Schadensersatzanspruch

Schadensersatzanspruch; Vermieterwechsel; Voreigentümer

1. Ansprüche auf Ersatz eines Schadens an der Wohnung stehen dem Voreigentümer zu, falls die Schadensentwicklung während dessen Besitzzeit im wesentlichen abgeschlossen war.

2. Der Erwerber des Hauses kann Ansprüche wegen Verletzung der Obhutspflicht des Mieters nur für diejenigen Schäden geltend machen, die nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis gem. § 571 BGB entstanden sind, wenn ihm der Voreigentümer seine Schadensersatzansprüche nicht abtritt.

3. Die Vereinbarung über den Nutzen- und Lastenübergang in einem Kaufvertrag mit einem in das Grundbuch nur mit einer Vorbemerkung eingetragenen Käufer reicht zur Abtretung derartiger Schadensersatzansprüche nicht aus.

4. Voraussetzung für den Eintritt des Käufers in den Mietvertrag gem. § 571 BGB ist neben dessen Eintragung in das Grundbuch, daß der Veräußerer und Vermieter identisch sind.

B) I. Schadensersatzansprüche aus eigenem Recht kann der Kl. nicht geltend machen.

1. Der Kl. stützt den Klageanspruch in erster Linie auf Verletzung seines Eigentums (§ 823 Abs. 1 BGB). Dieser Anspruch setzt voraus, daß der Kl. Eigentümer war, als der Schaden entstand; war dagegen der Schaden be-reits eingetreten, als der Kl. noch nicht Eigentümer war, stünde der Scha-densersatzanspruch nur dem Voreigentümer zu, und zwar auch nach Ver äußerung des Grundstücks (BGHZ 99, 86).

Der Eigentumserwerb des Kl. war erst mit der Eintragung im Grundbuch am 10. Dezember 1987 vollendet (§ 873 Abs. 1 BGB). Einen Schadensersatzanspruch gemäß § 823 BGB könnte der Kl. daher nur dann geltend machen, wenn die zur Begründung dieses Schadensersatzanspruchs her-angezogene Durchfeuchtung des tragenden Balkens unter dem Küchenfußboden erst danach eingetreten wäre. Das ist jedoch nicht der Fall; denn der Schaden wurde bereits Anfang 1987 festgestellt. (wird ausgeführt)

2. Soweit der Kl. den Anspruch auf eine Verletzung des Mietvertrages mit dem Bekl. durch die vertragswidrige Nutzung der Mietsache stützt, fehlt es ebenfalls an der Aktivlegitimation.

Gemäß § 571 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bishe-rigen Vermieters ein, wenn dieser das Eigentum nach Überlassung an den Mieter veräußert hat. Der Rechtsübergang setzt voraus, daß der Vermieter zugleich Eigentümer und Veräußerer des Grundstücks ist; Vermieter und Veräußerer müssen identisch sein (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdnr. 8 zu § 571 BGB m. w. N.; BGH NJW 1974, 1551). Daran fehlt es vorliegend. Denn nach dem Mietvertrag wurde die Wohnung von Herrn B. und Frau J. - Nachlaß - vermietet. Als Eigentümer eingetragen war dagegen nur Herr B., der das Grundstück an die Herren Karl-Ludwig und Hartmut B. veräußert hat, von denen der Kl. seinerseits das Grundstück gekauft hat. An der Veräußerung war demgemäß nur einer der Vermieter beteiligt, was für die Anwendung des § 571 BGB nicht ausreicht.

Im übrigen treten die Wirkungen des § 571 BGB erst dann ein, wenn der Eigentumserwerb vollendet, d. h. der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., Rdnr. 9 zu § 571 BGB). Alle vor dem Eigentumsübergang entstandenen und fällig gewordenen vertraglichen Ansprüche verbleiben bei dem bisherigen Vermieter; nur die nach dem Eigentumswechsel fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (BGH, GE 1989, 37). Da der Schaden - wie bereits oben ausgeführt - vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, stehen daraus resultierende mietvertragliche Ansprüche weiterhin dem Voreigentümer und nicht dem Kl. zu.

II. Der Schadensersatzanspruch steht dem Kl. auch nicht aus abgetretenem Recht zu.

1. Der Kl. bezieht sich insoweit auf die Vereinbarungen über Nutzen- und Lastenübergang in § 5 des Kaufvertrages mit den Herren Karl-Ludwig und Hartmut B., von denen er das Grundstück gekauft hat. Diese sind jedoch nicht als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden. Zur Sicherung ihres Anspruchs auf Überlassung war lediglich eine Vormerkung eingetragen. Diese Vormerkung entfaltete aber nur Sicherungswirkung (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB), führte dagegen noch nicht zum Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Eigentum oder dem Mietverhältnis mit dem Bekl. auf die Veräußerer B.