Schadensersatzanspruch des von Hartz IV lebenden Mieters nach unberechtigter Vollstreckung

1. Wartet der Vermieter die Rechtskraft eines nur vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils nicht ab, trägt er vollständig die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung; auf die Richtigkeit des aufhebenden oder abändernden Urteils kommt es nicht an.

2. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus unberechtigter Räumungsvollstreckung scheidet nicht von vornherein deshalb aus, weil die Miete für die neue Wohnung - wie für die vorherige - vom JobCenter gezahlt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Ersatz der von ihnen für die Monate März 2014 bis Mai 2015 geltend gemachten Mietdifferenz in Höhe von 1.043,70 € aus §§ 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO, §§ 249 ff. BGB. Ein weitergehender Zahlungsanspruch besteht nicht.

Nach § 717 Abs. 2 ZPO ist der Kl. (Vollstreckungsgläubiger) dem Bekl. (Vollstreckungsschuldner) zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Bekl. durch die Vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil entsteht, wenn dieses aufgehoben oder abgeändert wird.

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

a) Die hiesigen Bekl. haben aus dem Tenor zu 2) des für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 20. Dezember 2013 - 21 C 46/13 - die auf Räumung der Wohnung der hiesigen Kl. gerichtete Zwangsvollstreckung betrieben und erfolgreich durchgeführt. Die Kammer hat das Urteil des Amtsgerichts auf die Berufung der hiesigen Kl. mit Urteil vom 3. Dezember 2014 - 65 S 51/14 - abgeändert und - nach einseitiger Erledigungserklärung der Bekl. - die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts hinsichtlich der Verurteilung der Kl. zur Räumung für unzulässig erklärt.

Nicht zu entscheiden ist über die Richtigkeit der vorgenannten Entscheidung des Berufungsgerichts. Die von den Bekl. geltend gemachten Einwände tragen schon deshalb keine Entscheidung zu ihren Gunsten, weil die verschuldensunabhängige Haftung aus § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO dem Vollstreckungsgläubiger die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung vollständig aufbürdet; auf die Richtigkeit des aufhebenden oder abändernden Urteils kommt es nicht an, ebenso wenig auf den Grund (vgl. Herget in: Zöller, ZPO, 33. Aufl., 2020, § 717 Rn. 3). Der Gefährdungstatbestand des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO knüpft ausschließlich daran an, dass der Vollstreckungsgläubiger die Rechtskraft der nur vorläufig vollstreckbaren Entscheidung nicht abwartet; die Gründe, die ihn dazu veranlassen, sind unerheblich.

Ebenfalls ohne Erfolg machen die Bekl. geltend, die Anwendung des Haftungstatbestandes des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO würde den Schuldner schlechter stellen, der einer nicht rechtskräftigen Verurteilung „freiwillig“ Folge leistet. Die Bekl. übersehen zum einen den klaren Wortlaut des Gesetzes, zum anderen, dass der Tatbestand an die Vornahme einer Handlung anknüpft, für die sie selbst sich entschieden haben. Sie konnten die Haftung bzw. das Risiko einer Haftung ohne Weiteres (zumutbar) dadurch vermeiden, dass sie die Überprüfung der erstinstanzlichen Entscheidung abwarten und davon absehen, vollendete Tatsachen zu schaffen, die - gerade bei einer Räumung von Wohnraum - sehr weitreichend in Rechte des Vollstreckungsschuldners - hier der Kl. und ihrer Kinder - eingreifen, dies - wie der Fall zeigt - dauerhaft.

Unabhängig davon lassen die Bekl. unberücksichtigt, dass eine unberechtigt ausgesprochene Kündigung und eine darauf basierende „freiwillige“ Räumung auch sonst - wenngleich verschuldensabhängig - Schadensersatzansprüche auslöst, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (vgl. nur BGH, Urt. v. 10.6.2015 - VIII ZR 99/14, GE 2015, 1026 = WuM 2015, 510, juris; Urt. v. 8.4.2009 - VIII ZR 231/07, GE 2009, 710 = WuM 2009, 359, juris Rz. 14).

b) Den Kl. ist durch die Vollstreckung ein Schaden entstanden. Infolge der Räumung mussten sie einen Mietvertrag über eine andere Wohnung abschließen; die Miete für die neu angemietete Wohnung ist höher als die für die geräumte Wohnung.

(1) Der Schadensersatzanspruch der Kl. lässt sich nicht schon dem Grunde nach mit der Begründung verneinen, dass die Miete für die neue Wohnung - wie für die vorherige - vom JobCenter gezahlt wird.

Das Amtsgericht hat die insoweit bestehenden Leistungsbeziehungen unberücksichtigt gelassen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 31.1.2018 - VIII ZR 39/17, GE 2018, 452 = WuM 2018, 216; Flatow, Das Mietverhältnis im Spannungsfeld von Sozial- und Zivilrecht bei Empfang von Grundsicherungsleistungen, NZM 2014, 841; Flatow/VRinBSG Knickrehm, Kosten der Unterkunft aus sozial- und mietrechtlicher Sicht, WuM 2018, 465). Im Ausgangspunkt gilt, dass die zivil- und sozialrechtlichen Leistungsbeziehungen - zwischen Vermieter und Mieter bzw. Mieter und JobCenter - voneinander unabhängig bestehen. Selbst die Möglichkeit von Direktzahlungen des JobCenters an den Vermieter auf Antrag des Mieters bzw. bei nicht zweckentsprechender Verwendung der Leistungen für Unterkunft und Heizung (§ 22 Abs. 7 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 SGB XII) würde nichts daran ändern, dass Anspruchsinhaber in der Leistungsbeziehung JobCenter - Mieter der Mieter bleibt; im mietvertraglichen Verhältnis zum Vermieter bleibt die Zahlung der Miete eine Leistung des Mieters.

Etwaige Schadensersatzzahlungen der Bekl. können als Einkommen zu berücksichtigen sein (§ 11 Abs. 1 SGB II) und zu einer Reduzierung der laufenden Zahlungen des JobCenters führen. Ansprüche der Kl. auf von der Allgemeinheit finanzierte JobCenter-Leistungen führen jedoch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu einer Entlastung der Bekl. als Schädiger.

(2) Art und Umfang des Ersatzanspruchs richten sich nach §§ 249 ff. BGB, wobei der geltend gemachte Schaden auf die Zwangsvollstreckung zurückzuführen sein muss.

Nach § 249 Abs. 1 BGB hat der Schädiger den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre; nach § 251 Abs. 1 BGB kann an die Stelle der Naturalrestitution Wertersatz treten. Das Wahlrecht haben die Kl. als Gläubiger. Sie haben sich hier für den Wertersatz entschieden.

Wird wie hier im Hauptantrag zu 1) die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete verlangt, ist diese nach einhelliger Ansicht ersatzfähig, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht (vgl. BGH, Urt. v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16, GE 2017, 658, juris, Rn. 40; Ostermann, WuM 1992, 342 [346]; Siegmund, WuM 2017, 613 [618]; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 109 m.w.N.); es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung, sofern er - wie hier - zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft (BGH, Urt. v. 29.3.2017 - VIII ZR 44/16, GE 2017, 658 = WuM 2017, 342, nach juris Rn. 38 ff., 42).

Für den hier gegebenen Anspruchsgrund - § 717 Abs. 2 ZPO - können keine anderen Maßstäbe gelten.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist zur Ermittlung der Höhe des Schadens nicht lediglich die „neue“ Miete mit der im „alten“ Mietverhältnis geschuldeten zu vergleichen und eine auf die Größe der alten Wohnung hochgerechnete Differenz als Schaden in Ansatz zu bringen. Auch aus dem Umstand allein, dass die Kl. nunmehr eine höhere Miete als zuvor zu zahlen haben, folgt nicht auch dann zwingend ein Schaden, wenn berücksichtigt wird, dass die neue Wohnung kleiner ist als die unberechtigt geräumte, dass sie anders geschnitten ist und hinsichtlich der Größe nicht die Möglichkeiten der Wohnaufwendungsverordnung (WAV) für eine fünfköpfige Familie ausschöpft. Auch in der von den Bekl. gemieteten Wohnung stand nicht jedem Familienmitglied ein eigenes Zimmer zur Verfügung; die nach der WAV mögliche Wohnungsgröße von 97 m² wurde auch dort nicht erreicht.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholen eines Sachverständigengutachtens steht fest, dass der Wohnwert der neuen Wohnung über dem Wohnwert der unberechtigt geräumten Wohnung liegt. (wird ausgeführt)

Ein abweichender Stromverbrauch bleibt bei der Bemessung der Höhe des Schadens außer Betracht. Die Kosten werden ganz maßgeblich durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Kl. bestimmt, hängen zudem von außerhalb des Einflussbereichs der Parteien liegenden Preisentwicklungen ab. Sie sind nicht durch die unberechtigte Räumung verursacht.

Schließlich findet - auch unter Berücksichtigung des § 242 BGB - der Rechtsgedanke einer aufgedrängten Bereicherung bei der Bestimmung der Schadenshöhe keine Anwendung.

(c) Ausgehend von einer Nettokaltmiete für die Wohnung in der R. Straße 73 von 5,95 €/m² ergibt sich danach im Rahmen der Bestimmung der Höhe des Schadens unter Berücksichtigung der vom BGH entwickelten Maßstäbe (vgl. BGH, Urt. v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16, GE 2017, 658) ein Aufschlag von 1,31 € (5,95 €/m² x 0,22) auf die bisherige Miete wegen des erhöhten Wohnwertes der neuen Wohnung.

Der Mietdifferenzschaden ist aus der für die neue Wohnung geschuldeten Miete in Höhe von 8,24 €/m² und der für die unberechtigt geräumte Wohnung zuzüglich des Aufschlages für den Wohnwert zu bilden; er beträgt 7,26 €/m² (5,95 €/m² + 1,31 €/m²).

Danach ergibt sich ein monatlicher Schaden in Höhe von 0,98 €/m² (8,24 €/m² ./. 7,26 €/m²); das sind unter Berücksichtigung der Wohnfläche monatlich 69,58 € (71 m² x 0,98 €/m²), für den hier geltend gemachten Zeitraum (März 2014 bis Mai 2015) 1.043,70 € (69,58 € x 15).

(3) In Bezug auf diesen Schaden war die Räumung auch kausal. Soweit die Bekl. vortragen, dass es noch einen weiteren vollstreckbaren Titel gegen die Kl. gebe bzw. gegeben habe, lässt dies, abgesehen davon, dass die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil 13 C 98/10 aufgrund einer nachträglichen Vereinbarung für unwirksam erklärt worden ist, allein die indizierte Kausalität nicht entfallen.

c) Der Schadensersatzanspruch entfällt - entgegen der Ansicht der Bekl. - auch nicht gem. § 254 BGB, weil die Kl. in dem Rechtsstreit 65 S 51/14 nicht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragt haben. Zwar kann das Absehen von einem Rechtsmittel als Verschulden gegen sich selbst nach § 254 Abs. 2 BGB anzusehen sein (vgl. BGH, Urt. v. 15.10.2015, IX ZR 44/15, zit. nach: beck-online, Rn. 39) und zum Entfallen des Schadensersatzanspruchs führen.

Anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall waren die Bekl. hier zur Vollstreckung aufgrund eines für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteils berechtigt. Das Risiko, dass das Urteil, aus dem Urteil vollstreckt wird, aufgehoben oder abgeändert wird, liegt nach der gesetzgeberischen Wertung des § 717 Abs. 2 ZPO beim Vollstreckenden.

Abgesehen davon, dass die Kl. hier zudem Sicherheit zur Abwendung der vorläufigen Vollstreckung geleistet und die Berufung als Rechtsmittel eingelegt haben, würde die gesetzliche Wertung des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO leerlaufen und auf den Vollstreckungsschuldner verlagert, würde im Regelungsbereich des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Schadensersatzverpflichtung gem. § 254 BGB aufgrund Nichtergreifens weitergehenden Vollstreckungsschutzes verneint werden.

d) Der Ersatzpflicht der Bekl. steht auch nicht § 242 BGB (Treu und Glauben) entgegen. Der (allgemein gehaltene) Vortrag der Bekl., die Kl. hätten ihre Verpflichtungen wiederholt verletzt, trägt die Anwendung der Regelung nicht.

e) Der Schadensersatzanspruch ist auch nicht etwa aufgrund des Einwandes der Bekl. (teilweise) ausgeschlossen, die Miete wäre im Jahr 2015 angehoben worden und ein Schaden in der Folge entfallen. Dass eine Mieterhöhung erklärt worden wäre, ist nicht vorgetragen. Unabhängig davon würde eine Mieterhöhung eine entsprechende Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete voraussetzen; dafür ergibt sich hier nichts. Die ins Auge gefasste Möglichkeit einer Erhöhung allein lässt den Schaden nicht entfallen.

Wartet der Vermieter die Rechtskraft eines nur vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils nicht ab, trägt er vollständig die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung; auf die Richtigkeit des aufhebenden oder abändernden Urteils kommt es nicht an. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus unberechtigter Räumungsvollstreckung scheidet auch nicht von vornherein deshalb aus, weil die Miete für die neue Wohnung – wie für die vorherige – vom JobCenter gezahlt wird.

Die Kläger (ehemalige Mieter), deren Miete für die bisherige wie auch die Miete für die jetzige Wohnung vom JobCenter gezahlt wird, haben die Beklagten u. a. auf Ersatz der Mietdifferenz zwischen ihrer jetzigen und ihrer früheren Wohnung verklagt, nachdem die Beklagten aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil des AG die Räumung durchgeführt haben; in der Berufungsinstanz hatte das Landgericht Berlin das AG-Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen.

Der Vermieter ist dem Mieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil entsteht, wenn dieses aufgehoben oder abgeändert wird, wobei es gleichgültig ist, ob das aufhebende oder abändernde Urteil richtig ist oder nicht. Wer aus einem nur für vorläufig vollstreckbaren Urteil vollstreckt, trägt alleine die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung.

Den Klägern ist durch die Vollstreckung ein Schaden entstanden. Infolge der Räumung haben sie eine neue Wohnung mieten müssen, deren Miete höher war als die bisherige. Der Schadensersatzanspruch lässt sich auch nicht damit verneinen, dass die Miete für die neue Wohnung – wie für die vorherige – vom JobCenter gezahlt wird.

Die zivil- und sozialrechtlichen Leistungsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter einerseits und zwischen Mieter und JobCenter andererseits sind voneinander unabhängig. Selbst eine Direktzahlung des JobCenters an den Vermieter ändert nichts daran, dass Anspruchsinhaber in der Leistungsbeziehung JobCenter/Mieter der Mieter bleibt, und im mietvertraglichen Verhältnis zum Vermieter bleibt die Zahlung der Miete eine Leistung des Mieters.

Außerdem können etwaige Schadenersatzzahlungen der Beklagten als Einkommen zu berücksichtigen sein und zu einer Reduzierung der laufenden Zahlungen des JobCenters führen. Ansprüche der Kläger auf von der Allgemeinheit finanzierte JobCenter-Leistungen führen jedoch nicht zu einer Entlastung der Beklagten als Schädiger.

Art und Umfang des Ersatzanspruchs richten sich nach §§ 249 ff. BGB, wobei der geltend gemachte Schaden auf die Zwangsvollstreckung zurückzuführen sein muss.

Nach § 249 Abs. 1 BGB hat der Schädiger den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre; nach § 251 Abs. 1 BGB kann an die Stelle der Naturalrestitution Wertersatz treten, wofür sich die Kläger entschieden hatten.

Wird wie im vorliegenden Fall die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete verlangt, ist diese Differenz ersatzfähig, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit) sie auf einem höheren Wohnwert beruht.

Ist der Mietdifferenzschaden zwischen den Parteien streitig, muss er durch einen mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten Sachverständigen ermittelt werden. Dabei darf man zur Ermittlung der Höhe des Schadens nicht lediglich die „neue“ Miete mit der im „alten“ Mietverhältnis geschuldeten vergleichen und eine auf die Größe der alten Wohnung hochgerechnete Differenz als Schaden in Ansatz bringen. Auch aus dem Umstand allein, dass die Kläger nunmehr eine höhere Miete als zuvor zu zahlen haben, folgt auch dann nicht zwingend ein Schaden. Vor allem die Wohnwertunterschiede sind von Bedeutung, nicht aber ein abweichender Stromverbrauch, der maßgeblich durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Kläger bestimmt wird und auch nicht durch die unberechtigte Räumung verursacht worden ist.

Auf Basis einer am Mietspiegel orientierten Punktebewertung kommen Kammer und Gutachter zur Auffassung, dass als Ausgleich für die höhere Wertigkeit der neuen Wohnung die Miete der bisherigen Wohnung um 22 % zu erhöhen ist und als Schadensersatz die Differenz zwischen dieser fiktiv erhöhten Miete für die bisherige Wohnung und der Miete für die neue Wohnung zu zahlen ist. Daraus ergibt sich folgende Berechnung:

Bisherige Miete: 5,95 €/m²

Wertaufschlag (5,95 €/m² x 0,22): 1,31 €/m²

Fiktive Gesamtmiete: 7,26 €/m²

Miete neue Wohnung: 8,24 €m²

Schadensersatz für den geltend gemachten Zeitraum (März 2014 bis Mai 2015): (8,24 €/m² ./. 7,26 €/m²) = 0,98 €/m² x 71 m2 Wohnfläche = monatlich 69,58 € x 15 Monate) = 1.043,70 €.

In Bezug auf diesen Schaden ist die Räumung auch kausal gewesen. In diesem Zusammenhang keine Rolle gespielt hat die Tatsache, dass es noch einen weiteren vollstreckbaren Titel gegen die Kläger gegeben hat; vorliegend ist nicht aus diesem weiteren Titel, sondern aus dem Versäumnisurteil vollstreckt worden.

Der Schadensersatzanspruch entfällt auch nicht deshalb, weil die Kläger in dem Rechtsstreit nicht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragt haben. Zwar kann der Verzicht auf ein mögliches Rechtsmittel als Verschulden gegen sich selbst anzusehen sein mit der Folge, dass ein Schadensersatzanspruch entfallen kann. Doch sind die Beklagten hier zur Vollstreckung aufgrund eines für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteils berechtigt gewesen, und das Risiko, dass das Urteil, aus dem Urteil vollstreckt wird, aufgehoben oder abgeändert wird, liegt beim Vollstreckenden. Zudem haben die Kläger hier Sicherheit zur Abwendung der vorläufigen Vollstreckung geleistet und Berufung eingelegt.

Schließlich: Der Schadensersatzanspruch ist auch nicht deshalb (zumindest teilweise) ausgeschlossen, weil die Beklagten im Jahre 2015 die Miete erhöhen wollten. Dass eine Mieterhöhung erklärt wurde, ist nicht vorgetragen. Eine „ins Auge gefasste Möglichkeit“ einer Erhöhung allein lässt den Schaden nicht entfallen.