Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; Verjährungsbeginn; Rückgabe der Mietsache

Die Rückgabe der Mietsache, an die § 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (im Anschluß an BGHZ 98, 59).

II. Das Rechtsmittel hat Erfolg. Die Kl. nimmt den Bekl. zu Recht auf Schadensersatz (§ 326 Abs. 1 Satz 2 BGB) in der begehrten Höhe in Anspruch.

1. a) Nach dem Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, die Schönheitsre-paraturen durchzuführen. Sie hatten die Mieträume also während der Miet-zeit jeweils entsprechend dem Grad der Abnutzung renovieren zu lassen (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-rechts 6. Aufl. Rdnr. 136). Außerdem waren die Mieter vertraglich verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Diese Klausel bedeutet an sich nicht, daß der Mieter bei Auszug stets das Mietobjekt vollständig instand zu setzen hat. Vielmehr ist der Zweck der Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter erreicht und seiner daraus folgenden Verpflichtung genügt, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Lage ist, dem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Dazu brauchen sie nicht neu hergerichtet zu sein. Steht jedoch fest, daß sich die Mieträume aufgrund natürlichen Verschleißes - bei über-mäßig starker Abnutzung ohnehin - in einem zur Weitervermietung ungeeigneten Zustand befinden, so sind Schönheitsreparaturen fällig. Folglich hat der Mieter diese bei Auszug durchführen zu lassen, ohne daß es darauf ankommt, wann er zuletzt renoviert hat (BGH, Urteil vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 1986/90 = WM 1982, 333, 334 m. w. N.). Zieht der Mieter in einem solchen Fall aus, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, so macht er sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig (Wolf/Eckert a.a.O. Rdn. 138).

b) Das ist hier der Fall. Nach dem - durch das Beweissicherungsgutachten bekräftigten - Klagevortrag befanden sich die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem zur Weitervermietung ungeeigneten Zustand, weil erhebliche Schönheitsreparaturen als Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich waren. Dem ist der Bekl. nicht entgegengetreten.

2. Die Voraussetzungen für die Umwandlung des hiernach zunächst auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen gerichteten Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB (BGH a.a.O. S. 334, Wolf/Eckert a.a.O. Rdn. 138, 322, 323) sind ebenfalls erfüllt.

a) Mit der Vertragsbeendigung am 31. Dezember 1987 sind die Mieter mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug geraten (vgl. BGH a.a.O.). Der Vermieter hatte ihnen zwar in den Schreiben vom 8. Oktober und vom 6. November 1987 hierzu eine Frist zum 30. November bzw. 5. Dezember 1987 gesetzt. Diese Fristsetzung war jedoch unwirksam. Denn die Verpflichtung der Mieter bezog sich nicht auf eine periodische Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses gemäß § 3 Nr. 6 des Mietvertrages. Sie betraf vielmehr, nachdem das Mietverhältnis bereits gekündigt war, die Rückgabe der Mietsache nach dessen Beendigung in bezugsfertigem Zustand gemäß § 18 des Mietvertrages. Zur Erfüllung dieser vertraglich übernommenen Verpflichtung waren die Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 1987 berechtigt. Vor diesem Zeitpunkt konnten sie demgemäß mit der Erfüllung der Verpflichtung nicht in Verzug geraten.

Nach § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein auf der Nichterfüllung einer Vertrags-pflicht des Mieters beruhender Schadensersatzanspruch zwar grundsätzlich davon abhängig, daß der Vermieter dem in Verzug befindlichen Mieter eine angemessene Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzt. Fristsetzung und Ablehnungsandrohung sind jedoch entbehrlich, wenn der Mieter bereits ernsthaft und endgültig die Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat (Wolf/Eckert a.a.O. Rdn. 323). Eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung kann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Miet-objekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (BGH a.a.O. S. 335). Steht damit fest, daß der Mieter seine geschuldete Leistung nicht er-bringen wird, wäre eine nochmalige Mahnung und Fristsetzung eine über-flüssige Förmelei. Der Vermieter ist dann vielmehr gehalten, im Interesse der ihm obliegenden Schadensminderungspflicht ohne Zeitverlust dafür zu sorgen, daß die Räume in einen bezugsgeeigneten Zustand versetzt werden (BGH a.a.O.).

b) Eine solche Situation ist hier gegeben. Obwohl die Mieter mit den Schrei-ben vom 8. Oktober und vom 6. November 1987 ausführlich auf die Not-wendigkeit von Schönheitsreparaturen und der Arbeiten zur "Wiederherstellung des Sollzustandes der Mieträume" (vgl. § 18 des Mietvertrages) hingewiesen worden sind, haben sie das Mietobjekt zurückgelassen, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Durchführung der Schönheitsreparaturen zu treffen. Damit war der Vermieter berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen selbst durchführen zu lassen und die Kosten von den Mietern ersetzt zu verlangen. Da der Bekl. zur Schadenshöhe keine Einwände erhoben hat, ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 67.346,66 DM hiernach begründet.

3. Die Schadensersatzverpflichtung der Mieter umfaßt auch den Mietzins-ausfall, der dem Vermieter infolge des nicht vertragsgerechten Zustandes der Mieträume entstanden ist (vgl. BGH a.a.O. S. 335).

Der Bekl. hat nicht bestritten, daß der Zeitraum bis März 1988 erforderlich war, um die notwendigen Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten durchzuführen. ...

4. Die Kl. nimmt zu Recht neben der geschiedenen Ehefrau des Bekl. auch diesen in Anspruch, ohne damit gegen Treu und Glauben zu verstoßen.

Der Bekl. war nach dem Mietvertrag ebenso wie seine frühere Ehefrau Mie-ter der Räume. Aus diesem Grund haftet er dem Vermieter auch seinerseits für die Verletzung der Vertragspflicht zur Rückgabe des Mietobjekts in einem bezugsgeeigneten Zustand. Daß er die Mieträume seit 1983 nicht mehr betreten hat und daher seitdem keinen Einfluß auf ihre Instandhaltung hatte, schließt seine Haftung nicht aus. Er hatte die Möglichkeit, nach dem Schreiben des Kl. vom 31. Januar 1983, auf eine Kündigung und Auf lösung des Mietverhältnisses hinzuwirken. Ebenso lag es bei ihm, seine geschiedene Ehefrau rechtzeitig vor dem 31. Dezember 1985 zur gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages zu veranlassen (vgl. dazu Wolf/Ek-kert a.a.O. Rdnr. 253). Da das nicht geschehen ist, treffen ihn im Verhältnis zu dem Vermieter nunmehr nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 1987 die vertraglichen und gesetzlichen Mieterverpflichtungen. Ob und inwieweit er von seiner geschiedenen Ehefrau Freistellung von der ihn treffenden Schadensersatzpflicht erreichen kann, hat auf den Klageantrag keinen Einfluß.

5. Der geltend gemachte Anspruch ist entgegen der Auffassung der Vor-instanzen nicht verjährt.

a) Da der Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB, wie oben unter 1. und 2. dargelegt, erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. De-zember 1987 entstanden und fällig geworden ist, konnte seine Verjährung jedenfalls nicht vor diesem Zeitpunkt beginnen (§ 198 BGB, vgl. BGHZ 532, 222, 225; 55, 340, 341/342). Sie ist demgemäß nicht vor Ende Juni 1988 eingetreten (§ 558 BGB; vgl. hierzu BGH, Urteil vom 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 = NJW 1968, 2241).

Mit Einreichung der Klage am 28. Juni 1988 wurde die Verjährung recht-zeitig unterbrochen (§ 209 BGB, § 253 i. V. mit § 270 Abs. 3 ZPO). Zwar wurde die Klage dem Bekl. erst am 4. August 1988 zugestellt. Diese Zu-stellung erfolgte jedoch noch "demnächst" im Sinne von § 270 Abs. 3 ZPO; denn die aufgetretenen Zustellungsverzögerungen waren nicht von dem Kl. zu verantworten und lagen außerhalb seines Einflußbereichs (vgl. dazu BGH, Urteil vom 1. Oktober 1986 - IV a ZR 108/85; Beschluß vom 2. No-vember 1989 - III ZR 181/88 = BGHR ZPO § 270 Abs. 3, demnächst 1 und 4; Senatsurteil vom 8. Juni 1988 - IV b ZR 92/87 = BGHR a.a.O., demnächst 2). Der Klageschrift war ein Postscheck für die Gerichtskosten beigefügt, nach dessen Einlösung der Richter am 13. Juli 1988 die Terminsverfügung erließ. Daß die Zustellung erst am 4. August 1988 erfolgte, beruht darauf, daß die Geschäftsstelle erst am 29. Juli 1988 die Ladung verfügte. Die Ver-zögerung trat damit im organisatorischen Bereich des Gerichts auf und ist dem Kl. mithin nicht zuzurechnen.

b) Auch wenn der erhobene Anspruch als Schadensersatzanspruch we-gen Verschlechterung der Mieträume infolge Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflichten der Mieter - also wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 548 BGB) - zu behandeln (vgl. dazu Wolf/Eckert a.a.O. Rdn. 322) und als solcher bereits vor der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. De-zember 1987 entstanden wäre, wäre er gleichwohl nicht verjährt. Seine Verjährung hätte dann mit dem Zeitpunkt begonnen, in welchem der Ver-mieter die Mieträume "zurückerhielt" (§ 558 Abs. 2 BGB). Das war indes-sen nicht vor dem 4. Januar 1988 der Fall.

aa) Das Kammergericht hat es für den Beginn der Verjährungsfrist nach § 558 BGB ausreichen lassen, daß sich der Vermieter jedenfalls im De-zember 1987 ungestört die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Miet-räume habe verschaffen können. Er habe nämlich aufgrund einer ungestörten und gründlichen Besichtigung der Räume am 10. Dezember 1987, als die frühere Ehefrau des Bekl. im Räumen begriffen gewesen sei, be-reits im Dezember 1987 einen umfassenden Beweissicherungsantrag stellen können. Dies habe ersichtlich auf einer genauen Kenntnis des Zu-standes der Mieträume beruht, die sich nur aufgrund ihrer ungestörten Be-sichtigung und Untersuchung habe ergeben können. An die damit eröffnete Möglichkeit, Kenntnis von dem Zustand der Mietsache zu erlangen, wer-de - im Interesse einer möglichst schnellen Abwicklung des Mietverhältnisses - der Beginn der kurzen Verjährungsfrist nach § 558 Abs. 2 BGB ge-knüpft. Unter diesen Umständen sei ein Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 558 BGB bei Klageeinreichung am 28. Juni 1988 bereits verjährt gewesen.

bb) Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, daß das Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sach-herrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen (BGH, Urteile vom 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 = NJW 1968, 2241; vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85 = BGHZ 98, 59, 62 ff.; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 = WM 1987, 596, 597). Dabei ist in den Entscheidungen vom 2. Oktober 1968 und vom 4. Februar 1987 jedenfalls verlangt worden, daß der Vermieter "freien Zutritt" zu der Mietsache gehabt hat; in dem Urteil vom 14. Mai 1986 hat der Bundesgerichtshof darauf abgestellt, ob der Vermieter durch "Inbesitznahme des Mietobjekts" in die Lage versetzt worden ist, sich "ungestört" ein umfassendes Bild von Beschädigungen am Mietobjekt zu machen. Dies hält auch der erkennende Senat im Interesse der Rechtsklarheit für unum-gänglich erforderlich. Nach dem Sinn und Zweck des § 558 Abs. 2 BGB er-fordert die Rückgabe der Mietsache, an die die Vorschrift den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, grundsätzlich eine Veränderung der Be-sitzverhältnisse zugunsten des Vermieters, der durch Ausübung der un-mittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten - damit aber gerade nicht "freien" - Zutritt erhält, um sich, wie hier, in den Mieträumen umzusehen. Bevor der Vermieter die vermieteten Räume nicht (wieder) in Besitz neh-men konnte, hat er sie demnach noch nicht zurückerhalten. Hierfür reichte es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht aus, daß er sich eine Kenntnis vom Zustand der Räume verschaffen konnte, die ihn in die Lage versetzte, Ansprüche geltend zu machen. Die von dem Mieter gestattete bloße Besichtigung der noch von diesem genutzten und mit Teilen seiner Einrichtung versehenen Mieträume verschaffte ihm keinen auf eigener Herrschaft beruhenden "freien Zutritt" zu der Mietsache und erlaubte es ihm noch nicht, sich im Sinne der wiedergegebenen Rechtsprechung "un-gestört" ein Bild von ihrem Zustand zu machen. Die Rückgabe der Mietsa-che im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB vollzog sich vielmehr unter den hier gegebenen Umständen erst am 4. Januar 1988, als die Schlüssel zu den Mieträumen wieder in den Besitz des Vermieters gelangten.