Schadensersatz wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen

Schadensersatz wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen; Entbehrlichkeit der Fristsetzung; Fristsetzung zur Schadensbeseitigung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Schadensersatz wegen Nichterfüllung; Qualifizierte Fristsetzung, Entbehrlichkeit; Auszug des Mieters ohne neue Anschrift

1. Die Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nur dann angemessen, wenn dem Mieter die Möglichkeit zur Durchführung der Renovierungsarbeiten eröffnet wird.

2. Werden die Schönheitsreparaturen bereits vor Fristablauf von dem Vermieter durchgeführt, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten.

3. Der Auszug des Mieters aus der Wohnung ohne Durchführung der Schönheitsreparaturen stellt nur dann eine endgültige Erfüllungsverweigerung dar, wenn die Notwendigkeit der Renovierung offensichtlich ist und der Mieter seine neue Anschrift dem Vermieter nicht mitgeteilt hat.

4. Der Vermieter ist vor Ablauf der von ihm dafür gesetzten Frist auch nicht berechtigt, Schäden an der Wohnung selbst zu beseitigen. Führt er dennoch vor Ablauf der dem Mieter gesetzten Frist die Arbeiten selbst oder auf eigene Kosten aus, hat er keinen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter.

5. Ein Anspruch des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung scheidet auch dann aus, wenn der Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war.

6. Der Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Einbau eines neuen Wohnungs- oder Haustürschlosses, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die verloren gegangenen Schlüssel beim Auffinden durch einen Dritten der Wohnung oder dem Haus zugeordnet werden können.

I. 1. Mit ihrem Rechtsmittel wendet sich die Kl. gegen die Abwei-sung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der von der Kl. in der Berufungsbegründung angekündigte Berufungsantrag lautet zwar auf Zahlung von insgesamt 5.912,64 DM. Aus der Begründung dieses Antrags, das Amtsgericht habe zu Unrecht den Klageantrag in Höhe von 2.970,47 DM abgewiesen, den die Kl. mit ihrer Berufung weiterverfolgte, wird jedoch deutlich, daß die Kl. mit der Wiederholung des erstinstanzlichen Klageantrages eine Neufassung des Urteilstenors insgesamt begehrt.

Weiterhin ficht die Kl. mit ihrem Rechtsmittel den vom Amtsgericht abgewiesenen Zinsanspruch auf die zugesprochene Klageforderung von 2.625,77 DM an.

2. Das Rechtsmittel der Kl. ist überwiegend form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, teilweise jedoch unzulässig, da es insoweit an einer den Anforderungen des § 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO entsprechenden Berufungsbegründung fehlt. Hinsichtlich der Positionen 8, 14, 18, 19, 20 und 22 der Rechnung R. vom 22. März 1985 hat das Amtsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, daß insoweit die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht erfüllt seien, weil die Kl. die von der Bekl. vorzunehmenden Arbeiten nur unter Übersendung ihres Wohnungsbesichtigungsprotokolls angemahnt habe, worin sich aber keine Hinweise hinsichtlich der diese Positionen betreffenden Arbeiten fänden. Mit dieser Argumentation des Amtsgerichts setzt sich die Kl. nicht auseinander. Die Berufungsbegründung muß erkennen lassen, in welchen Punkten, sei es tatsächlicher oder rechtlicher Art, das angefochtene Urteil nach Ansicht des Berufungskl. unrichtig ist (BGH NJW 1975, 1032; NJW 1981, 1620), und welche Gesichtspunkte der Berufungskl. seiner Rechtsverfolgung oder -verteidigung zugrundelegen, insbesondere welche Tatsachen und rechtlichen Erwägungen des erstinstanzlichen Urteils er bekämpfen und auf welche Gründe er sich hierfür stützen will (BGH NJW 1984, 177, 178). Daher reicht die bloße Bezugnahme auf das Vorbringen der I. Instanz zur Begründung einer Berufung nicht aus (BGH NJW 1971, 807, 808; NJW 1981, 1620).

Die vorgenannten Positionen ergeben einen Nettobetrag von 311,08 DM. Unter Ab-zug des in der Rechnung ausgewiesenen 7%igen Abgebotes (= 289,30 DM) und Hin-zurechnung der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 14% errechnet sich der Betrag von 329,81 DM, hinsichtlich dessen die Berufung als unzulässig verworfen worden ist.

3. In der Sache hat die Berufung nur hinsichtlich eines Teils des Zinsanspruchs Erfolg, zum überwiegenden Teil ist das Rechtsmittel jedoch unbegründet.

a) Ein Anspruch auf Ersatz der gemäß Rechnung des Malermeisters R. entstandenen Kosten, aus der mit der Berufung weitere 2.610,20 DM verlangt werden, besteht be-reits deshalb nicht, weil die formalen Voraussetzungen des § 326 BGB nicht erfüllt sind. Zwar ist die Bekl. durch Schreiben vom 15. März 1985 unter Fristsetzung bis zum 22. März 1985 sowie gleichzeitiger Ablehnungsandrohung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten unter Bezugnahme auf das mit Schreiben vom 31. Januar 1985 übersandte Wohnungsbesichtigungsprotokoll aufgefordert worden. Eine Fristsetzung von lediglich 5-6 Tagen ab Zugang des Schreibens ist für die Durchführung von umfangreichen Renovierungsmaßnahmen jedoch zu knapp bemessen. Grundsätzlich soll die Nachfrist dem Schuldner die Möglichkeit eröffnen, die in die Wege geleitete Erfüllung zu vollenden. Der Kl. war bekannt, daß die Bekl. zwischenzeitlich in das Bundesgebiet verzogen war und sie zur Durchführung der Renovierungsarbeiten nach Berlin erst hätte anreisen müssen. Eine zu kurz bemessene Nachfrist ist aber nicht wirkungslos, sondern setzt unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles nach objektiven Maßstäben eine angemessene Frist in Lauf (BGH NJW 1985, 2640; Palandt Heinrichs, 46. Aufl. 1987, § 326 BGB Anm. 5 b cc). Bis zu welchem Termin eine Nachfristsetzung im vorliegen-den Fall angemessen gewesen wäre, kann dahingestellt bleiben. Denn die Kl. hat sich noch nicht einmal an die von ihr selbst gesetzte Frist bis zum 22. März 1985 ge-halten. Die Rechnung des Malermeisters R. datiert bereits von diesem Tage. Aus der dortigen Leistungsbeschreibung und der angewandten Zeitform - Perfekt - ergibt sich, daß die in Rechnung gestellten Arbeiten zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig ausgeführt waren. Damit hat die Kl. die Erbringung der Arbeiten durch den Schuldner vor Ablauf der Nachfrist ihrerseits unmöglich gemacht. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt nach ihrem Wortlaut für die Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch voraus, daß dem Schuldner die Möglichkeit gege-ben wird, die geschuldete Leistung bis zum Ablauf der Nachfrist zu erbringen und daß er diese Nachfrist tatsächlich nutzlos verstreichen läßt. Macht der Vermieter die Er bringung der Leistung vor Ablauf der Nachfrist dadurch unmöglich, daß er die Arbei-ten vorzeitig selbst ausführt, entfällt ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Eine Nachfristsetzung war im vorliegenden Fall auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung (vgl. Palandt-Heinrichs, 46. Aufl. 1987, § 326 BGB Anm. 6 b) entbehrlich. Die Bekl. ist zwar aus der Wohnung ausgezogen. In dem Auszug des Mieters aus der Wohnung ohne Angabe des künf-tigen Aufenthaltsortes und Ausführung der bei Beendigung des Mietverhältnisses of-fensichtlich erforderlichen Schönheitsreparaturen kann im Einzelfall eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden (Urteile der Kammer vom 8. Juli 1986, GE 1986, 1011, 1013, und vom 31. Oktober 1986, GE 1987, 241, 243). Der Auszug der Bekl. konnte hier jedoch nicht im Sinne einer als Leistungsverweigerung zu verstehenden Willensäußerung aufgefaßt werden. Die Bekl. konnte nach ihrem unbestrittenen Vortrag aus ihrem Urlaub in S. allein wegen einer dort festgestellten Risikoschwangerschaft nicht mehr zurückkehren. Auch war die Bekl. für die Kl. nach ihrem Auszug aus der gemieteten Wohnung jederzeit postalisch erreichbar. Weiterhin hat die Kl. keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, daß die Notwendigkeit einer Gesamtrenovierung für die Bekl. offensichtlich und der verwohnte Zustand der ge-samten Wohnung mit bloßem Auge zu erkennen war, zumal die Wohnung unstreitig nicht geräumt war und eine verläßliche Beurteilung der Renovierungsbedürftigkeit einer Wohnung regelmäßig erst nach Leerräumung der Wohnung möglich ist.

Hinsichtlich der Positionen 1 (Reinigung Küchenfliesen), 13 (Wohnzimmertür), 25 (Lohnstunden für Küchenfliesen und Wohnzimmertür) sowie 26 (Spachtelmasse Fliesen) kommt zwar ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung in Betracht, für welche es der Einhaltung der Voraussetzungen des § 326 BGB nicht bedarf. Auch in-soweit hätte sich jedoch die Kl. an die einmal von ihr gesetzte Frist bis zum 22. März 1986 bzw. an die als angemessen anzusehende Frist halten müssen. Bei Beschädigung einer Sache hat der Gläubiger grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen dem An-spruch auf Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) und dem Anspruch auf Geldersatz (§ 249 Satz 2 BGB). Hat der Geschädigte Naturalherstellung oder Geldersatz ver-langt, ist er an die einmal getroffene Wahl gebunden (vgl. Palandt-Heinrichs, 46. Aufl. 1987, § 249 BGB Anm. 2 a). Dies hat zur Folge, daß die von der Kl. zur Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten (Schönheitsreparaturen und Schäden) einseitig bestimmte Frist diese hinsichtlich aller auf Schadensersatz gerichteten weiteren Ansprüche bindet. Da die Kl. vor Ablauf der von ihr zur Herstellung gesetzten Frist die Arbeiten selbst ausgeführt hat, sind ihre Schadensersatzansprüche, auch insoweit sie auf den Rechtsgrund der positiven Vertragsverletzung gestützt sind, entfallen.

b) Schadensersatz für Ersatz der fehlenden Türverglasung in der Küchentür gemäß Rechnung vom 28. Mai 1985: Der insoweit geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist ebenfalls unbegründet. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist erwiesen, daß dieser Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war. Ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung scheidet aus, wenn ein Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war.

c) Ersatz der Kosten für den Einbau eines neuen Schlosses gemäß Rechnung der Firma S. vom 1. April 1985: Der Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu. Der Vortrag der Kl., die Bekl. habe die ihr überlassenen Wohnungsschlüssel nicht vollständig zurückgegeben, ist zur Darlegung eines Schadensersatz-anspruches nicht geeignet und angesichts des ausdrücklichen Bestreitens der Bekl. unsubstantiiert. Unstreitig hat die Mutter der Bekl. der Kl. mit Schreiben vom 16. Ja-nuar 1985 angekündigt, daß sie ihr die Wohnungsschlüssel in den nächsten Tagen aushändigen wolle. Die Kl. hätte daher angeben müssen, welche Schlüssel entgegen dieser Ankündigung ihr dennoch nicht zurückgegeben worden sein sollen. Da die Kl. jedoch noch nicht einmal ansatzweise dargelegt hat, welche Schlüssel nicht zurückgegeben worden sind, bleibt ihr Vorbringen auch in der Berufungsinstanz unsubstantiiert.

Im Übrigen war der Einbau eines neuen Schlosses aus Sicherheitsgründen auch nicht erforderlich. Zwar entsteht grundsätzlich ein ersatzfähiger Schaden des Vermieters, wenn aufgrund der Nichtrückgabe der Wohnungstürschlüssel bei Auszug des Mieters eine neue Schließanlage eingebaut werden muß. Dieser Anspruch setzt jedoch eine mißbräuchliche Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter oder durch Dritte voraus. Dabei muß die Gefahr bereits derart konkretisiert sein, daß eine unmittelbare Gefährdung für das Eigentum des Vermieters oder des Nachmieters droht. Die Gefahr des Zutritts durch Unbefugte bestand im vorliegenden Fall jedoch nicht, denn die Bekl. hatte die sich in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel unstreitig zurückgegeben. Anhaltspunkte für eine konkrete Gefährdung durch Dritte, etwa daß der verloren gegangene Wohnungsschlüssel beim Auffinden durch einen Dritten der streitbefangenen Wohnung hätte zugeordnet werden können, hat die Kl. nicht vorgetragen. Es hätte daher ohne weiteres das Nachfertigen des fehlenden Schlüssels ausgereicht.