Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung

Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung; Verjährung; Ölverseuchung; Mietausfall; Hemmung; Unterbrechung

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB gilt auch für Schadenersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung.

2. Sie ist auch auf Schadensersatzansprüche wegen Verseuchung eines vermieteten Grundstücksteils mit Mineralöl aus einem abgestellten Kraftfahrzeug dann anwendbar, wenn die Ölverseuchung durch Aufbereitung und Reinigung per Mikrowellenverfahren zu beseitigen ist.

3. Der Lauf der Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB wird durch Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens nicht unterbrochen.

4. Der Vermieter kann sich gegenüber der von dem Mieter erhobenen Verjährungseinrede nur dann auf unzulässige Rechtsausübung berufen, wenn letzterer ihn durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder zu erkennen gegeben hat, daß er auch ohne Rechtsstreit den Anspruch des Vermieters erfüllen würde.

5. Die Verjährung der Schadenersatzansprüche des Vermieters kann analog § 852 Abs. 2 BGB gehemmt sein, wenn zwischen ihm und dem Mieter Verhandlungen über den zu leistenden Schadensersatz schweben.

6. Auch der Schadensersatzanspruch des Vermieters hinsichtlich des Mietausfalls während der Beseitigung der durch den Mieter verursachten Schäden unterfällt der kurzen Verjährung des § 558 Abs. 1 BGB.

Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht angenommen, daß die Schadensersatzansprüche des Kl. gegen die Bekl. gem. § 558 Abs. 2 BGB verjährt sind.

1. Gegenstand des Mietvertrages war das Einfamilienhaus mit Grundstück (ca. 950 qm), so daß sowohl für das Einfamilienhaus selbst als auch für das Grundstück die Verjährungsvorschrift des § 558 BGB eingreift. Der Kl. macht Schadenersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung geltend, die gem. § 558 Abs. 1 BGB innerhalb von sechs Monaten verjähren, gerechnet von dem Zeitpunkt an, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies war hier unstreitig am 27. Januar 1992 der Fall.

§ 558 BGB ist nicht etwa deswegen unanwendbar, weil - wie der Kl. hinsichtlich des mineralölverseuchten Grundstücksteils meint -, die Mietsache völlig vernichtet wäre. Zwar gilt bei völliger Vernichtung der Mietsache die 30jährige Verjährungsfrist. Kann aber die Mietsache dahingehend wiederhergestellt werden, wie dies nach dem Inhalt des Gutachtens der Fa. Asphalta (2 H 9/92 - AG Spandau -) durch Aufbereitung und Reinigung per Microwellenverfahren der Fall ist, gilt für die Verjährung § 558 BGB (BGH NJW 1981, 2406, 2407). Ebensowenig handelte es sich bei dem mineralölverseuchten Grundstücksteil um einen nicht erkennbaren Folgeschaden, so daß eine längere Verjährungsfrist in Betracht käme. Denn die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 24. November 1993 - XII ZR 79/92 - NJW 1994, 251), in der die kurze Verjährungsfrist für Vermieterersatzansprüche bei zunächst nicht erkennbaren Folgeschäden nicht für anwendbar gehalten wurde, kommt hier nicht zum Tragen. Denn der Entscheidung lag eine mit dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit nicht zu vergleichende Fallgestaltung zugrunde. Der Schaden war in der räumlich vom Mietobjekt weit entfernten Fischzuchtanlage eines Dritten eingetreten, hatte also keinen Bezug zum Mietobjekt. Hier gehört das Grundstück zum vermieteten Einfamilienhaus und der Kl. hat wegen möglicher Schäden am Grundstück bereits am 17. März 1992 ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet, so daß für ihn der Schaden schon frühzeitig - während des Laufes der kurzen Verjährungsfrist - erkennbar war. Ebensowenig hat der Kl. eine vorsätzliche Schädigung der Mietsache dargelegt.

2. Zu Recht ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, daß der Lauf der Verjährungsfrist nicht durch die Einleitung des Beweissicherungsverfahrens unterbrochen wurde (Palandt/Heinrichs, BGB, 52. Aufl., 1993, Rdnr. 23 zu § 209; OLG Düsseldorf, MDR 1993, 273). Grund für die gesetzliche Festlegung der nur sechsmonatigen Verjährungsfrist - die anders als etwa im Kaufrecht durch die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens nicht unterbrochen wird -, ist es nämlich, daß Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen des Zustandes der Mietsache schnell abgewickelt werden sollen.

3. Der Kl. kann sich gegenüber der Verjährungsfrist auch nicht darauf berufen, diese stelle sich als unzulässige Rechtsausübung dar. Unzulässig ist die Verjährungseinrede, wenn ein wirklich grober Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) vorliegt, etwa wenn der Verpflichtete den Berechtigten durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder ihn nach objektiven Maßstäben zu der Annahme veranlaßt hat, es würde auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen sein (BGH, ZMR 1991, 169). Selbst wenn man die Ansicht verträte, der Bekl. zu 1. habe durch sein Verhalten gegenüber dem zunächst als Gutachter bestellten Sachverständigen S. den Kl. an der rechtzeitigen Beweiserhebung gehindert, hat dies allenfalls zu einer Verzögerung der Gutachtenerstellung um ein bis zwei Monate geführt, da der Sachverständige S. bereits mit Schreiben vom 19. März 1991 um seine Entlassung als Gutachter gebeten hatte. Hierin lag also in keiner Weise ein Verhalten, das den Kl. an der rechtzeitigen Klageerhebung hinderte. Schon gar nicht haben die Bekl. derart agiert, daß der Kl. erwarten durfte, auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen. Auch wegen des behaupteten Schadensumfanges kann sich der Kl. nicht auf eine unzulässige Rechtsausübung berufen. Denn er war vor genauer Kenntnis des Schadensumfanges nicht rechtsschutzlos gestellt. Es wäre ihm durchaus möglich gewesen, auf Feststellung der Schadensersatzpflicht der Bekl. zu klagen und damit die Verjährungsfrist zu unterbrechen.

4. Die Parteien haben auch keine Verhandlungen geführt, die zu einer Hemmung der Ansprüche im Sinne des § 852 Abs. 2 BGB geführt hätten, der im Rahmen des § 558 BGB entsprechende Anwendung findet. Die Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung ist gehemmt, wenn zwischen dem Ersatzpflichtigen und dem Ersatzberechtigten Verhandlungen über den zu leistenden Schadensersatz schweben, bis der eine oder andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert (§ 852 Abs. 2 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Begriff des Verhandelns weit auszulegen. Es genügt jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten, sofern nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird. Verhandlungen schweben schon dann, wenn der Verpflichtete Erklärungen abgibt, die den Geschädigten zu der Annahme berechtigen, der Verpflichtete lasse sich jedenfalls auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen ein (BGH, MDR 1988, 550).

Die Stellungnahme der Bekl. im Beweissicherungsverfahren mit Schreiben vom 25. März 1992 ist nicht als Meinungsaustausch mit dem Kl. anzusehen. Selbst wenn man hierin eine Erörterung über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen auch gegenüber dem Kl. sehen würde, wäre nur eine Hemmung der Verjährung bis Ende März 1992 eingetreten, so daß die Verjährungsfrist jedenfalls am 30. September 1992 abgelaufen war.

5. Der Schadensersatzanspruch des Kl. ist auch hinsichtlich des behaupteten Mietausfalls verjährt.

Der Kl. begründet seinen Anspruch damit, daß ihm eine Neuvermietung vor dem 16. Mai 1992 deshalb nicht möglich gewesen sei, weil die Bekl. das Grundstück nicht rechtzeitig zum 1. Januar 1992 geräumt hätten. Auch dies ist ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung, der unter die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB fällt. Denn selbst wenn die Bekl. aufgrund der fristlosen Kündigung zur sofortigen Räumung verpflichtet waren, wäre die nicht rechtzeitige Räumung eine positive Verletzung der mietvertraglichen Sorgfaltspflichten. Selbst wenn nicht für jeden Monat ab 1. Januar 1992 die Verjährungsfrist gesondert zu laufen begann, sondern einheitlich nach Neuvermietung zum 16. Mai 1992, war jedenfalls im Zeitpunkt der Klageerhebung am 28. April 1993 die Verjährungsfrist abgelaufen.

Nach § 558 BGB hat der Vermieter Schadensersatzansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache geltend zu machen. Mit einer Fülle von Fragen, wie sie immer wieder in diesem Zusammenhang auftreten, beschäftigt sich das Urteil des Landgerichts Berlin vom 11. März 1994.

Die Entscheidung betritt kein juristisches Neuland, sondern enthält eine gründliche Zusammenstellung der Rechtsprechung zu den Verjährungsfragen; die Lektüre kann nur dringend angeraten werden.