Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung

Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung; Verjährung; Rückgabe der Mietsache; Besitzaufgabe; Schönheitsreparaturen; Auszug des Mieters

Auch der Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung verjährt in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Maßgeblich dafür ist, daß der Mieter den Besitz an der Mietsache endgültig aufgegeben hat und nicht mehr fortsetzen will; das kann grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses angenommen werden.

Der Bekl. ist zu Recht verurteilt worden, an den Kl. Schadensersatz zu zahlen. Der Erstattungsanspruch ist nicht verjährt. 1. Der Bekl. haftet dem Kl. aus positiver Vertragsverletzung. Denn aus dem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis folgt für den Mieter die Pflicht, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln (LG Berlin, Urteil vom 21.10.1988 - 64 S 157/88, GE 1989, 43). Die Parteien eines Mietverhältnisses sind verpflichtet, einander keinen unnötigen Schaden zuzufügen (LG Hamburg, Urteil vom 17.1.1985 - 7 S 229/84, WuM 1986, 311). Diese vertragliche Pflicht hat der Bekl. verletzt, indem er die streitbefangene Wohnung unfachmännisch renovierte. Die bei Beginn des Mietverhältnisses im Wohn-, Eß-, Schlafzimmer, in der Küche und im Flur vorhandenen Japangras-Tapeten sind entfernt und gegen Rauhfasertapeten ausgetauscht worden. Letztere wurden darüber hinaus nicht ordnungsgemäß auf Stoß, sondern über schmale oder, wie im Flur, über breite Naht verklebt. In der Küche und im Flur ist sogar auf die alte Japangras-Tapete Rauhfaser aufgebracht worden.

2. Der Kl. kann seinen Schadenersatzanspruch auch erfolgreich durchsetzen. Dabei ist unerheblich, daß das Amtsgericht entgegen höchstrichterlicher Rechtsprechung die Verjährungsfrist eines Schadenersatzanspruchs wegen Nichterfüllung nicht erst mit Entstehen der Forderung, d. h. mit Umwandlung des Hauptleistungsanspruchs in Schadensersatz (BGH, Urteil vom 12.4.1989, VIII ZR 52/88, BGHZ 107, 179 [184]), sondern bereits als Vorliegen des Hauptleistungsanspruches beginnen lassen will und daß sich dieser dann nicht in Schadensersatz umwandeln kann, wenn er bereits verjährt ist (BGH, Urteil vom 16.3.1988 - VIII ZR 184/87, BGHZ 104, 6 [12 f.]).

Denn es kommt auf die Umwandlung bei Nichterfüllung vorliegend nicht an; der Kl. macht von vornherein einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend. Aber auch soweit auf den in § 17 des Vertrages ausdrücklich begründeten Hauptleistungsanspruch des Kl. auf Wiederanbringung der Japangras-Tapete und eine Umwandlung bei Nichterfüllung abgestellt würde, stünde dies der Klageforderung nicht entgegen. Denn beide Ansprüche, deren Verjährung sich einheitlich nach § 558 BGB richten würde (BGHZ 107, 179 [182]), wären bei Klageerhebung ebenfalls nicht verjährt.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 558 Abs. 2 BGB erst mit dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Der Kl. hat, anders als vom Bekl. vertreten und vom Amtsgericht angenommen, die Wohnung nicht bereits im September 1991, sondern erst im März 1993 zurückerhalten. Zwar "übergab" der Bekl. die Wohnung dem Kl. im September 1991 mit der Forderung, etwaige dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehende Mängel zu beseitigen. Insoweit hätte der Kl. Zutritt und die Möglichkeiten gehabt, vom Bekl. verursachte Mängel festzustellen. Auch ist denkbar, § 558 Abs. 2 BGB entsprechend anzuwenden, wenn der Vermieter die Sache zurückerhält, das Mietverhältnis aber danach fortgesetzt wird (Putzo in Palandt, 52. Auflage 1993, § 558 BGB Rd. 11).

Maßgeblich für das "Zurückerhalten" ist aber, daß der Mieter den Besitz an der Sache endgültig aufgegeben hat und nicht mehr fortsetzen will (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage 1991, § 558 BGB, Rd. 7). Im Rahmen der Beendigung des Mietverhältnisses muß eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters eingetreten sein. Die Voraussetzungen für das "Zurückerhalten" liegen nicht vor, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten Zutritt erhält (BGH, Urteil vom 10.7.91 - XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 [2417 f.]). Das Mietverhältnis muß, wenn auch nicht sein rechtliches, so doch sein tatsächliches Ende gefunden haben (Bub/Treier, a. a. O., Rd. VI/40). Nur dann steht fest, daß der Mieter an dem Zustand der Wohnung nichts mehr unternehmen wird.

Das war hier eindeutig nicht der Fall. Das Mietverhältnis sollte im September 1991 nicht beendet sein; der Bekl. wollte seinen Besitz an den Räumen nicht aufgeben. Dies hat er nicht nur mehrmals unmißverständlich zum Ausdruck gebracht, als er der Neuvermietung durch den Kl. widersprach und auf seinen provisorischen Auszug hinwies (vgl. bereits die Entscheidungsgründe im Beschluß der Kammer vom 14. Januar 1992 im weiteren Parallelverfahren 64 S 381/91, dessen Akten ebenfalls beigezogen worden sind). Der Bekl. hat sogar im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes und in einem Feststellungsverfahren sein Besitzrecht bei fortbestehendem Mietverhältnis verteidigt. Damit hat erst mit Rückgabe der Wohnung im März 1993 im Rahmen der Beendigung des Mietverhältnisses die Verjährungsfrist begonnen; bei Eingang der Klage am 26. Juni 1993 und Zustellung am 20. Juli 1993 waren die 6 Monate gemäß § 558 Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen. (...)

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt nach § 558 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, auch wenn das Mietverhältnis noch läuft.

Es muß aber eine endgültige Rückgabe sein und nicht ein nur vorübergehender Auszug, wie das LG Berlin in seinem Urteil vom 24. Mai 1994 festgestellt hat. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der hier darin bestand, daß der Mieter nicht fachmännisch renoviert hatte, war daher noch nicht verjährt.