Schadensersatz bei zu niedrigen Betriebskostenvorschüssen

1. Der Anspruch des Vermieters auf Ausgleich der entstandenen Betriebskosten ist grundsätzlich davon unabhängig, ob die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken.

2. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches auf Freistellung von den Betriebskosten wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Betriebskostenvorschüsse ist entweder, daß der Vermieter die Angemessenheit der Vorschüsse ausdrücklich zusichert oder bewußt die Betriebskosten zu niedrig ansetzt, um den Mieter über den Umfang der Mietbelastung zu täuschen.

II. 1. Die Kl. haben grundsätzlich Anspruch auf Ausgleich der entstandenen Betriebskosten. Dabei ist auch unerheblich, ob die Vorschüsse die tatsächlich angefallenen Betriebskosten wesentlich übersteigen (OLG Stuttgart, NJW 82, 2506).

Eine Freistellung von angefallenen Betriebskosten ist nur im Rahmen einer Schadensersatzpflicht denkbar. Hier tragen die Bekl. vor, daß sie bei Vertragsschluß über die Höhe der Betriebskosten getäuscht worden seien und so zum Abschluß des Mietvertrages für ihre Kanzlei bewogen worden wären, so daß gegebenenfalls ein Anspruch aus culpa in contrahendo denkbar wäre (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Auflage § 276 Rdnr. 102). Die Voraussetzungen für einen derartigen Anspruch haben die Bekl. aber nicht dargetan.

Voraussetzung für einen derartigen Schadensersatzanspruch wäre zunächst, daß der Vermieter ausdrücklich eine entsprechende Zusicherung für den gegenwärtigen Stand der Betriebskosten abgibt oder zumindest bewußt die Betriebskosten zu niedrig ansetzt. Denn eine Haftung nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo setzt voraus, daß der Vertragspartner nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten konnte und der andere Verhandlungspartner erkennen kann, daß dieser Umstand für den Gegner von wesentlicher Bedeutung sein könnte (BGH, NJW 89, 1793, 1794). Da Betriebskosten ständig schwanken und auch nur in Grenzen von dem Vermieter beeinflußt werden können, kann grundsätzlich nicht angenommen werden, daß bei Abschluß des Mietvertrages die verlangten Betriebskostenvorauszahlungen erheblichen Einfluß auf die Entscheidung beim Abschluß des Mietvertrages haben, so daß der Mieter allenfalls davon ausgehen wird, daß die Vorauszahlungen seitens des Vermieters nach billigem Ermessen festgesetzt worden sind (vgl. OLG Stuttgart a.a.O.). Das gilt allerdings dann nicht, wenn der zukünftige Mieter auf den gegenwärtigen Stand der Höhe der Betriebskosten ausdrücklich Wert legt und sich diesen Stand entsprechend zusichern läßt.

Ein Schadenersatzanspruch besteht aber auch dann, wenn der Vermieter bewußt unrichtige Angaben macht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Auflage, Rdnr. 2024; Lammel, Wohnraummietrecht, § 4 MHG Rdnr. 114). Denn dann liegt eine bewußte Täuschung vor, die sowohl zur Anfechtung nach § 123 BGB berechtigt, aber auch einen Schadenersatzanspruch rechtfertigen würde (Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Auflage, § 276 Rdnr. 78). Dagegen reicht eine fahrlässige falsche Festsetzung der Vorauszahlungen nicht aus. Denn dann fehlt es einerseits an einer bewußten Täuschung des Vertragsgegners und zum anderen, da keine Pflicht zu einer entsprechenden Aufklärung besteht, an einer entsprechenden Pflichtverletzung.

Eine ausdrückliche Zusicherung haben die Bekl. zwar behauptet, jedoch nicht beweisen können. Eine bewußte Täuschung behaupten die Bekl. selbst nicht. Sie sind lediglich der Auffassung, die Kl. hätten angesichts der bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegenden Rechnungen wissen können, daß die geforderten Vorschüsse nicht den tatsächlichen Kosten entsprechen.

Weiterhin fehlt es auch noch an der Darlegung eines entsprechenden Schadens. Denn die Bekl. haben nicht dargelegt, daß sie entsprechende Mieträume hätten anmieten können, die unter Einschluß der Betriebskosten im Ergebnis billiger gewesen wären. Zwar haben sie angegeben, daß die Betriebskosten für sie erhebliche Bedeutung wegen der finanziellen Belastung hatten, jedoch ist das nicht ausreichend. Denn entscheidend ist, ob sie billigere Alternativen gehabt hätten (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl., Rdnr. 2025; Lammel a. a. O.). Des weiteren konnte, selbst eine zutreffende Höhe der Vorauszahlungen unterstellt, die vereinbarte Vorauszahlung für die zehnjährige Mietdauer keine entscheidende Bedeutung haben, weil die Bekl. nicht erwarten konnten, daß sich die Betriebskosten in Zukunft nicht verändern würden.

2. Die Kl. waren jedoch nicht berechtigt, den Umlagemaßstab für die Verteilung der Aufzugskosten jährlich zu ändern. Das läßt sich auch nicht aus dem Mietvertrag herleiten, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Nebenkostenumlage nach billigem Ermessen zu ändern.

Denn diese Klausel kann nicht dahingehend verstanden werden, daß der Vermieter berechtigt ist, den Verteilungsmaßstab jedes Jahr zu ändern. Zwar wird dem Vermieter ausdrücklich ein Ermessen eingeräumt, wann er den Verteilungsmaßstab nach billigem Ermessen verändern darf. Jedoch ist der Vermieter nicht völlig frei in seinem Ermessen. Es müssen sachliche Gründe sein, die den Vermieter berechtigen, den Verteilungsmaßstab zu ändern. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. den Kl. das Recht einräumen wollten, willkürlich den Verteilungsmaßstab ändern zu können.

Im Falle des Auszuges wäre als sachlicher Grund z. B. denkbar, daß sich etwa die Nutzung der unteren Etagen verändert, was sich zudem deutlich auf die Nutzung des Aufzuges auswirken müßte. Dazu ist jedoch nichts vorgetragen.

Daß der Vermieter auch dann berechtigt ist, die tatsächlich angefallenen Betriebskosten gegenüber dem Mieter abzurechnen, wenn sich eine hohe Nachforderung ergibt, hat schon vor Jahrzehnten das OLG Stuttgart entschieden. In einem gewissem Widerspruch dazu steht die Rechtsprechung der Instanzgerichte, wonach der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz dann haben kann, wenn der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse bewußt zu niedrig angesetzt hat. Worin der Schaden jedoch liegen soll, wird oft nicht dargelegt.

Mit Urteil vom 23. März 1999 hat das Landgericht Berlin für etwas mehr Klarheit gesorgt. Es verweist mit Recht darauf, daß ein Schaden für den Mieter nur dann vorliegt, wenn er darlegt, er hätte eine andere Wohnung mit niedrigeren Betriebskosten mieten können. Hinzuzufügen wäre, daß ein Schadensersatzanspruch auch mit einer vorfristigen Kündigung des Mieters und den entsprechenden Umzugskosten begründet werden könnte. Eine schlichte Freistellung von den abgerechneten Betriebskosten kann der Mieter damit jedoch nicht erreichen.

Zweifelhaft sind die Ausführungen des Landgerichts allerdings zum Anspruchsgrund. Verwiesen wird auf das Institut der culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluß), wenn also der Vermieter den Mieter über die Höhe der Betriebskosten bei Vertragsschluß im unklaren ließ. Die 64. Kammer meint hier, ein Schadensersatzanspruch bestehe nur dann, wenn der Vermieter bewußt (in Täuschungsabsicht) die Betriebskosten zu niedrig angab oder wenn er eine entsprechende ausdrückliche Zusicherung gemacht hatte. Bloße Fahrlässigkeit soll also nicht wie sonst beim Verschulden bei Vertragsschluß ausreichen. Darüber kann man streiten, denn warum eigentlich soll ein Vermieter nicht verpflichtet sein, über die Höhe der Betriebskosten, die einen wesentlichen Mietbestandteil ausmachen, bei einem Vertragspartner korrekte Angaben zu machen?

Das Urteil befaßt sich weiter mit einer Vertragsklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, den Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen zu ändern. Eine solche Klausel kann nicht so ausgelegt werden, daß der Vermieter in jedem Jahr frei den Maßstab ändern könnte. Es bedarf dazu vielmehr eines nachvollziehbaren Grundes. Hier ging es darum, daß die Aufzugskosten - erstmals - ohne Einbeziehung der Mieter im ersten Stock umgelegt wurden. Eine solche Änderung, für die ein sachlicher Grund nicht vorgetragen war, entsprach nicht billigem Ermessen.