Schadensersatz für Mietausfall bei verspätet ausgeführten Schönheitsreparaturen

Schadensersatz für Mietausfall bei verspätet ausgeführten Schönheitsreparaturen; Mietausfall umfaßt auch Betriebskosten; Verrechnung der Kaution auf Einzelpositionen

1. Klagt der Vermieter mehrere Schadensersatzpositionen ein, denen ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters entgegensteht, ist anzugeben, worauf die Kaution verrechnet wird; die Geltendmachung eines Saldos ist unzulässig. 2. Der Mietausfall wegen verspätet durchgeführter Schönheitsreparaturen kann sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges des Mieters mit der Ausführung dieser Arbeiten auch ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 326 BGB ergeben.

3. Der Anspruch umfaßt die Bruttomiete einschließlich der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen.

II. Die Berufung ist begründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch in Höhe von 7.947,02 DM gegen den Bekl. gemäß § 286 Abs. 1 BGB zu. Die Klage ist zulässig, nachdem die Kl. in der mündlichen Verhandlung vom 7.12.1999 die von ihnen vor genommene Verrechnung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution auf die insgesamt geltend gemachten Forderungen konkretisiert und keinen Saldo mehr geltend gemacht haben. Danach steht ihnen der o. g. Betrag als Schadensersatz für den entgangenen Mietzins der Monate Januar 1998 und anteilig Februar 1998 zu.

Der Bekl. befand sich mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug. Denn bei Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 1997 hat er die Mietsache im wesentlichen in unrenoviertem Zustand an die Kl. zurückgegeben. Aufgrund der kalendarischen Bestimmtheit der Rückgabe und Beendigung des Mietverhältnis-ses befand sich der Bekl. auch ohne ausdrücklich erklärte Mahnung in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB). Schönheitsreparaturen waren im wesentlichen notwendig, aber nicht durchgeführt. Darüber besteht letztendlich zwischen den Parteien kein Streit. Denn der Bekl. hat nach einer gemeinsamen Besichtigung der Mietsache und Erstellung eines Protokolls im Februar 1998 umfangreiche Schönheitsreparaturen vorgenommen.

Die entgangenen Mieten für Januar und Februar 1998 stellen einen Verzögerungsschaden im Sinne des § 286 Abs. 1 BGB dar. Nach der Rechtsprechung ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen zwar grundsätzlich als Hauptpflicht anzusehen (BGH, NJW 1977, 36; BGH, NJW 1980, 2347, 2348), die grundsätzlich nur einen Schadensersatzanspruch gemäß § 326 Abs. 1 BGB auslösen kann. Daneben besteht jedoch zugleich auch ein auf dem Verzug des Mieters mit der Erfüllung der Instandsetzungspflicht (Ausführung der Schönheitsreparaturen) beruhender Anspruch aus § 286 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Mietausfallschadens. Ein solcher Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens ist insoweit von dem ursprünglichen Anspruch auf Instandsetzung abhängig, als er ohne diesen nicht entstehen kann, auch wenn er dessen Existenz zu überdauern vermag (vgl. BGH, GE 1995, 300-302 = WuM 1995, 149-151). In der Regel geht dieser Mietausfallschaden im Abwicklungsstadium in dem Schadensersatz wegen Nichterfüllung auf. Denn der Schadensersatz wegen Nichterfüllung umfaßt auch den Verzugsschaden in Form des Mietausfalls, der dem Vermieter infolge des nicht vertragsgerechten Zustandes der Mietsache bei Vertragsende entstanden ist. Sind die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB erfüllt, geht der Ersatz des Mietausfalls als Rechnungsposten in den Schadensersatz wegen Nichterfüllung ein (vgl. BGH, GE 1998, 239 240 m. w. N.).

Etwas anderes gilt jedoch im vorliegenden Fall, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen noch ausführt, nachdem er damit in Verzug geraten ist. In diesem Fall kann der Mietausfallschaden nicht mehr nach § 326 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden. Denn dessen Voraussetzungen liegen spätestens mit der Ausführung der geschuldeten Arbeiten nicht mehr vor. Für diesen Fall bleibt es bei der Ersatzpflicht des Mieters nach § 286 Abs. 1 BGB. Denn für den Ersatz des reinen Verzögerungsschadens bleibt diese Vorschrift anwendbar (vgl. BGH, WuM 1991, 550, 552; BGH, GE 1995, 300/302 = WuM 1995, 149-151; Bub/Treier, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Teil V A Rn. 180).

Der Höhe nach beläuft sich dieser Anspruch auf den vereinbarten Mietzins. Denn der Mietausfallschaden besteht zumindest in der vom Mieter bisher gezahlten Miete einschließlich Vorauszahlungen (vgl. Bub/Treier, a. a. O.). Danach können die Kl. Zahlung von 7.864,34 DM für Januar 1998 und für Februar 1998 eine restliche, nach Verrechnung noch geltend gemachte Miete von 82,68 DM.

Der Mieter hatte entgegen den vertraglichen Vereinbarungen die Wohnung in unrenoviertem Zustand zurückgegeben, ließ dann allerdings nach einigem Hin und Her die Renovierungsarbeiten doch ausführen. Der Vermieter machte einen Mietausfallschaden geltend, da die Räume erst später vermietet werden konnten.

Das Landgericht Berlin gab mit Urteil vom 7. Dezember 1999 der Klage statt und meinte, Anspruchsgrundlage sei hier zwar nicht § 326 BGB (Schadensersatz wegen Nichterfüllung), da ja erfüllt worden war. Der Mieter war allerdings in Verzug und hafte deshalb nach § 286 BGB für den Mietausfallschaden (einhellige Auffassung).

Zweifelhaft ist allerdings die Annahme, der Mieter sei ohne Mahnung schon durch die Beendigung des Mietverhältnisses in Verzug gekommen, da die Leistungsverpflichtung für den Mieter kalendermäßig bestimmt sei (§ 284 Abs. 2 BGB). Dies hat zwar in einer älteren Entscheidung (ZMR 1982, 181) der Bundesgerichtshof angenommen; in vielen Fällen folgen die Instanzgerichte dem nicht, besonders, wenn das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung beendet wurde. Der Mieter ist nämlich keineswegs immer bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Renovierung verpflichtet; eine entsprechende Regelung im Vertrag würde auch gegen § 9 AGBG verstoßen. Damit liegen die Voraussetzungen des § 284 Abs. 2 BGB (feste zeitliche Leistungsbestimmung) gerade nicht vor, so daß eine (substantiierte) Mahnung des Vermieters nur dann entbehrlich ist, wenn der Auszug als ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung anzusehen ist. Der vorsichtige Vermieter wird also auf eine Mahnung nicht verzichten.