Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung/Pflichtverletzung

Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung/Pflichtverletzung; Dübellöcher im Bad

1. Das Anbringen von Dübellöchern im Bad entspricht - in angemessenem Umfang - jedenfalls dann dem vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das Bad ohne die üblichen Installationen (wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank) vermietet wird.

2. Das Anbringen der Dübellöcher ist dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird. Die Löcher müssen daher soweit wie möglich in die Fugen eingebracht werden.

(...) Das Anbringen von Dübellöchern im Bad entspricht - in angemessenem Umfang - jedenfalls dann dem vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das Bad ohne die üblichen Installationen (wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank) vermietet wird. Denn ein Bad ist nach der Verkehrsanschauung nur mit diesen Installationen vertragsgemäß nutzbar. Zum Verwenden von aufklebbaren Installationen ist der Mieter nicht verpflichtet, denn diese garantieren entweder nicht deselbe Haltbarkeit (wie z. B. für einen Spiegelschrank erforderlich), oder sie sind von einer solchen Klebkraft, daß mit ihrer Beseitigung ohne Beschädigung der Fliesen ebenfalls nicht zu rechnen ist.

Das Anbringen der Dübellöcher stellt allerdings dann eine positive Vertragsverletzung dar, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird. Die Rücksichtnahme auf das Eigentum des Vermieters gebietet es, die Löcher soweit wie möglich in die Fugen zu setzen. Denn dort sind sie zwar nicht in jedem Fall unkenntlich zu machen, jedoch bei Bedarf jedenfalls so weit zu kaschieren, daß nicht nach wenigen Mieterwechseln bereits eine vollständige Neuverfliesung erforderlich wird. Dem sind die Kl. nicht in allen Fällen gerecht geworden, wie die eingereichten Lichtbilder zeigen:

Toilettenpapierhalter und Seifenschale müssen nicht zwingend in einer genau festgelegten Höhe angebracht werden, um vertragsgemäß genutzt werden zu können. Jedenfalls bei der hier vorhandenen Fliesengröße von ca. 20 x 30 cm wäre es ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen, sie in Höhe der Fugen anzubringen. Auch der Handtuchhalter neben dem Waschbecken hätte in die Fuge gesetzt werden können. Bei der Handtuchstange hätte ein Versetzen um wenige Zentimeter dazu geführt, daß nur an einer ihrer Seiten die Fliesen durchbohrt werden müßten. Allerdings sprachen hier ästhetische Gesichtspunkte dafür, die Stange mittig zwischen die Fugen zu plazieren. Bei dem Spiegelschrank hätte eine Veränderung von wenigen Zentimetern in der Höhe das Durchbohren der Fliesen entbehrlich gemacht. Freilich sind bei einem Spiegelschrank sachliche Notwendigkeiten denkbar, diesen gerade in einer bestimmten Höhe zu installieren. Ob dies bei den Kl. der Fall war, ist ihrem Vortrag nicht zu entnehmen. [...]

Wird das Bad ohne übliche Installationen (Papierhalter, Spiegel und dergleichen) vermietet, darf der Mieter in angemessenem Umfang Dübellöcher bohren. Die Dübellöcher sind mit Rücksicht auf die Belange des Vermieters so weit wie möglich in die Fugen zu setzen.

Das Bad war vom Vermieter ohne die üblichen Installationen (wie Papier-, Seifen-, Handtuchhalter, Spiegel) vermietet worden. Der Mieter bohrte teilweise die Fliesen an, um unter anderem einen Spiegelschrank zu plazieren. Am Ende des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung.

Die 61. Kammer des Landgerichts Berlin sprach den geltend gemachten Schadensersatzanspruch teilweise zu. Das Anbringen von Dübellöchern im Bad entspreche zwar in angemessenem Umfang dann dem vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das Bad ohne die üblichen Installationen vermietet werde. Denn ein Bad sei nach der Verkehrsanschauung nur mit diesen Installationen vertragsgemäß nutzbar. Zum Verwenden von aufklebbaren Installationen sei der Mieter nicht verpflichtet.

Das Anbringen der Dübellöcher stelle allerdings dann eine positive Vertragsverletzung dar, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt werde. Dübellöcher seien daher so weit wie möglich in die Fugen zu setzen. Dort seien sie zwar nicht in jedem Fall unkenntlich zu machen, jedoch bei Bedarf jedenfalls so weit zu kaschieren, daß nicht nach wenigen Mieterwechseln bereits eine vollständige Neuverfliesung erforderlich werde.

Dübellöcher im Bad oder sonst in der Wohnung sind immer wieder Anlaß zum Streit (vgl. z. B. Birkenhauer GE 2002, 33 ff.). Einig ist man sich nur insofern, als der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung berechtigt ist, z. B. im Bad bestimmte notwendige Installationen vorzunehmen (wenn das nicht schon der Vermieter in ausreichendem Umfang getan hat, was aber üblicherweise kaum der Fall ist). Dann muß der Mieter teilweise aber auch Bohrlöcher anbringen, denn nach allgemeiner Erfahrung hat sich zwar die Klebetechnik in den letzten Jahren erheblich verbessert, bei schwereren Objekten wie z. B. einem Spiegelschrank muß man jedoch dübeln und schrauben. Fraglich ist jedoch, ob und inwieweit der Mieter bei Mietende die Dübellöcher entfernen muß. Beim Anbohren von Kacheln kann das dazu führen, daß die Kachel ersetzt werden muß. Ist dann eine entsprechende Kachel nach Muster und Farbgebung nicht mehr erhältlich, müßte dann insgesamt neu gekachelt werden. Höchstrichterliche Entscheidungen gibt es dazu nicht. Im Rahmen einer Verbandsklage hat allerdings der BGH (Urteil vom 20. Januar 1993 = GE 1993, 359 = WuM 1993, 109 ff.) eine Klausel, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter verpflichtet ist, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen und etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen, als unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters angesehen. Denn die Klausel verwirkliche einseitig das Vermieterinteresse, wenn sie dem Mieter die Beseitigung von Dübeln und Bohrlöchern auch in den Fällen auferlegt, in denen ihr Anbringen zum vertragsgemäßen Gebrauch unerläßlich war. Eine Einschränkung der Beseitigungspflicht des Mieters sei nicht getroffen; damit liege bereits insoweit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Ausdrücklich hatte der BGH nicht dazu Stellung genommen, ob die weiter vorgesehene einschränkungslose Ersatzpflicht des Mieters für durchbohrte Kacheln einer Nachprüfung standhielte. Ob danach notwendige Dübellöcher später vom Mieter optisch einwandfrei wieder zu verschließen sind, bleibt damit offen. Jedenfalls aber darf der Mieter sicher nicht wahllos und ohne Notwendigkeit Kacheln anbohren. Wenn schon, muß er so weitestgehend wie möglich vorhandene Fugen für die Bohrlöcher nutzen. Tut er das nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig, so wie es die Entscheidung des Landgerichts Berlin eindeutig festhält.