Schadensersatz für unsachgemäße Renovierungsarbeiten

Schadensersatz für unsachgemäße Renovierungsarbeiten; unterlassene Einsichtnahme in Unterlagen für Betriebskostenabrechnung

1. Bietet der Vermieter dem Mieter auf dessen Anfrage sowohl außergerichtlich als auch prozessual die Einsicht in die der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege in der Kanzlei seines Prozessbevollmächtigten am Ort der Mietwohnung an, und überlässt er dem Mieter dabei die Benennung eines diesem geeignet erscheinenden Einsichtnahmezeitpunkts seiner Wahl, kann sich der Mieter gegenüber dem Nebenkostennachzahlungsanspruch des Vermieters nicht mit der Maßgabe auf die fehlende Fälligkeit des Anspruchs oder auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, dass ihm von dem Vermieter kein fester Einsichtnahmetermin vorgegeben worden sei.

2. Sind die Wände sämtlicher Wohnräume einer Mietwohnung dergestalt mit einer vom Vermieter nicht genehmigten, wasserabweisenden Lackfarbe überstrichen worden und sind ferner sämtliche Fußleisten, Rollladengurte, Lichtschalter und Steckdosen in einer Weise mit dieser Farbe verschmutzt worden, dass die Renovierungsarbeiten mehrerer Hilfspersonen in der Wohnung einen Zeitraum von mehreren Wochen in Anspruch nehmen, ist die Miete in dieser Zeit um mindestens 50 % gemindert. Ist der Vormieter der Wohnung, der die Lackfarbe aufgetragen hat, nicht zur Renovierung bereit, hat er dem Vermieter die diesem durch die Minderung entgangenen Mieteinnahmen als Schadensersatz zu erstatten.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Zwischen den Parteien bestand bis zum 31. Januar 2011 ein Mietverhältnis über eine Wohnung des Bekl. Unter dem 23.2.2011 erklärte der Bekl. gegenüber dem Anspruch der Kl. auf die Rückzahlung der unstreitig von ihnen geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 920 € die Aufrechnung mit eigenen vermeintlichen Schadensersatzansprüchen in Höhe von 440 €. Zur Begründung berief sich der Bekl. darauf, dass die Kl. die Wohnung vor der Rückgabe unsachgemäß gestrichen hätten und die Beseitigung des Anstrichs die vorgenannten Kosten erfordert habe.

Der Bekl. meint, dass er neben dem Schadensersatzanspruch noch einen Anspruch auf die Zahlung weiterer 27,67 € gegen die Kl. aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 habe.

Die Kl. behaupten, dass der Bekl. bereits im Dezember 2011 vergeblich zur Vorlage von Belegen zur Nebenkostenabrechnung aufgefordert worden sei. Daher sei der Nachzahlungsanspruch des Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig.

[...] Die Klage hat jedoch nur in dem tenorierten Umfang Erfolg, denn (der) Rückzahlungsanspruch ist durch die Aufrechnung des Bekl. wegen der von den Kl. verursachten Schäden an der Mietsache in Höhe eines Teilbetrages von 300 € erloschen, §§ 397, 389 BGB.

Dass Schäden mindestens in der genannten Höhe entstanden sind, steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der Beweisaufnahme vom 15.5.2012 fest. In dem Termin zur Beweisaufnahme haben die Zeugin H., der Zeuge G. und der Zeuge K. jeweils glaubhaft und im Ergebnis übereinstimmend bekundet, dass sich die Wohnung nach der Rückgabe durch die Kl. in einem mangelhaften Zustand befunden hatte. Die Räume waren von ihnen nicht mit der gebotenen Sorgfalt gestrichen worden. Insbesondere sind nicht nur die Wandflächen, sondern auch Fußleisten, Rollladenbänder, Lichtschalter und Steckdosenleisten überstrichen worden. Dies war sowohl im Kinderzimmer als auch im Schlafzimmer und im Wohnzimmer zu beobachten. [...]

Auch der Zeuge G. hat die Angaben der Zeugen H. und K. bestätigt. Es sei nicht möglich gewesen, den von den Kl. aufgetragenen Wandanstrich, deren Verwendung er zudem nicht genehmigt habe, mit handelsüblicher Alpina-Wandfarbe zu überstreichen. Die neue Farbe sei richtig ◊heruntergerutscht". Die überstrichenen Tapeten hätten entfernt werden müssen. Der Vater des Zeugen K. habe ihm dafür auch Geld gegeben, ebenso der Bekl. selber. Auch die Rollladengurte hätten komplett erneuert werden müssen. Er habe von dem Herrn K. (= Bekl.) für seine Tätigkeit insgesamt 300 € bekommen, vielleicht auch mehr.

Nach alldem bestehen keine vernünftigen Zweifel mehr, dass die Kl. die Wohnung tatsächlich in schlecht renoviertem Zustand zurückgelassen haben, dass Mängel vorhanden waren, und dass der Bekl. für die Mängelbeseitigung Kosten aufwenden musste. Entsprechend den Angaben des Zeugen G. kann jedoch nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon ausgegangen werden, dass diese Mängelbeseitigungskosten einen Betrag von 300 € überschritten haben. Der Zeuge G. hat diesen Betrag nämlich spontan bei seiner Vernehmung genannt. Er hat zwar angegeben, dass es mehr gewesen könnte, dass er daran jedoch keine genaue Erinnerung mehr habe. Damit ist dem Bekl. zumindest der Nachweis für seine Behauptung zu der von Kl.seite bestrittenen Schadenshöhe nicht gelungen. [...]

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. ist aber auch noch in Höhe eines weiteren Teilbetrages von 27,67 € erloschen, §§ 387, 389 BGB. Denn in dieser Höhe hat der Bekl. die Aufrechnung mit einem Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2010 erklärt. Dass der Bekl. Nebenkosten zu tragen hat, und dass über diese jährlich abzurechnen ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag der Parteien. Dass die Kl. eine Abrechnung für das Jahr 2010 erhalten haben, ist unstreitig. Formelle oder inhaltliche Bedenken gegen die dem Gericht nicht vorgelegte Abrechnung sind von Kl.seite nicht geäußert worden. Damit ist zunächst davon auszugehen, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß erteilt worden ist, § 138 Abs. 3 ZPO.

Sofern die Kl. erklären, dass sie bislang keine Möglichkeit zur Belegeinsicht gehabt hätten, und dass die Abrechnung deshalb nicht fällig sei, ist dieser Rechtsauffassung nicht zu folgen. Denn die Bekl.seite hat unstreitig ihre Bereitschaft zur Belegeinsicht erklärt, den Ort der möglichen Einsichtnahme angegeben und die KI.seite um Mitteilung eines Termins gebeten. Dieser Bitte sind die Kl. jedoch nicht nachgekommen. Wenn jedoch der Mieter eine ihm eröffnete Gelegenheit zur Belegeinsichtnahme nicht nutzt, kann er keine inhaltlichen Einwendungen gegen die ihm erteilte Abrechnung erheben (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1351, zit. n. juris). Daher ist der Anspruch des Bekl. auf die von ihm geforderte Betriebskostennachzahlung grundsätzlich fällig und durchsetzbar. [...]

Wenn der ausziehende Mieter unsachgemäß renoviert hat, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, etwa für vom Nachmieter einbehaltene Miete.

Der Mieter hatte bei seinem Auszug die Wände mit einer Art Lackfarbe gestrichen und dabei auch die Fußleisten sowie Schalter, Steckdosen und Rollladenbänder und Türrahmen beschmiert. Der Nachmieter musste die Tapeten entfernen und bekam vom Vermieter dafür 300 €. Der Vormieter klagte auf Rückzahlung der Kaution in voller Höhe.

Mit Urteil vom 4. Juni 2012 bejahte das Amtsgericht Wetzlar einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der unsachgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen. Mehr als 300 € könne der Vermieter allerdings nicht verlangen, da der Nachweis für einen höheren Schaden nicht geführt worden sei. Der Vermieter könne außerdem aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung geltend machen, denn der Mieter könne sich nicht auf verweigerte Belegeinsicht berufen. Vielmehr sei ihm konkret die Einsichtnahme angeboten worden, ohne dass er darauf reagiert habe.

Die Ausführungen des Gerichts zum Schadensersatzanspruch sind etwas knapp ausgefallen. Bei einer Pflichtverletzung und Sachbeschädigung durch den Vormieter kommt zunächst ein Minderungsrecht des Nachmieters in Betracht, weil er die Wohnung nicht termingerecht beziehen kann. Das setzt voraus, dass der Mangel bei Vertragsschluss nicht erkennbar war (§ 536 b BGB). Ferner kann der Vermieter die Kosten der Schadensbeseitigung geltend machen. Wenn der Nachmieter – wie hier offenbar – den Schaden selbst beseitigt hatte, stand ihm ein Aufwendungsersatzanspruch nur bei Verzug des Vermieters zu (§ 536 a BGB). War der Vermieter nicht in Verzug, hatte er insoweit auch keinen Schaden, da er dem Nachmieter gegenüber nicht verpflichtet war.