Schadensersatz wg. Rechtsmangels bei unbefugter Vermietung

1. Vermietet jemand eine nicht in seinem Eigentum stehende Wohnung, liegt kein Sachmangel vor, sondern es entsteht ein Rechtsmangel, wenn der Eigentümer seine Rechte in einer den Mietgebrauch beeinträchtigenden Weise geltend macht.

2. Wegen des Rechtsmangels entstehende Schadensersatzansprüche nach § 536 a Abs. 1 BGB verjähren nach Maßgabe des § 548 BGB (sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache).

Der Mietvertrag wurde mit der Ehefrau des Raumeigentümers abgeschlossen. Ob letzterer damit einverstanden war, das duldete oder es sogar begrüßte, weil die Mieteinnahmen einer drohenden Zwangsverwaltung des Vermögens des Eigentümers entzogen werden sollten, war unbekannt. Jedenfalls konnten die Mieter die Wohnung so lange uneingeschränkt nutzen, bis bei der Versteigerung des Grundstücks der Erwerber seine Rechte geltend machte. Die Mieter kündigten daraufhin das Mietverhältnis selbst und gaben die Wohnung an den Grundstückserwerber heraus. Schadensersatzansprüche machten sie aber erst etwa zwei Jahre später geltend.

Den Kl. stehen weder Schadensersatzansprüche aus § 538 Abs. 1 in Verbindung mit § 541 BGB a. F. bzw. § 536 a Abs. 1 in Verbindung mit § 536 Abs. 3 BGB n. F. noch aus positiver Vertragsverletzung zu.

Zwar stellt die Geltendmachung der Eigentumsrechte des Erwerbers M., an den die Kl. die Wohnung am 3. Juli 1997 herausgegeben haben, einen Rechtsmangel im Sinne von § 541 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 3 BGB n. F. dar. Hierdurch werden Schadensersatzansprüche der Kl. jedoch nur unter den Voraussetzungen von § 538 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536 a Abs. 1 BGB n. F. begründet (BGH NJW 1975, 44).

Das Vorliegen eines anfänglichen Mangels, für den die Bekl. ohne Ver-schulden einzustehen hätte, legen die Kl. nicht dar. Allein der Umstand, daß der Vermieter nicht Eigentümer ist, begründet keinen Rechtsmangel im Sinne von § 541 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 3 BGB n. F. Denn der bloße Bestand von Rechten Dritter ist so lange unbe-achtlich, wie der Mieter hierdurch nicht im vertragsgemäßen Gebrauch gestört wird. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt (BGH NJW 1996, 46; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 541 BGB, Rn. 4). Daß der damalige Eigentümer, der Ehemann der Bekl., etwa mit der Ver-mietung durch die Bekl. nicht einverstanden war und bereits damals die Geltendmachung seiner Rechte drohte, ist nicht ersichtlich. Die Kl. gehen in der Klageschrift vielmehr selbst davon aus, daß die Vermietung durch die Bekl. dazu gedient haben soll, die Mieteinnahmen einer drohenden Zwangsverwaltung des Vermögens des Ehemanns der Bekl. zu entziehen, d. h. mit dessen Einverständnis erfolgte.

An der späteren Geltendmachung der Rechte des Erwerbers, d. h. am nachträglichen Entstehen des Rechtsmangels, trifft die Bekl. kein Verschulden. Zwar obliegt es ihr als Vermieterin, alle ihr möglichen und zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen, um den Kl. den gemäß § 535 Satz 1 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. vertraglich geschuldeten Gebrauch zu gewähren. Die Kl. legen aber nicht dar, welche Maßnahmen die Bekl. in diesem Zusammenhang pflichtwidrig unterlassen hat. [...]

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt weiter, daß auch die Voraussetzungen einer positiven Vertragsverletzung nicht vorliegen. Weder ist eine Pflichtverletzung noch ein Verschulden der Bekl. ersichtlich.

Letztlich wären Ansprüche der Kl. verjährt. Bereits das Reichsgericht hat im Jahre 1933 (RGZ 142, 258) entschieden, daß die Verjährungsregelung in § 558 BGB a. F. bzw. § 548 BGB n. F. über den Wortlaut hinaus weit auszulegen ist. Diese Auffassung ist vom BGH in ständiger Rechtsprechung bestätigt worden (BGH NJW 1957, 1436; NJW 1973, 2059; NJW 1987, 187; zuletzt NJ 2001, 535). Die Vorschrift ist Ausprägung des gesetzgeberischen Willens, zwischen den Parteien eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses eine rasche Auseinandersetzung zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Aus diesem Sinn und Zweck hat die Rechtsprechung hergeleitet, daß diese Vorschrift hinsichtlich ihres Anwendungsbereiches weit auszulegen ist. Neben den mietvertraglichen Ansprüchen, für die § 558 BGB a. F. bzw. § 548 BGB n. F. unmittelbar gilt, verjähren in entsprechender Anwendung auch alle mit ihm konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt mit Ausnahme der Erfüllungsansprüche.

Nachdem die Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. aber selbst unter dem 27. April 1997 zum 31. Juli 1997 gekündigt und die Wohnung zu diesem Zeitpunkt an den Erwerber herausgegeben haben, lief die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 558 BGB a. F. bzw. § 548 BGB n. F. Diese endete am 31. Januar 1998.