJW 2018, 944 Rn. 25 m.w.N.). Die in anderen Vorschriften zum Ausdruck kommenden Grundentscheidungen des Gesetzgebers dürfen dabei nicht unterlaufen und dem Geschädigten dürfen keine überobligationsmäßigen Anstrengungen abverlangt werden (vgl. BGH, Urteile vom 12.2.2019 - VI ZR 141/18, NJW 2019, 2538 Rn. 23 und vom 6.2.2018 - II ZR 17/17, NJW 2018, 1675 Rn. 35 jeweils m.w.N.). Andererseits darf der Geschädigte aber auch nicht sehenden Auges den längeren Ausfall der Nutzbarkeit einer in seinem Eigentum stehenden Sache in Kauf nehmen.

Im Einklang mit der zuvor genannten höchstrichterlichen Rechtsprechung hat das Landgericht ferner erkannt, dass es grundsätzlich Sache des Schädigers ist, die Schadensbeseitigung zu finanzieren. Eine Pflicht des Geschädigten, zur Schadensbeseitigung einen Kredit aufzunehmen, kann daher nur unter besonderen Umständen angenommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 26.5.1988 - III ZR 42/87, juris Rn. 17). Hiervon sind im Einzelfall jedoch Ausnahmen möglich, und einen solchen Ausnahmefall hat das Landgericht fehlerfrei festgestellt. Die auch von der Berufung zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18.2.2020 - VI ZR 115/19, NJW 2020, 1795) steht dem nicht entgegen.

Im Streitfall ist zum einen zu berücksichtigen, dass der Mietausfall dem Grunde nach nicht auf einer der Bekl. vorwerfbaren Handlung beruht. Dass der Mieter Ö. im Januar 2010 aus der unbewohnbaren Wohnung ausgezogen ist und die Miete um 100 % gemindert hat, war Folge eines Wasserschadens am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum des Kl. Die Ursachen dieses primären Schadensfalles und der dadurch verursachte Substanzschaden liegen außerhalb des Verantwortungsbereichs der Bekl. Von dem Einwand aus § 254 Abs. 2 BGB ist hier vielmehr der Vermögensfolgeschaden betroffen, welcher sich aus einer verzögerten Leistungsbewilligung seitens der Bekl. ergibt. Während dem Geschädigten grundsätzlich nicht angesonnen werden kann, einen weitgehend statischen Substanzschaden aus eigenen Mitteln beseitigen zu lassen, oblag es ihm nach Lage der Dinge jedoch, einen monatlich fortschreitenden entgangenen Gewinn (§ 252 BGB) möglichst nicht weiter auflaufen zu lassen. Mit erheblichem Fortschritt eines sich kontinuierlich aufbauenden Ausfallschadens hatte der Kl. nach der auch vom Senat geteilten Ansicht des Landgerichts eigene Anstrengungen zu entfalten, um die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Diese Sichtweise ist mit dem Schutzzweck des § 14 VVG vereinbar, denn sie führt nicht zu einer vollständigen - und unbilligen - Entlastung der Bekl. für den von ihr zu vertretenden Verzug, sondern nur zu einer zeitlichen Begrenzung des Verzögerungsschadens.

Neben dem vertraglichen Anspruch auf Mietausfall für 24 Monate (24 x 615,80 € = 14.779,20 €) hat das Landgericht dem Kl. einen weiteren Ersatz des Mietausfallschadens für 25 Monate (25 x 615,80 € = 15.395 €) zugesprochen. Fehlende Einnahmen aus der Vermietung der beschädigten Wohnung sind also für einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren kompensiert worden. Die Ausfallzeit bei der Weitervermietung der Wohnung auf dieses Maß zu reduzieren, war dem Kl. im konkreten Einzelfall möglich sowie nach Treu und Glauben zumutbar. Zutreffend hat die Vorinstanz darauf abgestellt, dass spätestens seit Ende 2013 kein beweisrechtliches Sicherungsinteresse des Kl. mehr daran bestand, die Wohnung weiter in beschädigtem Zustand zu belassen. Unangegriffen hat das Landgericht ferner festgestellt, dass der Kl. maximal 8.700 € für die sein Sondereigentum betreffenden Schäden hätte aufwenden müssen, um die Wohnung in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Die Kosten für die Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum (namentlich am Estrich) hätte nicht der Kl., sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft vorstrecken müssen. Der Finanzierungsaufwand des Kl. lag demnach ganz erheblich unter den Mietausfallkosten, sowohl soweit sie dem Kl. zustehen (insgesamt 30.174,20 €) als auch soweit der Kl. mit der Berufung weiteren Schadensersatz beansprucht (24.324,10 €). Unter diesen Umständen war der Kl. im Falle des Fehlens eigener Mittel gehalten, einen Kredit für die Kosten der Schadensbeseitigung aufzunehmen (vgl. OLG Nürnberg, VersR 1965, 246; OLG Düsseldorf, BeckRS 2008, 15735). Im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2005 - IV ZR 120/04, NJW-RR 2006, 394 Rn. 38) hat der Kl. nicht vorgetragen, dass er sich um eine entsprechende Finanzierung bemüht hat bzw. aus welchen Gründen sie ihm versagt geblieben ist. Auch zur Finanzlage der Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Kl. nichts vorgetragen.

Das Landgericht hat schließlich festgestellt, dass die erforderliche Sanierung einen Zeitraum von drei Monaten in Anspruch genommen hätte, die Neuvermietung der Wohnung mithin ab Februar 2014 möglich war. Dies greift die Berufung nicht an.

4. Ergänzend bemerkt der Senat:

a) In zeitlicher Hinsicht ist im Streitfall nicht der formelle Abschluss der vor dem Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme maßgeblich, sondern der Zeitpunkt der Beendigung der beweissichernden Bestandsaufnahme durch den gerichtlich beauftragten Sachverständigen. […]

b) Dass der Kl. die Bekl. mehrmals auf ihre pflichtwidrige Regulierungsweise und damit möglicherweise verbundene Konsequenzen hingewiesen hat, lässt die Schadensminderungsobliegenheit aus § 254 Abs. 2 BGB nicht entfallen. Gleiches gilt für den Kenntnisstand der Bekl. über die mikrobielle Belastung des Fußbodenaufbaus und für die sich aus § 14 VVG ergebende Pflicht des Versicherers. […]

c) Es bleibt auch dabei, dass der Kl. im Rahmen der ihn treffenden sekundären Darlegungslast nicht ausreichend vorgetragen hat, dass und warum ihm die Vorfinanzierung der Sanierungskosten - soweit sie nicht ohnehin die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen hatte - weder möglich noch zumutbar war. Allein der Umstand, dass die Bekl. dem Kl. über die vorgerichtlich erstatteten 8.397,28 € hinausgehende berechtigte Zahlungen vorenthalten hat, genügt für einen solchen Sachvortrag nicht. Im Übrigen ist es entgegen der Interpretation des Kl. nicht so, dass die behauptete beschränkte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für sich genommen eine Obliegenheitsverletzung darstellen würde. Diese folgt vielmehr daraus, dass der Kl. im konkreten Einzelfall nicht zeitlich unbegrenzt und untätig abwarten durfte, dass die Bekl. ihrer Zahlungspflicht vollständig nachkommt.

Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Wohngebäudeversicherer wegen pflichtwidrig verzögerter Regulierung eines Leitungswasserschadens Ersatz in Gestalt entgangener Mieteinnahmen verlangen. Den Wohnungseigentümer andererseits kann im Einzelfall die Obliegenheit treffen, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.

Die Parteien streiten über Ansprüche aus einer Wohngebäudeversicherung. Der Kläger ist Miteigentümer einer Eigentumswohnung. Für das Anwesen der WEG besteht seit 2001 eine Wohngebäudeversicherung bei der Beklagten. Im Dezember ereignete sich ein Wasserschaden in der Wohnung des Klägers, der von der WEG ermächtigt wurde, Ersatz für seine Wohnung betreffende Schäden am Gemeinschaftseigentum gegenüber der Beklagten gerichtlich geltend zu machen und einzuziehen. Die Beklagte hat vorgerichtlich nur 8.397,28 € an den Kläger erstattet. Mit rechtskräftigem Grund- und Teilurteil hat das Landgericht die Klage auf Ersatz der Reparaturkosten für gerechtfertigt erklärt und dem Kläger darüber hinaus einen Mietausfallschaden zugesprochen, allerdings begrenzt auf den Zeitraum bis einschließlich Januar 2014, weil nach Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung im Oktober 2013 der Kläger intensivere Bemühungen um eine Sanierung und deren Finanzierung hätte entfalten müssen; insofern treffe ihn ein Mitverschulden. Der Kläger verlangte mit der Berufung weiteren Mietausfall für die Zeit bis Mitte Mai 2017 – ohne Erfolg.

Das OLG Nürnberg folgte dem Landgericht, das die Erstattung der Mietausfallkosten zu Recht auf den Zeitraum bis einschließlich Januar 2014 begrenzt habe.

Die beklagte Versicherung habe zu Unrecht die Schadensregulierung verzögert und sich vertragswidrig geweigert, die Kosten für einen Teil der notwendigen Arbeiten zu erstatten, weswegen dem Kläger auch der Mietausfall zu erstatten sei, allerdings nicht komplett, sondern nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er nach Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung die Wohnung – ggf. auch durch Eigenvorfinanzierung – in einen bewohnbaren Zustand hätte versetzen können. Durch die Verzögerung der Instandsetzung habe der Kläger gegen die ihm obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen.

Ob und welche Maßnahmen der Geschädigte zur Minderung des Schadens treffen muss, sei gesetzlich nicht geregelt und lasse sich nicht losgelöst vom Einzelfall pauschal beantworten. Entscheidend sei letztlich, ob der Kläger die Maßnahmen getroffen habe, die ein vernünftiger, wirtschaftlich denkender Mensch nach Lage der Dinge zur Minderung des Schadens ergreifen würde und die ihm nach Treu und Glauben zumutbar waren. Zwar dürften dem Geschädigten keine übermäßigen Anstrengungen abverlangt werden, andererseits dürfe er aber auch nicht sehenden Auges den längeren Ausfall der Nutzbarkeit einer in seinem Eigentum stehenden Sache in Kauf nehmen und einen monatlich fortschreitenden entgangenen Gewinn weiter auflaufen lassen.

Im konkreten Fall habe der Kläger den Mietausfall für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren zugesprochen bekommen. Die Ausfallzeit bei der Weitervermietung der Wohnung auf dieses Maß zu reduzieren, sei dem Kläger im konkreten Einzelfall möglich und nach Treu und Glauben zumutbar gewesen.

Spätestens seit Ende 2013 sei die Beweissicherung beendet gewesen. Der Kläger hätte maximal 8.700 € für die Schadenbeseitigung in seiner Eigentumswohnung aufwenden müssen, um die Wohnung in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Die Kosten für die Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum hätte nicht der Kläger, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft vorstrecken müssen. Der Finanzierungsaufwand des Klägers habe demnach ganz erheblich unter den Mietausfallkosten gelegen. Unter diesen Umständen sei es dem Kläger auch zumutbar gewesen, einen Kredit für die Kosten der Schadensbeseitigung aufzunehmen.

Das Landgericht habe festgestellt, dass die erforderliche Sanierung einen Zeitraum von drei Monaten in Anspruch genommen hätte, die Neuvermietung der Wohnung mithin ab Februar 2014 möglich war. Nur bis dahin schulde die Versicherung den Mietausfall.