Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer bei einer Versorgungssperre, Wohnungseigentümergemeinschaft als alleinige Wohngeldgläubigerin

1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohngeldschulden des Bekl. aus der von den Wohnungseigentümern genehmigten Jahresabrechnung 2009 und aus den ebenfalls genehmigten Wirtschaftsplänen 2010 und 2011 betrugen 14.341,68 €. Weil die Verwaltervergütung nicht gezahlt worden war, legte die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ihr Amt zum 31. Dezember 2011 nieder. Der Rückstand für die Lieferung des Allgemeinstroms belief sich für das Jahr 2012 auf 443 €. Zur Abwendung der angekündigten Sperrung der Wasserversorgung verhandelte der Kl. mit dem Versorgungsunternehmen und erreichte eine Stundung der rückständigen Wasserkosten um 50 % mit der Folge, dass der Wasserversorger gegen Zahlung von 2.197,22 € bereit war, von der Sperre der Wasserversorgung abzusehen. Die von dem Kl. daraufhin unter den Wohnungseigentümern durchgeführte Sammlung, an der sich der Bekl. mit einem Betrag von 315 € beteiligte, erbrachte lediglich einen Gesamtbetrag von 1.260 €. Der Kl. überwies den Betrag am 26. März 2012 an den Wasserversorger. Vor April 2012 stellten die Versorgungsunternehmen die Lieferung von Allgemeinstrom und Wasser wegen Zahlungsrückständen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.

2 Der Kl., der seine Eigentumswohnung vermietet hatte, verlangt von dem Bekl., gestützt auf die Behauptung, ihm seien im Zeitraum April 2012 bis August 2012 wegen der Sperrung der Wasserversorgung Mieteinnahmen von 1.300 € entgangen, Schadensersatz in entsprechender Höhe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Kl. stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Bekl. mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kl. beantragt.

I. 3 Das Berufungsgericht meint, der Bekl. habe dadurch, dass er die von ihm geschuldeten Wohngelder nicht entrichtet habe, seine Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verletzt und sei dem Kl. deshalb schadensersatzpflichtig. Zwischen den Wohnungseigentümern bestehe ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem diese verpflichtet seien, zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenzuwirken. Diese Verpflichtung umfasse auch die Zahlung der zur Finanzierung der gemeinschaftlichen Aufwendungen erforderlichen Wohngelder. Die Pflichtverletzung des Bekl. habe den geltend gemachten Schaden des Kl. auch verursacht. Hätte der Bekl. seine Wohngeldschuld von über 14.000 € auf das damals noch bestehende Girokonto der Wohnungseigentümergemeinschaft überwiesen, wäre die Sperrung des Allgemeinstroms und der Wasserversorgung unterblieben, so dass davon auszugehen sei, dass der Mieter des Kl. keinen Grund zur Minderung des Mietzinses gehabt hätte.

II. 4 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB - der einzigen ernsthaft in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - setzt voraus, dass der Bekl. durch die Nichtzahlung der Wohngelder eine Pflicht gegenüber dem Kl. verletzt hat. Dies ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht der Fall.

5 1. Der Kl. hat(te) gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung der Rückstände in Höhe von 14.341,68 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hiervon geht - wenn auch unausgesprochen - das Berufungsgericht zutreffend aus.

6 a) Haben die Wohnungseigentümer - wie hier für die Jahre 2010 und 2011 - einen Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Abs. 5 WEG), sind sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf des Verwalters dem Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. Mit einer solchen Beschlussfassung entsteht die konkrete Beitragspflicht der Wohnungseigentümer. Eine weitere Zahlungspflicht entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung - hier für das Abrechnungsjahr 2009 -, soweit der in der Einzelabrechnung ausgewiesene Betrag die im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, NJW 2012, 2797 Rn. 20, 23).

7 b) Der Anspruch auf Zahlung dieses sog. Haus- oder Wohngeldes steht jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft; der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3). Dass die Vorschuss- bzw. Nachschusspflicht nur gegenüber der rechtsfähigen Gemeinschaft besteht, hat der Senat bereits vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts entschieden (Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 174 f.). Hieran hat sich nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 WEG nichts geändert (vgl. BT-Drs. 16/3843, S. 24; Senat, Beschluss vom 11. Dezember 2015 - V ZB 103/14, NZM 2016, 446 Rn. 4).

8 c) Der Senat hat ebenfalls bereits entschieden, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen befugt ist (Beschluss vom 20. April 1990 - V ZB 1/90, BGHZ 111, 148, 152).

9 2. Durch die Nichtzahlung der Wohngelder hat der Bekl. auch nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft.

10 a) Zutreffend ist allerdings sein rechtlicher Ausgangspunkt. Unter allen Wohnungseigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem u. a. die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers erwächst, an einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Sie korrespondiert mit dem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine ordnungsgemäße Verwaltung (Senat, Urteil vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228). Da die interne Willensbildung des Verbands den Wohnungseigentümern obliegt, ist eine auf § 21 Abs. 4 WEG gestützte Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn deren Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt wird. Entspricht - ausnahmsweise - nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, und wird diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt, der anderenfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, ergibt sich die Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer aus der gegenseitigen Treuepflicht. Diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, sind unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21).

11 b) Zu der Treuepflicht, die zwischen allen Wohnungseigentümern besteht, gehört auch die Pflicht, Beschlüsse zu fassen, die dem Verband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen verschaffen. Dies betrifft insbesondere die Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Sonderumlage) und die Jahresabrechnung (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 175).

12 c) Um die Verletzung einer solchen Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer im Rahmen der internen Willensbildung des Verbands geht es hier jedoch nicht. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer entsprechende Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2009 und die Wirtschaftspläne 2010 und 2011 gefasst. Nach der von dem Wohnungseigentumsgesetz in § 10 Abs. 7 Satz 3, § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 2 und 5 WEG angeordneten Kompetenzverteilung hat - wie oben ausgeführt - mit entsprechender Beschlussfassung ausschließlich der Verband einen Anspruch auf Zahlung der Wohngelder. Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen. Nur gegenüber dem Verband besteht demgemäß auch eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.

13 d) Mit dieser von dem Gesetz vorgesehenen Kompetenzverteilung zwischen Verband und Wohnungseigentümern wäre es unvereinbar, wenn die Pflicht zur Zahlung des Wohngeldes als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer - sei es als Hauptpflicht oder als Nebenpflicht - qualifiziert würde und die Nichtzahlung Schadensersatzansprüche nicht nur des Verbandes, sondern auch der einzelnen Wohnungseigentümer zur Folge haben könnte. Dass (auch) diese ein Interesse an der rechtzeitigen Erfüllung der Wohngeldforderungen haben, vermag die mit einer Schadensersatzverpflichtung verbundene - in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften u. U. unkalkulierbare - Haftungserweiterung des säumigen Wohnungseigentümers nicht zu rechtfertigen.

14 3. Auf die Grundsätze der sog. Drittschadensliquidation kann sich der Kl. entgegen der von seinem Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung nicht berufen. Für deren Zulassung ist der Gesichtspunkt maßgebend, dass der Schädiger keinen Vorteil daraus ziehen soll, wenn ein Schaden, der eigentlich bei dem Vertragspartner eintreten müsste, zufällig aufgrund eines zu dem Dritten bestehenden Rechtsverhältnisses auf diesen verlagert ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 2016 - VII ZR 271/14, NJW 2016, 1089 Rn. 27; Urteil vom 11. Februar 1983 - V ZR 300/81, WM 1983, 416, 417). An einer solch zufälligen Schadensverlagerung fehlt es. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht. Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruht dies auf der schuldhaft unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche, kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe Senat, Beschluss vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25).

15 In der Regel wird es zu einer Versorgungssperre allerdings nicht kommen. Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass - wie hier - eine Versorgungssperre droht, muss der Verwalter dafür sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird, um die Deckungslücke zu schließen (sog. Sonderumlage, vgl. hierzu Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47). Ist - wie hier - kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen.

III. 16 Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Wohngeld, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der WEG, nicht aber solche der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Die Wohngeldschulden des Beklagten aus der Jahresabrechnung 2009 und den Wirtschaftsplänen 2010 und 2011 betrugen 14.341,68 €. Wegen Nichtzahlung der Vergütung legte die Verwalterin ihr Amt Ende 2011 nieder. Der Rückstand für die Gemeinstromlieferung belief sich 2012 auf 443 €. Weil die Wassergelder nicht überwiesen werden konnten, stellte der Versorger die Lieferung ein. Der Kläger, der seine Eigentumswohnung vermietet hatte, verlangt vom Beklagten für den Zeitraum von April bis August 2012 Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen von 1.300 €. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG ihr auf die Berufung stattgegeben, jedoch die Revision zugelassen.

Der BGH weist wie das AG die Klage ab. Der Kläger hatte gegen den Beklagten keinen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung der Rückstände in Höhe von 14.341,68 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bzw. die Wirtschaftspläne entstanden Zahlungspflichten auch des Beklagten. Diese Ansprüche stehen jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zur Geltendmachung zu. Inhaberin dieses Anspruchs ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (BGHZ 163, 154 = GE 2005, 921). Durch die Nichtzahlung der Wohngelder hat der Beklagte nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt. Die Wohnungseigentümer haben untereinander lediglich einen Anspruch auf Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung durch die notwendigen Beschlussfassungen.

Der BGH verneint auch eine sogenannte Drittschadensliquidation, wonach der Schädiger keinen Vorteil daraus ziehen soll, wenn ein Schaden, der eigentlich bei dem Vertragspartner eintreten müsste, zufällig aufgrund eines zu dem Dritten bestehenden Rechtsverhältnisses auf diesen verlagert ist. Erfüllt aber ein Eigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein nur Schadensersatzansprüche der WEG, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht. Erleidet ein Eigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Mietausfall, und beruht dies mittelbar auf der schuldhaft unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche, kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband der Wohnungseigentümer zustehen (BGHZ 202, 375 = GE 2015, 66). Der Verwalter muss dafür sorgen, dass es nicht zu einer Versorgungssperre kommt, indem er etwa Sonderumlagen beschließen lässt. Ist kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung aufgrund § 21 Abs. 4 WEG erzwingen, auch durch ersetzende gerichtliche Entscheidung. Auch zur gerichtlichen Durchsetzung der Zahlungsansprüche müsste er sich gerichtlich ermächtigen lassen.

Definitorisch schwankt der BGH neuerdings wieder zwischen den Bezeichnungen Hausgeld und Wohngeld, bevorzugt aber Letzteres.