Schadensersatz wegen Mietmängeln trotz unwirksamer Kündigung durch Mieter

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536 a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179 = WuM 2007, 570).

1 Die Kl., die im Jahre 2003 eine in W. gelegene Wohnung der Bekl. gemietet haben, machen neben einem Kautionsrückzahlungsanspruch und einem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadensersatz geltend, den sie darauf stützen, dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien. Nachdem sie Anfang Januar 2010 einen Schimmelbefall bemängelt und die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 24. Januar 2010 vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hatten, verlangten sie mit Anwaltsschreiben vom 8. Februar 2010 erneut eine Beseitigung des Schimmelbefalls bis zum 25. Februar 2010 und drohten für den Fall der Fristversäumung die Kündigung des Mietverhältnisses an. Ob diesem Schreiben eine Originalvollmacht des Rechtsanwalts beigefügt war, ist streitig. Mit weiterem Anwaltsschreiben vom 1. März 2010 kündigten sie das Mietverhältnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31. Mai 2010. Die Bekl. ließ diese Kündigung mit Schreiben vom 9. März 2010 unter anderem deshalb zurückweisen, weil der Kündigung unstreitig keine Vollmacht beigelegen hat.

2 Die Kl. räumten die Wohnung am 31. März 2010 und bezogen eine zwischenzeitlich angemietete andere Wohnung. Den ihnen hierdurch entstandenen Schaden einschließlich einer Mietdifferenz für die ersten drei Monate beziffern sie auf 5.946,31 € zuzüglich der Kosten für die vorgerichtliche Einholung eines Sachverständigengutachtens in Höhe von 2.191,31 € zur Feststellung des Schimmelbefalls und seiner Ursachen sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 1.177,62 €, und zwar jeweils nebst Zinsen. Darüber hinaus wollen sie eine Verpflichtung der Bekl. zum Ersatz eines Mietdifferenzschadens von monatlich 140 € für mindestens drei Jahre festgestellt wissen. Ferner begehren sie die Rückzahlung der von ihnen in Höhe von 1.480 € geleisteten Mietkaution nebst Zinsen; hiergegen rechnet die Bekl. ihrerseits mit Nachzahlungsansprüchen aus einer früheren Nebenkostenabrechnung sowie rückständigen Mietzinsansprüchen für die Zeit ab März 2010 auf.

3 Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Es könne dahinstehen, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache durch den Schimmel vorliege und ob dieser Mangel von Anfang an vorhanden gewesen sei. Zwar könne ein Kündigungsfolgeschaden unter Umständen durchaus unter den nach § 536 a BGB zu ersetzenden Schaden fallen. Logische Voraussetzung für einen Kündigungsfolgeschaden sei aber - wovon offensichtlich auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281/06) ausgegangen sei - eine wirksame Kündigung des Mieters aufgrund des Schadens. An einer solchen wirksamen Kündigung fehle es hier, weil die Bekl. die durch Anwaltsschreiben erklärte Kündigung der Kl. vom 1. März 2010 wegen der fehlenden Beifügung einer Originalvollmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen habe.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Denn das Berufungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass der von den Kl. begehrte Schadensersatz ungeachtet der von ihnen geltend gemachten Mängel der Mietwohnung und der hierauf gestützten Kündigung allein schon daran scheitere, dass die Kündigung aus einem formellen Grund nicht wirksam ausgesprochen worden sei.

8 1. Nach § 536 a Abs. 1 BGB kann der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache, der bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, unbeschadet seiner Rechte aus § 536 BGB Schadensersatz verlangen. Das Berufungsgericht hat es - nach seinem Standpunkt folgerichtig - dahinstehen lassen, ob die Mieträume wegen einer von Anfang an in bauseitigen Ursachen angelegten Schimmelbildung mängelbehaftet sind. Für das Revisionsverfahren sind deshalb das Vorhandensein dieser Mängel und die nach den Behauptungen der Kl. davon ausgehende Gesundheitsgefahr zu unterstellen. Da die Bekl. ihre Verantwortlichkeit für die zu unterstellenden Mängel in Abrede genommen hat und eine ihr zur Mängelbeseitigung gesetzte Frist fruchtlos hat verstreichen lassen, ist damit zugleich von einem Recht der Kl. auszugehen, den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen.

9 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hängt die Ersatzpflicht für die geltend gemachten Schäden, auch soweit es um diejenigen Schadensposten geht, welche durch den - unterstellt - mangelbedingten Umzug der Kl. in eine andere Wohnung veranlasst sind, nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der danach an sich berechtigten Kündigung der Kl. ab. Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - insbesondere nicht aus dem von ihm in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179 = WuM 2007, 570 Rn. 9). Soweit dort ausgeführt ist, dass nach der ständigen, im Einzelnen näher bezeichneten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist, ist es - genauso wie in weiteren Fallgestaltungen (vgl. Senatsurteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WuM 1974, 213 unter II 1; vom 3. Juni 1992 - VIII ZR 138/91, BGHZ 118, 282, 294 f.) - immer nur um Fragen des Kündigungsgrundes und der Ersatzpflicht für hierdurch verursachte Schäden gegangen. Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts ist, hat sich der Senat indessen nicht befasst.

10 Diese Frage entscheidet der Senat nunmehr dahin, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietverhältnisses, auch wenn sie - wie hier - an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536 a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegensteht, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahin gehend, dass diese ungeachtet des Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen soll, gibt der Wortlaut des § 536 a Abs. 1 BGB nichts her. Dieser knüpft für die Schadensersatzpflicht des Vermieters vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.

III. 11 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zum Vorhandensein der behaupteten Mängel und deren Kündigungserheblichkeit getroffen hat. Ebenso wenig hat es bislang Feststellungen zum (Fort-) Bestand des Mietverhältnisses und einer davon abhängigen Fälligkeit des Kautionsguthabens sowie zu Bestand und Höhe der dagegen zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen getroffen. Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, kann der Mieter nach § 536 BGB die Miete mindern und (daneben) nach § 536 a BGB auch noch Schadensersatzanspruch verlangen. Hat der Mieter gekündigt, weil der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug war, setzt der Schadensersatzanspruch des Mieters (§ 536 a Abs. 1 BGB) – etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete in der neuen Wohnung – keine wirksame Kündigung des Mieters voraus.

Der Mieter bemängelte Schimmelbefall in der Wohnung und forderte den Vermieter unter Fristsetzung vergeblich zur Beseitigung des Mangels auf. In einem weiteren Schreiben an den Vermieter verlangte er erneut Beseitigung des Schimmelbefalls und drohte für den Fall der Fristversäumung die Kündigung des Mietverhältnisses an. Mit weiterem Anwaltsschreiben kündigte er sodann das Mietverhältnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos.

Der Vermieter ließ diese Kündigung u. a. deshalb zurückweisen, weil der Kündigung unstreitig keine Vollmacht beigelegen hatte. Der Mieter räumte die Wohnung und machte Schadensersatz (Mietdifferenz, Kosten für vorgerichtliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der Ursachen des Schimmelbefalls, vorgerichtliche Anwaltskosten) geltend und verlangte Rückzahlung der Mietkaution nebst Zinsen. In der Instanz hatte die Klage keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung in die Instanz zurück. Das Berufungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass der von dem Mieter begehrte Schadensersatz ungeachtet der von ihm geltend gemachten Mängel der Mietwohnung und der hierauf gestützten Kündigung allein schon daran scheitere, dass die Kündigung, die vom Vermieter wegen fehlender Beifügung einer Originalvollmacht zurückgewiesen worden sei, aus einem formellen Grund nicht wirksam ausgesprochen worden sei.

Die Ersatzpflicht für die geltend gemachten Schäden, welche durch den – unterstellt – mangelbedingten Umzug des Mieters in eine andere Wohnung veranlasst seien, hänge nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der danach an sich berechtigten Kündigung des Mieters ab.

Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergebe sich insbesondere nicht aus dem Urteil des BGH vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179. Soweit dort ausgeführt sei, dass nach der ständigen Rechtsprechung des BGH die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst habe, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet sei, sei es immer nur um Fragen des Kündigungsgrundes und der Ersatzpflicht für hierdurch verursachte Schäden gegangen.

Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechtes sei, habe sich der Senat indessen nicht befasst. Diese Frage entscheidet der Senat nunmehr dahin, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietverhältnisses, auch wenn sie – wie vorliegend – an einem formellen Mangel leide, einem auf § 536 a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen stehe, die darauf beruhten, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nehme, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten.

Für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahin gehend, dass der Vermieter ungeachtet des Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen solle, gebe der Wortlaut der Vorschrift nichts her. Dieser knüpfe für die Schadensersatzpflicht des Vermieters vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel, den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.

Der Rechtsstreit sei allerdings nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – keine Feststellungen zum Vorhandensein der behaupteten Mängel und deren Kündigungserheblichkeit getroffen habe. Ebenso wenig habe es bislang Feststellungen zum (Fort-) Bestand des Mietverhältnisses und einer davon abhängigen Fälligkeit des Kautionsguthabens sowie Bestand und Höhe der dagegen zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen des Vermieters (u. a. Mietrückstände) getroffen. Daher sei der Rechtsstreit zurückzuverweisen gewesen.

Auf den ersten Blick hat hier der Mieter einen „Sieg" davongetragen. Auf den zweiten Blick könnte sich jedoch herausstellen, dass es vielleicht doch nur ein „Pyrrhussieg" ist.

Nach BGH genügt für den Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 BGB (Schaden, der darauf beruht, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine andere Wohnung zu mieten) ein sachlicher Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, unabhängig davon, ob die Kündigung an einem formellen Mangel leidet – wozu auch der Mangel der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB gehören würde. Überspitzt gesagt: Eigentlich bräuchte der Mieter überhaupt keine Kündigung auszusprechen, eine materielle Berechtigung zur Kündigung würde ausreichen. Das alles gilt allerdings nur für einen Schadensersatzanspruch des Mieters und darf nicht zu Missverständnissen führen (denen aber auch der BGH in seinem Urteil VIII ZR 281/06 und in dem jetzigen Urteil VIII ZR 191/12 nicht ausreichend vorgebeugt hat).

Das liegt daran, dass der Schadensersatzanspruch zu sehr mit der Kündigungsberechtigung in Verbindung gebracht wird (... die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist ...). Der Schadensersatzanspruch ist strikt von einer möglichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Schadens (vorliegend Schimmelbefall) zu trennen.

Der Schaden, der durch die Anmietung einer neuen Wohnung entsteht, ist ein Mangelschaden (der BGH spricht – Rn. 9 – von einem mangelbedingten Umzug des Mieters in eine andere Wohnung), der über § 536 a Abs. 1 BGB zu regulieren ist. Von einem kündigungsbedingten Schaden zu sprechen, wäre missverständlich. Ob der Mieter daneben wegen einer Pflichtverletzung nach § 543 BGB zur Kündigung berechtigt ist und damit das bestehende Mietverhältnis beenden kann, ist eine andere Sache. Diese Kündigung muss neben der materiellen Berechtigung auch formell wirksam sein. Es ist also nicht etwa so, dass ein sachlicher Grund zur fristlosen Kündigung genügt, um auch das bestehende Mietverhältnis zu beenden.

Daraus folgt für den vorliegenden Fall: Der Mieter wäre nach wie vor Mieter in dem bisherigen Mietverhältnis, weil er das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt hat.

Daneben ist er Mieter der neuen Wohnung mit allen dazugehörigen Rechten, aber auch Pflichten. Das alles deutet der BGH auch in seinem Urteil (Rn. 11) mit seinen einzelnen Ausführungen dazu an, dass der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif sei, weil das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum (Fort-) Bestand des Mietverhältnisses und einer davon abhängigen Fälligkeit des Kautionsguthabens sowie zu Bestand und Höhe der dagegen (vom Vermieter) gestellten Gegenforderungen (offenen Mieten) getroffen habe.

Stellt sich in der erneuten Verhandlung heraus, dass kein ausreichender Mangel vorhanden war, der den Mieter zu einem Umzug in eine neue Wohnung berechtigt hätte, hat der Mieter erhebliche Probleme im Hinblick auf die zwei bestehenden Mietverhältnisse. Das gilt allerdings in gewisser Weise auch dann, wenn der Mieter wegen übermäßiger Schimmelbildung ausziehen durfte, weil er auch dann wegen unwirksamer Kündigung des alten Mietverhältnisses zwei Mietverhältnisse am Hals hat. Das kann aber finanziell etwas mit der Regressforderung gegen den beauftragten Anwalt abgefedert werden, der an die Beifügung einer Originalvollmacht nicht gedacht hat – ein Fehler, der nicht verzeihlich ist. Daneben gibt es noch den Schadensersatzanspruch nach § 536 a BGB.