Schadensersatz wegen bei Vertragsabschluss verschwiegener Mängel

Schadensersatz wegen bei Vertragsabschluss verschwiegener Mängel; Haftung wegen Arglist; Marderbefall im Dach

Zur Frage der Haftung wegen Arglist (hier: bei Hauskauf Marderbefall im Dach verschwiegen).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 4. August 2009 erwarb der Kl. von den Bekl. das im Jahre 1986/87 mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück ... In § 4 des Vertrages „Mängel, Gefahrübergang, Erschließungskosten" haben die Vertragsparteien vereinbart, dass jegliche Gewährleistung für Zustand und Beschaffenheit der Kaufsache ausgeschlossen ist und die Verkäufer von der Haftung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel freigestellt sein sollen. Die Bekl. haben erklärt, dass ihnen keine versteckten Mängel bekannt seien.

Im Zuge der Entfernung der Speicherdecke stellte der Kl. im Dezember 2009 fest, dass die im Deckenbereich vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war.

Der Kl. hat behauptet, er sei vor dem Kauf des Hausgrundstücks zu keinem Zeitpunkt von den Bekl. auf den Marderbefall im Dachbereich hingewiesen worden. Der Bekl. zu 1) habe dies erstmals erwähnt, nachdem er, der Kl., ihn auf die vorgefundenen Schäden in der Dachkonstruktion angesprochen habe. Kot und Spuren des Marders seien auch in dem von den Bekl. erneuerten Teilbereich der Dachdämmung gefunden worden.

Mit seiner Klage hat der Kl. die Bekl. wegen der vorhandenen Mängel am 
Kaufobjekt auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen und darüber hinaus zunächst die Feststellung begehrt, dass die Bekl. verpflichtet seien, ihn von allen mit der Mängelbeseitigung in Zusammenhang stehenden Kosten freizustellen.

Der Kl. hat beantragt,

1. die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 24.665 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz seit dem 1. Februar 2010 sowie weitere 985,40 € nebst 5 % Zinsen seit dem 5. Oktober 2011 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Bekl. verpflichtet seien, ihn von allen Kosten freizustellen, die mit der Sanierung der marderbeschädigten Dachdämmung und des marderbeschädigten Daches am Hause ... in Zusammenhang stehen und noch entstehen werden, insbesondere die Mehrwertsteuer auf entsprechende Kostenrechnungen noch zu übernehmen.

Die Bekl. haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, noch vor Abschluss des Kaufvertrages, anlässlich eines Besichtigungstermins im Juli 2009, sei der Kl. darüber aufgeklärt worden, dass ein Teil der Dachdämmung wegen eines durch Marderfraß bedingten Schadens saniert worden sei. Die im Jahre 2004 erfolgte Teilerneuerung der Dachisolierung habe das Bad, das Schlafzimmer und ein Kinderzimmer betroffen. In diesem Bereich habe man zudem hellere Decken angebracht. Der Bekl. zu 1) habe den Marder zuvor mit einer Art Speer durch die Decke hindurch erlegt.

Die Bekl. haben weiter vorgetragen, nach Durchführung der Teilsanierung seien sie davon ausgegangen, dass hiermit sämtliche marderbedingten Schäden in der Dachdämmung ordnungsgemäß beseitigt gewesen seien. Anhaltspunkte dafür, dass eine Beschädigung an weiteren Flächen der Dachisolierung vorgelegen habe, habe es nicht gegeben. Insbesondere seien nach der Schadensbeseitigung weder von ihnen noch von den übrigen Familienmitgliedern oder von Besuchern im Hause irgendwelche Geräusche im Dachbereich wahrgenommen worden, die darauf hätten schließen lassen, dass dort weiterhin Marder aktiv seien.

Im Rahmen eines vor Klageerhebung durchgeführten selbstständigen Beweisverfahrens ... hat das Landgericht Koblenz den Sachverständigen Dachdeckermeister ... mit der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens zu Ausmaß und Ursachen der beschädigten Dachdämmung sowie der Feststellung der Kosten für die Wiederherstellung der Dachisolierung beauftragt.

Wegen des Ergebnisses dieser Beweiserhebung wird auf die Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 18. August 2010 und dem Ergänzungsgutachten vom 3. März 2011 sowie die Niederschrift über die Anhörung des Gutachters bei dem Landgericht Koblenz im Termin vom 28. Juli 2011 [...] Bezug genommen.

Darüber hinaus hat das Landgericht im Hauptsacheverfahren [...] Beweis erhoben zu der Behauptung der Bekl., anlässlich eines Besichtigungstermins im Juli 2009 sei der Kl. auf die erfolgte Teilsanierung des Daches und auf den Marderbefall hingewiesen worden, durch Vernehmung der Zeugin ... Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 
14. Mai 2012 [...] verwiesen.

Durch Urteil vom 2. Juli 2012 hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die Bekl. antragsgemäß verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kl. 24.665 € nebst Zinsen sowie weitere vorgerichtliche Kosten in Höhe von 985,40 € nebst Zinsen zu zahlen; darüber hinaus hat das Landgericht dem Feststellungsantrag betreffend die Freistellung des Kl. von den weiter anfallenden Kosten entsprochen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Bekl. hafteten auf Schadensersatz für die bei Vertragsschluss vorhandene Beschädigung der Dachisolierung. Ihnen sei es verwehrt, sich auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung zu berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten.

Unabhängig von dem seitens der Zeugin ... bestätigten vorvertraglichen Hinweis an den Kl., die Dachisolierung sei in Teilbereichen erneuert worden, sei ein arglistiges Verhalten der Bekl. darin zu sehen, dass sie das Ausmaß der Schäden verschwiegen hätten. Hierin liege ein Verstoß des Verkäufers gegen die Pflicht, sämtliche Umstände, die für den Kaufentschluss des Vertragspartners bedeutsam sind, vollständig und wahrheitsgemäß zu offenbaren. Durch die Verknüpfung der Marderschäden mit den getätigten Sanierungsmaßnahmen sei bei dem Kl. der falsche Eindruck erweckt worden, die Bekl. hätten sämtliche Spuren des Marderfraßes beseitigt. Der Kl. habe die ihm gegenüber abgegebenen Erklärungen redlicherweise nur in einem umfassenden Sinne verstehen können.

Dieses Verhalten der Bekl. sei vom Vorsatz getragen, da ihnen die den Fehler begründenden Umstände bekannt gewesen seien, jedenfalls hätten sie in Kauf genommen, dass über die erfolgte Teilsanierung hinaus auch der weitere Dachbereich durch Marderfraß beschädigt war.

Gegen das ihnen zu Händen ihres Prozessbevollmächtigten am 5. Juli 2012 zugestellte Urteil des Landgerichts Koblenz wenden sich die Bekl. mit ihrer am 26. Juli 2012 bei Gericht eingegangenen und mit Schriftsatz vom 4. September 2012 begründeten Berufung, mit der sie unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens die Klageabweisung unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils begehren.

Die Bekl. sind der Ansicht, aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme sei widerlegt, dass der Kl. bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig über das Nichtvorhandensein ihnen bekannter Mängel an der Dachisolierung getäuscht worden sei. Insoweit berufen sich die Bekl. auf die gutachterlichen Ausführungen des Sachverständigen ..., wonach weitere, über die erfolgte Teilsanierung hinausgehende Schäden bei Ausführung der Arbeiten nicht hätten festgestellt werden können, da der Schaden als solcher von innen nicht einsehbar gewesen sei.

Nachdem der Kl. das Kaufobjekt inzwischen weiterveräußert hat, hat er den Rechtsstreit im Termin der mündlichen Verhandlung vom 18. Dezember 2012 für erledigt erklärt, soweit er in 1. Instanz die Feststellung begehrt hat, die Bekl. zu verpflichten, ihn von allen Kosten freizustellen, die mit der Sanierung der marderbeschädigten Dachdämmung und des marderbeschädigten Daches am Hause ... in ... in Zusammenhang stehen und noch entstehen werden, insbesondere die Mehrwertsteuer auf entsprechende Kostenrechnungen zu übernehmen.

Die Bekl. haben sich der (Teil-) Erledigungserklärung nicht angeschlossen und beantragen insgesamt, das Urteil des Landgerichts Koblenz vom 2. Juli 2012 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen, soweit er den Rechtsstreit nicht für erledigt erklärt hat.

Er ist der Ansicht, ein arglistiges Verhalten der Bekl. liege auch dann vor, wenn diese im Rahmen der Vertragsverhandlungen offenbart hätten, einen Teil der Dachisolierung erneuert zu haben, dies ungeachtet der Tatsache, dass ein Gespräch diesen Inhalts nicht stattgefunden habe. Schon die Existenz von Mardern unter dem Dach sei als solches geeignet, von weitergehenden Schäden auszugehen. Darum sei es nicht ausreichend, durch einen Laien nur den Schaden bei einem Teil des Daches beseitigen zu lassen und darauf zu vertrauen, dass damit das gesamte Schadensbild behoben sei.

Darüber hinaus habe die Zeugin ... bei ihrer Vernehmung in 1. Instanz bekundet, dass ein Marderbefall beseitigt worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen Bezug genommen. [...]

II. Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete und auch im Übrigen zulässige Berufung der Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg. Auf der Grundlage der gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen ... im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens und der im Termin der mündlichen Verhandlung vom 14. Mai 2012 durchgeführten Beweiserhebung hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht einen Anspruch des Kl. auf Schadensersatz wegen der ihm bei Vertragsabschluss verschwiegenen Mängel des verkauften Hausgrundstücks bejaht (§§ 434, 437 Nr. 3, 444, 280 Abs. 1 BGB). Den Bekl. ist es demgegenüber verwehrt, sich auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss zu berufen (§ 444 BGB), da sie die Mangelhaftigkeit arglistig verschwiegen haben.

Der Sachverständige Dachdeckermeister ... ist in seinem Gutachten zu der von den Bekl. nicht bestrittenen Feststellung gelangt, dass die Dachisolierung bei Kauf des Hauses in einem Ausmaß durch Marderbefall zerstört war, das es erforderlich machte, zur Herstellung einer den Regeln der Technik entsprechenden Wärmedämmung das gesamte Dach abzudecken und vollkommen neu mit luftdichter Schicht und Dämmstoff zu konzipieren. Über diese gesamten Umstände haben die Bekl. den Kl. vor Abschluss des Kaufvertrages in arglistiger Weise nicht aufgeklärt, so dass der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss vorliegend nicht greift.

Eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei der Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW-RR 1996, 1332; NJW-RR 1992, 333).

Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst dabei nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens" und „Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH IBR 2002, 383; OLG Koblenz OLGR 2006, 527). So liegt der Fall hier.

Selbst wenn man aufgrund der Aussage der Zeugin ... mit dem Landgericht zu der Feststellung gelangt, der Bekl. zu 1) habe den Kl. bei den Vertragsverhandlungen auf die wegen Marderbefalls im Jahre 2004 erfolgte Teilsanierung der Dachisolierung hingewiesen, wurde der Kl. jedenfalls über den wahren Umfang des Schadens und dessen möglichen Fortbestand in anderen Teilbereichen des Daches im Unklaren gelassen. Dabei stellt eine mangelhafte Dachisolierung wegen des dadurch eintretenden Energieverlusts und der bestehenden latenten Gefahr von Kondensatschäden und gegebenenfalls Schimmelbildung in der Dachkonstruktion - ebenso wie auch die mangelhafte Außenabdichtung eines Hauses und die dadurch bestehende Gefahr des Feuchtigkeitseintritts - einen offenbarungspflichtigen Umstand dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf und auch ungefragt offenbaren muss (so bereits OLG Koblenz a.a.O.; OLG Saarbrücken OLGR Saarbrücken 2004, 18).

Der Senat sieht den Anknüpfungspunkt für das schuldhafte Verhalten der Bekl. nicht bereits in dem bloßen Vorliegen eines Gewährleistungsansprüche auslösenden Mangels an dem verkauften Hausgrundstück. Deren Verantwortlichkeit und Haftung resultiert vielmehr aus dem Umstand, dass sie die weitergehende Schädigung der Dachisolierung durch Marderbefall zumindest für möglich hielten. Dabei haben sie ferner billigend in Kauf genommen, dass diese Umstände dem Kl. nicht bekannt waren und er den Vertrag bei Offenlegung nicht oder jedenfalls nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Die Bekl. können sich bei der gegebenen Sachlage nicht mit Erfolg darauf zurückziehen, sie seien bei Abschluss des Kaufvertrages davon ausgegangen, sämtliche durch den Marder verursachten Schäden des Daches seien mit der Teilsanierung behoben gewesen. Auch wenn aufgrund der insoweit mehrdeutigen Ausführungen des Sachverständigen ... in seinem schriftlichen Gutachten vom 18. August 2010 [...] sowie im Ergänzungsgutachten vom 3. März 2011 [...] nicht mit Sicherheit feststeht, dass die Bekl. die marderbedingten Schäden an der Dachisolierung des Hauses in ihrem gesamten Umfang positiv erkannt und in ihrer Bedeutsamkeit überblickt haben, so besteht andererseits nach Überzeugung des Senats kein Zweifel daran, dass sie die naheliegende Möglichkeit, dass sich das in dem sanierten Teilbereich vorgefundene Schadensbild auch auf weitere Teile des Daches erstreckte, sehr wohl in Betracht gezogen und bei Abschluss des Kaufvertrages dem Kl. bewusst verschwiegen haben.

Der Bekl. zu 1) hat im Verhandlungstermin am 18. Dezember 2012 erklärt, dass sich der Marder etwa über den Zeitraum eines ganzen Jahres im Dachbereich aufgehalten und dabei einen unvorstellbaren Lärm verursacht habe. Dies wird auch durch die gutachterlichen Ausführungen des von dem Sachverständigen zu Rate gezogenen Revierförsters ... bestätigt. An Nachtruhe sei in dieser Zeit nicht zu denken gewesen. Nach den eigenen Darlegungen der Bekl. sei die durch den Marder hervorgerufene Beeinträchtigung sogar so gravierend gewesen und habe ihren Lebensalltag in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass dieser Zustand bald im „gesamten Ort" bekannt wurde. Allein aufgrund dieser Umstände mussten die Bekl. mit einer großflächigen Schädigung des Dachraumes rechnen.

Spätestens jedoch nachdem sie die Decken im Elternschlafzimmer, im Bad und in einem der Kinderzimmer eröffnet hatten und dabei feststellten, dass die Dachisolierung in diesem Bereich durch Marderfraß in ganz erheblichem Maße zerstört war, war ihnen auch bewusst, dass sich die Schäden mutmaßlich nicht auf dieses Areal beschränkten. Ob diese Arbeiten lediglich im Zuge von geplanten Umbaumaßnahmen oder aber zur Sanierung der Dachdämmung erfolgten, ist dabei unerheblich. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bekl. zu 1) als Heizungsinstallationsmeister, der sich zudem in der Lage sah, mit entsprechender Fremdanleitung die Teilsanierung der Dachisolierung selbst auszuführen, in bauhandwerklichen Dingen über besondere Kenntnisse und Erfahrungen verfügte. Allein der sanierte Teil des Daches erstreckte sich über den gesamten Giebelbereich des Hauses, so dass offenkundig war, dass sich der Marder weiträumig im Dachstuhl aufgehalten und dort die Dämmschicht umfangreich zerstört hatte. Diese naheliegende Schadenserstreckung auf weitere Bereiche des Daches haben die Bekl. nicht weiter aufgeklärt.

In diesem Zusammenhang hat der Bekl. zu 1) im Termin der mündlichen Verhandlung ausgeführt, er habe die Decke im Bereich der sich mittig des Hauses befindlichen Galerie, die sich ebenfalls über die gesamte Querseite des Gebäudes erstreckt, nicht untersucht, da dies nur mithilfe eines Gerüstes möglich gewesen wäre, was ihm jedoch zu aufwändig gewesen sei. Obwohl die Bekl. den durch einen oder mehrere Mader erzeugten Lärm nach eigenen Angaben akustisch schwerpunktmäßig im Bereich des Elternschlafzimmers wahrgenommen haben, haben sie eine Überprüfung des räumlich hieran unmittelbar angrenzenden, und wie sich nachträglich herausstellte, ebenfalls erheblich von Marderfraß betroffenen Galeriebereichs und des übrigen Dachstuhls unterlassen, weil ihnen der Aufwand für eine mögliche Schadensfeststellung in diesen Bereichen zu hoch erschien. Selbst wenn man vor diesem Hintergrund die klägerseits bestrittene Behauptung der Bekl. zugrunde legt, dass sie aufgrund der fehlenden Überprüfung keine positive Kenntnis von dem weitergehenden Schaden hatten, haben sie die sich aufdrängende Möglichkeit der Schadensfortsetzung in den weiteren Teilbereichen des Daches erkannt. Sie waren deshalb zumindest verpflichtet, den Kl. vor Abschluss des Kaufvertrages über die Tatsache der fehlenden Nachschau und die daraus resultierende (naheliegende) Wahrscheinlichkeit des Fortbestehens von Mängeln in diesen Bereichen aufzuklären, um ihm Gelegenheit zu geben, sich ein eigenes Bild über den Zustand der Dachisolierung zu verschaffen. Ohne diese Klarstellung musste selbst ein (von dem Kl. bestrittener) Hinweis auf die Teilsanierung der Dachdämmung zwangsläufig dahin (miss-)verstanden werden, dass die vorhandenen Schäden umfänglich beseitigt wurden und die Dachisolierung damit insgesamt mangelfrei sei.

Da die Bekl. eine ordnungsgemäße und vollständige Aufklärung des Kl. bedingt vorsätzlich und damit pflichtwidrig unterlassen haben, haben sie arglistig im Sinne des § 444 BGB gehandelt und können sich nicht auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen.

Die Bekl. sind nach allem gemäß §§ 434, 437 Nr. 3, 444, 280 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Kl. den bei Abschluss des Kaufvertrages aufgrund vertraglicher Pflichtverletzung verursachten Vermögensschaden zu ersetzen. Dieser besteht in den Kosten, die der Kl. aufwenden musste, um das Dach in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen.

Hinsichtlich der Schadenshöhe kann sich der Kl. insoweit auf die von dem Sachverständigen ... im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens getroffenen und insoweit unstreitig gebliebenen Feststellungen berufen. Der Gutachter hat in nachvollziehbarer und überzeugender Weise erläutert, dass es aus fachlicher Sicht erforderlich ist, das gesamte Dach abzudecken und neu mit luftdichter Schicht und Wärmedämmung zu konzipieren, um eine den anerkannten Regeln der Technik und der Energieeinsparverordnung genügende Dachkonstruktion zu erzielen.

Soweit das Landgericht zu der Feststellung gelangt ist, ein Abzug „neu für alt" sei nicht veranlasst, folgt der Senat diesen Ausführungen unter Berücksichtigung der überzeugend begründeten Darlegungen des Sachverständigen ... Dieser hat hierzu ausgeführt, dass die bei der Dachisolierung verwendete Zwischensparrendämmung eine Lebensdauer aufweise, die mindestens der Haltbarkeit der Dacheindeckung entspreche.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist es nach den Umständen des Falles auch nicht gerechtfertigt, den Ersatzanspruch des Kl. unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung wegen des zu verwendenden dickeren (und damit hochwertigeren) Isoliermaterials zu kürzen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung beruhen die im Bereich des Schadensersatzrechts entwickelten, letztlich den Rechtsgedanken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) konkretisierenden Grundsätze der Vorteilsausgleichung auf der Erwägung, dass dem Geschädigten in gewissem Umfang diejenigen Vorteile zuzubilligen sind, die ihm in adäquatem Zusammenhang mit dem Schadensereignis zufließen. Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Der Geschädigte darf wegen des schadensersatzrechtlichen Bereicherungsverbots nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Andererseits sind aber nicht alle durch das Schadensereignis bedingten Vorteile auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmen, d. h. deren Berücksichtigung dem Geschädigten zumutbar ist und den Schädiger nicht unangemessen entlastet. Vor- und Nachteile müssen deshalb bei wertender Betrachtungsweise gleichsam zu einer Rechnungseinheit verbunden sein (vgl. nur BGH NJW 2007, 2695 mwN).

Vorliegend hat der Sachverständige ... in seinem schriftlichen Gutachten vom 18. August 2010 [...] ausgeführt, die neue Wärmedämmung besitze entsprechend den Anforderungen der Energieeinsparverordnung eine höhere Dicke. In seiner mündlichen Anhörung vom 28. Juli 2011 [...] hat der Gutachter sodann ergänzend erläutert, dass die bei Errichtung des Hauses verwendete Wärmedämmung auf dem Markt nicht mehr erhältlich sei. Die Herstellung einer von den Bekl. vertraglich geschuldeten ordnungsgemäßen Dachisolierung war somit nur durch die Verwendung der den Anforderungen der Energiesparverordnung entsprechenden (hochwertigeren) Dämmmaterialien möglich. Diesen „Vorteil" braucht sich der Geschädigte aus den dargelegten Gründen nicht ersatzmindernd anrechnen zu lassen.

Dies gilt auch unter Berücksichtigung einer eventuellen größeren Energieeinsparung. Insoweit haben die Bekl. nämlich nicht dargelegt, dass und gegebenenfalls welche messbare Energieeinsparung durch die Verwendung des dickeren Mineralfasermaterials erzielt werden kann oder inwieweit das Haus im Vergleich zu einer ordnungsgemäßen „alten Wärmedämmung" eine Wertsteigerung erfahren hat, die sich wirtschaftlich zugunsten des Kl. auswirkt. Eine Vorteilsausgleichung ist daher unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

Schließlich steht dem Kl. nach § 280 Abs. 1 BGB auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die vorgerichtliche Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zu. Soweit der Kl.vertreter hierfür jedoch in seinem Schreiben vom 31. März 2011 [...] unter Berufung auf die Feststellungen des Sachverständigen ... eine Schadensersatzforderung in Höhe von 25.900,35 € zugrunde legt, ist der zu der Klageforderung von 24.665,00 € geltend gemachte Mehrbetrag von 1.235,35 € nicht nachvollziehbar. Die nach Nr. 2300 der Anlage 1 zum RVG berechnete Geschäftsgebühr war daher aus einem Wert von 24.665 € zu erheben, so dass sich die Schadensersatzforderung in diesem Punkt auf 891,80 € reduziert. Nur hinsichtlich dieses erstinstanzlich zugesprochenen weitergehenden Betrages war das angefochtene Urteil abzuändern.

Der Kl. hat in der mündlichen Verhandlung vom 18.12.2012 den Rechtsstreit hinsichtlich des ursprünglich gestellten Feststellungsantrags, dass die Bekl. verpflichtet seien, ihn von allen mit der Sanierung der Dachdämmung zusammenhängenden Kosten freizustellen, einseitig für erledigt erklärt. Diesem geänderten Feststellungsbegehren war zu entsprechen.

Der Kl. hat nach insoweit unbestrittener Einlassung zwischenzeitlich das streitgegenständliche Hausgrundstück weiterveräußert. Sein ursprünglich bestehendes Interesse an der Feststellung der Pflicht zur weiteren Kostenübernahme besteht damit nicht mehr. Diesem geänderten Feststellungsantrag war in der Sache stattzugeben, da der ursprünglich gestellte Antrag zulässig und begründet war.

[...]

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage der materiellen Entschädigung wegen arglistiger Täuschung bei Abschluss eines Kaufvertrages ist in der Rechtsprechung hinreichend geklärt.

Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Sonst kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen. Dies hat das OLG Koblenz entschieden.

Im August 2009 hatte der Kläger von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Beklagten erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot verunreinigt war. Der Kläger nahm daraufhin die Beklagten auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000 € in Anspruch und warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben.

Die Beklagten erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben. Vor dem Landgericht Koblenz hatte die Klage nach umfangreicher Beweisaufnahme Erfolg. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos.

Das OLG Koblenz legte in seiner Entscheidung unter Einbeziehung des Sachverständigengutachtens dar, bei Kauf des Hauses sei die Dachisolierung durch Marderbefall weitgehend zerstört gewesen. Bei der Teilsanierung hätten es die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei.

Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte.

Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Kläger mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Beklagten wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.