Schadensersatz wegen Foggings

Schadensersatz wegen Foggings; Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich beim Mieter; Entlastung

Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, daß die Schadensursache im Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muß sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.

1 Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 2 Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß grundsätzlich alle Voraussetzungen für den von der Kl. wegen des schwärzlichen Niederschlags in ihrer Mietwohnung ("Fogging") geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB (= § 538 Abs. 1 BGB a. F.) und damit auch das Verschulden des Vermieters in der zweiten Alternative der Vorschrift vom Mieter darzulegen und zu beweisen sind, und daß insoweit nur dann etwas anderes gilt, wenn feststeht, daß die Schadensursache im Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muß sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Dies entspricht nicht nur der ganz herrschenden Auffassung (vgl. neben den im Berufungsurteil angeführten Belegen ferner Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536 a BGB Rdnr. 29; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 536 a Rdnr. 46; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 1385 a; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 a Rdnr. 23; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 536 a Rdnr. 11 und Rdnr. 19, jew. m.w.Nachw.; unklar lediglich Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 a BGB Rdnr. 177 einerseits und Rdnr. 178 andererseits), sondern auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, WM 2000, 1017 unter 1 zu § 538 Abs. 1 Alt. 2 BGB a. F.; siehe auch Senatsurteil vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62, WM 1963, 1327 unter II 2 b; Senatsurteil vom 31. Mai 1978 - VIII ZR 263/76, WM 1978, 957 unter 3 a, jew. zu dem vergleichbaren Problem des Nachweises der Schadensverursachung durch den Vermieter). 3 Der Grundsatz, daß der Mieter die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs aus § 536 a Abs. 1 BGB darzulegen und zu beweisen hat, folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift und der allgemeinen Regel, daß der Anspruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Anspruchs trägt. Die Ausnahme, daß sich der Vermieter entlasten muß, wenn feststeht, daß die Schadensursache in seinem Herrschafts- und Einflußbereich gesetzt worden ist, beruht auf der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. BGHZ 126, 124, 127 ff.; Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 1, jew. m.w.Nachw.). Diese Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Seite Rechnung trägt, kann entgegen der Intention der Kl. nicht so weit gehen, daß sich der Vermieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB auch dann entlasten muß, wenn ungeklärt bleibt, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden ist. Sonst würde dem Vermieter contra legem der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt.

Die Berliner Gerichte werden umdenken müssen. Der Vermieter muß sich bei Foggingschäden nur dann entlasten, wenn feststeht, daß die Schadensursache in seinem Herrschafts- und Einflußbereich liegt.

Ein Mieter begehrte von seinem Vermieter Schadensersatz wegen aufgetretenen schwärzlichen Niederschlags in der Mietwohnung (Fogging). Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab, weil der Mieter seinen Anspruch nicht ausreichend dargelegt habe. Die Revision wurde nicht zugelassen, wogegen sich die Beschwerde zum BGH richtete.

Der BGH wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Grundsätzlich müsse der Anspruchsteller sämtliche Voraussetzungen für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch darlegen und beweisen. Dazu gehöre auch das Verschulden des Vermieters. Etwas anderes gelte nur dann, wenn feststehe, daß die Schadensursache im Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Dann müsse der Vermieter sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Diese Ausnahme beruhe auf der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen. Die Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Seite Rechnung trage, könne nicht so weit gehen, daß sich der Vermieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB auch dann entlasten müsse, wenn ungeklärt bleibe, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden sei. Sonst würde nämlich dem Vermieter contra legem der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt werden.

Bei Feuchtigkeitsschäden hat es sich "eingebürgert", daß sich die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen richtet. Sind danach Feuchtigkeitsschäden vorhanden (Schimmelbildung, Stockflecken, Wasserränder, feuchte Tapeten oder Wände), muß der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, daß die Schadensursache nicht in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel auszuschließen sind. Erst wenn dies feststeht, muß der Mieter den Beweis führen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 536 Rdn. 8/9). Die Rechtsprechung überträgt das teilweise auch auf Ansprüche wegen aufgetretenen Foggingeffekts (auftretender schmieriger, schwarzer Film in der Wohnung auf Möbeln, an Wänden und Decken). Für die Berliner Rechtsprechung ist insofern auf Entscheidungen des Landgerichts Berlin vom 18. Februar 2003 - 64 S 457/01 (GE 2003, 459) und auf Landgericht Berlin, Urteil vom 20. Juni 2003 - 63 S 282/02 (GE 2003, 1019) Bezug zu nehmen. Nach Ansicht des Unterzeichnenden können die Grundsätze zu aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden nicht ohne weiteres auf Ansprüche wegen aufgetretenen Foggings übertragen werden (vgl. Schach GE 2003, 88 und GE 2003, 428). Denn bei derartigen Schwarzfärbungen kann nicht ohne weiteres vermutet werden, daß diese auf einen vom Vermieter zu vertretenden "Baumangel" durch Verwendung ungeeigneter Stoffe zurückzuführen sind. Der BGH scheint das in dem vorliegenden Beschluß zu bestätigen. Jedenfalls bei Foggingschäden muß sich der Vermieter nicht erst entlasten. Macht der Mieter Schadensersatzansprüche geltend, muß sich der Vermieter erst dann entlasten, wenn auch wirklich feststeht, daß die Schadensursache in dem Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden ist. Ist das nicht der Fall, bleibt die Schadensursache also ungeklärt, geht das zu Lasten des beanspruchenden Mieters. Insofern werden auch die Berliner Gerichte einen gewissen Umdenkungsprozeß vornehmen und differenzieren müssen.

Zu dem allgemeinen Grundsatz der Darlegungs- und Beweislast für den Anspruchsteller wird aber auch auf BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92 (NJW 1994, 2019 ff.) Bezug genommen. Macht nämlich der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend (in dem dortigen Fall nach einem in den Mieträumen aufgetretenen Brandschaden), muß der Vermieter alle anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen, also auch das Verschulden des Mieters. Würde demnach der Vermieter nach aufgetretenem Fogging in der Mietwohnung Schadensersatz geltend machen, würde die Ungewißheit über die Schadensursache zu seinen Lasten gehen.