Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen Abrechnungsfirma wegen unrichtiger Abrechnung, Anspruch auf Abrechnungskorrektur, Auskunftsanspruch, Verjährung, Ausschlussfrist für Vermieter, Energiedienstleister als Erfüllungsgehilfe

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister nicht nur Korrektur der unrichtigen Abrechnung, sondern auch Schadensersatz verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. zu 1 war und die Kl. zu 2 ist Eigentümerin von Grundstücken mit darauf errichteten Wohnanlagen in Berlin. Die Bekl. ist den Kl. gegenüber vertraglich verpflichtet, die Abrechnungen für Heizenergie und Warmwasser zu erbringen. Unstreitig waren in der Vergangenheit bis 2010 erteilte Abrechnungen falsch. Durch rechtskräftiges Teilurteil vom 12. Februar 2013 im vorliegenden Rechtsstreit ist die Bekl. verurteilt worden, den Kl. neue Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 zu erteilen. Nach Vorlage der Abrechnungen machen die Kl. gegenüber der Bekl. Schadensersatz geltend, der sich aus den Guthaben der einzelnen Mieter für 2008 und 2009 nach Berechnungskorrektur der den Mietern früher erteilten Abrechnungen jetzt ergibt. Sie verlangten ferner Auskunft über die Dimensionierung der Wärmemengenzähler. Das Landgericht hat mit dem Schlussurteil der Klage stattgegeben.

Hiergegen wendet sich die Bekl. mit der Berufung in vollem Umfang. […]

Die zulässige Berufung der Bekl. hat nach § 513 Abs. 1 ZPO in der Sache keinen Erfolg, weil die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO beruht und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen keine andere Entscheidung rechtfertigen. Die im Gegensatz zur Argumentation der Kl. allein gegen das noch nicht rechtskräftige Schlussurteil gerichtete Berufung ist u. a. wegen § 5 ZPO insgesamt zulässig.

Die dem Urteilsausspruch zu 1 zugrunde liegende Zahlungsklage ist in der Hauptsache wegen Schadensersatzansprüchen begründet aus § 280 Abs. 1 BGB. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die durch die Bekl. erstellten Nebenkostenabrechnungen für 2008 und 2009 fehlerhaft waren, wie dies durch die Bekl.schreiben vom 20. und 29. Dezember 2011 mitgeteilt wurde. Die Fehlerhaftigkeit führte bei der Weiterberechnung an die Mieter einerseits zu überhöhten Forderungen, andererseits waren an die Mieter weitergegebene Kosten auch zu niedrig. Ein Ausgleich der damit an die Mieter zu erstattenden Überzahlungen durch Nachforderungen an die anderen Mieter ist mit Rücksicht auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht möglich. Die Bekl. hat im Rahmen der vorliegenden Stufenklage Auskünfte über die zutreffenden Berechnungen im Einzelnen gegeben.

Sie kann sich nicht darauf berufen, dass die Kl. als Vermieterinnen den letztlich betroffenen Mietern eine nach dem Inhalt eines jeden Mietvertrages auch nachträglich noch nach den §§ 242, 259 BGB geschuldete zutreffende Berechnung für die Jahre 2008 und 2009 verweigern durften, weil nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB die Mieter mit Ablauf hier spätestens des Jahres 2011 mit Einwendungen ausgeschlossen waren.

Das Landgericht hat insoweit zu Recht darauf abgestellt, dass gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB für die Mieter der Fehler der Abrechnungen nicht erkennbar war, so dass sie das Unterlassen von Einwendungen nicht zu vertreten hatten. Demgegenüber hat die Bekl. auch mit ihrem Berufungsvorbringen nicht konkret deutlich gemacht, woraus die einzelnen Mieter hätten entnehmen können, das die Bekl. die Daten zweier Messuhren fälschlicherweise addiert hatte, obwohl der eine Zähler ein Unterzähler war. Die Problematik ist auch erst durch die Bekl. selbst mit den vorgenannten Schreiben vom Dezember 2011 und den nachfolgenden Auskünften in den konkreten Folgen für die einzelnen betroffenen Mieter geklärt worden.

Im Übrigen sind die Kl. auch nicht verpflichtet gewesen, die Mieter zur Schadensminderung uninformiert zu halten oder sich auf einen Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB zu berufen. Es kann allerdings der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung herangezogen werden, wenn feststeht, dass derjenige, der Schadensersatz wegen eines Mangels gegen seinen nachgeschalteten Vertragspartner geltend macht, seinerseits nicht mehr wegen dieses Mangels von einem vorgeschalteten Vertragspartner in Anspruch genommen werden kann. Das gilt aber nicht generell, denn es sind nicht alle durch das Schadensereignis bedingten Vorteile auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt, d. h. dem Geschädigten zumutbar ist und den Schädiger nicht unangemessen entlastet (BGH, Urteil vom 28. Juni 2007, VII ZR 81/06, Juris, Rn. 18-20; Palandt-Grüneberg, BGB, 75. Auflage 2016, § 254 Rn. 45 m. w. Rechtsprechungsbeispielen).

In diesem Sinne steht nicht fest, dass die Kl. nicht mehr in Anspruch genommen werden können. Angesichts der eigenen späten Mitteilung der Abrechnungsfehler und der erst anschließenden zutreffenden Berechnung durch die Bekl. ist es auch nicht angemessen, durch die mietrechtliche Situation der Kl. zu einer Entlastung der Bekl. zu gelangen. Ein Schadensausgleich ist ihr zumutbar, eine unbedingte und nach Lage der Dinge dann gegen alle Mieter zu richtende „Schadensabwehr“ mit sehr ungewissen Erfolgsaussichten ist für die Kl. hingegen mit Rücksicht auf eine vernünftige und angemessene Durchführung der Vielzahl von Mietverhältnissen in den Wohnanlagen nicht zumutbar.

Die Zahlungsverpflichtung gegenüber den zuvor durch die Abrechnung benachteiligten Mietern ist dabei auch nicht deshalb entfallen, dass diese Mieter ihre Ansprüche nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Bekanntwerden der generellen Abrechnungsmängel selbst gegenüber den Kl. geltend gemacht haben. Dem steht das eigene Vorgehen der Kl. entgegen, die ersichtlich mit der Mitteilung etwaiger Guthaben darauf verwiesen haben, dass sie zwar die Beträge zurückzahlen wollen, jedoch erst nach der Klärung gegenüber der Bekl. Das konnten die Mieter als eine vertretbare Vorgehensweise hinnehmen.

Die Kl. waren ferner nicht verpflichtet, vorrangig einen wegen der Berechnungsfehler evtl. zwischen ihnen bestehenden vertraglichen Gesamtschuldnerausgleich vorzunehmen. Denn es ist im Ergebnis nicht ersichtlich, wie dies zu einer endgültigen Schadensabwehr zugunsten der Bekl. und nicht nur zu einer Schadensverlagerung auf eine der Kl. führen soll. Das Landgericht hat wegen der zu niedrigen Abrechnungen gegen einzelne Mieter zu Recht darauf hingewiesen, dass die Kl. wegen § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB an Nachforderungen gehindert sind, so dass auch ein möglicher Innenausgleich am Schadensumfang nichts ändert.

Die Höhe der Klageforderungen im Einzelnen folgt aus den Anlagen K 8 bis K 13. Die Ausgangsdaten für Kosten und Verbrauch stammen von der Bekl. Ein substantiiertes Bestreiten der Berechnung der Klageforderungen lag bereits im ersten Rechtszug nicht vor. Gegen die entsprechende Feststellung in der angefochtenen Entscheidung wendet sich die Bekl. mit ihrem Berufungsvorbringen nicht, so dass von der sachlichen und rechnerischen Richtigkeit der als Schadensersatz geltend zu machenden Mieterforderungen auszugehen ist.

Gegen die uneingeschränkte Zahlungsklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Die nach den vorstehenden Ausführungen nicht abwendbare Belastung mit den Rückzahlungsverpflichtungen aus den erst nachträglich zutreffend berechneten Abrechnungen gegenüber den Mietern stellt eine bereits gegenwärtig bestehende Vermögenseinbuße und damit eine Schadensposition im durchzuführenden Vergleich der Vermögenslagen der Kl. mit und ohne die Vertragsverletzung der Bekl. dar. Wollte man darauf abstellen, dass mangels tatsächlichem Vermögensabfluss durch Zahlungen zunächst nur eine Verpflichtung zur Freistellung von den begründeten Mieterforderungen bestand, dann ist diese angesichts der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung der Bekl. zur Zahlungsverpflichtung geworden (vgl. allg. Palandt-Grüneberg, aaO., § 250 Rn. 2 m.w.N.). Denn die Bekl. wendet sich nicht nur gegen die Zahlungsklage an sich, sondern stellt jeden Schadensersatzanspruch dem Grunde nach in Abrede, wie sich letztlich aus der Vielzahl von Gegenargumenten noch in der Berufungsbegründung ergibt.

Der Bekl. steht gegen den Zahlungsanspruch auch kein Zurückbehaltungs- oder zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht wegen Auskunftsrechten über die Verwendung des Schadensersatzbetrages zu. Ein derartiges Recht könnte begrifflich erst nach endgültiger Leistung des Schadensersatzes und dessen (von der Bekl. in allgemeiner Form bezweifelter) gänzlicher Verteilung an die Mieter entstehen. Weitergehende Auskunftsrechte vorab sind aus den Vertragsverhältnissen der Parteien von der Bekl. nicht begründet worden. Der vorliegend geltend gemachte Schadensersatz ist insgesamt zudem keine Form einer abrechnungspflichtigen Vorschussleistung.

Die Klageforderungen sind aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung und des Teilurteils vom 12. Februar 2013 nicht verjährt. Die rechtzeitig in 2012 erhobene Stufenklage hat die hier eingreifende Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB gehemmt.

In dem Zeitraum zwischen dem am 27. Februar 2013 zugestellten Teilurteil vom 12. Februar 2013 und dem am 26. Februar 2014 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz der Kl. vom 24. Februar 2014, in dem sie ihre Zahlungsanträge formulierten, ist es nicht zu einem Stillstand des Verfahrens nach § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB gekommen. Im nachfolgenden Zeitraum nach dem Teilurteil hatte die Bekl. ihren Berechnungspflichten nachzukommen. Die Vorlage von Unterlagen wurde dem Gericht von den Kl. durch Schriftsatz vom 10. Juni 2013 mitgeteilt. Die Kl. hatten vor Weiterleitung an die Mieter die Berechnungen zu überprüfen. Angesichts des im Schriftsatz vom 24. Februar 2014 mitgeteilten Umfangs der Unterlagen war die Prüfung bis zur Formulierung der Zahlungsanträge im Februar 2014 zeitlich angemessen und rechtfertigte ein äußerliches Nichtbetreiben des Rechtsstreits. Im Übrigen kann aber auch nicht davon ausgegangen werden, dass hier überhaupt ein Stillstand im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB eingetreten ist. Denn im hier fraglichen Zeitraum nahmen die Kl. mit Schriftsatz vom 4. März 2013 nochmals zur Frage der Verbrauchserfassung Stellung. Es folgten Schriftsätze vom 10. Juni und 16. Oktober 2013, in denen die weitere Anspruchsbegründung und damit Anspruchsverfolgung angekündigt wurde.

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister nicht nur Korrektur der unrichtigen Abrechnung, sondern auch Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorschüsse verlangen.

Zwei Eigentümer beauftragten einen Energiedienstleister mit der Verbrauchsermittlung und der Erstellung der Heizkostenabrechnungen für mehrere verbundene Liegenschaften (Wohnanlage). Über einen Zeitraum von mehreren Jahren unterlief dem Energiedienstleister ein Fehler in der Berechnung der verteilten Heizenergie für Heizung und Warmwasser, indem er die Zählerstände der Zähler „allgemein“ und „Warmwasser“ zusammenrechnete, obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet ist, wodurch es zu falschen Heizkostenabrechnungen der Mieter kam. Ein Teil der Mieter wurde deshalb mit zu hohen Nachforderungen belastet, der andere Teil entsprechend mit zu geringen Kosten berücksichtigt.

Die Eigentümer klagten zunächst auf Erstellung von ordnungsgemäßen, fehlerfreien Abrechnungen der Heizkosten für die einzelnen Liegenschaften und Mieter. Aufgrund der Korrekturen verlangten die Klägerinnen dann Schadensersatz in Höhe der von den Mietern zu viel geleisteten Gebühren, hilfsweise Freistellung gegen Ansprüche der Mieter aus den Abrechnungen.

Streitig war u. a., ob die Ansprüche der Klägerinnen verjährt waren und die Klägerinnen verpflichtet sind, Überzahlungen der Mieter auszugleichen. Der Energiedienstleister stellte sich auf den Standpunkt, die Ansprüche der Mieter wären aufgrund fehlender Beanstandungen und der nun greifenden Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht durchsetzbar, weshalb die Klägerinnen als Vermieter nicht verpflichtet wären, den Mietern die zu viel gezahlten Heizkosten zurückzuerstatten.

Das LG Berlin (Urteil vom 20. Januar 2015 - 22 O 187/12 - GE 2015, 382) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Die Berufung des Energiedienstleisters war erfolglos.

Der Energiedienstleister kann sich nach Ansicht des Kammergerichts nicht auf die Ausschlussfrist für Einwendungen der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB berufen, da für die Mieter der Fehler der Abrechnung nicht erkennbar war, so dass sie es nicht zu vertreten hatten, keine Einwendungen innerhalb der Frist gemacht zu haben.

Die Klägerinnen seien auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht gegenüber dem Energiedienstleister verpflichtet gewesen, die Mieter unwissend zu lassen oder sich ihnen gegenüber darauf zu berufen, dass sie keine Einwendungen innerhalb der geltenden gesetzlichen Frist gemacht hätten. Dass die Klägerinnen von ihren Mietern nicht mehr in Anspruch genommen werden könnten, stehe keineswegs fest. Diese Ungewissheit könne, weil der beklagte Energiedienstleister seine eigenen Abrechnungsfehler erst sehr verspätet mitgeteilt habe, nicht auf dem Rücken des Vermieters gelöst werden. Mit Rücksicht auf eine vernünftige und angemessene Behandlung der vielen Mietverhältnisse in den Wohnanlagen könne man den Klägerinnen nicht zumuten, zugunsten der Beklagten Schadensabwehr zu betreiben.

Die Klägerinnen seien auch nicht verpflichtet, einen Gesamtschuldnerausgleich vorzunehmen, da Nachforderungen gegen diejenigen Mieter, die durch die fehlerhaften Abrechnungen begünstigt waren, gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht erhoben werden konnten.

Auch gegen die uneingeschränkte Zahlungsklage auf Ersatz des Gesamtschadens hat das Kammergericht keine durchgreifenden Bedenken. Selbst wenn man darauf abstelle, dass die Klägerin an ihre Mieter noch nichts zurückgezahlt hätte, sondern zunächst nur eine Verpflichtung bestand, den Vermieter von begründeten Mieterforderungen freizustellen, habe sich diese Freistellungsverpflichtung angesichts der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung der Beklagten zur Zahlungsverpflichtung gewandelt; der Energiedienstleister hatte sich noch mit der Berufung nicht nur gegen die Zahlungsklage an sich gewandt, sondern jeden Schadensersatzanspruch dem Grunde nach in Abrede gestellt.

Dem Energiedienstleister stehe auch kein Zurückbehaltungs- oder zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht wegen Auskunftsrechten über die Verwendung des Schadensersatzbetrages zu. Wörtlich heißt es in der Entscheidung: „Ein derartiges Recht könnte begrifflich erst nach endgültiger Leistung des Schadensersatzes und dessen (von der Beklagten in allgemeiner Form bezweifelter) gänzlicher Verteilung an die Mieter entstehen. Weitergehende Auskunftsrechte vorab sind aus den Vertragsverhältnissen der Parteien von der Beklagten nicht begründet worden. Der vorliegend geltend gemachte Schadensersatz ist insgesamt zudem keine Form einer abrechnungspflichtigen Vorschussleistung.“

Die Revision wurde nicht zugelassen. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig.