Schadensersatz wegen unberechtigter Verweigerung der Untervermietungserlaubnis

Schadensersatz wegen unberechtigter Verweigerung der Untervermietungserlaubnis; Untermieterlaubnis

Verweigert der Vermieter zu Unrecht die erbetene Untervermietungserlaubnis, ist er zum Ersatz des dadurch dem Mieter entgangenen Untermietzinses verpflichtet.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Mieterin einer Wohnung der Bekl. Die Kl. legte im September 2003 ihr zweites Staatsexamen als Lehrerin ab und fand ab 8. September 2003 für das kommende Schuljahr bis zum 31. Juli 2004 bei einem Gymnasium in Mannheim eine Anstellung als Lehrkraft mit einem Deputat von zwölf Stunden. Gleichzeitig war sie an einer Grundschule in Berlin mit einem Forschungsvorhaben beschäftigt. Sie arbeitet einer Bescheinigung des Fachbereichs Erziehungswissenschaften und Psychologie der Freien Universität Berlin vom 16. Juni 2004 zufolge an einer Habilitation. Am 1. September 2003 schloß sie mit ihrer Mutter einen Mietvertrag über deren Wohnung in Heidelberg ab. Die Miete betrug 440 €. Dort wohnte sie mit ihrem Kind. Mit Schreiben vom 14. August 2003 teilte die Kl. den Bekl. mit, daß sie aus beruflichen Gründen Berlin für die nächsten zwei Jahre verlassen müsse, und bat um Zustimmung, daß sie ihre Wohnung für diesen Zeitraum an Herrn Dr. F. L., Frau S. Z. und deren achtjährigen Sohn untervermieten dürfe. Diesen Antrag lehnten die Bekl. mit Schreiben von 20. August 2003 ab.

Mit Schreiben vom 21. August 2003 wiederholte die Kl. ihre Bitte und machte geltend, daß sie ansonsten doppelt mit Unterbringungskosten belastet wäre. Die Untermieter hätten sich bereiterklärt, ab dem 14. September 2003 Untermiete zu zahlen. Mit Schreiben vom 25. August 2003 lehnten die Bekl. erneut die Untervermietung ab.

Mit Schreiben vom 28. August 2003 verlangte die Kl. die Erteilung einer Erlaubnis für eine Untervermietung von zwei Räumen sowie zur Nutzung des Bades und der Küche zugunsten der genannten Personen für die Dauer von zwei Jahren. Das dritte Zimmer werde sie weiterhin zu Wohnzwecken nutzen. Sie machte geltend, daß sie für die Dauer von zwei Jahren eine Lehrstelle in Süddeutschland aufgenommen habe. Sie wolle vermeiden, doppelt mit Unterbringungskosten belastet zu sein.

Mit Bescheid vom 24. September 2004 wurde die Kl. unter Berufung auf das Beamtenverhältnis auf Zeit für die Dauer vom 1. Oktober 2004 bis zum 30. September 2007 zur wissenschaftlichen Assistentin an der Pädagogischen Hochschule in Ludwigsburg ernannt. Dort war sie mit einem Lehrdeputat von zwei Wochenstunden beschäftigt. Mit Schreiben vom 23. September 2004 bat die Kl. um Erteilung einer weiteren Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung an M. V. für die Dauer eines Jahres bis Oktober 2005. Dies lehnten die Bekl. mit Schreiben vom 27. September 2004 ab. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2004 wiederholte sie ihre Aufforderung. Frau V. sei bereit, sich vorzustellen. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2004 erneuerte sie ihr Verlangen und fügte diesem ihre Ernennungsurkunde vom 24. September 2004 und eine Bescheinigung einer Grundschule in Berlin vom 22. September 2004 über eine Forschungstätigkeit bei. Mit Schreiben vom 23. Oktober 2004 machten die Bekl. geltend, daß die vorgelegten Unterlagen nicht geeignet seien, ein berechtigtes Interesse darzulegen.

2. Die Kl. verlangt von den Bekl. Schadenersatz wegen der entgangenen Einnahmen aus der Untervermietung in Höhe von 6.933,92 €. Es handelt sich dabei um 16 Beträge von jeweils 433,37 € für den Zeitraum von Oktober 2003 bis Januar 2005. [...]

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis habe nicht bestanden, weil die Kl. die Sachherrschaft über die Wohnung nicht behalten habe.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Ersatz der entgangenen Einnahmen aus einer Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

a) Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich dabei um ein wirtschaftliches, aber auch um ein persönliches Interesse handeln (BGHZ 92, 213 ff.). Ein solches Interesse kann entstehen, wenn der Mieter aus beruflichen oder anderen Gründen sich für einen gewissen Zeitraum an einem anderen Ort aufhält und durch eine teilweise Untervermietung der Wohnung die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung vermindern will. Denn in der Regel ist der Mieter darauf angewiesen, an dem Ort seines vorübergehenden Aufenthaltes eine Wohnung anzumieten. Eine solche Ortsabwesenheit darf aber nicht dazu führen, daß die Wohnung de facto vollständig dem Untermieter überlassen wird und der Mieter damit den unmittelbaren Besitz an der Wohnung aufgibt. Der Fortbestand des unmittelbaren Besitzes kommt in der Regel darin zum Ausdruck, daß der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände in der Wohnung beläßt und jederzeit zu ihr Zutritt hat.

b) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sprechen keine ausreichenden Anzeichen dafür, daß die Kl. ihren Lebensmittelpunkt endgültig von Berlin nach Heidelberg verlegt hat, von wo aus sie ihre beruflichen Tätigkeiten in Mannheim und Ludwigsburg wahrgenommen hat. Die relativ geringe Anzahl ihrer wöchentlich wahrzunehmenden Lehrverpflichtungen sowie ihr Berufsziel, über ein Habilitationsverfahren an der Freien Universität Berlin eine Professur zu erreichen, sprechen dafür, daß sie in Berlin bis auf absehbare Zeit ihre Wurzeln hat. Die Kl. hat nachvollziehbar dargelegt, daß die Lehrverpflichtungen dazu dienten, Erfahrungen zu sammeln, die für ihre Habilitationsarbeit nützlich sind. Der Hauptschwerpunkt ihrer Forschungsarbeit und die Projektleitung für das Habilitationsverfahren liege nach wie vor in Berlin. Für den Fortbestand ihres Lebensmittelpunktes in Berlin spricht auch der Umstand, daß ihr Lebensgefährte, mit dem sie ein gemeinsames Kind hat, in Berlin wohnhaft ist. Sie hat durch Vorlage von Ablichtungen von Fahrscheinen ausreichend deutlich gemacht, daß sie ungefähr einmal im Monat in Berlin aufhältlich war. Es ist nachvollziehbar, daß sie während dieser Aufenthalte in ihrer Wohnung anwesend war. Diese Aufenthalte hätten auch stattgefunden, wenn die Wohnung teilweise untervermietet gewesen wäre. Weiterhin hat sie die Sachherrschaft über ihre Wohnung durch ihren Lebensgefährten ausüben lassen, der sich um die Betreuung der Wohnung während ihrer Abwesenheit gekümmert hat. Sie hat in einer Anmeldung ihre Wohnung in Berlin als Hauptwohnung und die Wohnung in Heidelberg als Nebenwohnung bezeichnet. Die modernen Verkehrsmittel (ICE, Flugzeug) machen es möglich, daß eine beruflich engagierte Person mehrere Teilzeittätigkeiten innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens an verschiedenen Orten ausführen kann. Ungeachtet der Tatsache, daß die Anstellung an der Pädagogischen Hochschule in Ludwigsburg bis 2007 andauert, hat sie ihr Kind in Berlin zum 6. Januar 2005 in einer Kindertagesstätte angemeldet. Dieser Umstand verdeutlicht aus der nachträglichen Sicht ihr fortbestehendes Interesse am Erhalt der Wohnung in Berlin.

c) Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. November 2005 (VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) ist es nicht erforderlich, daß der Mieter seinen Lebensmittelpunkt immer noch in der Wohnung haben müsse. Der Zweck der gesetzlichen Regelung des § 553 Abs. 1 BGB erfordere es nicht, daß der Dritte in die Wohnung aufgenommen werden müsse, um gemeinsam mit diesem zu wohnen. Wenn der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung nur hinsichtlich der Wohnung bestünde, in der der Mieter zur Zeit seinen Lebensschwerpunkt habe, könnte der mit den Kosten einer doppelten Haushaltsführung belastete Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein. Dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen, dem Mieter die Wohnung zu erhalten.

d) Wenn ein Mieter von einem Vermieter eine Erlaubnis zu einer teilweisen Überlassung der Wohnung an einen namentlich bezeichneten Dritten erhalten will, muß er ihm die Umstände darlegen, die ein solches Interesse begründen, damit dieser die Berechtigung des Anliegens des Mieters prüfen kann. Dieses Interesse hat sie in ihren Schreiben vom 28. August und 24. September 2003 hinreichend dargelegt. Sie schildert darin die vorübergehende Aufnahme einer Lehrerstelle in Süddeutschland, den Wunsch nach Behalt eines Zimmers ihrer Wohnung, den Wunsch nach einer Vermeidung von doppelten Unterbringungskosten und den Namen des zukünftigen Untermieters. Dies genügt zur Darlegung eines berechtigten Interesses. Die Bekl. haben im Vorfeld des daran sich anschließenden Rechtsstreits keine weiteren Informationen verlangt. Insbesondere war es nicht erforderlich, daß die Kl. bereits den Mietvertrag vorlegte, den sie mit ihrer Mutter geschlossen hatte, um die Kosten einer weiteren Unterkunft zu belegen.

e) Die unberechtigte Verweigerung der Untervermietung kann zu einem Vermögensschaden in Form eines Ausfalls an Miete geführt haben. Die Kl. hat behauptet, daß die von ihr benannten Personen bereit gewesen wären, einen Teil der Wohnung zu einem Mietzins von 433,37 € anzumieten, und sie davon Abstand genommen haben, als die Bekl. die Erlaubnis verweigert haben.

f) Die Kl. hat im ersten Rechtszug jeweils einen Untermietvertrag mit Herrn Dr. F. L. und mit Frau Dr. P. M. vorgelegt. Beide Untermietverträge waren bis zum 31. Juli 2005 befristet. Die Kammer hat auf Grund eines Beweisbeschlusses vom 3. April 2006 die Zeugen Dr. F. L., Dr. P. M. und M. V. im Termin am 20. November 2006 vernommen.

fa) - g) [...] (wird ausgeführt)

Verweigert der Vermieter dem Wohnungsmieter zu Unrecht die erbetene Untervermietungserlaubnis, ist er zum Ersatz des dadurch dem Mieter entgangenen Untermietzinses verpflichtet, entschied das LG Berlin. Vermieter sollten also Bitten, eine Untermieterlaubnis zu erteilen, sorgsam und unvoreingenommen prüfen.

Die Klägerin war Mieterin einer Dreizimmerwohnung in Berlin. Ab September 2003 fand sie für das kommende Schuljahr bis zum 31. Juli 2004 bei einem Gymnasium in Mannheim eine Anstellung als Lehrkraft mit einem Deputat von zwölf Stunden. Gleichzeitig war sie an einer Grundschule in Berlin mit einem Forschungsvorhaben beschäftigt, das zur Vorbereitung ihrer Habilitation diente; eine entsprechende Bescheinigung der FU legte die Klägerin vor. Am 1. September 2003 schloß sie mit ihrer Mutter einen Mietvertrag über deren Wohnung in Heidelberg ab und wohnte dort mit ihrem Kind. Mit Schreiben vom 14. August 2003 teilte die Klägerin den Beklagten als ihren Vermietern mit, daß sie aus beruflichen Gründen Berlin für die nächsten zwei Jahre verlassen müsse, und bat um Zustimmung zur Untervermietung von zwei Räumen nebst Bad und Küche an ein ihr bekanntes Paar mit Kind; das dritte Zimmer werde sie weiterhin zu Wohnzwecken benutzen. Diesen Antrag lehnten die Beklagten ab, woraufhin die beabsichtigte Untervermietung zu einem - streitigen - Preis von 433,37 € monatlich gescheitert sein soll. Die Klage auf Ersatz der entgangenen Einnahmen für Oktober 2003 bis Januar 2005 wies das Amtsgericht ab.

Die ZK 67 des Landgerichts gab der Berufung der Klägerin statt. Die Klägerin könne Ersatz der ihr entgangenen Einnahme aus der beabsichtigten Untervermietung verlangen, weil die Beklagten die begehrte Untervermietungserlaubnis zu Unrecht verweigert hätten. Die Klägerin habe die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils der Wohnung verlangen können, weil sie sich aus beruflichen Gründen für einen gewissen Zeitraum an einem anderen Ort habe aufhalten müssen und durch die Untervermietung die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung teilweise habe vermindern wollen. Daher sei auch unerheblich, daß sie ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung gehabt habe. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, daß die Klägerin damals die Möglichkeit gehabt habe, die beiden Zimmer ihrer Wohnung einschließlich Mitbenutzung von Bad und Küche an das ihr bekannte Paar mit Kind zu einem Preis von 433,37 € monatlich unterzuvermieten. Die Klägerin habe auch bewiesen, daß sie auf die Mieteinnahmen angewiesen gewesen sei, um ihre wirtschaftliche Belastung durch eine doppelte Haushaltsführung in erträglichen Grenzen zu halten.