Schadensersatz für Modernisierungsmängel

1. Die Duldungspflicht des Mieters gem. § 541 b Abs. 1 BGB wegen der Modernisierung der Mietsache läßt seine Gewährleistungsansprüche aus §§ 537 ff. BGB grundsätzlich unberührt.

2. Der Vermieter macht sich wegen der durch die Modernisierung hervorgerufenen Mängel jedoch nur dann gem. § 538 Abs.1BGB schadensersatzpflichtig, wenn er den Mangel zu vertreten hat. Der Vermieter hat den Mangel jedoch nicht allein deswegen zu vertreten, weil er den Auftrag zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten gegeben hat.

3. Der Vermieter muß zudem nur dann Schadensersatz leisten, wenn der Mieter dargelegt - und gegebenenfalls bewiesen - hat, daß der Vermieter pflichtwidrig gehandelt und gerade dadurch den eingetretenen Schaden verursacht hat.

Der von der Kl. geltend gemachte Schadensersatzanspruch besteht schon dem Grunde nach unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

1. Die gesetzlichen Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB sind nicht gegeben. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn ein Mangel im Sinne von § 537 BGB nach Überlassung der Mietsache infolge eines Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat.

a) Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 538 Abs. 1 BGB Schadensersatz zu leisten, ist nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter zur Duldung der lnstandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die Ursache des Mangels sind, im Sinne von § 541 a, § 541 b BGB verpflichtet ist. Die Duldungspflicht läßt die Gewährleistungsrechte des Mieters grundsätzlich unberührt. Dies ist zwar höchstrichterlich noch nicht entschieden (vgl. BGH, NJW 1990, 453, 454), aber für das Recht zur Minderung im Sinne des § 537 BGB, aber auch für die Schadensersatzansprüche des § 538 BGB allgemein anerkannt (vgl. Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A, Rdnr. 1097; MüKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 541 a, Rdnr. 4; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 541 b, Rdnr. 15; RGRK-Gelhaar, BGB, 12. Aufl., § 541 a, Rdnr. 14, 15; vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 341; Emmerich in Staudinger, BGB, 12. Auf[., § 541 a, Rdnr. 18).

b) Ein Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB ist hier unstreitig von der Bekl. als Vermieterin veranlaßt worden. Die von dem Bekl. mit Schreiben vom 6. Juli und 26. September 1995 angekündigte und in der Zeit vom 16. bis 18. Oktober 1995 durchgeführte Erneuerung der Heizungsanlage und Wasserrohre sowie die Strangsanierung verursachten Lärm, Dreck und Staub. Während dieser Zeit waren die Praxisräume nicht beheizbar und die Wasserversorgung funktionierte nicht. Die Weiterführung der von der Kl. betriebenen Kinderarztpraxis war unter diesen Umständen während der Bauarbeiten nicht möglich.

c) Der Bekl. hatte den nachträglich entstandenen Mangel aber nicht im Sinne von § 538 Abs. 1 BGB zu vertreten.

aa) Der Bekl. hat den Mangel nicht allein deshalb zu vertreten, weil er den Auftrag zur Durchführung der Bauarbeiten gegeben hat.

Im Schrifttum ist umstritten, ob der Vermieter bereits deshalb den beim Mieter eintretenden Schaden zu vertreten hat, weil er vorsätzlich die Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben hat (so Staudinger-Emmerich, 12. Aufl., BGB, § 541 a, Rdnr. 18, 35 a; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 341 jeweils m.w. N.), oder ob sich der Vermieter in irgendeiner Form pflichtwidrig verhalten haben muß (so Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A, Rdnr. 1097, 1097; MüKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 541 a, Rdnr. 4; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 541 b, Rdnr. 15; RGRK Gelhaar, BGB, 12. Aufl., § 541 a, Rdnr. 14).

Die Kammer schließt sich der letzteren Auffassung an. Die Vorschrift des § 541 b BGB dient dem Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter. Sie will es dem Vermieter ermöglichen, unter Wahrung und Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Mieters sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen. Diesem Zweck der Vorschrift widerspräche es, wenn der Vermieter mit für ihn vorab nicht absehbaren Schadensersatzforderungen rechnen müßte.

Gegen eine umfassende Verpflichtung zum Schadensersatz spricht auch die Bestimmung in § 541 b Abs. 3 BGB. Danach hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahme machen mußte, in einem den Umständen nach angemessenen Umfang zu ersetzen. Diese Bestimmung wäre überflüssig, wenn der Vermieter schon nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB in jedem Fall zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Die Beschränkung des Aufwendungsersatzanspruchs auf einen angemessenen Umfang zeigt, daß der Gesetzgeber auch im Hinblick auf die finanziellen Nachteile, die der Mieter durch die Modernisierungsmaßnahme erleidet, eine besondere, am Grundgedanken des lnteressenausgleichs zwischen Vermieter und Mieter orientierte Regelung treffen wollte. Diese Regelung schließt eine reine Veranlasserhaftung ohne Hinzutreten weiterer Verschuldenselemente aus.

Der nach § 541 b Abs. 3 BGB bestehende Aufwendungsersatzanspruch verhindert auch die von der Kl. befürchteten unbilligen Härten. Im Falle länger andauernder Baumaßnahmen kann der Mieter Ersatzräume anmieten und den dadurch entstehenden Kostenaufwand vom Vermieter ersetzt verlangen.

bb) Im vorliegenden Fall brauche die Kammer nicht zu entscheiden, ob der Vermieter bereits dann pflichtwidrig im Sinne von § 538 Abs. 1 2. Alt BGB handelt, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 541 b BGB nicht ordnungsgemäß angekündigt hat. Eine solche Pflichtverletzung fällt dem Bekl. hier zur Last, weil er im Schreiben vom 6. Juli 1995 den Beginn der Arbeiten in den von der Kl. gemieteten Räumen nicht taggenau, sondern lediglich ungefähr angekündigt hat. Erst mit Schreiben vom 26. September 1995 hat er dies - verspätet - nachgeholt, denn zu diesem Zeitpunkt konnte er die Zweimonatsfrist des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht mehr einhalten.

Diese Pflichtverletzung könnte jedoch dadurch unbeachtlich geworden sein, weil die Kl. sich den Baumaßnahmen nicht widersetzte, sondern diese vielmehr tatsächlich geduldet hat. Für diesen Fall ist bei einer Klage auf Zahlung des erhöhten Mietzinses nach Modernisierung gemäß § 3 MHG anerkannt, daß der Mieter die Mietzinserhöhung nicht mehr durch Berufung auf die nicht ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme zu Fall bringen kann (vgl. OLG Stuttgart, ZMR 1991, 259; KG, NJW-RR 1992, 1362).

Ob diese Grundsätze auf den Fall einer Schadensersatzklage nach § 538 Abs. 1 BGB übertragbar sind, kann hier jedoch offenbleiben. Denn jedenfalls fehlt es an dem in jedem Fall notwendigen Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schadenseintritt. Die Kl. hat nicht dargelegt, daß der mit der Klage geltend gemachte Gewinnausfall bei einer rechtzeitigen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme nicht eingetreten wäre. Soweit sie in der mündlichen Verhandlung erstmals behauptet hat, sie hätte bei rechtzeitiger Ankündigung auf einen Ersatzraum ausweichen können, war dieser Vortrag einerseits unsubstantiiert, zum anderen aber auch verspätet im Sinne von § 528 Abs. 1 ZPO.

cc) Der Bekl. hat den Mangel auch nicht deshalb zu vertreten, weil neben dem Einbau einer neuen Heizungsanlage mit neuen Warmwasserleitungen als Modernisierung auch die Kaltwasserleitungen mit erneuert wurden. Dabei handelt es sich erkennbar nicht um die Beseitigung gebrauchsuntauglicher Einrichtungen, sondern um eine wirtschaftlich sinnvolle ergänzende und mit der Modernisierung eng verbundene Maßnahme. Die Kl. hat nicht dargelegt, daß durch diese Maßnahme zusätzliche Störungen eingetreten oder sich die Baumaßnahmen in erheblicher Weise verlängert haben. Daher kann offenbleiben, ob die Erneuerung eines aufgrund Alters unbrauchbar gewordenen Gebäudeteils dazu führt, daß der Vermieter die mit der Baumaßnahme verbundene Störung zu vertreten hat und für diese haftet.

2. Die beiden anderen Haftungstatbestände des § 538 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn der Mangel bereits bei Abschluß des Vertrages vorlag bzw. wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät, kommen bei dem hier zu beurteilenden Sachverhalt von vornherein nicht in Betracht.

3. Ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Eingriffs in das Recht der Kl. zum Besitz oder wegen eines Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ist nicht gegeben, da die Kl. zur Duldung des Eingriffs nach § 541 b BGB verpflichtet und der Eingriff somit gerechtfertigt war. Außerdem hat die Kl. in die Vornahme der Arbeiten eingewilligt.

4. Unstreitig liegen auch die Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 541 b Abs. 3 BGB nicht vor, da der von der Kl. geltend gemachte Gewinnausfall keine Aufwendung im Sinne dieser Vorschrift darstellt (vgl. MüKomm, BGB, 3. Aufl, § 541 b, Rdnr. 22).

Der Vermieter hatte die Heizungsanlage und die Wasserrohre erneuert. Während der Arbeiten im Oktober waren die Praxisräume des Mieters einige Tage lang nicht nutzbar und er verlangte vom Vermieter Schadensersatz.

Mit Urteil vom 18. Februar 1997 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, ein Schadensersatzanspruch setze ein Verschulden des Vermieters voraus. Die bloße Tatsache, daß die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten mit Lärm und Dreck verbunden waren, reiche nicht aus. Es sei auch unerheblich, daß möglicherweise die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt gewesen seien, da bei einer formell wirksamen Ankündigung derselbe Schaden beim Mieter eingetreten wäre.