Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozeß des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung.

Die Kl. waren seit dem Jahre 1985 Mieter der Erdgeschoßwohnung im Hause W. in M. , das im Eigentum der Eltern der Kl. zu 2 und des Bekl. stand. Der damals noch ledige Bekl. bewohnte die im selben Haus gelegene Souterrainwohnung. Im Herbst 1998 übertrugen die Eltern das Eigentum an dem Hausgrundstück auf den Bekl. Mit Schreiben vom 28. Dezember 1998 kündigte der Bekl. das mit den Kl. bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kl. räumten die Wohnung und mieteten ab 1. September 1999 eine andere Wohnung zu einer höheren Miete.

In der folgenden Zeit nahm der Bekl., der weiterhin im Souterrain des Hauses wohnte, in der Erdgeschoßwohnung - teils in Eigenarbeit, teils durch einen beauftragten Unternehmer - Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Der Bekl., der Mitte des Jahres 2002 heiratete, vermietete die Erdgeschoßwohnung zu dieser Zeit anderweitig. Er hatte seit Anfang des Jahres 2002 damit begonnen, seine Souterrainwohnung auszubauen und lebt mit seiner Ehefrau in dieser durch Umbau vergrößerten Wohnung. Die Kl. haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und der Differenz zwischen der ursprünglich und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt, insgesamt 15.619,97 € nebst Zinsen. Des weiteren haben sie die Feststellung begehrt, daß der Bekl. verpflichtet ist, ihnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Kl. haben vorgetragen, der Bekl. habe den im Kündigungsschreiben angegebenen Eigenbedarf vorgetäuscht; er habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Bekl. hat vorgetragen, er habe sich erst zu Beginn des Jahres 2002 - noch vor Abschluß der Sanierungsarbeiten im Erdgeschoß, die sich infolge der Insolvenz des beauftragten Unternehmers unvorhersehbar verzögert hätten - entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei. Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben; im übrigen hat es die Klage abgewiesen und die Aufrechung des Bekl. mit Gegenforderungen nicht durchgreifen lassen. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht die Zahlungsklage insoweit abgewiesen, als der Bekl. zur Zahlung eines 10.795,42 € nebst Zinsen übersteigenden Betrags verurteilt worden ist; im übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Antrag weiter, die Klage insgesamt abzuweisen. Die Revision hatte Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Den Kl. stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen einer Vertragsverletzung gegen den Bekl. in der zuerkannten Höhe zu, weil dieser das Wohnungsmietverhältnis unter Angabe von unzutreffenden Gründen gekündigt habe. Die Absicht zur Eigennutzung müsse in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigungserklärung stehen; insbesondere seien sogenannte Vorratskündigungen unzulässig. Nach dem Vortrag des Bekl. sei davon auszugehen, daß er für die Sanierung der Wohnung circa 2 1/2 Jahre benötigt habe. Im allgemeinen seien Sanierungsarbeiten in dem vom Bekl. beschriebenen Umfang in höchstens sechs Monaten abgeschlossen. Wer die Wohnung vor dem Selbstbezug sanieren wolle, dürfe sich damit nicht beliebig Zeit lassen. Hätte der Bekl. in dem Kündigungsschreiben mitgeteilt, daß er eine Sanierungszeit von 2 1/2 Jahren in Anspruch nehme und einen Bezug der Wohnung erst im Jahre 2002 plane, so hätten die Kl. erkannt, daß die Kündigung verfrüht und damit unzulässig sei. Ein Vermieter dürfe nicht kündigen, wenn er nicht sicher wisse, ob er die gekündigte Wohnung selbst nutzen könne oder wolle. Sei streitig, ob der Nutzungswille ursprünglich bestanden habe, treffe den Vermieter die Beweislast. Beweis dafür, daß er die Wohnung ursprünglich selbst habe nutzen wollen, habe der Bekl. nicht angetreten.

Dem Bekl. sei der Einwand verwehrt, er sei auch wegen "permanenter Pflichtverletzungen" der Kl. zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen; ihm stünden auch die aufrechnungsweise geltend gemachten Gegenforderungen nicht zu.

II. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Bekl. sei den Kl. zum Schadensersatz verpflichtet, weil er das Mietverhältnis unter Angabe von unzutreffenden Gründen gekündigt habe, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter nach den hier noch anzuwendenden gewohnheitsrechtlich anerkannten Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung - das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 findet auf das bereits im Jahr 1999 beendete Mietverhältnis keine Anwendung (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB) - zum Schadensersatz verpflichtet ist (Senatsurteil BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718, unter 2 a m.w.Nachw.). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf, wie die Kl. vorgetragen haben, in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54; LG Bochum NJWE-MietR 1997, 50, jew. m.w.Nachw.; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdn. 27, 102; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdn. 104 f.; Staudinger/Rolfs, BGB [2003], § 573 Rdn. 165 ff.).

Gemäß den für die Kündigung vom 28. Dezember 1998 maßgeblichen Bestimmungen in § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür ist es ausreichend, daß der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91, 100; vgl. BVerfGE 79, 292, 293 f.; BVerfG, Beschluß vom 23. Dezember 1993 - 1 BvR 853/93, NJW-RR 1994, 333 = WM 1994, 1041, unter III 1).

Solche Gründe hat der Bekl. in seinem Kündigungsschreiben vom 28. Dezember 1998 geltend gemacht. An einem berechtigten Interesse des Bekl. zur Kündigung würde es allerdings fehlen, wenn diese Gründe nicht zutrafen, weil der Bekl. bereits damals nicht beabsichtigte, die Wohnung selbst zu nutzen. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, der Bekl. habe das Mietverhältnis unter Angabe unzutreffender Gründe gekündigt, sind seine Ausführungen nicht frei von Rechtsfehlern.

2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht der Auffassung, bereits aus der Dauer der vom Bekl. vorgenommenen Sanierung der Wohnung von circa 2 1/2 Jahren sei zu schließen, daß die Kündigung "verfrüht" und deswegen unzulässig gewesen sei.

Zwar ist richtig, daß ein Eigenbedarf des Vermieters nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nur besteht, wenn der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt. Eine sogenannte "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zugrunde liegt, ist unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluß vom 23. August 1990 - 1 BvR 440/90, NJW 1990, 3259; Beschluß vom 26. September 2001 - 1 BvR 1185/01, WuM 2002, 21, unter II 2 b; Grapentin, aaO., IV Rdn. 74; Häublein, aaO., Rdn. 68, jew. m.w.Nachw.). Eine solche Vorratskündigung ist nach dem vom Berufungsgericht zugrundegelegten Vorbringen des Bekl. nicht gegeben. Der Bekl. hat seinen Eigenbedarf auf einen gegenwärtigen und nicht auf einen Nutzungswunsch für eine ungewisse Zukunft gestützt.

Der Umstand, daß der Bekl. die Wohnung nach dem Auszug der Kl. zunächst saniert hat, um sie nach seinen Vorstellungen herzurichten, steht einem Eigenbedarf nicht entgegen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 26. September 2001, aaO. m.w.Nachw.; OLG Frankfurt/Main NJW 1992, 2300; Grapentin, aaO., Rdn. 71). Dies gilt auch im Hinblick auf die vom Berufungsgericht beanstandete Dauer der Sanierung. Die berechtigte Eigenbedarfskündigung wird nicht schon dadurch unzulässig, daß die im Anschluß an die Räumung der Wohnung ausgeführten Renovierungsarbeiten sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, der die dafür normalerweise erforderliche Dauer überschreitet. Dem Vermieter steht es aufgrund seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentumsrechts frei, die Wohnung nach seinen Vorstellungen umzugestalten. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten beschleunigt durchführt oder sich die Arbeiten - etwa aufgrund begrenzter finanzieller Mittel oder wegen der Vornahme von Eigenleistungen - über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht.

Hiervon zu trennen ist die Frage, ob aus der Dauer der Sanierungsarbeiten - gegebenenfalls in Verbindung mit weiteren Umständen - im Rahmen der richterlichen Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) auf eine von vorneherein fehlende Ernsthaftigkeit der behaupteten Nutzungsabsicht geschlossen werden kann (vgl. dazu BVerfG, Beschluß vom 26. September 2001, aaO.). Darauf hat das Berufungsgericht jedoch nicht abgestellt.

3. Des weiteren hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, der Bekl. trage für das Vorliegen seines ursprünglichen Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast.

a) Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen (BGHZ 113, 222, 224 f.; Senatsurteil BGHZ 116, 278, 288; Rosenberg/ Schwab/Gottwald, Zivilprozeßrecht, 16. Aufl., § 114 Rdn. 7 ff.; Stein/Jonas/ Leipold, Zivilprozeßordnung, 21. Aufl., § 286 Rdn. 38 ff.). Dementsprechend ist anerkannt, daß ein Anspruchsteller, der einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend macht, die Tatsachen, welche die Pflichtverletzung begründen, als Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen hat (st. Rspr., Senatsurteil vom 20. Juni 1990 - VIII ZR 182/89, NJW-RR 1990, 1422 = WM 1990, 1977, unter II 2 a m.w.Nachw.; Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 1, 2. Aufl., Anh. § 282 Rdn. 4 ff., 19 ff., 25).

b) Diese Verteilung der Beweislast gilt entgegen einer in der Rechtsprechung und im Schrifttum zum Teil vertretenen Auffassung (LG Bochum, aaO., m.w.Nachw.; LG Freiburg WuM 1979, 215; LG Hamburg NJW-RR 1993, 333; LG Köln WuM 1993, 195; Barthelmess, 2. WKSchG, 5. Aufl., § 564 b BGB Rdn. 243; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rdn. 58) auch für den Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer auf vorgeschobene Eigenbedarfsgründe gestützten Kündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, ist nicht gegeben. Der Mieter muß mithin beweisen, daß die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt.

aa) Für eine Umkehr der Beweislast dahingehend, daß der Vermieter im Schadensersatzprozeß des Mieters den mit der Kündigung behaupteten Eigenbedarf zu beweisen hätte, spricht nicht, daß der Vermieter im Räumungsprozeß gegen den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs trägt (so aber LG Freiburg, aaO.). Die unterschiedliche Beweislastverteilung ist die Folge der jeweiligen Ansprüche, die im Räumungsprozeß des Vermieters einerseits und im Schadensersatzprozeß des Mieters andererseits geltend gemacht werden. In Übereinstimmung mit dem allgemeinen Beweislastgrundsatz muß der Vermieter das Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs und damit seine Kündigungsberechtigung als Voraussetzung für seinen Räumungsanspruch beweisen, während der Mieter für den von ihm erhobenen Schadensersatzanspruch als dessen Voraussetzung zu beweisen hat, daß der Eigenbedarf vorgeschoben und die Kündigung deshalb unberechtigt war.

bb) Ferner ist eine Umkehr der Beweislast auch nicht aufgrund des Umstands geboten, daß es sich bei dem fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters um eine innere, negative Tatsache handelt, deren Nachweis dem Mieter im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten kann (so aber LG Bochum und Barthelmess, jeweils aaO.; wohl auch LG Freiburg, aaO.). Die Beweislast für auf innere Tatsachen bezogene Voraussetzungen einer Rechtsfolge wird auch im Rahmen anderer materieller Vorschriften des bürgerlichen Rechts der Partei auferlegt, die daraus eine ihr günstige Rechtsfolge herleitet. Dies gilt etwa für den Nachweis der Arglist gemäß § 123 BGB (BGH, Urteil vom 13. Mai 1957 - II ZR 56/56, NJW 1957, 988; Baumgärtel/Laumen, aaO., § 123 Rdn. 1, 3 m.w.Nachw.), der subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB (BGHZ 95, 81, 85; Baumgärtel/Laumen, aaO., § 138 Rdn. 1 m.w.Nachw.), der Kenntnis des Geschäftsgegners vom Fehlen der Vertretungsmacht nach § 179 Abs. 3 BGB (Staudinger/Schilken, BGB [2004], § 179 Rdn. 27 m.w.Nachw.) und der Gläubigerbenachteiligungsabsicht nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 AnfG a.F. (BGH, Urteil vom 3. März 1988 - IX ZR 11/87, NJW-RR 1988, 827 = WM 1988, 799, unter III 3 a). Ebenso trägt der Anspruchsteller grundsätzlich auch die Beweislast für negative Tatsachen (vgl. für das Nichtbestehen eines rechtlichen Grundes gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB: BGHZ 128, 167, 171 m.w.Nachw.; allgemein Baumgärtel, Beweislastpraxis im Privatrecht, Rdn. 331 ff., 344 m.w.Nachw.).

cc) Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis des fehlenden Selbstnutzungswillens des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich als Anspruchsgegner zur Vermeidung prozessualer Nachteile nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Prozeßgegner eine sogenannte sekundäre Behauptungslast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnisse von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozeßgegner zumutbar nähere Angaben machen kann (BGHZ 145, 170, 184 f.; Senatsurteil vom 3. Februar 1999 - VIII ZR 14/98, NJW 1999, 1404 = WM 1999, 1034, unter II 2 b aa, jew. m.w.Nachw.). Im Rahmen des Zumutbaren kann vom Prozeßgegner insbesondere das substantiierte Bestreiten einer negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 1999 - X ZR 158/97, NJW 1999, 2887 = WM 1999, 2175, unter 2 c m.w.Nachw.).

Dies gilt auch im Falle des vom Vermieter mit der Kündigung behaupteten, anschließend aber nicht realisierten Eigenbedarfs (so auch LG Frankfurt/Main, WuM 1995, 165). Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlaßt hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist (so auch BVerfG, Beschluß vom 26. September 2001, aaO.). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig", BVerfG, Beschluß vom 30. Mai 1997 - 1 BvR 1797/95, NJW 1997, 2377 = WM 1997, 1293, unter II 1 a zu LG Frankfurt/Main, aaO.) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll (ebenso LG Frankfurt/Main, aaO.). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, im Falle des nicht verwirklichten Eigenbedarfs dem Vermieter die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen (BVerfG, Beschluß vom 30. Mai 1997, aaO.). Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, daß ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

dd) Für das Revisionsverfahren ist zu unterstellen, daß der Bekl. seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und insbesondere die tatsächlichen Gründe, die nach dem Auszug der Kl. dazu geführt haben sollen, daß er seinen Selbstnutzungswillen aufgegeben habe, substantiiert und plausibel dargelegt hat. Denn das Berufungsgericht hat seine Entscheidung lediglich mit fehlenden Beweisangeboten des Bekl. für das Vorliegen der ursprünglichen Nutzungsabsicht begründet. Die Beweislast dafür liegt jedoch - wie dargelegt - im Rahmen der vorliegenden Schadensersatzklage nicht beim Bekl. Vielmehr ist es nun Sache der Kl., ihre Behauptung, der Bekl. habe bereits vor ihrem Auszug nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Erdgeschoßwohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kl. haben für ihr Vorbringen auch Beweis angetreten.

4. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der in der Revisionsinstanz vertretenen Auffassung der Kl. ist ihr Vorbringen nicht bereits deshalb als erwiesen anzusehen, weil dafür der Beweis des ersten Anscheins spräche. Es kann offenbleiben, ob unter bestimmten tatsächlichen Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, daß der vom Vermieter mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht bestand, wenn dieser später nicht verwirklicht wird (dazu LG Berlin, GE 1996, 1487; AG Gießen, WuM 1991, 271; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, aaO., § 564 b BGB Rdn. 6 m.w.Nachw.; MünchKommBGB/Häublein, aaO., Rdn. 111; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdn. 84; Staudinger/Rolfs, aaO., § 573 Rdn. 176 m.w.Nachw.; zweifelnd OLG Celle, WuM 1984, 5, 6; a.A. LG Frankfurt/Main, aaO.). Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt.

Die Frage, ob ein Anscheinsbeweis eingreift, unterliegt der Prüfung durch das Revisionsgericht (BGHZ 100, 31, 33; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2004 - XI ZR 210/03, NJW 2004, 3623 = WM 2004, 2309, zur Veröffentlichung in BGHZ 160, 308 bestimmt, unter II 2 b aa). Bedenken bestehen bereits, ob ein Anscheinsbeweis im Bereich individueller Willensentschlüsse überhaupt in Betracht kommt (BGHZ 104, 256, 259 ff.; Musielak/Foerste, ZPO, 4. Aufl., § 286 Rdn. 30 m.w.Nachw.; vgl. aber auch BGHZ 123, 311, 315 ff.). Die Grundsätze über den Beweis des ersten Anscheins sind jedenfalls nur bei typischen Geschehensabläufen anwendbar, das heißt in Fällen, in denen ein Sachverhalt feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder auf einen bestimmten Ablauf als maßgeblich für den Eintritt eines bestimmten Erfolges hinweist (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2004, aaO., m.w.Nachw.). Ein solcher typischer Geschehensablauf liegt hier nicht vor. Nach der Lebenserfahrung kann nicht allgemein davon ausgegangen werden, daß ein Vermieter, der - wie der Bekl. - nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs in seiner Wohnung über einen Zeitraum von circa 2 1/2 Jahren hinweg Sanierungsarbeiten vornimmt und die Wohnung erst dann neu vermietet, diese anderweitige Nutzung typischerweise bereits vor dem Auszug des Mieters beabsichtigt hatte. Allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung läßt es nicht, wie es der Anscheinsbeweis voraussetzt, als hinreichend naheliegend erscheinen, daß sich der Bekl. zur Neuvermietung der Wohnung bereits vor dem Auszug der Kl. entschlossen hatte. Ein Vermieter, der von vorneherein eine anderweitige Vermietung beabsichtigt, wird im allgemeinen die notwendigen Sanierungsarbeiten eher zügig durchführen, um einen unnötigen Leerstand der Wohnung zu vermeiden.

III. Auf die Revision des Bekl. ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da es weiterer Feststellungen dazu bedarf, ob der vom Bekl. mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter trägt aber für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens nicht die Darlegungs- und Beweislast. Denn es bleibt auch in solchen Fällen dabei, daß grundsätzlich derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoß eines Hauses, das ursprünglich im Eigentum der Eltern der einen Klägerin und des beklagten Vermieters stand. 1998 wurde der Beklagte, der eine im selben Haus gelegene Souterrainwohnung bewohnt, Eigentümer des Hausgrundstücks. Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kläger räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Beklagte in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.

Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt sowie die Feststellung begehrt, daß der Beklagte verpflichtet ist, auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie haben vorgetragen, der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich erst zu Beginn des Jahres 2002 entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei. Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Das müsse weitere Feststellungen zu der Frage treffen, ob der von dem Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen war.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit der Entscheidung seine Rechtsprechung bestätigt, daß ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der Bundesgerichtshof der Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast trage.

Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast gilt auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, ist, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat, nicht gegeben. Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, daß der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, daß ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Daß der Beklagte seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe substantiiert und plausibel dargelegt hat, hat der BGH für das Revisionsverfahren unterstellt. Daher sei es nun Sache der Kläger, ihre Behauptung, der Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger hatten für ihr Vorbringen auch Zeugenbeweis angetreten.

Ihr Vorbringen sei allerdings nicht bereits aufgrund eines ersten Anscheinsbeweises als erwiesen anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob unter bestimmten Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, daß ein Eigenbedarf schon ursprünglich nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall waren die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt, weil allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung es nicht als hinreichend naheliegend erscheinen läßt, daß sich der Beklagte bereits vor dem Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte.