Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung

1. Die schuldhaft unberechtigte Kündigung eines Mietverhältnisses stellt dann eine positive Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter die Kündigung mit unzutreffenden Tatsachen begründet.

2. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters besteht jedoch dann nicht, wenn er aufgrund einer nur aus Rechtsgründen unwirksamen Kündigung auszieht.

3. Der Schadensersatzanspruch des aufgrund der Kündigung weichenden Mieters kann auch dann entfallen, wenn ihn ein überwiegendes Mitverschulden an der falschen Einschätzung des Kündigungsgrundes trifft.

II. Die Kl. hat keinen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung i. V. m. § 535 BGB auf Ersatz ihrer im Vertrauen auf den Bestand des Untermietvertrages gemachten Aufwendungen. Die Klage ist schon aufgrund des eigenen Vorbringens der Kl. abzuweisen. Es kann da-bei sogar dahingestellt bleiben, ob die Bekl. am 21. Dezember 1991 das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis gekündigt hat. Selbst wenn die Bekl. gekündigt haben sollte, wovon im folgenden ausgegangen wird, und diese Handlung als schuldhafte Vertragsverletzung anzusehen sein sollte, scheitert ein Anspruch der Kl. jedenfalls an deren Mitverschulden (§ 254 BGB).

1. Nach herrschender Meinung stellt eine schuldhaft unberechtigte Kündigung eines Mietverhältnisses eine positive Vertragsverletzung dar (BGH, MDR 84, 571 f.; OLG Karlsruhe, NJW 82, 54; LG Karlsruhe, NJW-RR 91, 1160; LG Berlin, ZMR 88, 387; LG Hamburg, MDR 76, 844, 845; Sternel, Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung von Mietverhältnissen, MDR 76, 265, 266, 268; Seier, Der Pflichtverstoß des Vermieters bei fahr lässig unberechtigter Kündigung von Mietverhältnissen, ZMR 78, 34, 36; Schmid, Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung, DWW 84, 203, 204; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 631; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 609; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV 27, 102; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 564 b Rdnr. 89; Palandt/Heinrichs, BGB, 52. Aufl., § 276 Rdnr. 115; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 564 b Rdnr. 51; MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 564 b Rdnr. 72; wohl auch Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rdnr. 135; RGRK/Gelhaar, BGB, 12. Aufl., § 564 b Rdnr. 41; vgl. ferner AG Düsseldorf, WuM 93, 36; AG Waldbröl, WuM 93, 121; AG Ansbach, WuM 93, 450).

Es besteht allerdings eine beachtliche Mindermeinung, die das Vorliegen einer Vertragsverletzung ablehnt, wenn der Vermieter eine Kündigung mit zutreffenden Tatsachen begründet und die Kündigung lediglich aufgrund der rechtlichen Würdigung dieser Tatsachen unwirksam ist (OLG Hamm, WuM 84, 94 ff.; LG Heidelberg, DWW 90, 151, 152; LG Konstanz/AG Sin-zig, WuM 90, 512, 513; LG Freiburg, WuM 89, 251; Palandt/Putzo, BGB, 52. Aufl., § 564 b Rdnr. 60; wohl auch Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 117 Rdnr. 3; Zipperer, Schadensersatzpflicht des rechtmäßig kündigenden Vermieters?, WuM 89, 135, 136; Ostermann, Vorgetäuschter Eigenbedarf - Zum Mißbrauch des Kündigungsrechts nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, WuM 92, 342, 344; vgl. ferner AG Charlottenburg, ZMR 89, 431 ff.; OLG Karlsruhe, 10. Zivilsenat, OLGZ 77, 72 ff.; Schopp, Schadensersatzansprüche des Mieters bei fahrlässig unberechtigter Kündigung wegen Eigenbedarfs aus § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB, MDR 77, 198 f.).

Auffällig ist dabei, daß in den in jüngster Zeit veröffentlichten Judikaten, die Schadensersatzansprüche eines Mieters zum Gegenstand haben, der nach einer auf zutreffende Gründe gestützten, aber aus Rechtsgründen unwirksamen Kündigung ausgezogen ist, das Vorliegen einer vertragswidrigen Handlung abgelehnt wird (OLG Hamm, WuM 84, 94 ff.; LG Heidelberg, DWW 90, 151, 152; LG Konstanz/AG Sinzig, WuM 90, 512, 513; LG Freiburg, WuM 89, 251). Soweit ersichtlich, hat zuletzt das LG Hamburg (MDR 76, 844, 845) in einer derartigen Konstellation dem Grunde nach ei-nen Schadensersatzanspruch gesehen; alle weiteren Urteilsveröffentlichungen, in denen eine Vertragsverletzung angenommen wird, betreffen Fälle der Vortäuschung von Kündigungsgründen bzw. des Unterlassens der Mitteilung deren Fortfalls.

Der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe (NJW 82, 54, 55) scheint den Standpunkt zu vertreten, daß eine Pflichtverletzung nicht ge-geben ist, wenn der Mieter trotz der Kündigung Veranlassung zu der Er-wartung hat, daß ihm der Besitz der Wohnung erhalten werde. Eine der-artige Situation ist z. B. grundsätzlich dann gegeben, wenn einer auf zu-treffende Gründe gestützten Kündigung aus rechtlichen Erwägungen der Erfolg zu versagen ist. Auch der Bundesgerichtshof, auf dessen Entscheidung (MDR 84, 571, 572) die herrschende Meinung im wesentlichen fußt, stellt Zumutbarkeitserwägungen an; es sei dem Mieter um so eher zuzumuten, sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter und notfalls auf einen Räumungsprozeß einzulassen, je gewichtiger die Gründe sind, die für die Unwirksamkeit der Kündigung sprechen. Zwar stellt der Bundesgerichtshof diese Erwägungen erst im Rahmen eines Mitverschuldens an, aber unter Berücksichtigung des Mitverschuldens der Kl. ist auch bei Zu-grundelegung der herrschenden Meinung kein Schadensersatzanspruch gegeben.

2. Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Unwirksamkeit der behaupteten streitbefangenen Kündigung in einem Maße evident, daß ihr Befolgen die-ser erkennbar unwirksamen Kündigung in einem Maße zum Vorwurf eines Mitverschuldens an der Schadensentstehung gereicht, daß das möglicherweise bestehende Verschulden der Bekl. demgegenüber jedenfalls vollständig zurücktritt. Soweit die Kl. ihre Auffassung, daß die Kündigung nicht offensichtlich unwirksam sei, darauf stützt, daß das Amtsgericht erstinstanzlich eine umfangreiche Beweisaufnahme durchgeführt habe, ist dieses Argument schon deswegen nicht sonderlich überzeugend, da man-gels eines Beweisbeschlusses nicht so ohne weiteres ersichtlich ist, zu welchem Beweisthema das Amtsgericht die Zeugen eigentlich vernommen hat. Hervorzuheben ist hingegen, daß die Prozeßbevollmächtigte der Kl. in dem bereits drei Wochen nach Rückgabe der Räume an die Bekl. ge-sandten Anspruchsschreiben zutreffend darauf hingewiesen hat, daß der Fortfall der Untervermieterlaubnis das Vertragsverhältnis mit der Kl. nicht berühre, und des weiteren ausgeführt hat, daß die Kündigung "jeder rechtlichen und tatsächlichen Grundlage entbehrte".

Es mag Konstellationen geben, in denen der Fortfall einer Untervermieterlaubnis den Mieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Untermietvertrages berechtigt. Vorliegend ist eine derartige Konstellation nicht gegeben. Der Fortfall einer Untervermieterlaubnis berechtigt regelmäßig nur zu einer ordentlichen Kündigung eines Untermietverhältnisses, da das Drohen einer fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 553 BGB berechtigte Interessen des Mieters gemäß § 564 b Abs. 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses begründet. Daran ändert sich für das vorliegende Mietverhältnis nichts dadurch, daß die Räume nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen worden sind. Auch Mietverhältnisse nach § 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB können gemäß § 554 a Satz 2 BGB nur unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen fristlos ge-kündigt werden.

3. Eine auf einen wirksamen Fortfall der Untermieterlaubnis gestützte Kün-digung hätte nur nach Maßgabe des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB zum 31. März 1992 erklärt werden können. Mehr als den Anspruch und notfalls die ge-richtliche Verfolgung einer solchen ordentlichen Kündigung kann ein Ver-mieter nach Fortfall der Untervermieterlaubnis nämlich regelmäßig nicht verlangen. Nach § 553 BGB kann er dem Mieter nur fristlos kündigen, wenn die zur unbefugten Gebrauchsüberlassung gewordene Gebrauchsüberlassung nach Abmahnung fortgesetzt wird. Der Mieter hat aufgrund seiner vertraglichen Bindung mit dem Untermieter regelmäßig weder die rechtliche noch die tatsächliche Möglichkeit, die ursprünglich genehmigte Gebrauchsüberlassung von heute auf morgen durch Rückerlangung der Mietsache zu beenden. I. S. v. § 553 BGB setzt er die Gebrauchsüberlassung nur dann fort, wenn er es unterläßt, das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin zu kündigen bzw. für eine anderweitige Beendigung des Verpflichtungsgeschäftes zu sorgen.

Bis auf den Fall des individualvertraglich vorbehaltenen Widerrufs kann ei-ne Untervermieterlaubnis nur aus wichtigem Grund widerrufen werden (BGH, NJW-RR 87, 1692, 1693; noch weitergehend Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 248: keine darüber hinausgehende Widerrufsmöglichkeit). Ein wichtiger Grund für den Widerruf der Untervermieterlaubnis war vorliegend erkennbar nicht gegeben. Ein wichtiger Grund für den Widerruf einer Un-tervermieterlaubnis ist im wesentlichen nur denkbar, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund entstanden ist, auf den der Vermieter die Ablehnung einer Untervermieterlaubnis stützen könnte. Das mag dann der Fall sein, wenn der Untermieter haupt- oder untermietvertragswidrige Handlungen im Sinne der §§ 553, 554 a BGB begeht. Vorliegend ist der Kl. vorgeworfen worden, daß sie bzw. ihre Erfüllungsgehilfen den Hausfrieden gestört hätten. Die ihnen zur Last gelegten Verhaltensweisen (Verschmutzung des Treppenhauses und Ungezogenheiten zu den Nachbarn) begründen jedoch noch keine Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Duldung des Untermietverhältnisses. Derartige weniger schwerwiegende Störungen erlangen erst dann ein relevantes Gewicht, wenn sie beharrlich erfolgen (vgl. Sternel, aaO., IV 520). Beharrlichkeit in diesem Sinne ist regelmäßig erst dann gegeben, wenn die Verstöße trotz Abmahnung fortgesetzt werden. Unstreitig hat die Hausverwaltung weder gegenüber der Kl. noch gegenüber der Bekl. eine Abmahnung ausgesprochen.

Nachdem die Kl. darüber hinaus selbst vorgetragen hat, daß weder sie selbst noch die von ihr mit der Renovierung der Wohnung beauftragten Personen umfangreiche Verschmutzungen des Treppenhauses verursacht hätten, noch es zu unflätigem Verhalten gegenüber Mitbewohnern gekommen sei, ist es in keiner Weise nachvollziehbar, daß sie an der Unwirksamkeit der Kündigung auch nur irgendwelche Zweifel gehabt haben könnte. Es ist nicht ersichtlich, daß für die Kl. irgendeine ernsthafte Veranlassung bestanden haben könnte, die Wohnung aufzugeben.

4. Liegen schon die Voraussetzungen für einen zur ordentlichen Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigenden Fortfall der Untervermieterlaubnis nicht vor, ist erst recht die fristlose Kündigung des Untermietverhältnisses nicht möglich. Eine solche Konstellation wäre z. B. denkbar, wenn der Untermieter den Vermieter schuldhaft grundlos tätlich angreift und körperlich mißhandelt. Derartige Verstöße, durch die der Vermieter berechtigt wird, vom Mieter die fristlose Kündigung des Untermietverhältnisses zu verlangen, und die den Mieter (im Beispielsfall gemäß § 554 a BGB) zur fristlosen Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigen, sind nicht einmal von der Bekl. behauptet worden. Selbst dann, wenn die Kl. - was sie im übrigen selbst nicht behauptet - Zweifel gehabt haben sollte, ob es ihr gelingen würde, im Fall eines Prozesses die Unrichtigkeit der von der Hausverwaltung erhobenen Vorwürfe erfolgreich geltend zu machen, war für sie ohne relevanten Aufwand erkennbar, daß die streitbefangene Kündigung wirkungslos war.

5. Dies gilt um so mehr, weil die Kl. sich noch am 21. Dezember 1991 mit ihrer als Rechtsanwältin hinreichend rechtskundigen Mutter über die Ein-zelheiten beraten hat. Aber selbst wenn der Mutter der Kl. die erforderliche Rechtskunde gefehlt haben sollte, hatte die Kl. von ihrer Rückkehr nach Berlin am 22. Dezember 1991 bis zur Rücksendung der Schlüssel am 30. Dezember 1993 auch unter Berücksichtigung der Weihnachtsfeiertage hinreichend Gelegenheit, sich bei kompetenter Stelle Rechtsrat einzuholen. Denn wenn dem Vermieter ein Verschuldensvorwurf daraus gemacht wird, daß er eine aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung ausgesprochen hat, ohne sich zuvor Rechtsrat einzuholen (vgl. Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rdnr. 135), muß es auch dem Mieter zum Verschuldensvorwurf gereichen, wenn er seinen Wohnraum aufgibt, obwohl hinreichend Gelegenheit bestand, erfolgreich gegenteiligen Rechtsrat einzuholen.

6. Dabei ist besonders zu berücksichtigen, daß die vorstehend erwähnten und von der Kl. selbst nicht behaupteten, auf prozeßtaktischen Erwägungen begründeten Zweifel ihr erst im Rahmen einer rechtlichen Beratung hätten kommen können. Angesichts der leichten Erkennbarkeit der Unwirksamkeit der Gründe muß ein mögliches Verschulden der seinerzeit nicht in Berlin aufhältlichen Bekl., die nach der eigenen Darstellung der Kl. die Kündigung unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 16. Dezember 1991 abgegeben hat, als verhältnismäßig unerheblich angesehen werden. Daß die Kl. ihren eigenen diesbezüglichen Tatsachenvortrag dahingehend würdigt, daß die Bekl. die in dem Schreiben vom 16. Dezember 1991 aufgestellten Tatsachenbehauptungen kritiklos übernommen und sich zu eigen gemacht habe, ist nicht nachvollziehbar. Das genaue Gegenteil ist zutreffend: Die Bekl. hat unter vollständiger Offenlegung ihrer Erkenntnisgrundlagen gehandelt. Der Kl. ist es dadurch ermöglicht worden, die inhaltliche Richtigkeit der von der Hausverwaltung erhobenen Vorwürfe überprüfen und die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen zu können. Darüber hinaus hat die Kl. dadurch - worauf das Amtsgericht entscheidend abgestellt hat - die Möglichkeit erlangt, der Bekl. die für eine Entkräftung des Widerrufs erforderlichen Tatsachen an die Hand zu geben. Ein Arglist- oder Täuschungsvorwurf oder auch nur ein Vorwurf der unvollständigen Sachverhaltsdarstellung ist der Bekl. unter keinem Gesichtspunkt zu machen. In der gegebenen Konstellation würde es jedoch allenfalls ein solcher Vorwurf rechtfertigen, der Bekl. eine Haftungsquote aufzuerlegen.

Eine unberechtigte Kündigung des Vermieters ist eine positive Vertragsverletzung, die den Mieter grundsätzlich zum Schadensersatz berechtigt. Ein solcher Schaden könnte etwa in den Umzugskosten und einer höheren Miete für eine neue Wohnung liegen.

Dem Landgericht Berlin erschien dies in seinem Urteil vom 29. Oktober 1993 jedenfalls dann nicht angemessen, wenn der Mieter eine aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung befolgt. Er müsse sich notfalls Rechtsrat einholen; anderenfalls treffe ihn der Vorwurf des überwiegenden Mitverschuldens, der einen Schadensersatzanspruch ausschließe.

Das Landgericht weicht damit praktisch von der herrschenden Meinung ab (siehe die beeindruckende Menge der vom Gericht selbst zitierten Entscheidungen und Literatur), erspart aber der gerichtlichen Praxis einen Rattenschwanz von Folgeprozessen, die sonst bei jeder zweifelhaften Kündigung denkbar wären.