Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Wohnungsabriß

Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Wohnungsabriß; Ausgleichsanspruch; Differenzhypothese

Derjenige Vermieter, der das Gebäude, in dem die Wohnung des renovierungspflichtigen Mieters liegt, abreißen läßt, hat weder einen Ausgleichsanspruch noch einen Schadensersatzanspruch gem. § 326 BGB wegen nicht ausgeführter Endrenovierung.

II. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Dem Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht zu.

Dabei kann offenbleiben, ob als Anspruchsgrundlage § 326 BGB oder die Regeln der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht (pVV) in Betracht kommen. Beide Anspruchsgrundlagen setzen einen ersatzfähigen Schaden des Kl. voraus. Hieran fehlt es jedoch.

Nach der in Rechtsprechung vertretenen Differenzhypothese (vgl. hierzu Palandt, 56. Aufl., Vorbem. vor § 249 Rn. 8 m.w.N.) besteht ein Schaden in der Differenz zwischen zwei Güterlagen, der tatsächlichen, durch das Schadensereignis geschaffenen und der unter Ausschaltung dieses Ereignis gedachten.

Der Kl. hat sich nach dem Auszug des Bekl. nicht um die Neuvermietung der Wohnung bemüht, da er zunächst den Umbau bzw. die Totalsanierung des Hauses beabsichtigte. Der Kl. ließ das Gebäude, in dem die dem Bekl. vermietete Wohnung lag, zwischenzeitlich abreißen, weil die von ihm ursprünglich beabsichtigten Umbauten nicht genehmigt worden wären und eine Sanierung bzw. Instandsetzung insbesondere der Fassade nicht wirtschaftlich gewesen wäre. Hätte der Bekl. die Schönheitsreparaturen, für die nunmehr Schadensersatz geltend gemacht wird, ausgeführt, wären diese nutzlos gewesen. Da die Wohnung nicht mehr vorhanden ist, kann auch der Kl. Schönheitsreparaturen nicht mehr ausführen lassen. Bei einem Vergleich der Vermögenslagen steht der Kl. nicht schlechter; in beiden Fällen ist die Vermögenslage des Kl. gleich. Denn die Wohnung ist mit dem Abriß des Gebäudes untergegangen und steht dem Kl. zur anderweitigen Vermietung nicht mehr zur Verfügung. Da die Wohnung nicht mehr existiert und sie somit keinen Wert mehr haben kann, ist es unerheblich, ob sie renoviert war oder nicht. Damit ist der Kl. auch nicht ansonsten denkbaren Ansprüchen neuer Mieter auf eine Anfangsrenovierung ausgesetzt.

Der Kl. kann aus diesen Gründen auch keinen abstrakten Schadensersatz geltend machen. Eine abstrakte Schadensberechnung setzt voraus, daß zumindest noch die Möglichkeit der Schadensbeseitigung besteht, ohne daß diese tatsächlich durchgeführt werden muß. Hieran fehlt es jedoch, da die Wohnung nicht mehr besteht.

Die Kammer weicht damit ihrer Auffassung nach auch nicht von den Entscheidungen BGHZ 92, 363 ff. = WM 1985, 46 ff.; OLG Düsseldorf, WM 1994, 323 f.; OLG Oldenburg WM 92, 229 f. ab. Danach besteht im Falle eines Umbaues oder Instandsetzung einer Wohnung dann kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wenn diese durch den Umbau der Wohnung sinnlos wären; an die Stelle des Schadensersatzanspruches soll ein sog. Ausgleichsanspruch treten. Dem Kl. steht wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles dieser Ausgleichsanspruch nicht zu. Denn der BGH - und ihm folgend die Rspr. der OLGe - hat diesen Anspruch für den Fall des Umbaus der Wohnung zuerkannt; hier ist jedoch die Wohnung durch Abriß des Gebäudes weggefallen, ohne daß an ihre Stelle andere Räumlichkeiten getreten wären.