Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach Eigentümerwechsel

Ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§§ 280, 281 BGB) vor Veräußerung des Grundstücks entstanden, kann er auch nach Grundbucheintragung des Erwerbers weiterhin von dem ehemaligen Vermieter geltend gemacht werden. Wird auf Kostenvoranschlagbasis abgerechnet, kann auch die Mehrwertsteuer angesetzt werden, und zwar unabhängig davon, ob sie tatsächlich anfällt oder nicht.

Der Schaden kann auch nach einem wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen in den Räumen verminderten Kaufpreis berechnet werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Zahlung von Schadensersatz wegen von der Bekl. nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Die Kl. waren bis Juni 2005 Eigentümer des Hauses [...]. Mit Mietvertrag vom 28. Juni 2002 vermieteten die Kl. an die Bekl. die im 1. Obergeschoß belegene Wohnung. Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien unter § 9 unter anderem folgendes:

"... Der Mieter übernimmt die Pflicht des Vormieters der notwendigen Schönheitsreparaturen und führt diese aus; im Gegenzug geht die EBK einschließlich der Fußbodenarbeiten (Fliesen) des Vormieters an den Mieter über, an den Vermieter sind bezüglich der EBK und Fliesen keine Ansprüche (Reparaturen etc.) geltend zu machen. Bei Auszug ist der ursprüngliche Zustand, wenn kein Interesse eines Nachmieters zur Übernahme besteht, wiederherzustellen, d. h. EBK entfernen und Fußboden-PVC-Belag ..."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 28. Juni 2002 [...] Bezug genommen.

Die Bekl. gab nach Kündigung des Mietvertrages durch die Kl. die Mieträume am 8. Juni 2004 zurück. Die Küche nahm die Bekl. mit. Eine Anfangsrenovierung erfolgte ebensowenig wie ein Entfernen der Fliesen und des Verlegens von PVC-Belag. Mit Schreiben vom 21. Juni 2004, ergänzt durch Schreiben vom 23. Juni 2004 setzten die Kl. der Bekl. eine Frist zur Durchführung der Arbeiten bis zum 12. Juli 2004 und mit Schreiben vom 24. November 2004 nochmals bis zum 1. Dezember 2004. Eine Reaktion der Bekl. darauf erfolgte nicht. Insbesondere führte die Bekl. keine Arbeiten in der Wohnung durch. Unter dem 1. Dezember 2004 forderten die Kl. die Bekl. sodann zur Zahlung von Schadensersatz entsprechend eines Kostenvoranschlages [...] für die Reparaturarbeiten in Höhe der Klageforderung von 3.353,39 € (brutto) auf.

In der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2005 veräußerten die Kl. das Haus. Der erzielte Kaufpreis lag wegen der nicht erfolgten Renovierung der Wohnung und der Ausstattung der Küche mit PVC-Belag um mindestens 3.353,39 € unter dem sonst erzielten Preis.

Die Kl. meinen, daß die Bekl. zur Zahlung des begehrten Schadensersatzes verpflichtet sei. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung zur Übernahme der Reparaturarbeiten sei wirksam individualvertraglich ausgehandelt worden. Mit ihrer der Bekl. [...] zugestellten Klage begehren sie die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.353,39 €. [...]

Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat er jedoch keinen Erfolg.

1. Die Kl. können von der Bekl. die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.353,39 € aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1, 249, 251 BGB verlangen.

a) Die Bekl. war nach den Vereinbarungen in § 9 des unstreitig zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrages vom 28. Juni 2002 verpflichtet, die Anfangsrenovierung durchzuführen und bei Auszug den ursprünglichen Zustand der Wohnung ohne Fliesen unter Einbau eines PVC-Belages wiederherzustellen. Die Vereinbarung ist wirksam. Insbesondere ist die in § 9 des Mietvertrages, dort unter Ziffer 2. Nr. 3, getroffene Regelung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen gegen Übernahme der Kücheneinrichtung nebst der Verpflichtung bei Auszug den ursprünglichen Zustand unter Einbau eine PVC-Belages wiederherzustellen nicht wegen Verstoßes gegen § 305 ff. BGB unwirksam. Denn bei der genannten Vereinbarung handelt es sich gerade nicht um eine vorformulierte Vertragsbedingung, sondern um eine im einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung (§ 305 b BGB). Dies ergibt sich bereits eindeutig aus der insoweit gegebenen Formulierung im Vertrag, wonach die Bekl. im Gegenzug für die Durchführung der Anfangsrenovierung und der Verpflichtung, bei Auszug den ursprünglichen Zustand der Wohnung nebst Einbau eines PVC-Belages wiederherzustellen, die Kücheneinrichtung erhält. Darin liegt zweifelsfrei eine im einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelte Vertragsabrede. Darüber hinaus ist die Bekl. auch der entsprechenden Behauptung der Kl., die Vereinbarung sei insoweit individuell ausgehandelt worden, nicht entgegengetreten.

b) Nachdem die Kl. die Bekl. mehrfach erfolglos aufgefordert haben, die bei Auszug der Bekl. am 8. Juni 2004 fällige Leistung zu erbringen, ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegeben; § 280 Abs. 1, 3 BGB i. V. m. § 281 Abs. 1 BGB. Die Bekl. schuldete nach wie vor die Anfangsrenovierung. Dies auch noch bei Auszug in vollem Umfang, da die Bekl. bis zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte. Gleiches gilt für das Wiederherstellen des ursprünglichen Zustandes der Küche einschließlich des Einbaus eines neuen PVC-Belags. Die Bekl. ist daher zur Zahlung von Schadensersatz statt der Leistung verpflichtet.

c) Der Anspruch der Kl. besteht auch in der geltend gemachten Höhe, mithin in Höhe von 3.353,39 €. Insbesondere umfaßt der Schadensersatzanspruch vorliegend - anders als im Fall der Beschädigung einer Sache (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB) - auch die auf den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag entfallende Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob sie tatsächlich anfällt oder nicht (Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl. 2007, § 251, Rn. 10). Denn die Naturalrestitution ist im Falle des Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB bereits von Gesetzes wegen (§ 281 Abs. 4 BGB; Palandt/Heinrichs, aaO., § 251, Rn. 3b) ausgeschlossen, so daß nach § 251 Abs. 1 BGB der Gläubiger in Geld zu entschädigen ist. Hiervon ist anders als in dem von § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB für den Fall der Beschädigung einer Person oder Sache geregelten Fall auch die Mehrwertsteuer umfaßt. Daß für die Herstellung der der ursprünglich der beklagten obliegenden Leistung ein Geldbetrag in Höhe des ausgeurteilten Betrages, mithin in Höhe von 3.353,39 €, erforderlich ist, ergibt sich aus dem im übrigen von der Bekl. auch nicht angegriffenen Kostenvoranschlag [...]; §§ 286, 287 ZPO. Darüber hinaus haben die Kl. auch unbestritten vorgetragen, daß sie bei dem Verkauf des Hauses aufgrund der nicht durchgeführten Arbeiten einen um mindestens 3.353,39 € verminderten Kaufpreis erzielen konnten, woraus sich ebenfalls der Schaden in der geltend Höhe ergibt.

d) Da die Kl. das Objekt auch erst nach Fälligwerden der Reparaturarbeiten und darüber hinaus auch erst nach Fälligwerden des Schadensersatzanspruchs veräußert haben, steht auch ihnen als ehemaligen Vermietern der Schadensersatzanspruch zu (BGH NJW 1989, 451). [...]

Ein einmal entstandener Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verbleibt dem Vermieter auch nach Grundstücksveräußerung. Er berechnet sich nach den erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung der Räume und nicht (unbedingt) aufgrund eines verminderten Kaufpreises wegen des Zustands der Mieträume.

Der Vermieter war bis Juni 2005 Eigentümer des Hauses, in dem sich die Mietwohnung befand. Das Mietverhältnis endete im Juni 2004. Übernommene Schönheitsreparaturen führte der Mieter nicht aus, woraufhin der Vermieter nach Fristsetzung Schadensersatz verlangte. In der zweiten Jahreshälfte 2005 veräußerte der Vermieter das Haus und erzielte einen Kaufpreis, der um mindestens den Betrag gemindert war, der aufgrund eines Kostenvoranschlags zur Renovierung der Mieträume erforderlich war.

Das Amtsgericht Strausberg verurteilte den Mieter auf Antrag des ehemaligen Vermieters. Der Mieter habe pflichtwidrig keine Schönheitsreparaturen ausgeführt mit der Folge, daß der Vermieter den Herstellungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umwandeln konnte. Da der bisherige Vermieter das Objekt erst nach Fälligwerden der Reparaturarbeiten und darüber hinaus auch nach Fälligwerden des Schadensersatzanspruchs veräußert habe, stehe ihm als ehemaligem Vermieter der Schadensersatzanspruch zu. Dieser errechne sich anhand des vorgelegten Kostenvoranschlages. Dabei könne auch die Mehrwertsteuer unabhängig davon angesetzt werden, ob sie tatsächlich anfalle oder nicht, denn die Naturalrestitution sei im Falle des Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB bereits von Gesetzes wegen ausgeschlossen, so daß nach § 251 Abs. 1 BGB der Gläubiger in Geld zu entschädigen sei. Insofern komme der Ausschluß der Mehrwertsteuer nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach bei Beschädigung einer Sache der erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur dann mit einschließe, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen sei, nicht zur Anwendung. Im übrigen hätte der Vorvermieter und Kläger auch unbestritten vorgetragen, daß er beim Verkauf des Hauses aufgrund der nicht durchgeführten Arbeiten einen um die Wiederherstellungskosten verminderten Kaufpreis habe erzielen können, woraus sich ebenfalls der Schaden in der geltend gemachten Höhe ergebe.

Die vorliegende Fallkonstellation wirft zwei Fragen auf, deren Beantwortung Unsicherheiten birgt:

- Wie ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der nach Mietende das Vermietungsobjekt veräußert, zu berechnen, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen pflichtwidrig nicht oder nicht richtig ausführt?

- Wann kann bei Berechnung des Schadensersatzanspruches auf Kostenvoranschlagbasis Umsatz-/Mehrwertsteuer berechnet werden?

1. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des (bisherigen) Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter veräußert wird. Bei der Veräußerung ist nicht der Abschluß des (schuldrechtlichen) Kaufvertrages gemeint, sondern der dingliche Rechtsübergang mit Grundbucheintragung des Erwerbers. Ist nun das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Grundbucheintragung beendet, d. h. ist die Kündigungsfrist für den gekündigten oder kündigenden Mieter abgelaufen, kommt es darauf an, welche Ansprüche im Zeitpunkt des Vermieterwechsels nach § 566 BGB bestehen, d. h. entstanden sind. War der Schadensersatzanspruch des Veräußerers/Vorvermieters in Beachtung der §§ 280 Abs. 3, 281 BGB entstanden, also der Erfüllungsanspruch zur Durchführung notwendig werdender Schönheitsreparaturen in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden, steht der Anspruch dem Vorvermieter weiterhin zu (vgl. die auch vom Amtsgericht Strausberg zitierte Entscheidung des BGH, NJW 1989, 451 = WuM 1989, 141). Bestand zum Zeitpunkt des Vermieterwechsels noch der Erfüllungsanspruch, war er also noch nicht in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden, geht der Erfüllungsanspruch auf den Erwerber über, der ihn durchsetzen oder in einen Schadensersatzanspruch umwandeln kann (vgl. auch Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 E Rn. 129: Die von Langenberg als a. A. zitierte Entscheidung des LG Berlin, GE 2001, 624 besagt dazu aus hiesiger Sicht nichts anderes. Dabei ergibt sich der vollständige Sachverhalt allerdings erst aus der Rubrik "Recht kurz", GE 2001, 593, denn in dem zugrundeliegenden Fall gab es eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung mit der Folge, daß der Erfüllungsanspruch ohne weiteres und sogleich in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden konnte, was offenbar vor Grundbucheintragung des Erwerbers geschehen war).

Interessant und etwas verwirrend wird es dann allerdings zur Berechnung der Schadenshöhe. Hier könnten die Ausführungen von Langenberg (aaO., Rn. 130) mißverständlich sein, wenn ausgeführt wird, daß der Anspruch der Höhe nach in Beachtung des § 251 BGB nicht mehr im Umfang des Betrages, der zur Schadensbeseitigung erforderlich ist, besteht, wenn die Eintragung des Erwerbers erfolgt, bevor der Vorvermieter den bei ihm entstandenen Schadensersatzanspruch aus § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB gegen den Mieter "durchgesetzt hat". Wenn damit gemeint sein sollte, daß es auf die Realisierung des bestehenden Anspruchs durch Zahlung des Mieters oder Zwangsvollstreckung gegen ihn ankommt, ist das nach hier vertretener Ansicht zumindest zweifelhaft, was auch die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Strausberg offenbar so meint. Langenberg zitiert für seine Ansicht, der Anspruch auf Ersatz der Herstellungskosten stelle eine besondere Art der Naturalrestitution dar und sei damit davon abhängig, daß die Wiederherstellung noch durchführbar sei (was dem Vermieter ja wegen des Verkaufs aus eigenem Recht nicht mehr möglich sei).

Das Urteil des BGH vom 14. Mai 2001 - V ZR 435/99 = GE 2001, 988 = NZM 2001, 727 trifft nicht die vorliegende Fallkonstellation, denn es handelt sich vorliegend nicht um einen Fall des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Ist danach wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Vorliegend hat der Gläubiger/Vermieter nicht die Wahlmöglichkeit. Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durch, hat der Vermieter zunächst nur den Erfüllungsanspruch. Er kann diesen unter bestimmten Voraussetzungen in einen Schadensersatzanspruch umwandeln, wenn der Mieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchführt. Ist allerdings der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden, besteht kein Erfüllungsanspruch mehr. Das ergibt sich aus § 281 Abs. 4 BGB, wonach der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen ist, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat. Der Schadensersatzanspruch ist dann (endgültig) entstanden, auf ein Herstellungsinteresse hinsichtlich der Renovierung der Räume kommt es nicht mehr an.

Die Berechnung des Schadensersatzanspruchs hat quasi retrospektiv bezogen auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs zu erfolgen, d. h. nach den Kosten, die für die notwendigen Schönheitsreparaturen hätten aufgewendet werden müssen. Der Gläubiger/Vorvermieter ist nicht darauf zu verweisen, den Schaden nach einem möglicherweise verminderten Kaufpreis im Hinblick auf die Veräußerung unrenovierter Räume zu berechnen.

2. Nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer/Mehrwertsteuer bei Beschädigung einer Sache nur dann ein, wenn und soweit die Steuer tatsächlich angefallen ist. Das Amtsgericht Strausberg meint unter Bezugnahme auf Palandt/Heinrichs, BGB, § 251 Rn. 10, daß es sich bei dem Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 281 BGB nicht um einen Fall nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB handelt. Das ist - wie unter 1. schon ausgeführt - richtig. Die von Heinrichs angeführte BT-Drucksache 14/7752 zur Regierungsbegründung der Neufassung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB hilft in der Beurteilung der Frage nur unzureichend weiter. Auf den Punkt gebracht kommt es darauf an, ob es sich bei dem Schadensersatzanspruch aufgrund der §§ 280, 281 BGB um einen Kompensationsanspruch handelt oder nur um einen Ersatzanspruch, der das Integritätsinteresse des geschädigten Vermieters ausgleichen soll. Damit kommt es auf die Frage an, ob der Tatbestand des § 251 Abs. 1 BGB erfüllt ist, d. h. eine Herstellung der Räume nicht mehr möglich ist. Tatsächlich ist die Renovierung naturgemäß noch möglich, so daß es darauf ankommt, ob auch eine Unmöglichkeit aus Rechtsgründen ausreicht. Das ist mit Heinrichs (aaO., § 251 Rn. 3 b) zu bejahen. Demgemäß ist die Ansicht des AG Strausberg, in einem derartigen Fall könne auch die Mehrwertsteuer verlangt werden, richtig.