Schadensersatz wegen Schlechtausführung von Schönheitsreparaturen

Schadensersatz wegen Schlechtausführung von Schönheitsreparaturen; Schönheitsreparaturen; Fristen; Vermutung; Untergrund; Kostenvoranschlag; Mehrwertsteuer; Schadensberechnung; Gutachterkosten; Privatgutachten; Quotenklausel; Übernahmeklausel; Abgeltungsanspruch; Wohnungsübergabeprotokoll

1. Der Mieter kann sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht darauf berufen, daß der bearbeitete Untergrund schlecht war.

2. Sind die für die Ausführung von Schönheitsreparaturen üblichen Fristen bereits abgelaufen, muß der Mieter die sich daraus ergebende Vermutung für die Notwendigkeit der Arbeiten entkräften.

3. Für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses sind in der Regel zwei Monate anzusetzen.

4. Der Vermieter, der den Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag berechnet, hat auch Anspruch auf die darauf entfallende Mehrwertsteuer.

5. Die Kosten eines von dem Vermieter mit der Besichtigung und der Feststellung der Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen beauftragten Privatgutachters sind ebenfalls ersatzfähig, jedoch nur insoweit, als sich Schadensersatzansprüche des Vermieters als begründet erweisen.

6. Die formularmäßige Klausel, wonach der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu tragen hat (sog. Quotenklausel), ist dann insgesamt unwirksam, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % für den Fall vorsieht, daß die Schönheitsreparaturen länger als fünf Jahre zurückliegen.

7. Die formularmäßige Bestätigung in einem Wohnraummietvertrag, daß sich die Wohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand befindet und daß Zubehör und Ausstattung unbeschädigt und gebrauchsfähig sind, ist gemäß § 11 Nr. 15 b AGBG unwirksam.

II. 1. Die Berufung ist insoweit begründet, als sie darauf gestützt wird, daß die Bekl. die ihr obliegenden Schönheitsreparaturen unsachgemäß ausgeführt hat. Dies betrifft die Türflächen im 1. und 2. Zimmer links, die die Bekl. unstreitig selbst gestrichen hat. Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme sind im Mittelteil der Eingangstür zum zweiten Zimmer links zwei leichte Farbnasen und an der Tür insgesamt leichte Unebenheiten zu erkennen. Dies trifft im wesentlichen auch für die Eingangstür zum zweiten Zimmer links zu. Da die Bekl. die Anstricharbeiten ausgeführt hat, ohne zuvor den von ihr behaupteten schlechten Untergrund zu rügen, kann sie sich auf diesen nicht mehr berufen. Damit sind folgende Forderungen (jeweils netto) begründet:

Pos. 7 - geltend gemacht - 221,50 DM

Pos. 9 331,58 DM.

Hinsichtlich der Position 8 ergibt sich zwar nicht aus dem eingereichten Privatgutachten des Malermeisters S., daß der Anstrich von der Bekl. aufgebracht worden ist. Dem eigenen Vortrag der Bekl. nach hat sie aber bei Beginn des Mietverhältnisses sämtliche Türen - mit Ausnahme der Wohnungseingangstür - abgeschliffen, vorgestrichen und neu lackiert. Nach den Feststellungen der ersten Instanz bei der von ihr durchgeführten Augenscheinseinnahme trifft für die hier in Frage stehende zweiflügelige Durchgangstür zum ersten Zimmer links aber ähnliches zu wie für die Eingangstür zum zweiten Zimmer links. Damit steht fest, daß auch der Anstrich der zweiflügeligen Durchgangstür leichte Farbnasen aufweist und die Ornamente der Messingschließbleche nicht mit weißer Lackfarbe verschmutzt sind. Diese Ausführung der Schönheitsreparaturen ist unsachgemäß, so daß die Kl. auch insoweit einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung hat. Daher sind insoweit die geltend gemachten 401,20 DM gerechtfertigt.

2. Hinsichtlich der Position 10 ergibt sich zwar ebenfalls aus dem eingereichten Privatgutachten des Malermeisters S. nicht, daß die Kastendoppelfenster des zweiten Zimmers links neu gestrichen worden sind. Aus den Feststellungen der ersten Instanz bei der Augenscheinseinnahme ergibt sich jedoch, daß der Anstrich neu ist, mithin von der Bekl. aufgebracht worden sein muß. Da der Lack zwischen den Fenstern nach diesen Feststellungen auf der gesamten Breite wieder aufgeplatzt ist, sind die von der Bekl. ausgeführten Anstricharbeiten nicht ordnungsgemäß. Die Bekl. kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, daß die Lackierung der Wasserschenkel von außen erhebliche Lücken aufweist und dies die Ursache für die Lackabplatzungen im Innenanstrich gewesen sei. Denn der Bekl. ist dieser Einwand in entsprechender Anwendung des § 539 BGB verwehrt (Urteil der Kammer vom 29.11.1994 - 64 S 249/94 -, GE 1995, 115, 117). Daher sind insoweit (netto) die geltend gemachten 320,96 DM begründet.

3. Die Berufung ist ferner insoweit begründet, als die Kl. Ansprüche auf Schadensersatz wegen nicht - oder nicht ordnungsgemäß - ausgeführter Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Fenster der Küche und des Bades geltend macht. Denn insoweit waren die dafür maßgeblichen Fristen von drei Jahren während des Mietverhältnisses bereits abgelaufen. Daher sprach gegen die Bekl. die Vermutung, daß die Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Sie hätte insoweit den einwandfreien Endzustand dartun und beweisen müssen (LG Berlin, GE 1993, 1099; 1994, 583 f.), was ihr nicht gelungen ist. Daher ist die Berufung insoweit in folgendem Umfang (jeweils netto) begründet:

Position 3 244,20 DM

Position 4 (94,35 DM abzüglich bereits zugesprochener 60,00 DM =) 34,35 DM.

4. Die Berufung ist ferner insoweit begründet, als die Kl. weiteren Mietausfall für Juli 1994 verlangt. Denn für die Ausführung der von der Kl. zu Recht verlangten Schönheitsreparaturen müssen einschließlich Feststellung der Schäden, Auftrag zur Ausführung und Ausführungszeit zwei Monate veranschlagt werden. Insoweit sind mithin insgesamt

(2 Monate x 1.126,93 DM =) 2.253,86 DM

begründet, von denen durch das angefochtene Urteil bereits 1.126,93 DM zugesprochen worden sind.

5. Die Berufung ist ferner teilweise begründet, als die Kl. den Anspruch auf Ersatz der Kosten des von ihr eingeholten Privatgutachtens des Malermeisters S. geltend macht. Die Kammer gibt im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ihre bisherige Auffassung auf, daß es sich insoweit um Kosten zur Vorbereitung des Rechtsstreits handelt, die nur im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden können, und schließt sich der Auffassung des Kammergerichts (Urteil vom 3.7.1995 - 20 U 2209/94 -, GE 1995, 1011, 1013) an, daß grundsätzlich die Kosten eines derartigen Privatgutachtens ersetzt verlangt werden können.

Die Kammer hält aber die Kosten nur insoweit für ersatzfähig, als sie durch die Verletzung der der Bekl. obliegenden Pflichten adäquat kausal verursacht worden sind, also nur insoweit, als Schadensersatzansprüche der Kl. sich als begründet herausgestellt haben. Da die Ansprüche der Kl. hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen nicht - oder schlecht - ausgeführter Schönheitsreparaturen nur im Umfang von 1.623,79 DM begründet sind, ist der Anspruch auf die Gutachterkosten entsprechend zu kürzen, so daß insoweit nur (1.623,79 DM : 2.585,22 DM = 62,81 % x 786,80 DM =) 494,18 DM begründet sind.

(...)

III. Im übrigen ist die Berufung unbegründet.

1. Dies gilt einmal für die Positionen 1. und 2. - Türfläche der Eingangstür. Insoweit hat die in zweiter Instanz durchgeführte Beweisaufnahme ergeben, daß es sich um einen alten Anstrich handelte. Der Zeuge S. hat dies ausdrücklich bekundet. Nach seinen glaubhaften Bekundungen bezeichnet er einen Anstrich immer dann als "alt", wenn er vergilbt und scheckig vergraut ist. Daraus kann aber nur geschlossen werden, daß nicht die Bekl. die Wohnungseingangstür und das Oberlichtfenster mit Farbe versehen hat, sondern der Vormieter. Denn das Mietverhältnis hat nur etwas über 3 Jahre gedauert, so daß ausgeschlossen werden kann, daß der Anstrich innerhalb der Mietzeit aufgebracht worden ist.

Hinsichtlich der Position 5 hat die Kl. nicht einmal vorgetragen, daß die Bekl. Schönheitsreparaturen unsachgemäß ausgeführt hat. Nach dem von ihr eingereichten und zum eigenen Vortrag gemachten Privatgutachten des Malermeisters S. war die Lackierung vielmehr stark altersvergraut, scheckig vergilbt. Auch hinsichtlich der Runzelbildung im Lackfilm des rechten Fensterbrettbereichs hat der Malermeister keine Feststellungen getroffen, daß es sich um einen neuen Anstrich handelt. Auch die Feststellungen des erstinstanzlichen Richters bei der Augenscheinseinnahme stehen dem nicht entgegen. Damit kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. den Anstrich aufgebracht hat, so daß sie auch für eine Runzelbildung nicht verantwortlich ist.

Dies gilt auch für die Position 11.

Nach den Ausführungen des Malermeisters S. in dem von der Kl. eingereichten Privatgutachten zeigt der Rippenheizkörper im zweiten Zimmer links vielmehr eine vergilbte - also alte - Lackierung. Daher kann die von dem Privatgutachter ebenfalls festgestellte laienhafte Lackierung der Bekl. nicht angelastet werden.

2. Soweit die Kl. hinsichtlich der Positionen 2, 5 und 11 die Klageforderung ebenfalls auf die vereinbarte Quotenklausel gestützt hat, hält die Kammer an der in ihrem Urteil vom 3. März 1992 - 64 S 382/91 - (GE 1992, 1331) vertretenen Auffassung fest, daß eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu tragen hat, dann - und zwar insgesamt - unwirksam ist, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % vorsieht, wenn die Schönheitsreparaturen länger als fünf Jahre zurückliegen. Insoweit wird auf die Entscheidungsgründe dieses Urteils verwiesen. Die Kammer sieht sich in ihrer Auffassung, daß eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt, durch den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94 -, GE 1995, 40 - bestätigt, wonach das Transparenzgebot eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel verbietet. Die Kammer hält auch nicht die Voraussetzungen für die Einholung eines Rechtsentscheides zur Frage der Wirksamkeit einer Quotenklausel mit 100 %iger Kostentragungspflicht für gegeben. Eine Abweichung von bisherigen Rechtsentscheiden liegt nicht vor; insoweit wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 3. März 1992 - 64 S 382/91 - (GE 1992, 1331) verwiesen. Soweit die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 13. Juli 1995 - 67 S 416/93 - (GE 1995, 1083) die Wirksamkeit einer derartigen Klausel unterstellt hat, kann die Kammer eine Abweichung ebenfalls nicht feststellen, da die Zivilkammer 67 ihre diesbezügliche Ansicht nicht begründet hat. Im übrigen handelt es sich nach Auffassung der Kammer nicht um eine materielle Frage des Mietrechts, sondern um eine des allgemeinen Schuldrechts, so daß schon deswegen die Voraussetzungen für eine Vorlage zum Rechtsentscheid nicht gegeben sind.

3. Die Berufung ist ferner insoweit unbegründet, als zu Position 12 Ersatz für einen Satz Türdrücker verlangt wird. Denn die Kl. hat für ihre Behauptung, dieser Türdrücker sei bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen und die Bekl. habe ihn entfernt, keinen Beweis angetreten.

Die Kl. kann sich insoweit auch nicht auf die Klausel im Wohnungsübergabeprotokoll zum Mietvertrag vom 5.2.1991 berufen, in der der "Mieter bestätigt, daß - bis auf die nachfolgend bezeichneten Beanstandungen - sich die Wohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand befindet, daß Zubehör bzw. Ausstattung unbeschädigt und gebrauchsfähig sind ...". Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wie sich bereits aus dem Schriftbild und dem Aufbau ergibt. Zwar ist nicht zu verkennen, daß durch das Ankreuzen der verschiedenen Rubriken in dem über dieser "Bestätigung" stehenden Text insoweit eine individuelle Vereinbarung zum Mietvertrag getroffen worden ist. Das schließt aber nicht aus, die sich darunter befindliche "Bestätigung", soweit nicht in den nachfolgenden Zeilen individuelle Feststellungen getroffen worden sind, als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Diese "Bestätigung" ist gemäß § 11 Nr. 15 b AGBG unwirksam. Es handelt sich um eine Tatsachenbestätigung in diesem Sinne, da sich der Vermieter bestätigen läßt, daß sich die Wohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand befindet. Ohne diese Klausel wäre er für den einwandfreien Zustand der Mietsache bei Übergabe darlegungs- und beweispflichtig. Dies kann der Vermieter sich nicht generell, sondern nur individuell bestätigen lassen.

IV. Widerklage

Die Berufung ist ferner insoweit begründet, als die Kl. Abweisung der Widerklage begehrt.

Die Kl. hat bereits in der Klageschrift mit den ihr zustehenden Ansprüchen auf Mietausfall im Juni und Juli 1994 in Höhe von 2.253,86 DM und ferner mit ihrem Anspruch auf Erstattung der anteiligen Kosten für das Gutachten S. in Höhe von 494,19 DM wirksam gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.751,71 DM aufgerechnet, so daß die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung in Höhe von 2.748,05 DM erloschen ist. Die restliche Widerklageforderung in Höhe von 3,66 DM ist durch die mit Schriftsatz vom 17. Juli 1995 erklärte Aufrechnung mit dem erststelligen Teilbetrag der Mehrwertsteuer auf Position 3 erloschen. Auch hinsichtlich der Mehrwertsteuer bei dem geltend gemachten abstrakten Schadensersatzanspruch gibt die Kammer ihre bisherige Rechtsprechung auf und schließt sich dem Urteil des Kammergerichts vom 14.11.1994 - 8 U 3194/94 - (GE 1995, 109) an.