Schadensersatz wg. Unmöglichkeit der Vermieterleistung

a) Verpflichtet sich in einem Mietvertrag der Vermieter, die Mietsache in einem Zustand zur Verfügung zu stellen, der nicht herstellbar ist, und kommt es deshalb nicht zur Überlassung der Mietsache, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 325 BGB in Betracht (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 102).

b) Der Schuldner hat die Unmöglichkeit der Leistung nicht nur zu vertreten, wenn er das zur Unmöglichkeit führende Ereignis schuldhaft herbeigeführt hat, sondern auch dann, wenn er sich uneingeschränkt zur Leistung verpflichtet hat, obwohl er das Leistungshindernis bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt bei Vertragsschluß hätte erkennen oder voraussehen können.

Die Revision hat keine Aussicht auf Erfolg.

Zwar leitet das Berufungsgericht den den Kl. zustehenden Schadensersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB her. Diese Vorschrift ist nicht anwendbar, weil die Mietsache dem Mieter nicht übergeben worden ist. Die - dem Bürgerlichen Gesetzbuch an sich fremde - verschuldensunabhängige Garantiehaftung des § 538 Abs. 1 BGB tritt nach dem eindeutigen Wortlaut des § 537 Abs. 1 BGB, auf den § 538 BGB verweist, erst mit der Überlassung der Mietsache an den Mieter ein (Senatsurteil BGHZ 136, 102, 107 ff.). Von diesem Zeitpunkt an ist der Mieter in besonderer Weise schutzwürdig. Der Vermieter kann im Zusammenhang mit der Übergabe klären, ob die Mietsache den vereinbarten Zustand hat.

Der Schadensersatzanspruch der Kl. ergibt sich aber aus § 325 BGB. Der Bekl. hat den Kl. zum Betrieb einer Arztpraxis Räume vermietet, die vor der Übergabe umgebaut werden sollten, um sie in den vereinbarten Zustand zu versetzen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Umbau in der geplanten Form wegen entgegenstehender öffentlich-rechtlicher Bestimmungen und einem Eingreifen der Denkmalschutzbehörde nicht möglich. Daraus ergibt sich nicht, daß der Mietvertrag nach § 306 BGB wegen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit nichtig ist. § 306 BGB ist nämlich in solchen Fällen nicht anwendbar, der Vertrag bleibt wirksam (Senat a. a. O. m. N.), und der Vermieter bleibt im Grundsatz zur Leistung verpflichtet. Die gegenseitigen Ansprüche der Vertragsparteien richten sich nach den allgemeinen Regeln des Schuldrechts über Leistungsstörungen (Senat a. a. O.). Der Mieter ist nicht etwa gezwungen, zunächst auf Leistung zu klagen, um anschließend einen Schadensersatzanspruch nach den §§ 283, 325 Abs. 2 BGB geltend machen zu können. Er kann vielmehr, auch wenn die Unmöglichkeit nicht erst nachträglich eingetreten ist, nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung sofort nach § 325 BGB vorgehen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen (MünchKomm BGB/Emmerich, 3. Aufl. vor § 275 Rdn. 14, 15; Staudinger/Löwisch, BGB Bearb. 1995, § 283 Rdn. 5), wenn der Vermieter die Unmöglichkeit zu vertreten hat. Es kann offen bleiben, ob der Bekl. in dem Mietvertrag eine besondere Einstandspflicht dafür übernommen hat, daß die Räume in der vereinbarten Weise umgebaut werden können. Auch wenn das nicht der Fall ist, hat er die Unmöglichkeit zu vertreten, weil er sich uneingeschränkt zur Leistung verpflichtet hat, obwohl er das Leistungshindernis schon bei Vertragsschluß bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können und müssen (BGH, Urteil vom 12. Januar 1960 - VIII ZR 34/59 - LM BGB § 325 Nr. 8; MünchKomm BGB/Emmerich a. a. O. § 275 Rdn. 71; RGRK-BGB/Ballhaus, 12. Aufl. § 325 Rdn. 5; Palandt/Heinrichs, BGB 57. Aufl. § 275 Rdn. 23 m. w. N.). Das Haus stand unter Denkmalschutz. In einem Verwaltungsstreitverfahren zwischen der Eigentümergemeinschaft, zu der der Bekl. gehörte, und dem Oberstadtdirektor von W. war ca. drei Jahre vor Abschluß des Mietvertrages der Parteien ein Sachverständigengutachten eingeholt worden, das zur Begründung der Notwendigkeit, das Haus unter Denkmalschutz zu stellen, ausdrücklich die Dienstbotentreppe erwähnt hat. Aufgrund dieser Umstände hätte dem Bekl. klar sein müssen, daß die Dienstbotentreppe nicht ohne weiteres beseitigt werden durfte.

Der Vermieter hatte Räume zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet. Vor der Überlassung an den Mieter sollten bestimmte Umbauten vorgenommen werden. Das Haus stand unter Denkmalschutz. Die vereinbarten Umbaumaßnahmen umfaßten auch für die Denkmaleigenschaft wesentliche Details, wie ein dem Eigentümer schon länger bekanntes Gutachten der Behörde ergeben hatte. Die Denkmalbehörde wandte sich gegen einzelne Baumaßnahmen, so daß der Betrieb der Arztpraxis nicht aufgenommen werden konnte.

Mit Beschluß vom 25. November 1998 hielt der Bundesgerichtshof den Vermieter für schadensersatzpflichtig, da die Überlassung der Räume im vertragsgerechten Zustand unmöglich gewesen sei. Dies habe der Vermieter zu vertreten, weil er hätte wissen müssen, daß die Umbauarbeiten nicht genehmigt würden.

1. Kann der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter nicht überlassen, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn er selbst schuldhaft die Ursache dafür zu vertreten hat.

2. Darüber hinaus ist der Vermieter auch dann schadensersatzpflichtig, wenn er den Grund für die Unmöglichkeit zwar nicht schuldhaft herbeigeführt hat, aber ohne jede Einschränkung vermietet, obwohl er bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt bei Vertragsabschluß hätte erkennen oder voraussehen müssen, daß entsprechende Hindernisse da sind.

TIP: Schließen Sie Mietverträge erst, wenn sich die Mietsache in vermietbarem Zustand befindet. Vereinbarungen über bis Mietbeginn auszuführende Arbeiten bergen Risiken!