Schadensersatz für nutzlose Aufwendungen des Mieters wg. fristloser Kündigung nach Vertragspflichtverletzung des Vermieters

Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ 123, 96).

Die Kl., eine Ärztin, nimmt die Bekl. aus einem Mietverhältnis über Praxisräume auf Schadensersatz in Anspruch. Anfang Januar 1991 schloß die Kl. mit der G.- und G. mbH C. einen Mietvertrag über Räumlichkeiten in der H.- straße in C., um dort eine Arztpraxis einzurichten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, waren zur Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen erforderlich, die von der Kl. übernommen wurden. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit von zehn Jahren vom 1. Januar 1991 an sowie eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Kl. vor. Weiter wurde vereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmietzins von 624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war.

Im Jahre 1994 erwarben die Bekl. das Grundstück. Sie begannen mit Baumaßnahmen, die letztlich zur bauaufsichtlichen Sperrung des gesamten Hauses einschließlich der von der Kl. gemieteten Räumlichkeiten führten; behördlicherseits angeordneten Wiederherstellungsmaßnahmen kamen die Bekl. nicht nach. Nach dem 29. November 1994 bemühte sich die Kl. mit Erfolg, anderweitig Praxisräume anzumieten. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1994 erklärte sie gegenüber den Bekl. die Kündigung des mit diesen bestehenden Mietverhältnisses. Mit der erhobenen Klage verlangt die Kl. von den Bekl. als Gesamtschuldnern Schadensersatz wegen der Zerstörung und Beschädigung medizinischer Geräte, wegen infolge der Beendigung des Mietverhältnisses nutzlos gewordener Aufwendungen für die Herrichtung der Räume in der H.-straße, wegen Verdienstausfalls infolge der Praxisschließung in der Zeit vom 29. November 1994 bis zum 1. Januar 1995 sowie wegen verschiedener bei der Einrichtung der neuen Praxisräume entstandener Kosten und wegen der Mietmehrkosten. (...)

Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Kl. auf Erstattung des ihr durch die Schließung der Praxis in der H.-straße in dem Teilzeitraum vom 29. November 1994 bis zum Zugang der außerordentlichen Kündigung vom 15. Dezember 1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Parteien für den Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 DM beziffert haben, nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB für begründet gehalten. (...) Da die Arbeiten an den Kaminen von den Vermietern veranlaßt worden waren und das angeblich eingeströmte Gas, das durch das Öffnen entweichen sollte, jedenfalls nicht aus dem Bereich der Kl. stammte, ist davon auszugehen, daß die Ursache für die Gebrauchsstörung aus der Sphäre der Bekl. herrührte. Deshalb oblag es ihnen darzulegen, daß sie die aus der Störung folgende Unbenutzbarkeit der Mietsache nicht zu vertreten haben. (...)

2. Einen Schadensersatzanspruch der Kl. wegen der Vermögensnachteile, die ihr infolge ihrer Kündigung entstanden seien, hat das Berufungsgericht dem Grunde nach bejaht, weil die Kl. wegen der Vertragsverstöße der Bekl. gemäß § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei.

Die Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz, daß eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung veranlaßt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dem Kündigenden zum Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet ist. Das entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - WM 1974, 345, 346; BGHZ 95, 39, 44). (...)

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Bekl. zu Unrecht die Unbenutzbarkeit der Praxisräume angelastet, erweist sich als unbegründet. Den Bekl. oblag es auch im Rahmen des § 554 a BGB, sich hinsichtlich der Frage des Verschuldens zu entlasten (Grapentin in Bub/Treier a. a. O. Kap. IV Rdn. 193, 103). Das haben sie nicht getan. (...)

Das Berufungsgericht hat danach zu Recht angenommen, daß die Bekl. ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt haben. (...)

3. b) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothese umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung. Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis verursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als ersatzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Schaden darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich - wie auch im vorliegenden Fall - um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der Schaden in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjenigen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Dementsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin, den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber auch nicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; - GSZ - 98, 212, 217).

Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick auf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung nutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei vertragstreuem Verhalten des Schuldners entstanden wären (BGHZ 71, 234, 238; 99 a. a. O. 197). Dennoch hat der Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstattungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine (widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH - Urteile vom 28. Mai 1975 - VIII ZR 70/74 - WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977 - VIII ZR 240/75 - WM 1977, 1089, 1090; Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99; BGHZ 71 a. a. O. 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine schlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darlegungs- und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung des Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung (BGHZ 71 a. a. O. 239; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89 - NJW 1991, 2707, 2708). Der Nichterfüllungsschaden liegt in diesen Fällen genau genommen - nicht in den Aufwendungen als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertragserfüllung bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 a. a. O. 197 f.).

c) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Kl. zeitanteiligen Schadensersatz für die nutzlos gewordenen Aufwendungen zur Renovierung der alten Praxis zuerkannt hat, für diejenigen in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt zu ersetzen. Damit ist die Kl. aber so gestellt, als hätte sie ihre früheren Investitionen weiter nutzen können. Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, daß sie Aufwendungen, die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte, nicht wieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur Wiedererlangung dieser Möglichkeit entstanden ist. Das sind allein die Aufwendungen, die für die Anmietung und Einrichtung der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standort erforderlich waren. Könnte die Kl. dagegen die Kosten der ersten Praxis sowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten der neuen Praxis ersetzt verlangen, würde sie sich ausgehend von dem insgesamt geltend gemachten Schaden - besser stehen als bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages. Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von 105.567,21 DM zuerkannten Aufwendungen tragen müssen.

d) Soweit das Berufungsgericht der Kl. restlichen Verdienstausfall für die Zeit nach der Kündigung, die Kosten für die Installation des Computers in der neuen Praxis sowie diejenigen für die Anfertigung neuer Karten und die zu stellende Mietbürgschaft zuerkannt hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

e) Sie greift jedoch die vom Berufungsgericht angenommene Erstattungsfähigkeit der zur Anmietung der neuen Praxisräume angefallenen Maklerkosten an und meint, die Kl. habe geeignete Räume auch ohne Einschaltung eines Maklers finden können, indem sie anhand der Vermietungsangebote in der örtlichen Tageszeitung selbst neue Räume gesucht hätte.

Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Kl. hatte, wie das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse, möglichst kurzfristig Räume in der Nähe des Standorts der ersten Praxis anzumieten. Als Ärztin, die während der Schließung der Praxis noch Hausbesuche und telefonische Beratungen vornahm, brauchte sie ihre Zeit und damit ihre Verdienstmöglichkeiten auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht nicht durch die zeitaufwendige Durchsicht von Zeitungsanzeigen und die Bewerbungen hierauf einzusetzen.

f) Hinsichtlich der für das Jahr 1995 zuerkannten Mietdifferenz ist das Berufungsgericht ersichtlich der Berechnung der Kl. gefolgt, die gestützt auf die Vereinbarung im Mietvertrag, bis zum 31. Dezember 1994 sei im Hinblick auf den schlechten Zustand des Mietobjekts eine um 50 % gekürzte Grundmiete von monatlich 624,88 DM zu zahlen, für die Zeit ab 1. Januar 1995 den für die Altpraxis zu entrichtenden Kaltmietzins in Höhe des doppelten Betrages, nämlich mit 1.249,76 DM (abzüglich des auf den Untermieter entfallenden Anteils), angesetzt hat. Gegen dieses Verständnis der mietvertraglichen Regelung erhebt die Revision keine Einwendungen; sie rügt insbesondere nicht, daß das Berufungsgericht hinsichtlich der Höhe des ab 1. Januar 1995 zu zahlenden Mietzinses eine gebotene Sachaufklärung unterlassen habe.

Ausgehend von den getroffenen Feststellungen liegt es dann aber nahe, den Vertrag so zu verstehen, daß die bis zum 31. Dezember 1994 gewährte Mietzinsreduzierung ein Entgegenkommen für den Renovierungsaufwand der Kl. darstellt und ab 1. Januar 1995 der volle Mietzins zu entrichten ist. Revisionsrechtlichen Bedenken begegnet diese Auslegung des Berufungsgerichts deshalb nicht.

Soweit die Revision der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz entgegenhält, die Kl., die sich den geringen Mietzins in den früheren Räumen mit ihren dortigen Investitionen erkauft habe, würde ihre Aufwendungen im Ergebnis doppelt erstattet bekommen, wenn ihr diese neben der Mietdifferenz ersetzt würden, ist darauf zu verweisen, daß die Kl. Schadensersatz wegen nutzlos gewordener Aufwendungen nicht verlangen kann (siehe unter 2 c).

Daß die neue Praxis der Kl. geringfügig größer ist als die frühere, stellt nach Auffassung des Berufungsgerichts keinen nennenswerten Vorteil dar. (...)

Die Klägerin hatte einen langfristigen Mietvertrag zum Betrieb einer Arztpraxis abgeschlossen. Als das Haus verkauft worden war, kündigten die Erwerber umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an und ließen schon am folgenden Tag Löcher in die Kamine schlagen, so daß die Räume nicht mehr beheizbar waren. Die Ärztin kündigte fristlos und verlangte Schadensersatz, nachdem sie neue Praxisräume bezogen hatte.

Mit Urteil vom 15. März 2000 gab der Bundesgerichtshof der Klägerin grundsätzlich recht. Die Unbenutzbarkeit der Räume war durch die Vermieter veranlaßt worden, die dann auch darzulegen hätten, daß es sich um eine zwingende, von ihnen nicht zu vertretende Maßnahme handelte. Da sie das nicht getan hatten, waren sie nach § 538 BGB schadensersatzpflichtig. Der Schaden besteht dann aber nicht in den Aufwendungen für die alte Praxis, die nutzlos geworden sind, sondern in den Kosten für die neue Praxis, die bei Vertragserfüllung durch den Vermieter nicht entstanden wären. Der Mieter muß in einem solchen Fall also so gestellt werden, als ob er seine Investitionen durch Vorteile aus der langfristigen Nutzung wieder erwirtschaftet.