Schadensersatz nach Veräußerung des Mietwohngrundstücks

1. Der ehemalige Vermieter kann nach Veräußerung Schadensersatz für vorher entstandene und beseitigte Schäden verlangen.

2. Ist der Schaden noch nicht beseitigt, kann der Veräußerer aufgrund eines Kostenvoranschlags nicht mehr Leistung an sich verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist weiterhin berechtigt, den aus der Rechnung des Bezirksschornsteinfegermeisters vom 10. April 2007 resultierenden Teil der Klageforderung geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen. Der Verlust seiner Vermieterstellung durch Veräußerung der Mietsache und der Vereinbarung des Lasten‑Nutzen‑Wechsels zum 1. August 2007 steht dem nicht entgegen, denn der Schadenersatzanspruch des Kl. gegen den Bekl. ist bereits vor diesem Ereignis entstanden und fällig geworden. [...]

Der vom Bekl. nunmehr in zweiter Instanz erhobene Einwand, die Durchfeuchtung sei nicht auf die vom Bekl. installierte Ölheizungsanlage, sondern eine fehlende Abdeckung auf dem Schornstein zurückzuführen, trägt nicht. Nach dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen G. steht fest, dass Ursache der Durchfeuchtung die Unterschreitung der Taupunkttemperatur ist. Aufgrund des geringen Abgasmassenstroms und der dadurch verursachten langen Verweildauer der Abgase im Schornstein kühlen letztere so stark aus, dass ihr Wasserdampftaupunkt im Schornstein deutlich unterschritten wird. Dies führt nach den Feststellungen des Sachverständigen, denen der Bekl. in dem vorgenannten Verfahren nicht entgegengetreten ist, zu Durchfeuchtungen, die wiederum die Ursache für die Schornsteinversottung bilden. Zur Vermeidung dieser Situation hatte im Zuge der Installation des Kessels durch den Bekl. eine Querschnittreduzierung des Schornsteins durch ein Einsatzrohr vorgenommen werden müssen. [...]

Dem steht nicht entgegen, dass der Sachverständige in seiner mündlichen Befragung geäußert hat, dass das Ausbrennen die Versottung nicht beseitigen kann. Dies war nicht Gegenstand der vom Bezirksschornsteinfegermeister in Rechnung gestellten Arbeiten, sondern des - nicht mehr weiterverfolgten - Kostenvoranschlags der K.-Bau.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 1.023,43 € in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten nach § 91 a Abs. 1 ZPO dem Kl. aufzuerlegen. Entscheidend war dabei nicht, ob die Klage im Zeitpunkt ihrer Erhebung zulässig und begründet war, sondern der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang (vgl. Zöller‑Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., § 91 a Rn. 24): Hier wäre der Kl. unterlegen, denn er hat die Mietsache aufgrund eigener Entscheidung veräußert. Mit dem Übergang des zwischen ihm und dem Erwerber vereinbarten Lasten‑Nutzen-Wechsels zum 1. August 2007 war der Verlust der Befugnis verbunden, den Kostenvorschuss geltend zu machen und Leistung an sich zu verlangen, § 566 BGB. Sofern die Parteien den Rechtsstreit insoweit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten, wäre das Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Klage in Höhe des für erledigt erklärten Teilbetrages der Hauptsache abzuweisen gewesen (vgl. Stein/Jonas‑Roth, ZPO, 22. Aufl., Bd. 4, § 265 Rn. 8, 31 f.).

Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber nach § 566 BGB in ein bestehendes Mietverhältnis ein - oder genauer: Es wird ein neues Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen begründet. Bestanden Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen einer Pflichtverletzung, die aber noch nicht beseitigt ist, kann der Verkäufer keine Herstellung mehr verlangen, weil er sein Eigentum verloren hat und die Herstellung damit im Rechtssinne unmöglich ist (§ 251 BGB). Dem Käufer steht ein Schadensersatzanspruch aus eigenem Recht nicht zu (BGH, NJW 1993, 1793). Dieses unerfreuliche Ergebnis lässt sich allerdings vermeiden.

Der Mieter hatte eine Heizungsanlage unfachmännisch installiert, wodurch eine Versottung des Schornsteins verursacht wurde. Der Vermieter verlangte Schadensersatz und Ausgleich einer Rechnung des Bezirksschornsteinfegers sowie Zahlung eines Vorschusses gem. Kostenvoranschlag einer Baufirma. Später veräußerte er das Hausgrundstück.

Mit Urteil vom 8. Mai 2009 gab das Landgericht Berlin der Klage zum Teil wegen der Schornsteinfegerrechnung statt. Der Schadensersatzanspruch sei schon vor der Veräußerung entstanden und fällig geworden. Anders sei es bei dem Kostenvorschuss. Hier sei der ehemalige Vermieter nicht mehr berechtigt, Leistung an sich zu verlangen.

Nach § 249 Abs. 1 BGB ist Schadensersatz grundsätzlich so zu leisten, dass der frühere Zustand wiederherzustellen ist (Naturalrestitution). Stattdessen kann auch der Gläubiger den dazu erforderlichen Geldbetrag nach § 249 Abs. 2 BGB verlangen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Herstellung überhaupt noch möglich ist (§ 251 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung des V. Senats des BGH ist mit der Veräußerung der beschädigten Sache die Unmöglichkeit eingetreten mit der Folge, dass der Schadensersatzanspruch erlischt. Anders ist es nur dann, wenn der Veräußerer dem Erwerber die Ansprüche abgetreten hat (BGH, GE 2001, 988).

Auf den ersten Blick im Widerspruch dazu steht die Entscheidung des VIII. Senats des BGH (NJW 1989, 451), wonach wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein Schadensersatzanspruch nur dem Veräußerer zusteht (und nicht dem Erwerber), der auch durch die Veräußerung nicht berührt wird. Die unterschiedliche Beurteilung folgt daraus, dass es sich um zwei verschiedene Schadensersatzansprüche handelt: Auch der Geldanspruch nach § 249 Abs. 2 BGB, den der Gläubiger statt des Wiederherstellungsanspruchs nach Absatz 1 geltend machen kann, setzt voraus, dass die Wiederherstellung überhaupt möglich ist (BGH, NJW 1995, 2414). Die Unmöglichkeit der Wiederherstellung wegen der Veräußerung wird allerdings für Ansprüche aus Werkvertrag und deren Beschädigung von Kraftfahrzeugen von anderen Senaten des Bundesgerichtshofs nicht übernommen (BGH, NJW 1987, 645). Ob das unter Hinweis auf die "Dispositionsfreiheit" des Geschädigten zutrifft, kann hier dahinstehen, denn die scheinbar abweichende Entscheidung des BGH (NJW 1989, 451) zu unterlassenen Schönheitsreparaturen betraf den Fall, dass kein Leistungsanspruch des Vermieters mehr bestand, sondern nur noch der Schadensersatzanspruch in Geld. Nach § 326 BGB a. F. ist die Vorschrift des § 249 BGB (und damit auch die des § 251 BGB) daher nicht anzuwenden. Entsprechend wäre es nach der Schuldrechtsmodernisierung, da auch hier nach § 281 Abs. 4 BGB der Vermieter Schadensersatz in Geld verlangen kann, wodurch der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen ist.

Bei einer Pflichtverletzung nach § 280 BGB oder einer Sachbeschädigung, wie im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, ist zwar grundsätzlich § 249 BGB anzuwenden. Auch hier kann aber der Vermieter den Leistungsanspruch endgültig in einen Geldanspruch nach § 250 BGB umwandeln, indem er ihm eine Frist mit Ablehnungsandrohung nach § 250 BGB setzt. Diese Vorschrift spielt zwar bisher in der Praxis kaum eine Rolle (Palandt-Heinrichs, 67. Aufl., Rn. 1 zu § 250 BGB). Dies jedoch zu Unrecht, wenn man die Rechtsprechung des V. Senats des BGH übernimmt (wie etwa Langenberg, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., Rn. E 130). Besteht kein Leistungsanspruch mehr, sondern nur noch ein Geldanspruch, spielt die Veräußerung nach Entstehen des Geldanspruchs keine Rolle mehr, wobei eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 250 BGB entbehrlich sein kann, wenn der Schädiger die Wiederherstellung des früheren Zustands ernstlich und endgültig verweigert (BGH, NJW 2004, 1868). Da dies im Einzelfall zweifelhaft sein kann, kann man den Geschädigten nur dazu raten, nach § 250 BGB vorzugehen. Der Veräußerer im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hätte dann Schadensersatz (der vom Landgericht verwandte Begriff "Vorschuss" ist missverständlich) aufgrund des Kostenvoranschlages verlangen können. Da § 249 Abs. 2 Satz 1 nicht anwendbar ist, sondern § 250 BGB, dürfte dazu auch die Umsatzsteuer gehören, denn die Regelung in § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB nimmt nur auf Satz 1 Bezug und nicht auf § 350 BGB. Soweit ersichtlich, ist diese Frage (Mehrwertsteuer) allerdings noch nicht problematisiert worden.