Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen; vorzeitige Vertragsabwicklung

Der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen vermag sich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln. Dies gilt auch im Falle einer vorzeitigen, treuwidrigen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter. (Leitsatz der Redaktion)

3. Dem Kl. steht wegen der unterbliebenen Schönheitsreparaturen kein Anspruch auf Zahlung zu, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat. Der (vertraglich vereinbarte) Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen vermag sich erst mit Beendigung des Mietvertrages gemäß § 326 Abs. 1 BGB (a. F.) in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln (vgl. BGH NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139; MDR 1991, 142 = BGHZ 111, 301 ff.; Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 535 Rn. 50; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 402; Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V Rn. 157 a + 179; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 97). Zur Zeit der Aufforderung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mit Schreiben vom 24. Januar 2000 war das Mietverhältnis noch nicht beendet. Die Kündigung der Bekl. zu 1. unter dem 27. Februar 1999 konnte das Mietverhältnis nicht zum 31. August 1999 beenden. Insoweit wird auf die Ausführungen des Senats in dem Parallelverfahren zwischen den Parteien mit Urteil vom gleichen Tag (20 U 3941/00) verwiesen. Demgemäß war Mietende wegen der verspäteten Kündigung der 31. August 2000. Anderes macht der Kl. auch hier nicht geltend.

Soweit der Kl. auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin GE 2000, 1185; vgl. auch LG Berlin GE 1996, 261 = NJW-RR 1996, 523) verweist, sind die dortigen Ausführungen - wie das Landgericht hier zu Recht ausgeführt hat - nicht übertragbar. Im übrigen ist bereits zweifelhaft, ob den zitierten Entscheidungen gefolgt werden könnte (mit dieser Tendenz wohl auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 535 Rn. 50). Die Argumentation, mit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache entstünde auch ein Interesse des Vermieters an der Durchführung der Schönheitsreparaturen, und es bestünden dann keine Bedenken gegen die freie Verwendung der Ersatzleistung (LG Berlin GE 1996, 261; NJW-RR 1996, 523), ist in sich bereits widersprüchlich. Hier wird ein (vermeintliches) Vermieterinteresse zum Maßstab genommen (tatsächliche Vornahme der Schönheitsreparaturen), das im gefundenen Ergebnis (freie Verwendbarkeit) sogleich negiert wird. Das Vermieterinteresse ist aber ohnehin nicht (und auch in diesen Fällen nicht) das vertraglich bestimmte Interesse an der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Der Bundesgerichtshof (a. a. O.) führt hierzu aus:

"Die gesetzliche Regelung, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter als einen Teil seiner Instandhaltungspflicht (§ 536 BGB) auferlegt, trägt dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache mit entsprechendem äußeren Erscheinungsbild Rechnung. Auch wenn diese Verpflichtung auf den Mieter überwälzt wird, ändert dies nichts daran, daß ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter als demjenigen zugute kommt, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht. Damit erschöpfen sich Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung. Dieser Besonderheit würde die gemäß § 326 1 S. 2 BGB eintretende Umwandlung des Erfüllungsanspruches in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch, in dessen Verwendung der Vermieter frei wäre, in den Fällen nicht gerecht, in denen es, wie hier, um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung geht. Auf derartige Fallgestaltungen ist § 326 BGB deshalb nicht anzuwenden (im Ergebnis ebenso Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil II, Rdnr. 428 und LG Hamburg WuM 1990, 65)."

Daran - d. h. an der Auslegung der vertraglichen Verpflichtungen - ändert auch nichts der Umstand, daß der Mieter die Räume nicht mehr nutzt oder die Räume zurückgegeben hat. Maßgeblich bleibt, daß der Vermieter auch dann (noch) nicht berechtigt ist, über den Betrag frei zu verfügen und nur das Interesse des Mieters maßgeblich bleibt, auch wenn er die Mietsache nicht in Besitz hat. Es besteht keine Veranlassung, den Vermieter über Treu und Glauben zu schützen, weil ihm jedenfalls ein Vorschußanspruch (vgl. BGH a. a. O.) bzw. bei Verzug und Ausführung der Arbeiten durch den Vermieter ein Ersatzanspruch zusteht. Daß dieses Ergebnis - nämlich die zweckentsprechende Verwendung des Betrages - gegenüber dem Vermieter, der den Mieter am Mietvertrag festhalten will und Miete verlangt, unbillig ist, ist nicht einzusehen. Der Umstand, daß ein Mieter versucht, sich unredlich vom Vertrag zu lösen, ändert die Betrachtung nicht.

Soweit das Landgericht in dem angefochtenen Urteil die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Weitervermietung vorzeitig zurückgegebener Mieträume (BGH NJW 1993, 1645; NJW 2000, 1105) erwähnt, sind dessen Ausführungen zur Rechtslage nach § 552 S. 3 BGB a. F. nicht übertragbar. Dort sollen dem Vermieter nach Treu und Glauben unter bestimmten Voraussetzungen Rechte (Mietzins [-differenz] trotz Weitervermietung an einen Dritten) erhalten bleiben, während sie im vorliegenden Fall erst zu schaffen wären. Letzteres ginge zu weit, weil damit die Fälle der beendeten und nicht beendeten Mietverträge (allerdings nur zum Vorteil des Vermieters) weitgehend angeglichen würden. Im übrigen zeigt gerade der Vergleich zu dieser Rechtsprechung, daß es nicht richtig sein kann, den Vermieter von der Verwendung der Ersatzleistung freizustellen, weil der Bundesgerichtshof auch in den Fällen eines treuwidrigen Verhaltens des Mieters das Handeln des Vermieters (auch) im Interesse des Mieters als Rechtfertigung für die Abweichung von der Gesetzeslage zugrunde legt, was sich mit einer freien Verwendungsmöglichkeit des Ersatzbetrages durch den Vermieter nicht vereinbaren läßt.

Erst bei Beendigung und nicht schon im Verlauf des Mietverhältnisses kann Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gefordert werden.

Der Mieter hatte das Mietverhältnis verfrüht und damit unwirksam gekündigt und war ausgezogen. Der Vermieter forderte den Mieter sogleich zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf und verlangte Schandersatz, weil der Mieter nichts tat. Das Mietverhältnis endete wegen der unwirksamen Kündigung erst längere Zeit danach.

Das Kammergericht (es handelte sich um ein Gewerbemietverhältnis) sprach dem Vermieter keinen Schadensersatz wegen der unterbliebenen Schönheitsreparaturen zu, denn der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen könne sich erst mit Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch umwandeln. Zur Zeit der Aufforderung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen sei das Mietverhältnis jedoch noch nicht beendet gewesen. Das gelte auch, wenn der Mieter vorzeitig und treuwidrig ausziehe und die Mietsache zurückgebe. Einem Teil der landgerichtlichen Rechtsprechung, wonach mit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache auch ein Interesse des Vermieters an der Durchführung der Schönheitsreparaturen entstehe, sei nicht zu folgen.

Die Entscheidung des Kammergerichts steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach der Erfüllungsanspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen erst mit Ende des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden kann. Das Kammergericht bezieht sich dazu auf die BGH-Entscheidung (GE 1990, 1139), wonach der Vermieter im laufenden Mietverhältnis zwar auch einen Anspruch auf Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen hat, hierzu jedoch bei Weigerung des Mieters nur einen Vorschuß verlangen kann, mit dem er dann anstelle des Mieters die Schönheitsreparaturen durchführen und finanzieren kann, er aber nicht Schadensersatz geltend machen kann. Diese Rechtsfolgen ergeben sich auch aus der Entscheidung des BGH in GE 1991, 975. Dort war schon vor Ende des Mietverhältnisses das Verfahren nach § 326 BGB a. F., jetzt § 281 BGB in der Fassung der Schuldrechtsreform, durchgeführt worden. Das hatte der BGH für unwirksam erachtet, sich allerdings damit geholfen, in dem vorzeitigen Auszug des Mieters eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen, so daß sich dann zum Ende des Mietverhältnisses das Verfahren nach § 326 BGB a. F. erübrigte (was auch wiederum zweifelhaft ist; vgl. z. B. LG Berlin GE 2002, 1199). Die Zivilkammern 61 und 67 des Landgerichts Berlin hielten bisher immer eine sog. vorzeitige Vertragsabwicklung für möglich, die den Vermieter berechtige, bereits vor dem eigentlichen Vertragsende gem. § 326 BGB a. F./§ 281 BGB n. F. vorzugehen. Dies steht im Gegensatz zur Rechtsprechung der Zivilkammern 62 und 64 (vgl. z. B. GE 2001, 697). Die Entscheidung des Kammergerichts ist zwar zu einem Gewerbemietverhältnis ergangen, läßt sich aber ohne jeglichen Abstrich auch auf die Wohnraummiete übertragen. Die Entscheidungsgründe sind wohltuend klar und eindeutig. Der Vermieter muß sich also entscheiden, ob er die verfrühte Kündigung des Mieters annehmen will, was zur Folge hat, daß er keinen weiteren Mietanspruch hat, dann aber sogleich Schönheitsreparaturen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen kann. Will er die Mietzahlung bis zum Ende des Mietverhältnisses, kann er nicht gleichzeitig die erst zum Ende des Mietverhältnisses fälligen Schönheitsreparaturen und gegebenenfalls Schadensersatz geltend machen. Es bleibt abzuwarten, ob die Zivilkammern 61 und 67 im Hinblick auf die Kammergerichtsentscheidung ihre Rechtsprechung überdenken.