Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung; Positive Vertragsverletzung; Schadensersatz/wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung; Mündlichkeit/einer Kündigung; Schadensersatz/wegen formunwirksamer Kündigung; Wohnungswechsel/Kosten al

Der durch einen Wohnungswechsel entstandene Schaden eines Mieters kann auch dann als durch eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung des Vermieters adäquat verursacht angesehen werden, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begründeten) Kündigung erkannt, aufgrund mündlich dargelegter schlüssiger Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann jedoch einvernehmlich mit dem Vermieter beendet hat (Anschluß an Oberlandesgericht Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 7.10.1981 - 3 Re Miet 6/81-WM 1982, 11 ff.).

I. 1. Die Kl. hatten mit Mietvertrag vom 3. 9. 1978 vom Bekl. eine Einzimmer-Wohnung gemietet. Mit Schreiben vom 27. 12. 1979 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis zum 31. 5. 1980. Die Kl. widersprachen der Kündigung, da im Kündigungsschreiben keine Gründe angegeben waren. Mit Schreiben vom 11. 2.1980 ergänzte der Bekl. das Kündigungsschreiben vom 27.12.1979 dahin, daß er die Wohnung für seine Schwiegermutter benötige. Am 13. 5. 1980 erklärte der Bekl. dem anwaltschaftlichen Vertreter der Kl. fernmündlich, seine in F. wohnhafte Schwiegermutter sei über 75 Jahre alt und krank, sie könne sich nicht allein versorgen und solle daher in sein Haus nach D. in die Wohnung der Kl. ziehen. Hierauf gaben die Kl. auf den Rat ihres Anwalts die Mietwohnung einvernehmlich am 31. 8. 1980 an den Bekl. zurück. Dessen Schwiegermutter zog jedoch nicht in die Wohnung ein. Der Bekl. vermietete diese Ende Oktober 1980 an einen anderen Mieter. 2. Mit ihrer Klage forderten die Kl. u. a. DM 6 626,59 Schadensersatz, der ihnen infolge der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung des Bekl. durch den Umzug entstanden sei. Nach Durchführung einer Beweisaufnahme wies das Amtsgericht Dachau durch Urteil vom 12. 5. 1981 die Schadensersatzklage mit der Begründung ab, die beabsichtigte Verwendung der Wohnung für die Schwiegermutter des Bekl. habe sich erst Anfang September 1980 (nach dem Auszug des Bekl.) zerschlagen, als diese "aus unter Umständen nur altersbedingt nachvollziehbaren Überlegungen" heraus ihre Umzugspläne aufgegeben habe. Gegen dieses am 14. 5. 1981 zugestellte Urteil legten die Kl. am 5. 6. 1981 Berufung ein, mit der sie u. a. ihre Schadensersatzforderung von DM 6 626,59 weiterverfolgen. Aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 4. 2. 1982 kündigte das Berufungsgericht mit Beschluß vom 11. 3.1982 an, es beabsichtige von der im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. 10. 1981 (WM 1982,11 ff.) getroffenen Entscheidung insoweit abzuweichen, als das Oberlandesgericht Karlsruhe einen durch einen Wohnungswechsel entstandenen Schaden eines Mieters auch dann als durch eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung des Vermieters adäquat verursacht ansehe, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung erkannt habe, aufgrund ihm mündlich dargelegter schlüssiger Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann jedoch einvernehmlich mit dem Mieter beendet habe. Nach Anhörung der Parteien hierzu legte das Berufungsgericht die aufgezeigte Rechtsfrage mit den Stellungnahmen der Parteien durch Beschluß vom 2. 4. 1982 dem Bayer. Obersten Landesgericht zur Entscheidung vor. Zur Begründung führte es aus: Das Berufungsgericht beabsichtige, die Klage deshalb abzuweisen, weil der von den Kl. geltend gemachte Schaden nicht adäquat kausal durch die behaupteten wahrheitswidrigen Angaben des Bekl. verursacht worden sei. Die Kl. hätten nämlich die Mietwohnung geräumt und an den Bekl. herausgegeben, obwohl sie erkannt hätten, daß sie sich gegen die Kündigung im Hinblick auf die Regelungen in §§ 564 a, 564 b BGB erfolgreich zur Wehr setzen könnten und dies zunächst auch getan hätten. Die Berufungskammer sehe sich an dem Erlaß einer derartigen Entscheidung durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. 10. 1981 gehindert. II. 1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zur Entscheidung berufen. 2. Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 des 3. MietÄndG zulässig, da das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung der vorgelegten, sich aus einem

igen Entscheidung durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. 10. 1981 gehindert. II. 1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zur Entscheidung berufen. 2. Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 des 3. MietÄndG zulässig, da das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung der vorgelegten, sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergebenden Rechtsfrage von der genannten Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe abweichen will. Die Rechtsfrage kann nach der dem Berufungsgericht obliegenden Würdigung des Sachverhalts entscheidungserheblich sein (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302; OLG Karlsruhe OLGZ 1981, 374 = WM 1981, 173). Die somit zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat ebenso wie das Oberlandesgericht Karlsruhe. 3. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat zur Begründung seiner Entscheidung vom 7.10.1981, soweit sie die hier vorgelegte Rechtsfrage betrifft, im wesentlichen folgendes ausgeführt (WM 1981, 11 /12 f.): Obwohl ein Widerspruch gegen eine unzulänglich begründete und daher wirkungslose schriftliche Kündigung Erfolg hätte, hindere die Räumung der Wohnung den Mieter nicht, später Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung zu stellen, wenn er die ihm vom Vermieter mündlich dargelegten - später jedoch weggefallenen - Eigenbedarfsgründe als gerechtfertigt habe ansehen dürfen, der Vermieter ihm aber den Wegfall der Kündigungsgründe bis zur Räumung der Wohnung pflichtwidrig nicht mitgeteilt habe. Da der Vermieter berechtigt sei, die Kündigung erneut - nunmehr formgerecht - auszusprechen und bei ernsthaftem Eigenbedarf ein derartiges Verhalten des Vermieters auch zu erwarten sei, müsse der Mieter damit rechnen, daß die Kündigung letztlich Erfolg habe, eine streitige Auseinandersetzung also lediglich zu einer Verzögerung der Räumung führen würde. Dem Mieter könne aber jedenfalls dann nicht zugemutet werden, sich streitig zu stellen, wenn auf Grund der ihm erkennbaren Tatsachen keine hinreichende Aussicht bestehe, auf diese Weise die Wohnung behalten zu können. Träten nicht besondere Umstände hinzu, sei es dem Mieter nicht einmal als Mitverschulden (§ 254 BGB) anzurechnen, wenn er auf schlüssig dargelegte Eigenbedarfsgründe hin ausziehe. Er dürfe grundsätzlich auf die Richtigkeit der Tatsachenangaben seines Vermieters vertrauen, wenn nicht ausnahmsweise erkennbar naheliegende Verdachtsgründe bestünden. Komme der Mieter in einer derartigen Situation zu dem Entschluß, sich bereits der nicht formgerechten Kündigung zu beugen, so bleibe die Kündigung für den durch den Umzug entstandenen Schaden gleichwohl adäquat kausal. Obwohl ein auf eigener Willensentschließung beruhendes Verhalten des Mieters in diesem Falle hinzutrete, werde der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen; denn das Handeln sei hier durch die Kündigung herausgefordert worden und stelle keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion dar. Bestehe der Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt des Mietaufhebungsvertrags nicht mehr, so begehe der Vermieter eine positive Vertragsverletzung, wenn er den Mieter über die geänderte Sachlage nicht unterrichte und ihn dadurch zum Vertragsabschluß und zum Auszug aus der Wohnung veranlasse. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung des Vermieters und dem durch den Umzug entstandenen Schaden des Mieters könne hier grundsätzlich nicht zweifelhaft sein. Der Einwand

tzung, wenn er den Mieter über die geänderte Sachlage nicht unterrichte und ihn dadurch zum Vertragsabschluß und zum Auszug aus der Wohnung veranlasse. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung des Vermieters und dem durch den Umzug entstandenen Schaden des Mieters könne hier grundsätzlich nicht zweifelhaft sein. Der Einwand des "venire contra factum proprium" (§ 242 BGB) könne dem Schadensersatzbegehren des Mieters nur dann entgegengehalten werden, wenn er durch die mit dem Mieter getroffene Mietaufhebungsvereinbarung mindestens schlüssig zum Ausdruck gebracht hätte, er wolle den Mietvertrag nunmehr unabhängig von den vom Vermieter zuvor geltend gemachten Kündigungsgründen beenden. Schadensersatzansprüche schieden daher aus, wenn feststehe, daß der Mieter im Zeitpunkt der Mietaufhebungsvereinbarung oder später entschlossen gewesen sei, die Wohnung unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf in jedem Falle zu räumen, z. B. weil er eine ihm wesentlich günstiger erscheinende Wohnung gefunden habe. Die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen, ende nicht schon mit dem Abschluß des Mietaufhebungsvertrags, sondern erst mit der Räumung der Wohnung. Von diesem Zeitpunkt an dürfe der Vermieter davon ausgehen, daß der Mieter an einem erneuten Einzug in die Wohnung nicht mehr interessiert sei, weil ihm dadurch doppelte Umzugskosten entstünden. Der Mieter müsse nicht nur nachweisen, er hätte bei rechtzeitiger Aufklärung über den Wegfall des Eigenbedarfs die Wohnung behalten, sondern auch, auf welche Weise er sich rechtmäßig aus einem etwa schon geschlossenen neuen Mietvertrag hätte lösen können. 4. Dieser Begründung des Oberlandesgerichts Karlsruhe stimmt der Senat zu. Daraus ergeben sich für die rechtliche Beurteilung der vom Landgericht vorgelegten Kausalitätsfrage nach den Umständen des Falles folgende Möglichkeiten: a) Geht das Landgericht - ebenso wie das Amtsgericht - davon aus, daß die vom Vermieter mündlich dargelegten schlüssigen Eigenbedarfsgründe tatsächlich bestanden hatten und erst nach der Räumung der Wohnung durch die Mieter unvorhergesehen weggefallen sind, stellt sich die Frage des Kausalzusammenhangs zwischen der unwirksamen schriftlichen Eigenbedarfskündigung und dem durch den Wohnungswechsel entstandenen Schaden der Mieter schon deshalb nicht, weil mit der Räumung der Wohnung die Pflicht des Vermieters zur Mitteilung des Wegfalls der mündlich übermittelten Eigenbedarfsgründe und damit die Grundlage für eine schuldhafte Verletzung dieser vertraglichen Nebenpflicht entfallen ist. b) Kommt das Berufungsgericht - entgegen dem Amtsgericht - zu der Überzeugung, daß die den Mietern mündlich übermittelten Eigenbedarfsgründe schon vor der Räumung der Wohnung durch die Mieter weggefallen waren und der Vermieter dies den Mietern pflichtwidrig und schuldhaft nicht mitgeteilt hat, die Mieter aber im Falle der rechtzeitigen Mitteilung des Wegfalls der Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis nicht beendet hätten und nicht ausgezogen wären, so könnte der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der Eigenbedarfskündigung und dem durch den Wohnungswechsel (Umzug) entstandenen Schaden nicht deshalb verneint werden, weil die Mieter die Unwirksamkeit der schriftlichen Eigenbedarfskündigung zwar gekannt, auf Grund der ihnen mündlich dargelegten schlüssigen Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann aber einvernehmlich mit dem Vermieter beendet haben. Der Senat hat bereits in seinem

den Wohnungswechsel (Umzug) entstandenen Schaden nicht deshalb verneint werden, weil die Mieter die Unwirksamkeit der schriftlichen Eigenbedarfskündigung zwar gekannt, auf Grund der ihnen mündlich dargelegten schlüssigen Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann aber einvernehmlich mit dem Vermieter beendet haben. Der Senat hat bereits in seinem Rechtsentscheid vom 14. 7. 1981 (BayObLGZ 1981, 232 LS Nr. 2/236/241 f.) mit eingehender Begründung ausgeführt, daß ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs (§ 564 a Abs. 1 BGB), in welchem - wie hier- kein Kündigungsgrund angegeben ist, zwar im Ergebnis unwirksam, aber nicht nach § 126 oder § 134 BGB nichtig ist und daß der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht genannte Gründe zur Stützung seines Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses in einem neuen Kündigungsschreiben jederzeit, auch noch im Rechtsstreit, unter Einhaltung der hierfür maßgeblichen Frist (§ 565 BGB) erklären kann. Legt der Vermieter nach einer - mangels schriftlicher Begründung - wirkungslosen Kündigung dem Mieter mündlich schlüssige Eigenbedarfsgründe dar, so muß der Mieter - wie das Oberlandesgericht Karlsruhe zutreffend ausführt - damit rechnen, der Vermieter werde diese Kündigungsgründe nachträglich schriftlich erklären, so daß die Kündigung letztlich Erfolg hätte und eine streitige Auseinandersetzung lediglich zu einer Verzögerung, nicht aber zu einer Verhinderung der Räumung und der dadurch entstehenden Kosten führen würde. Die zunächst wirkungslose schriftliche Kündigung bleibt in einem solchen Falle im Zusammenhalt mit der nachträglichen mündlichen Darlegung schlüssiger Eigenbedarfsgründe, die jederzeit - je nach dem Verhalten des Mieters - schriftlich und damit formgerecht geltend gemacht werden können, adäquat kausal für den durch den Umzug des Mieters entstandenen Schaden. Mit Recht führt das Oberlandesgericht Karlsruhe hierzu aus, der Kausalzusammenhang werde nicht dadurch ausgeschlossen oder unterbrochen, daß ein auf eigenem Willensentschluß beruhendes Verhalten des Mieters hinzutrete, denn das Handeln des Mieters sei hier durch die Kündigung des Vermieters herausgefordert worden und stelle kein ungewöhnliches, sondern eine unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion dar (vgl. BGH NJW 1951, 797 f.); 1971, 459 f.; 1978, 421 und 1005/1006; BGHZ 24, 263/266, 63,189/193 ff.; Palandt BGB 41. Aufl. Vorbem. v. § 249 Anm. 5 e bb; Staudinger BGB 12 Aufl. RdNrn. 62 bis 64, MünchKomm RdNr. 62, je zu § 249 BGB). Ein Zurechnungszusammenhang ist in einem solchen Falle insbesondere deshalb zu bejahen, weil der hinzutretende Willensentschluß des Mieters in der Regel nur wegen der vom Vermieter letztlich mit Erfolg durchsetzbaren, zunächst zwar unwirksamen, bei schriftlicher Nachholung der mündlich dargelegten schlüssigen Kündigungsgründe aber wirksam werdenden Kündigung gefaßt wird und eine nicht ungewöhnliche Reaktion auf das Verhalten des Vermieters darstellt - für letzteres spricht schon, daß nach dem Bericht der Bundesregierung vom 2. 3.1979 über die Auswirkungen des zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (BT-Drucks. 8/2610 S. 8 zu 3.1.5.3) die Kündigung wegen Eigenbedarfs in 73,5 % der Fälle dazu führte, daß der Mieter ohne Nachprüfung des Eigenbedarfs auszog. Das oben beschriebene Verhalten des Vermieters ist sonach allgemein und nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge geeignet, ein solches Handeln des Mieters herbeizuführen. Dieses ist jedenfalls dann erwartungsgemäß,

. 8 zu 3.1.5.3) die Kündigung wegen Eigenbedarfs in 73,5 % der Fälle dazu führte, daß der Mieter ohne Nachprüfung des Eigenbedarfs auszog. Das oben beschriebene Verhalten des Vermieters ist sonach allgemein und nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge geeignet, ein solches Handeln des Mieters herbeizuführen. Dieses ist jedenfalls dann erwartungsgemäß, billigenswert und gerechtfertigt, wenn der Mieter den Entschluß zur Räumung der Wohnung auf Grund einer zunächst unwirksamen schriftlichen Kündigung im Zusammenhalt mit mündlich nachgebrachten schlüssigen Eigenbedarfsgründen - wie hier - auf den von ihm eingeholten sachkundigen Rat eines Rechtsanwalts gefaßt hat und dieser Rat - wie oben dargelegt - der Rechtslage und dem berechtigten Interesse beider Mietvertragsparteien angemessen war. c) Sollte das Berufungsgericht zu der Feststellung gelangen, daß der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgespiegelt war und aus diesem Grunde Schadensersatzansprüche der Mieter gegen den Vermieter aus Vertragsverletzung und unerlaubter Handlung bestehen (vgl. Emmerich/Sonnenschein § 564 b BGB RdNrn. 135 und 136; Sternel MDR 1976, 265 ff.), so kann der Kausalzusammenhang zwischen einem solchen Handeln des Vermieters und dem Auszug der Mieter nicht zweifelhaft sein, es sei denn, es würde festgestellt, daß die Mieter völlig unabhängig und unbeeinflußt von der Vorspiegelung des Eigenbedarfs aus anderen Gründen ausgezogen seien (vgl. Emmerich/Sonnenschein § 564 b BGB RdNr. 137 a. E.; Sternel a. a. O, S. 270). d) Letztlich wird stets an Hand der Umstände des Einzelfalles zu prüfen sein, ob der Auszug des Mieters eine gewöhnliche und billigenswerte Reaktion auf den gesamten Kündigungsvorgang und das damit zusammenhängende Verhalten des Vermieters war.