Schadensersatz wegen verzögerter Modernisierungsarbeiten

Schadensersatz wegen verzögerter Modernisierungsarbeiten; Wohnwertverbessernde Maßnahmen; Modernisierungsarbeiten; Duldungspflicht (Miete); Verzögerungsschaden; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Preisstellenverfahren; positive Vertragsverletzung

Ein Mieter, der sich gegen eine Duldungspflicht gem. § 541 a GBG a.F. gewandt hat und sich mit einer Klage hat überziehen lassen, schuldet Schadenersatz wegen der verzögerten Modernisierungsarbeiten ab dem Zeitpunkt, zu dem er positive Kenntnis von seiner Duldungspflicht erhalten hat.

Die Kl. sind Eigentümer eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks in Berlin. Der Bekl. ist als Erbe in einen Mietvertrag für eine Wohnung dieses Hauses eingetreten.

In einem Vorprozeß stritten der Erblasser und die Kl. im Jahre 1981/82 darüber, ob der Erblasser den Einbau einer zentralen Heizungsanlage dulden müsse.

Durch Urteil des AG Wedding vom 5.11.1982 - 6 C 693/81 - wurde der Erblasser zur Duldung verpflichtet. Im Berufungsverfahren stellte das LG Berlin - 62 S 526/81 - durch Beschluß vom 21.1.1982 die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil einstweilen ein. Am 27.5.1982 hob das LG diesen Einstellungsbeschluß wieder auf, ohne ihn den Parteien zuzustellen. Am 9.9.82 nahm der Erblasser die Berufung zurück. Durch Schreiben vom 16.9.1982 wurde dem Erblasser der Heizungseinbau für den 27., 28. und 30.9.1982 angekündigt. Bereits am 24.9.1982 erschienen jedoch Beauftragte der Kl. bei dem Erblasser, um die Arbeiten durchzuführen, woraufhin ihnen der Erblasser den Zutritt verweigerte. Die Zentralheizung wurde sodann in der Zeit vom 3. - 12.11.1982 in der Wohnung des Erblassers eingebaut. Ferner wurden zu diesem Zeitpunkt auch die Heizstränge der übrigen Wohnungen des Mietshauses installiert.

Mit ihrer Klage macht die Kl. ihre Schadensersatzansprüche wegen des verzögerten Zentralheizungseinbaus in einer Gesamthöhe von 7819,92 DM geltend.

Im einzelnen begehrt die Kl. DM 656 für das vergebliche Anrücken der Monteure am 24.9.1982. Weitere DM 480 seien durch das Stellen einer Aufsichtsperson am 3. und 4.11.1982 angefallen. Darüber hinaus seien ihr DM 2454 von der Heizungsinstallationsfirma für den verspäteten Heizungseinbau als Mehrkosten in Rechnung gestellt worden. In Höhe von DM 1199,78 soll der Schadensersatzanspruch der Kl. daraus resultieren, daß ihr infolge des Vorprozesses Wertverbesserungszuschläge für die Zeit von September bis November 1982 entgangen seien. Weitere DM 2163,44 seien ihr entgangen, weil sie wegen der Weigerung der Bekl., den Heizungseinbau zu dulden, Wertverbesserungszuschläge für die übrigen Mieter in der Zeit von April 1982 bis November 1982 nicht habe erheben können.

Letztendlich könne sie DM 400 von dem Bekl. deshalb zurückverlangen, weil sie ihm für die Stellung einer Aufsichtsperson bei den Kellerbauarbeiten einen Vorschuß von DM 480 erbracht habe, von dem lediglich DM 80 verbraucht worden seien. Lediglich in Höhe von DM 567,42 hatte die Klage Erfolg.

Den Kl. steht gegen den Bekl. lediglich ein Anspruch in der Gesamthöhe von 567,42 DM zu. Die Kl. können nicht wegen Verletzung der Duldungspflicht gem. § 541 a BGB in der bis zum 31.12.1982 gültigen Fassung durch den Erblasser den Betrag in Höhe von 4056,70 DM gemäß der Rechnung der Fa. B. vom 31.12.1982 verlangen. Für die Zeit bis zur Zurücknahme der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding 6 C 693/81 im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 9.9.1982 trifft den Erblasser kein Verschulden. Generell ist davon auszugehen, daß der Mieter, der sich gegen eine Duldungspflicht gem. § 541 a BGB alte Fassung gewandt hat uns sich mit einer Klage hat überziehen lassen, nicht schuldhaft handelt. Nach der damals geltenden Bestimmung war nämlich sehr zweifelhaft, was als Modernisierung zu gelten hatte und was ein Mieter hinzunehmen hatte, wie sich aus den im Urteil des Amtsgerichts Wedding v. 5.11.1983 aufgezeigten Grundsätzen ergibt. Darüber hinaus ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Regelung in § 541 a BGB alte Fassung, daß insoweit ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen verzögerter Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen sein sollte. Denn immerhin konstatierte diese Regelung eine starke Stellung des Mieters deshalb, weil der Vermieter die Zumutbarkeit der Modernisierungsarbeiten nachzuweisen hatte. Der Zweck dieser Vorschrift wäre praktisch außer Kraft gesetzt worden, wenn jeder Mieter, der sich auf die Bestimmung des § 541 a BGB berufen hat, damit hätte rechnen müssen, mit unter Umständen ganz erheblichen Schadensersatzansprüchen wegen verzögerter Modernisierungsarbeiten überzogen zu werden. Für die Zeit vom Erlaß des amtsgerichtlichen Urteils 6 C 693/81 am 5.11.1982 bis zur Rücknahme der gegen dieses Urteil gerichteten Berufung des Erblassers am 9.9.1982 scheidet ein Verschulden des Erblassers aus. Denn immerhin hat das Landgericht in seinem Beschluß vom 21.1.1982 die Zwangsvollstreckung aus dem erstinstanzlichen Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2000,-- DM gem. der §§ 707, 719 ZPO eingestellt, weil es die Berufung des Erblassers gegen das erstinstanzliche Urteil nicht für aussichtslos gehalten hat. Der diesen Einstellungsbeschluß abändernde Beschluß vom 27.5.82 ist den Parteien nach ihrem eigenen Vortrag und wie auch aus Beiakten ersichtlich, zu keinem Zeitpunkt zugestellt worden. Mithin konnte der Erblasser bis zur mündlichen Berufungsverhandlung am 9.9.1982 davon ausgehen, daß seine Einwendungen gegen seine Duldungspflicht nicht rechtsgrundlos war, so daß ihm insoweit nicht der Vorwurf eines Verschuldens gemacht werden kann. Jedoch war der Erblasser ab dem 9.9.1982 verpflichtet, nunmehr den Einbau der Heizung zu dulden. Der Erblasser hat nicht schuldhaft dadurch seine Duldungspflicht gem. § 541 a BGB am 24.9.1982 verletzt, daß er die Handwerker der Fa. B. nicht eingelassen hat und daß dadurch nach Aussage des Zeugen G. 656,-- DM an Kosten entstanden. Aufgrund des Schreibens des Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 16.9.1982 brauchte er erst ab 27.9.1982 mit der Durchführung der Heizungsarbeiten zu rechnen. Es muß einem Mieter zugestanden werden, daß er geraume Zeit vorher vom konkreten Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten informiert wird, damit er innerhalb seiner Wohnung und auch sonst entsprechende Dispositionen treffen kann. Es ist keinem Mieter zuzumuten, daß er Handwerker, die vor der Tür stehen, umgehend einläßt. Die von dem Zeugen G. bestätigten Mehrkosten in Höhe von 480,-- DM und

er geraume Zeit vorher vom konkreten Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten informiert wird, damit er innerhalb seiner Wohnung und auch sonst entsprechende Dispositionen treffen kann. Es ist keinem Mieter zuzumuten, daß er Handwerker, die vor der Tür stehen, umgehend einläßt. Die von dem Zeugen G. bestätigten Mehrkosten in Höhe von 480,-- DM und 2454,-- DM zzgl. Mehrwertsteuer wegen nachträglichen Einbaus der Heizung gemäß der Rechnung der Fa. B. vom 31.12.1982 können die Kl. nicht verlangen. Der Zeuge G. hat nämlich insoweit glaubhaft ausgesagt, daß diese Kosten unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die Heizung nachträglich eingebaut worden wäre, angefallen wären. Es habe mithin keinen Unterschied gemacht, ob die Arbeiten bereits im September oder erst im November 1982 vorgenommen worden wären.

Den Kl. steht jedoch gegen den Bekl. als Erben des Erblassers wegen entgangener Wertverbesserungszuschläge der Mieter G., B. und K. ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung in Höhe von 407,42 DM zu. Hätte nämlich der Erblasser den Einbau der Heizung ab 27.9.1982 geduldet, so hätte die Heizung ab Oktober 1982 in Betrieb gesetzt werden können, so daß auch die betreffenden Mieter ab diesem Zeitpunkt zur Zahlung des Wertverbesserungszuschlages verpflichtet gewesen wären. ... Das einfache Bestreiten des Bekl. reicht nicht aus. Darüber hinaus ergibt sich aus den eingereichten Mieterhöhungserklärungen, daß bei den betreffenden Mietern Mietpreisklauseln in den Mietverträgen vorhanden waren, so daß die Kl. berechtigt gewesen wären, ab 1. Okt. 1982 die Wertverbesserungszuschläge zu verlangen, wenn die Heizung bis Ende Sept. 1982 hätte voll funktionstüchtig installiert werden können. Soweit die Kl. vom Bekl. Wertverbesserungszuschläge für den Einbau der Fenster, der Antenne und der Heizung verlangen, ist die Klage nicht schlüssig. Der Bekl. hat nämlich die preisrechtliche Zulässigkeit der von ihm geforderten Beträge bestritten. Mithin ist die Verpflichtung zur Zahlung der Wertverbesserungszuschläge zwischen den Parteien streitig, so daß die zuständige Preisstelle für Mieten gem. § 11 Abs. 6 AMVOB zu entscheiden hat. Eine vor der Entscheidung der Preisbehörde vom Vermieter erhobene Zahlungsklage ist danach unschlüssig und unbegründet, denn die Entscheidung der Behörde findet nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung im § 11 Abs. 6 AMVOB im Streitfalle vorab über eine wesentliche Vorfrage der Begründung des materiellen Mietzinsanspruchs (BGH in Das Grundeigentum 1980, Seite 853 f. und LG Berlin in MM 10/83 Seite 17).