Schadensersatz wegen unberechtigter Wegnahme von Mietereinbauten

Schadensersatz wegen unberechtigter Wegnahme von Mietereinbauten; formularmäßiger Ausschluß des Wegnahmerechts des Mieters; Aufwendungsersatzansprüche des Mieters nach Eigentumswechsel; Schönheitsreparaturen ohne Fristenplan; Anspruch auf Geldersatz für nicht auszuführende Schönheitsreparaturen bei geplantem Umbau

1. Modernisierungen sind keine Einrichtungen, die der Mieter wegnehmen darf. Nimmt er dennoch die zu diesem Zweck eingefügten Sachen weg, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

2. Der formularmäßige Ausschluß des Wegnahmerecht des Gewerberaummieters ohne gleichzeitigen Ausschluß etwaiger gesetzlicher Ausgleichsansprüche für Mietereinbauten ist wirksam.

3. Sofort fällige Aufwendungsersatzansprüche des Mieters richten sich nicht gegen den nach der Aufwendung in den Mietvertrag eingetretenen Erwerber , sondern gegen den früheren Vermieter.

3. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist auch ohne Nennung eines Regel-Fristenplans hinreichend bestimmt. Der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen Nichtausführung der Schönheitsreparaturen geht bei Umbauabsicht nach Beendigung des Mietverhältnisses in eine Geldforderung in Höhe desjenigen Betrages über, den der Mieter ohne den Umbau zur Erfüllung seiner Schönheitsreparaturpflicht aufzuwenden gehabt hätte. Hinterläßt der Mieter die Mieträume in eine Rohbauzustand ist ein Mietausfall von zwei Monaten nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter substantiiert dartut , daß er die Räume nach Rückgabe in ordnungsgemäßen Zustand sofort hätte weiter vermieten können.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufungen der Parteien richten sich gegen das (...) verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin. Die Kl. haben (...) zum Bestehen eines Schadensersatzanspruchs wegen unberechtigten Ausbaus von Gegenständen aus den Mieträumen näher vorgetragen. Sie haben die Ansicht vertreten, daß es sich nach dem eigenen Vortrag des Bekl., wonach er die Mieträume erst in einen verwendungsfähigen Zustand versetzt habe, nicht um wegnahmefähige Einrichtungen im Sinne von § 539 Abs. 2 BGB handele. Mangels Wegnahmerecht habe ihnen als Vermieter ein dauerndes Besitzrecht zugestanden. Der Schaden bestehe in den Wiederbeschaffungskosten. Ein etwaiger Zahlungsanspruch des Bekl. wegen der Einbauten sei nicht gegenzurechnen, da das Mietverhältnis mit fristloser Kündigung vom 15.11.2002 beendet worden sei, so daß etwaige Verwendungsersatzansprüche vor Fälligkeit des Schadensersatzanspruchs der Kl. verjährt gewesen wären (§ 548 Abs. 2 BGB) und eine Aufrechnungslage in unverjährter Zeit nicht bestanden habe. Ein Wegnahmeanspruch wäre auch wegen Mietrückständen und des daraus folgenden Vermieterpfandrechts ausgeschlossen gewesen, desgleichen wegen Unmöglichkeit der Wiederherstellung des alten Zustands, da der Bekl. die alten Gegenstände offenbar nicht aufbewahrt habe. Die Vernichtung der Gegenstände führe jedenfalls, zumal die Kl. bei Eintritt des Bekl. in das Mietverhältnis noch nicht Eigentümer gewesen seien, zu einer Umkehr der Darlegungs- und Beweislast in bezug auf den Zustand der alten Gegenstände. Da die Räume vor Eintritt des Bekl. bereits als Büro genutzt worden seien, erscheine es ausgeschlossen, daß Fenster, Fensterbänke, Türen nebst Zargen, Heizung, Küchenausstattung und Sanitäranlagen nicht vorhanden gewesen seien. Auch in bezug auf einen Anspruch auf Wiederherstellung des Zustands vor der Modernisierung komme nur die vorgenommene Schadensberechnung in Betracht, da die Gegenstände in gebrauchtem Zustand nicht zu erhalten seien und zudem im Objekt eingepaßt werden müßten.

(...)

Der Bekl. trägt zur Begründung seiner Berufung vor:

Im Zusammenhang mit der Zuerkennung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Januar 2002 bis Mai 2003 gehe das Landgericht irrtümlich davon aus, daß monatlich 986,90 EUR geschuldet seien. Seit dem 1.12.2000 habe kein Mietverhältnis mehr und damit ein "vertragsloser Zustand" bestanden, dem Kl.

vertreter habe er mit Schreiben vom 18.5.2000 mitgeteilt, daß er nicht beabsichtige, die Räume über den Optionszeitraum (30.11.2000) hinaus zu nutzen. Es sei daher nur Nutzungsentschädigung geschuldet gewesen. Diese umfasse jedoch nicht eine Betriebskostenzahlung. Nach dem 1.12.2000 habe er jeweils unter Vorbehalt den bis zum 30.11.2000 festgesetzten Mietzins zuzüglich Betriebskosten (vgl. Urteil des Senats vom 11.5.2000, 8 U 6640/98) weiter gezahlt. Dem Mietvertrag sei eine Pflicht zur Zahlung einer Betriebskostenpauschale von 321,70 DM = 164,48 EUR auch nicht zu entnehmen. Es handele sich somit um eine - allerdings nie abgerechnete - Vorauszahlung. (...) Für Januar 2002 bis April 2003 sei wegen der selbst erfolgten Herrichtung des Mietobjekts nur eine Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 822,41 EUR (= 1.608,50 DM) ./. 10 % = 740,17 EUR angemessen, hilfsweise sei ein Entgelt von monatlich 822,41 EUR wegen Graffiti-Schmierereien an der Außenfassade um 10 % auf 740,17 EUR gemindert. (...)

Die Schlüssel seien bereits am 1.5.2003 zusammen mit einem Anschreiben in den Briefkasten des Hausmeisters eingeworfen worden. Dieser habe sich ausdrücklich mit der Annahme der Schlüssel einverstanden erklärt und mitgeteilt, wo sich sein Briefkasten befindet. Die Rückgabe der Mieträume sei damit am 1.5.2003 erfolgt. (...)

Die Malerkosten seien nicht geschuldet, da der neue Mieter die Räume vollkommen umgestaltet habe. Es könne kein Zustand verlangt werden, der sofort wieder ohnehin verändert werde. Zudem hätten die Kl. keinerlei Beitrag zur Herrichtung der Räume geleistet, sondern es handele sich um Aufwand des neuen Mieters.

Einer Nutzungsausfallentschädigung für einen halben Monat stehe entgegen, daß die Räume monatelang leergestanden haben, die Malerarbeiten in dieser Zeit ohne weiteres hätten ausgeführt werden können.

(...)

Die gegen die Verurteilung zur Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung im Zeitraum Januar 2002 bis Mai 2003 (16.777,30 EUR), Malerkosten (5.108,76 EUR) und Mietausfall für einen halben Monat (493,45 EUR), insgesamt von 22.379,51 EUR, gerichtete Berufung des Bekl. unbegründet ist. Auf die Berufung der Kl. ist der Bekl. zur Zahlung weiterer 22.536,48 EUR wegen Beschädigung der Mieträume durch unberechtigte Wegnahme von Gegenständen und 1.480,35 EUR wegen eines weiteren Mietausfalls von 1,5 Monaten, zusammen somit von 24.016,83 EUR, zu verurteilen.

I. Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Januar 2002 bis Mai 2003 in Höhe von 16.777,30 EUR:

Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung von 17 x 986,90 EUR = 16.777,30 EUR zu Recht stattgegeben.

1) Bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung der Kl. wegen Zahlungsverzugs vom 15.11.2002 steht ihnen gegen den Bekl. ein Mietzinsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

a) Ein "vertragsloser Zustand" im Sinne eines fehlenden Mietverhältnisses bestand ab Dezember 2000 nicht. Dahin stehen kann, ob sich das Vertragsverhältnis nach § 3 des Mietvertrags nach Ablauf des (ausgeübten) Optionszeitraums am 30.11.2000 jeweils um ein Jahr verlängerte (zur möglichen Kombination von Options- und Verlängerungsklausel vgl. BGH ZMR 1985, 260), oder ob die Verlängerungsklausel in § 3 des Vertrags durch die in der Anlage zum Mietvertrag vereinbarte Option ersetzt wurde. Denn auch in diesem Fall hätte sich das Mietverhältnis gemäß § 568 BGB a. F./§ 545 BGB n. F. stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert, da keine Partei der Fortsetzung widersprochen hat. Hierfür genügte es nicht, daß der Bekl. den Kl., wie er mit Schriftsatz vom 11.4.2005 unwidersprochen vorgetragen hat, unter dem 18.5.2000 mitteilte, daß er nicht beabsichtigte, die Räume über den im Mietvertrag vereinbarten Zeitablauf hinaus zu nutzen. Denn damit widersprach er weder der Vertragsfortsetzung für den Fall der sodann doch erfolgenden Nutzung, noch erfolgte die Erklärung in einem zeitlichen Zusammenhang mit der Vertragsbeendigung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 545 Rn. 26).

b) Der damit bis zur Kündigung begründete Mietzinsanspruch beträgt monatlich 986,90 EUR und nicht lediglich 740,17 EUR. Die getroffenen und praktizierten Abreden über Miethöhe und -struktur galten auch nach dem 1.12.2000 weiter, so daß der Bekl. nicht einwenden kann, das angemessene Nutzungsentgelt betrage wegen der von ihm selbst durchgeführten Herrichtung der Mieträume nur 822,41 EUR (netto) ./. 10 % = 740,17 EUR. Bei einer Vertragsfortführung nach § 545 BGB n. F./§ 568 BGB a. F. gilt das Mietverhältnis mit dem bisherigen Inhalt fort, mit Ausnahme der Punkte, die der Fortsetzung auf unbestimmte Zeit entgegen stehen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 545 Rn. 10; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 86). Ab Dezember 2000 war daher der zuletzt geschuldete Mietzins weiter zu entrichten. Dem stehen die bis zum Ablauf des Optionszeitraums geltenden Abreden nicht entgegen, mit der Folge, daß zur Höhe des Entgelts im Fortsetzungszeitraum ein vertragsloser Zustand bestanden hätte, der sodann zu einem - gerichtlich überprüfbaren - Bestimmungsrecht der Kl. nach § 315 BGB hätte führen müssen (vgl. Palandt, a.a.O., § 535 Rn. 74). Die Bestimmung, daß "bei Ausübung der Option über den Mietpreis neu verhandelt wird", führt nicht etwa dazu, daß die Miethöhe nach dem Parteiwillen nur für den Optionszeitraum gelten dürfe. Die Abrede über eine neue Verhandlung der Miethöhe bei Ausübung der Option ist gängig und dient der Sicherung des Äquivalenzverhältnisses; der Mieter, der schon den Vorteil hat, eine Verlängerung um Jahre einseitig herbeiführen zu können, soll dann auch eine angemessene (eventuell höhere) Miete zahlen (vgl. auch Sternel, a.a.O., I 233; OLG Düsseldorf NZM 2000, 462 zu einer dahin gehenden ergänzenden Vertragsauslegung). Die Abrede ist jedoch nach §§ 133, 157 BGB grundsätzlich nicht dahin zu verstehen, daß die neu zu vereinbarende Miethöhe in dem Sinne strikt auf den Optionszeitraum beschränkt sein solle, daß sie bei Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB keine Grundlage für den weiteren Vertragsinhalt sein könne. Es entspricht einem allgemeinen Erfahrungssatz, daß Parteien ihre Vertragsbeziehungen so gestalten wollen, daß der Eintritt eines vertragslosen Zustands vermieden wird. Die Wahrung der Interessen der Parteien gebietet in einem Fall wie dem vorliegenden auch nicht, die anläßlich der Optionsausübung getroffene Mietzinsabrede derart einschränkend zu verstehen. Denn die Parteien haben es in der Hand, die Vertragsverlängerung zu verhindern, wenn sie mit der bisherigen Regelung nicht zufrieden sind.

(...)

c) Der erstmals in der Berufungsinstanz erfolgte Einwand des Bekl., der Betriebskostenbetrag von 321,70 DM = 164,48 EUR monatlich sei abzurechnen und wegen Abrechnungsreife seien Vorauszahlungen für Januar 2002 bis Mai 2003 nicht mehr zu fordern, greift nicht. Bereits die jahrelange Handhabung der Parteien, wonach Betriebskostenabrechnungen in ihrem Mietverhältnis - auf etwaige Abrechnungen mit anderen Mietern des Hauses kommt es insoweit nicht an - nie erfolgten, zeigt hinlänglich, daß die unklare Regelung in § 5 Nr. 1 des Mietvertrags, die im übrigen jedenfalls auch nicht ausdrücklich von einer Abrechnung spricht, im Sinne einer Pauschale verstanden wurde. (...)

d) Der danach geschuldete Brutto-Mietzins von 986,90 EUR ist nicht um 164,48 EUR (= 10 % des Netto-Mietzinsanteils von 822,41 EUR) wegen Graffiti-Schmierereien gemindert, wie der Bekl. - wiederum erstmals in der Berufungsinstanz - hilfsweise geltend macht. Zum einen ist ein Minderungsrecht im Sinne eines Rechts zum Abzug vom Mietzins durch § 5 Nr. 8 des Mietvertrags, der dahin auszulegen ist, daß der Mieter wirksam auf einen Bereicherungsanspruch verwiesen wird (vgl. BGHZ 91, 375 ff. = NJW 1984, 2404, 2405 unter II.4.a), ausgeschlossen. Zum anderen ist auch dieser Einwand nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO in der Berufungsinstanz nicht mehr zuzulassen.

2) Seit der Kündigung steht den Kl. nach § 546 a Abs. 1 BGB für die Zeit bis zur Rückgabe der Mieträume ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete zu. Abweichungen in Bezug auf Mietstruktur und -höhe gegenüber dem vertraglichen Zustand vor Kündigung ergeben sich nicht. Die "vereinbarte Miete" im Sinne der Vorschrift umfaßt insbesondere auch einen Betriebskostenanteil (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 a Rn. 29).

Die Rückgabe der Mieträume erfolgte durch den Bekl. nicht am 1.5.2003, sondern erst Ende Mai 2003, so daß Nutzungsentschädigung auch für den Monat Mai geschuldet ist. Im Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist als unstreitig ausgewiesen, daß die vom Bekl. an den Hausmeister zurückgegebenen Schlüssel erst Ende Mai den Kl. (gemäß ihrem Klagevortrag: zu Händen der Hausverwaltung) zugingen.

Zu Recht hat das Landgericht unter Bezugnahme auf das Urteil des Senats in GE 2001, 1059 angenommen, daß die Überlassung der Schlüssel an den Hausmeister keine Rückgabe der Mieträume im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB darstellte. Der Hausmeister ist nur dann richtiger Adressat der Schlüsselübergabe, wenn er vom Eigentümer oder der beauftragten Hausverwaltung hierzu im Einzelfall bestimmt ist. Derartiges ist vom Bekl. nicht substantiiert behauptet - etwaige Erklärungen des Hausmeisters selbst könnten nicht genügen. (...)

II. Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Wegnahme der Gegenstände (22.536,48 EUR):

Den Kl. steht gegen den Bekl. der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB sind die Vorschriften des BGB in der seit dem 1.1.2002 geltenden Fassung anzuwenden, da das Dauerschuldverhältnis über den 1.1.2003 hinaus bestand.

1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Sofern an von ihm eingebauten Gegenständen kein Wegnahmerecht nach § 539 Abs. 2 BGB besteht, ist ihre Entfernung pflichtwidrig und kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Für diesen ist nicht erheblich, ob die Gegenstände durch die Verbindung mit den Räumen in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (§§ 93, 94 BGB) oder nicht; nach der Rechtsprechung des BGH besteht eine Vermutung dafür, daß eine Verbindung beweglicher Sachen mit dem Gebäude, die der Mieter "zur Befriedigung seiner Bedürfnisse" vornimmt, nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, so daß sie als Scheinbestandteile gemäß § 95 Abs. 2 BGB nicht in das Eigentum des Vermieters übergehen (BGH NJW 1991, 3031; NJW 1969, 40). Selbst wenn danach eine Eigentumsverletzung zum Nachteil des Vermieters ausscheiden sollte, wird in eine geschützte Rechtsposition eingegriffen, indem ihm die dauernde Nutzungsmöglichkeit an den Gegenständen entzogen wird. Denn mangels eines Wegnahmerecht steht dem Vermieter ein dauerndes Besitzrecht an den vom Mieter eingefügten Gegenständen zu (vgl. für den Fall eines verjährten Wegnahmeanspruchs BGHZ 81, 146 ff. = NJW 1981, 2564, 2565; BGHZ 101, 37 ff = NJW 1987, 2861, 2862 f.; erst recht muß dies gelten, wenn der Mieter keine Einrichtung im Sinne von § 539 Abs. 2 BGB angebracht hat, so daß er von vornherein nicht wegnehmen darf und auf einen etwaigen Ausgleichsanspruch gegen den Vermieter beschränkt ist, vgl. dazu BGH NJW 1991, 3031, 3032 unter 3.).

2) Entgegen der Ansicht des Landgerichts war der Bekl. nicht nach § 539 Abs. 2 BGB zur Entfernung der der Klageforderung zugrundeliegenden Gegenstände (Fenster nebst Rahmen; Fensterbänke; Außenrolläden; Türen nebst Zargen; Steckdosen und Lichtschalter; Heizkörper; Heiztherme; Waschbecken; Toilette; Küchenspüle; Sicherungen) berechtigt.

a) Allerdings ist davon auszugehen, daß es der Bekl. war, der die Gegenstände mit der Mietsache verbunden hat. (wird ausgeführt)

b) Bei den in Frage stehenden Baumaßnahmen handelt es sich um wertverbessernde Modernisierungsarbeiten und nicht um wegzunehmende "Einrichtungen" im Sinne von § 539 Abs. 2 BGB.

aa) Der Begriff der "Einrichtung" ist gesetzlich nicht definiert. Bei seiner Auslegung ist zu beachten, daß nach zutreffender und ganz herrschender Auffassung im Falle einer Einrichtung nur ein Wegnahmerecht des Mieters - mit der Folge seiner Rückbaupflicht, § 258 Satz 1 BGB - und nicht etwa wahlweise ein Zahlungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 539 Abs. 1 BGB) oder ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) besteht; letztere Ansprüche kommen nur in Betracht, wenn ein Wegnahmerecht nicht greift (vgl. BGH NJW 1991, 3031, 3032 unter 3.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 539 Rn. 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rn. 619; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 539 Rn. 8; a. A. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 539 Rn. 26). "Einrichtungen" sind von sonstigen Aufwendungen abzugrenzen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung des Mietobjekts dienen und zu Zahlungsansprüchen gemäß §§ 539 Abs. 1, 677 ff BGB oder § 812 BGB (vgl. BGH ZMR 1999, 93, 94), nicht aber zu einem Wegnahmerecht führen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. II 602 und IV 602; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 539 Rn. 9, 10).

Eine zu weite Fassung des Begriffs der "Einrichtung" kann somit gerade auch den Interessen des Mieters zuwiderlaufen und zu wirtschaftlich unsinnigen Ergebnissen führen, indem er verpflichtet sein kann, werterhöhende und sinnvolle Baumaßnahmen zu zerstören und einen veralteten Zustand auf seine Kosten wieder herzustellen (§§ 539 Abs. 2, 258 Satz 1 BGB), anstatt einen Zahlungsanspruch aus §§ 539 Abs. 1, 677 ff. BGB oder zumindest § 812 BGB verfolgen zu können.

Vor diesem Hintergrund sind die in Rechtsprechung und Literatur anzutreffenden unterschiedlichen Abgrenzungsversuche zu sehen, die sich dadurch auszeichnen, daß eine Begrenzung des Begriffs der "Einrichtung" für erforderlich gehalten wird. Nach BGHZ 101, 37 ff. = NJW 1987, 2861 sind unter Einrichtungen bewegliche Sachen zu verstehen, die mit der Mietsache "zusätzlich" verbunden werden, um deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen, jedenfalls dann, wenn sie nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt werden und nicht in das Eigentum des Vermieters übergehen. Der BGH stellte in dieser Entscheidung, die die Ausstattung eines Kinos durch den Mieter betraf, auf die "vorübergehende, d. h. auf die Vertragsdauer zugeschnittene Verbindung der Einrichtungen" mit den Räumen ab. In der Literatur besteht überwiegend Einigkeit, daß jedenfalls dann keine Einrichtung vorliegt, wenn die zugefügten Gegenstände im Mietobjekt "aufgehen" und nicht ohne erhebliche Beschädigung oder gar Zerstörung wieder entfernt werden können, wie z.B. Leitungen unter Putz, Fliesen oder "bauliche Veränderungen" im Sinne der Errichtung neuer Wände oder Zwischendecken (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., Rn. 27, 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 539 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., Rn. 11; Sternel, a.a.O., IV Rn. 619; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rn. 246; Schilling in: Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 539 Rn. 14). Zum gleichen Ergebnis kommt Heintzmann in Soergel, BGB, 12. Aufl., § 547 a Rn. 3, der zwar von einem weiten Begriff der Einrichtung ausgeht, jedoch die Wegnahme als treuwidrig ansieht, wenn der Mieter wegnehmen will, was "niet- und nagelfest" mit dem Haus verbunden ist und ohne erhebliche Einwirkung auf die Mietsache nicht entfernt werden kann.

bb) Im vorliegenden Fall liegen keine wegnahmefähigen Einrichtungen vor.

Der Annahme diverser einzelner "Einrichtungen" steht entgegen, daß es sich bei der vom Bekl. bei Eintritt in das Mietverhältnis vorgenommenen Gesamtmaßnahme um eine umfassende Modernisierung handelte, bei der die Verbesserung des baulichen Zustands im Vordergrund stand und die ihren Grund nicht darin hatte, daß der Bekl. speziell für seine Bedürfnisse andersartige Einrichtungen benötigte. Der Bekl. hat in der Klageerwiderung selber vorgetragen, daß die Räume im Jahr 1992 "nicht vermietbar" gewesen seien und die vorhandenen Einbauten "Schrott". Die Kl. haben sich den Vortrag hilfsweise zu eigen gemacht. Aus diesem Zustand folgt, daß der Bekl. mit seiner Investition eine dringend erforderliche Instandsetzung und Modernisierung vorgenommen hat, indem er die alte, abgenutzte Ausstattung der Räume, die noch aus der Zeit der DDR stammte, entsorgte und gegen eine zeitgemäße ersetzte. Es handelte sich somit nach eigenem Vortrag des Bekl. um einen klassischen Fall von Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne von § 539 Abs. 1 BGB (ehemals "Verwendungen", § 547 BGB a. F.), unter die insbesondere Aufwendungen zur Erhaltung, Wiederherstellung und Verbesserung der Mietsache fallen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 539 Rn. 10 f.), und die bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen vom Vermieter auszugleichen sind, deren Beseitigung unter Zerstörung des geschaffenen Wertes durch Wegnahme der zugefügten Gegenstände jedoch grundsätzlich keine Partei verlangen kann. Dementsprechend wurden ähnliche Fälle, in denen der Mieter die Räume durch umfangreiche Investitionen erst in einen zeitgerechten und nutzbaren Zustand versetzt hat, in der Rechtsprechung unter dem Aspekt eines Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruchs des Mieters behandelt, und nicht unter dem eines Wegnahmerecht (vgl. BGH NJW-RR 1993, 522; ZMR 1999, 93; OLG München ZMR 1997, 236 ff.).

Es kommt somit nicht darauf an, inwieweit die einzelnen (baulichen) Maßnahmen ihrer Art nach überhaupt wegnahmefähige Einrichtungen darstellen können. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, daß dies jedenfalls für die Elektroinstallationsarbeiten zu verneinen wäre, da es sich bei Unterputz-Installationen nach einhelliger Ansicht nicht um wegnahmefähige Einrichtungen handelt und bei einer einheitlichen baulichen Maßnahme eine Wegnahme nur einzelner - etwa gut erreichbarer und noch verwendbarer - Teile nicht zulässig ist (vgl. BGH NJW 1970, 754, 755; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V 254), so daß die Wegnahme nicht nur bezüglich der Leitungen, sondern auch der für die Funktion der elektrischen Anlage erforderlichen Dosen, Schalter und Sicherungselemente ausgeschlossen war.

c) Zudem wäre ein Wegnahmerecht auf Grund der baulichen Maßnahmen nach § 539 Abs. 2 BGB durch § 11 Nr. 1 des Mietvertrags vertraglich ausgeschlossen, da dort bestimmt ist, daß vom Mieter durchgeführte "Um-, An- und Einbauten, insbesondere Installationen ... nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen und wieder beseitigt werden" dürfen.

Die vorliegenden baulichen Maßnahmen unterfallen dem weiten Begriff der "Um-, An- und Einbauten". Dem steht nicht entgegen, daß in § 20 Nr. 1 des Mietvertrags im Zusammenhang mit der Pflicht zur Entfernung auf Verlangen des Vermieters bei Vertragsende von "Um-, An- und Einbauten sowie Einrichtungen" die Rede ist. Daraus läßt sich nur folgern, daß Einrichtungen, die nicht zugleich den Begriff der Um-, An- und Einbauten erfüllen, auch ohne Zustimmung des Vermieters entfernt werden durften, nicht jedoch, daß unter Um-, An- und Einbauten nur Baumaßnahmen fallen könnten, die insbesondere mit einer Veränderung der Decken und Wände einhergehen und einzelne Gegenstände, die Objekt eines Wegnahmerecht sein könnten, überhaupt nicht mehr erkennen lassen. Zweck der Regelung ist ersichtlich, bauliche Einwirkungen auf die Mietsache von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen, insbesondere auch einen Rückbau, da bei diesem Beschädigungen der Sache befürchtet werden müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 1190). Die hier in Frage stehenden Maßnahmen sind als Um-, An- und Einbauarbeiten zu bezeichnen, da sie über ein bloßes Anbringen zusätzlicher, leicht zu lösender Gegenstände hinaus gehen und in die Substanz der Mieträume eingreifen.

Der Ausschluß des Wegnahmerecht ist auch wirksam. Nach § 547 a Abs. 3 BGB a. F./§§ 552 Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB n. F. macht das Gesetz nur bei Mietverhältnissen über Wohnraum, nicht aber über Gewerberaum den vertraglichen Ausschluß des Wegnahmerecht davon abhängig, daß die Parteien einen angemessenen Ausgleich vorsehen. Auch verletzt § 11 Nr. 1 des Vertrags nicht § 9 AGBG. Ein Ausschluß des Wegnahmerecht durch AGB des Vermieters von Gewerberäumen dürfte selbst dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen (§ 9 AGBG, § 307 BGB n. F.), wenn zugleich bestimmt wird, daß jeglicher Zahlungsanspruch wegen der baulichen Veränderung ausgeschlossen sein soll (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1190; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 552 Rn. 11; offen BGH NJWE-MietR 1996, 33, 34). Jedenfalls bestehen keine Bedenken gegen eine Klausel, die lediglich das Wegnahmerecht ausschließt, ohne zugleich auch etwaige gesetzliche Ausgleichsansprüche für die Investition auszuschließen. Derartige Ansprüche läßt § 11 Nr. 1 des Vertrags unberührt.

3) Der Bekl. hat die Verschuldensvermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht widerlegt. Sofern er geglaubt haben sollte, daß es sich um wegnahmefähige Einrichtungen handelte, und dem auch die Bestimmungen des Mietvertrags nicht entgegenstünden, handelte es sich um einen Rechtsirrtum, der bei sorgfältiger Prüfung - zumal für einen Rechtsanwalt - vermeidbar war und Fahrlässigkeit daher nicht entfallen ließe (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 276 Rn. 22).

4) Da die Pflichtwidrigkeit somit bereits darin liegt, daß der Bekl. den von ihm geschaffenen baulichen Zustand wieder beseitigt hat, hat er die Kl. so zu stellen, wie sie ohne diese Beseitigung stehen würden. Die Berechnung des Schadensersatzanspruchs in der Klageschrift (Seite 6 bis 11), die von heutigen Anschaffungs- und Einbaukosten der fraglichen Gegenstände unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" ausgeht, ist schlüssig und vom Bekl. nicht in Frage gestellt worden. (...)

Die Kl. müssen sich nicht im Wege der Vorteilsausgleichung entgegenhalten lassen, daß der Bekl. bei Belassung der Gegenstände ihnen gegenüber einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß §§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB oder Bereicherungsanspruch gemäß § 812 BGB wegen einer Werterhöhung des Mietobjekts gehabt hätte, und sie diese Zahlung wegen der Wegnahme erspart haben. Zahlungsansprüche hätten dem Bekl. lediglich gegen die Wohnungsbaugesellschaft P. mbH als Vermieterin im Zeitpunkt der Investitionen zustehen können. Nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB n. F./§ 571 Abs. 1 BGB a. F. tritt der Erwerber des Mietobjekts anstelle des früheren Vermieters nur in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Ansprüche des Mieters, die vor seinem Erwerb fällig waren, hat nicht er, sondern der frühere Vermieter zu erfüllen. So liegt es bei Ansprüchen wegen Aufwendungen auf die Mietsache. Sie entstehen im Zeitpunkt der Aufwendung und werden - sofern der Mietvertrag nicht etwa regelt, daß sie erst mit dem tatsächlichen Ausscheiden des Mieters aus dem Mietverhältnis geltend gemacht werden können, vgl. BGH NJW 1988, 705 - sofort fällig. Dies hat zur Folge, daß sie mangels einer solchen besonderen Vereinbarung, die sich im hiesigen Mietvertrag nicht findet, nur - innerhalb einer spätestens nach Kenntnis vom Eigentümerwechsel beginnenden Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB- gegen den früheren Vermieter gerichtet werden können (vgl. BGH NJW 1965, 1225; NJW 1968, 888 unter II.3.; NJW 1991, 3031, 3033 unter 3.; Sternel, a.a.O., Rn. II 603, 607).

Ein gegen den Erwerber bestehender Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung zur Abwendung eines Wegnahmerechts gemäß § 552 Abs. 1 BGB n. F. (vgl. BGH NJW 1988, 705) kann im Wege der Vorteilsausgleichung nicht in Ansatz gebracht werden, da ein Wegnahmerecht, wie oben ausgeführt, nicht bestand.

5) Die Verjährungseinrede des Bekl. gegen die Schadensersatzforderung der Kl. greift nicht. Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache. Da die Klage am 14.11.2003 bei Gericht einging und nach der am 20.11.2003 erfolgten Einzahlung des Kostenvorschusses am 10.12.2003 "demnächst" (§ 167 ZPO) zugestellt wurde, wäre Hemmung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nur dann nicht eingetreten, wenn die Mieträume vor dem 14.5.2003 zurückgegeben worden wären. Dies jedoch ist nicht der Fall. Wie bereits oben ausgeführt, erfolgte die Rückgabe erst im Zeitpunkt des Eingangs der Schlüssel bei der Hausverwaltung und damit Ende Mai 2003.

III. Schadensersatz insbesondere wegen erforderlicher Malerarbeiten (5.108,76 EUR):

Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch wegen der im Kostenangebot des Bau-Service J. vom 8.11.2003 ausgewiesenen erforderlichen Arbeiten in der geforderten Höhe von 5.108,76 EUR zu. Die von ihnen in der Klageschrift dargetane Notwendigkeit der Arbeiten ist ebensowenig bestritten wie die Höhe der geforderten Kosten.

a) In bezug auf das Streichen von 160,80 qm Deckenflächen und 587,10 qm Wandflächen (Pos. 1 und 2) mag fraglich sein, ob die Maßnahme insgesamt als erforderlicher Herstellungsaufwand von dem Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB wegen des unberechtigten Herausreißens der Einbauten umfaßt ist. Denn soweit insbesondere in den Wänden durch das Herausreißen zu schließende Löcher entstanden waren, dürfte es ausreichend gewesen sein, nur die Schadensstellen malermäßig auszubessern. Der Anspruch folgt insoweit aber bereits aus §§ 280 Abs. 1, 3; 281 BGB in Verbindung mit § 8 Nr. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter während der Mietzeit die Instandhaltung, insbesondere auch die Schönheitsreparaturen der Mieträume, übernimmt. Die Klausel ist auch ohne Nennung eines Regel-Fristenplans hinreichend bestimmt. Sofern ein solcher nicht vereinbart ist, wird der Anspruch des Vermieters jedenfalls fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht (BGH ZMR 2005, 523, 524; NJW 2004, 2961, 2962). Das war vorliegend bei Räumung der Fall, da der Anstrich nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag in der Klageschrift vergilbt, verschmutzt und verbraucht war.

Der Anspruch auf Kostenersatz für das Entsorgen von 60 qm alter, verklebter Auslegware (Pos. 6) folgt aus den §§ 280, 281 BGB. Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) umfaßt grundsätzlich die Pflicht des Mieters, einen eingebrachten Teppichboden, auch wenn er verklebt ist, zu entfernen (vgl. Sternel, a.a.O., Rn. IV 607).

Für die genannten Ersatzansprüche ist eine Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, da der Bekl. mit dem Zurücklassen der Räume in einem offensichtlich nicht nutzbaren Zustand deutlich zu erkennen gegeben hat, daß eine Fristsetzung nicht genutzt hätte. Im Auszug ohne Vornahme der geschuldeten Handlungen liegt grundsätzlich - und vorliegend zweifellos - eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung (vgl. BGH NJW 1998, 1303, 1304; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 281 Rn. 14).

b) Die Positionen 3, 4 und 5 des Angebots (Ausbessern der Raufasertapete an neu einzubauenden Zargen und Fenstern, Erneuern von Fliesen am zerschlagenen WC-Vorwandelement) betreffen keine Schönheitsreparaturen, sondern sind Teil des Schadensersatzanspruchs wegen unberechtigter Wegnahme bzw. Zerstörung der vom Bekl. 1992 eingebauten Gegenstände, der oben festgestellt wurde und sich aus den §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt.

c) Der Einwand des Bekl., "Malerkosten" könnten wegen einer nachfolgenden Umgestaltung der Räume nicht verlangt werden, war im Kern bereits in erster Instanz erhoben worden (s. Schriftsatz vom 15.6.2004). Der Vortrag im Schriftsatz vom 11.4.2005, Seite 9, es seien - zur Herstellung eines Ladengeschäfts - neue Durchbrüche geschaffen worden, ist zwar neu, jedoch von den Kl. nicht substantiiert bestritten worden und damit auch in der Berufungsinstanz zugrunde zu legen (vgl. BGHZ 161, 138 ff. = NJW 2005, 291, 292).

Die spätere Veränderung der Mieträume entlastet den Bekl. jedoch nicht. Soweit sich der Einwand gegen den infolge der unberechtigten Entfernung von Fenstern und Türen bestehenden (primären) Schadensersatzanspruch richtet, ist zwar denkbar, daß ein Ausbessern der Raufasertapete an Fenstern und Türzargen wegen einer anderen Wiederherstellung letztlich nicht anfällt. Dies ist jedoch für die Schadensberechnung unerheblich, da mit der Sachbeschädigung ein Ersatzanspruch entstanden ist, der gemäß § 249 BGB auf Zahlung des Geldbetrags gerichtet ist, der zur Herstellung des vor der schädigenden Handlung bestehenden Zustands erforderlich ist. Der Geschädigte ist darin frei, ob er den Ersatzbetrag überhaupt zur Wiederherstellung verwendet, und folglich auch, auf welche Weise er ggf. eine Instandsetzung vornimmt (vgl. BGH NJW 2003, 2085). Eine der Sache innewohnende Schadensanlage in Form einer Absicht der Kl., die Mieträume umzugestalten (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Vorb. § 249 Rn. 99) bestand im Zeitpunkt der Beschädigung nicht.

In bezug auf die Kosten zur Ausführung unterlassener Schönheitsreparaturen (Streichen von Wänden und Decken) geht die Rechtsprechung des BGH davon aus, daß der Anspruch des Vermieters auch bei Umbauabsicht fortbesteht, jedoch wegen des in der Regel anzunehmenden Entgeltcharakters der übernommenen Pflicht des Mieters im Wege ergänzender Vertragsauslegung vom Anspruch auf Naturalherstellung in eine Geldforderung in Höhe des Betrages übergeht, den der Mieter ohne Umbau zur Erfüllung der Schönheitsreparaturpflicht aufzuwenden gehabt hätte (BGHZ 77, 301 ff. = NJW 1980, 2347; BGHZ 92, 363 ff. = NJW 1985, 480, 482; BGHZ 151, 53 ff. = NJW 2002, 2383). Die Voraussetzungen einer solchen Umwandlung liegen bereits nicht vor. Der BGH stellt in den genannten Entscheidungen, in denen eine ergänzende Vertragsauslegung angenommen wurde, darauf ab, daß der Vermieter entsprechend seinem "bereits bei Beendigung des ... Vertrags gefaßten Entschluß" die Sache alsbald umbaut (NJW 1980, 2347) bzw. daß der Mieter "bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will" (NJW 2002, 2583). Sinn dieser Rechtsprechung ist es somit, dem Vermieter die Entgegennahme unsinniger Schönheitsreparaturen zu ersparen und diese durch einen Zahlungsanspruch zu ersetzen, nicht aber, dem mit der Vornahme der Leistung säumigen oder diese gar verweigernden Mieter einen Einwand zu verschaffen, der ihm nach allgemeinen Grundsätzen des Schadensrechts nicht zusteht. Der mit Schönheitsreparaturen im Verzug befindliche Mieter kann daher nicht einwenden, die geschuldeten Arbeiten würden durch die erst nach Auffinden eines Nachfolgemieters entstandenen Umbaupläne hinfällig; eine Art Schadensanlage in Form eines Umbauplans (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Vorb. § 249 Rn. 99) bestand in dem Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorlagen, nicht. Darüber hinaus würde der Einwand der Umbauabsicht auch vorliegend nur dazu führen, daß der Bekl. zur Zahlung des Betrags verpflichtet ist, den er für die Schönheitsreparatur ohne Umbau aufzuwenden gehabt hätte. Da eine Eigenausführung des Mieters im Gewerbemietverhältnis fernliegend erscheint, würde der vertragliche Zahlungsanspruch ebenso hoch sein wie die nach einer Ausführung durch Handwerker bemessene Schadensersatzforderung.

d) Der weitere - bestrittene - Einwand des Bekl., nicht die Kl., sondern der neue Mieter habe die Kosten der Renovierung getragen, ist unerheblich. Es läßt den Schaden des Vermieters nicht entfallen, wenn es ihm gelingt, den Folgemieter zur Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten zu bewegen (BGHZ 49, 56 ff. = NJW 1968, 491, 492 r. Sp.; Palandt/Heinrichs, a.a.O., Vorb. § 249 Rn. 128).

IV. Schadensersatz wegen Mietausfalls von zwei Monaten (1.973,80 EUR):

Die Berufung der Kl. hat Erfolg. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls, der infolge des nicht vertragsgerechten Zustands der Mietsache bei Vertragsende entstanden ist, folgt vorliegend nicht nur als Verzugsschaden wegen Nichtausführung geschuldeter Schönheitsreparaturen aus § 286 BGB (vgl. dazu etwa BGH NJW 1998, 1303, 1304), sondern - im Umfang von zwei Monatsmieten - als Teil des Schadensersatzanspruchs wegen unberechtigter Veränderung bzw. Zerstörung des baulichen Zustands der Räume aus den §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Voraussetzung eines Ersatzanspruchs wegen Mietausfalls ist freilich, daß die Kl. die Räume nach Rückgabe durch den Bekl. hätten vermieten können, wenn sie in ordnungsgemäßem Zustand gewesen wären, daß also ein Mietinteressent vorhanden war und der Leerstand Folge der Maßnahmen des Vermieters zur Behebung des Zustands und nicht eines Mietermangels war (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 538 Rn. 400). Vorliegend haben die Kl. in der Klageschrift unter Benennung des Hausverwalters als Zeugen vorgetragen, daß zahlreiche Interessenten vorhanden gewesen seien, die das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand gemietet hätten. Eine nähere Substantiierung wäre erst erforderlich gewesen, wenn der Bekl. dies bestritten hätte. Soweit er in der Berufungsbegründung darauf abstellt, daß die Kl. die Arbeiten während des monatelangen Leerstands hätten ausführen können, ist dies kein - in zweiter Instanz ohnehin verspäteter, § 531 Abs. 2 ZPO - erheblicher Einwand, da die Kl. nur für den Zeitraum Schadensersatz beanspruchen, um den sich eine Vermietung gerade wegen des Zustands der Räume verzögerte.

Daß die Arbeiten in den Mieträumen auch bei zügiger Durchführung mindestens zwei Monate in Anspruch nehmen, ist angesichts dessen, daß der Bekl. quasi einen Rohbauzustand hinterlassen hat, nicht zweifelhaft (vgl. sogar für bloße Schönheitsreparaturen: LG Berlin GE 1996, 1373, 1375; GE 1995, 115, 117; differenzierend Bub/Treier/ Scheuer, a.a.O., V Rn. 181).

Der Ausfallschaden ist zumindest mit der vom bisherigen Mieter geschuldeten Miete zu bemessen (Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 538 Rn. 361; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V Rn. 180) und beträgt folglich 2 x 986,90 EUR = 1.973,80 EUR.

(...)

Der Mieter darf Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegnehmen. Darunter sind aber nur bewegliche Sachen zu verstehen, die mit der Mietsache zusätzlich verbunden werden, um deren wirtschaftlichen Zweck zu dienen, nicht jedoch Sachen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserungen der Mietsache dienen. Entfernt er bei Beendigung des Mietverhältnisses zu diesem Zweck eingebaute Sachen, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

Das Gewerbemietverhältnis verlängerte sich aufgrund des (ausgeübten) Optionszeitraumes zunächst bis zum 30. November 2000. Danach bestand eine Option zur Verlängerung um ein weiteres Jahr; ferner enthielt der Mietvertrag eine Verlängerungsklausel. Der Mieter teilte dem Vermieter mit Schreiben vom 18. Mai 2000 mit, daß er nicht beabsichtige, die Räume über den im Mietvertrag vereinbarten Zeitablauf hinaus zu nutzen, nutzte jedoch die Räume zunächst weiter. Der Vermieter kündigte dann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit Schreiben vom 15. November 2002 fristlos, worauf dieser die Schlüssel Ende Mai 2003 an den Hausmeister des Vermieters zurückgab. Von ihm vorgenommene Einbauten (Fenster nebst Rahmen; Fensterbänke, Außenrolläden; Türen nebst Zargen; Steckdosen und Lichtschalter; Heizkörper; Heiztherme; Waschbecken; Toilette; Küchenspüle; Sicherungen) entfernte er vor seinem Auszug, obwohl gem. § 11 Nr. 1 des Mietvertrages "Um-, An- und Einbauten, insbesondere Installationen ... nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters ... wieder beseitigt" werden durften; die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen führte er nicht aus. Das Landgericht hielt ihn für berechtigt, die von ihm vorgenommenen Einbauten zu entfernen. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein; der Mieter wandte sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung im Zeitraum Januar 2002 bis Mai 2003, Malerkosten und Mietausfall für einen halben Monat.

Das Kammergericht wies die Berufung des Mieters zurück. Das Mietverhältnis habe sich nach Ablauf des (ausgeübten) Optionszeitraums am 30. November 2000 stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert, weil keine Partei der Fortsetzung widersprochen habe, so daß dem Vermieter Miete bis zu seiner Kündigung zustehe. Darin enthaltene Betriebskosten seien ohne Abrechnung geschuldet, weil aufgrund der tatsächlichen Praxis der Parteien von einer Pauschale auszugehen sei. Eine Minderung wegen Graffiti sei formularmäßig im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen. Seit der von ihm ausgesprochenen fristlosen Kündigung stehe dem Vermieter Nutzungsentschädigung zu. Die Rückgabe der Schlüssel an den Hausmeister stelle keine Rückgabe der Mietsache dar. Dem Vermieter stehe auch der vom LG abgewiesene Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Wegnahme der Gegenstände zu. Denn bei diesen habe es sich nicht um Einrichtungen i.S.d. § 539 Abs. 2 BGB gehandelt. Vielmehr habe es sich nach der Einlassung des Mieters um Gegenstände gehandelt, die zur Wiederherstellung, Instandhaltung und Verbesserung der Mietsache eingebaut worden sei. Derartige Sachen dürfe aber der Mieter nicht ohne Einwilligung des Vermieters wegnehmen , sondern sei auf etwaige Ansprüche auf Aufwendungsersatz gem. § 539 Abs. 1 BGB, Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertiger Bereicherung beschränkt. Sofort fällige Aufwendungsersatzansprüche des Mieters würden sich aber nur gegen den früheren Vermieter richten. Zudem sei das Wegnahmerecht durch den Mietvertrag formularmäßig wirksam ausgeschlossen.

Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei auch ohne Nennung eines Regel-Fristenplans hinreichend bestimmt. Der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen Nichtausführung der Schönheitsreparaturen scheitere auch nicht an seiner Umbauabsicht. Da der Mieter die Mieträume in einem Rohbauzustand hinterlassen habe, sei auch der geltend gemachte Mietausfall von zwei Monaten gerechtfertigt, zumal da der Vermieter substantiiert dargetan habe , daß er die Räume nach Rückgabe in ordnungsgemäßen Zustand sofort hätte weiter vermieten können.