Schadensersatz bei vorzeitig beendetem Mietverhältnis aufgrund berechtigter fristloser Kündigung des Vermieters

Schadensersatz bei vorzeitig beendetem Mietverhältnis aufgrund berechtigter fristloser Kündigung des Vermieters; Pflicht zur alsbaldigen Weitervermietung; Vermietungsbemühungen; Mietausfallschaden; Schadensminderungspflicht; Weitervermietung zu geringerer Miete

1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Vermieters aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der dem Vermieter in Gestalt der bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.

2. Der Vermieter ist nach § 254 Abs. 2 BGB gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des in Rede stehenden Objektes zu bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse aber den Mieter, sofern der Vermieter zunächst seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat.

3. Hat der Vermieter seine Weitervermietungsbemühungen hinreichend dargetan, darf sich der Mieter weder auf ein pauschales Bestreiten beschränken noch ist er berechtigt, die Vermietungsbemühungen mit Nichtwissen zu bestreiten.

4. Der Vermieter ist weder verpflichtet, das Objekt sogleich zu einem verminderten Mietzins anzubieten, noch ist ihm für eine Neuvermietung lediglich eine „Karenzzeit" von zwei bis drei Monaten zuzubilligen.

5. Ist Vermietungssituation auf dem örtlichen Büro-Immobilienmarkt schwierig, begründet ein Zeitraum von 14 Monaten bis zur Neuvermietung noch keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht.

Die Parteien streiten zur Klage über restliche Miete und als Schadensersatz geltend gemachten Mietausfall aus dem ehemaligen gewerblichen Mietverhältnis der Parteien über Räume im Haus H.str. in D. und zur Widerklage über als Schadensersatz geltend gemachte vorgerichtliche Anwaltskosten. [...]

II. A. 1. (c) 2. Ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens scheitert entgegen der Auffassung der Berufung nicht an unzureichenden Weitervermietungsbemühungen der Kl. Es mag dahinstehen, ob das Landgericht hinsichtlich der als ausreichend angesehenen Weitervermietungsbemühungen der Kl. gegen seine Hinweispflicht (§ 139 ZPO) verstoßen hat (§ 538 Abs. 1 ZPO). Jedenfalls ist die Bekl. auch zweitinstanzlich der ihr in Bezug auf die Voraussetzungen des § 254 BGB obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen.

Endet ein befristetes Mietverhältnis - wie hier - vorzeitig durch fristlose Kündigung des Vermieters aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der dem Vermieter in Gestalt der bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht (BGH MDR 2005, 618 = NZM 2005, 340 = ZMR 2005, 433). Hieran gemessen hat das Landgericht zutreffend angenommen, dass der Kl. durch das vertragswidrige Verhalten der Bekl. für die Zeit von 9/2009 bis einschließlich 11/2010 ein ihr zu ersetzender Mietausfallschaden entstanden ist. Hiergegen wendet sich die Bekl. ohne Erfolg.

Zwar war die Kl. nach § 254 Abs. 2 BGB gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des in Rede stehenden Objektes zu bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse des Vermieters aber den Mieter (BGH, Urt. v. 16.2.2005, XII ZR 162/01), sofern der Vermieter zunächst seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat (Senat, Urt. v. 24.7.2008, I-10 U 165/07, NZB mit Beschl. v. 24.3.2010, XII ZR 133/08 zurückgewiesen; Senat ZMR 1996, 324; OLG Rostock, Urt. v. 2.7.2009, 3 U 146/08, juris; Wolf-Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., RdNr. 1183). Letzteres ist hier der Fall. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass der Vortrag der Kl. zu den von ihr angestellten Vermietungsbemühungen, zuletzt mit Schriftsatz vom 14.6.2011, auf den der Senat insoweit Bezug nimmt (GA 144 ff.), in jeder Hinsicht den an sie zu stellenden Substantiierungsanforderungen genügt. Die Bekl. hat hiergegen weder erstinstanzlich erhebliche Einwendungen vorbringen können noch rechtfertigt ihr Berufungsvorbringen eine abweichende Beurteilung. Hat der Vermieter seine Weitervermietungsbemühungen hinreichend dargetan, darf sich der Mieter weder auf ein pauschales Bestreiten beschränken (OLG Koblenz, DWW 2008, 257) noch ist er berechtigt, die Vermietungsbemühungen mit Nichtwissen zu bestreiten (BGH, Urt. v. 16.2.2005, XII ZR 162/01; Senat, DWW 2002, 30; Urt. v. 26.4.2001, 10 U 219/99; Urt. v. 1. 3.2001, 10 U 4/00).

Diesen Anforderungen wird das Vorbringen der Bekl. insgesamt nicht gerecht. Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 14.6.2011 im Einzelnen ausgeführt, welcher Makler mit der Neuvermietung beauftragt war, welchen Interessenten das Objekt durch die Fa. G. konkret angeboten worden ist und in welchem Zeitraum das Mietobjekt im Internet (Immobilienscout24) angeboten worden ist. Die Bekl. hat sich ersichtlich bei den angegebenen Stellen weder nach der Richtigkeit dieses Vortrags erkundigt noch hat sie einen tauglichen Beweis für seine Unrichtigkeit angetreten. Selbst wenn die Kl. entgegen ihrer Behauptung vor dem Objekt kein Vermietungsschild aufgestellt hätte, läge hierin angesichts ihrer sonstigen Vermietungsbemühungen ebenso wenig ein Verstoß gegen ihre Schadensminderungspflicht wie in dem Angebot der Mietflächen als Paket.

Nur ergänzend weist der Senat insoweit darauf hin, dass das die Datumsangabe „21.7.2006" auf der Anlage K 9 keinen Rückschluss darauf zulässt, dass die Kl. das Objekt nicht vor Ort beworben hat. Die Kl. war nicht gehindert, eine am 21.7.2006 gefertigte Anzeige auch für zeitlich nachfolgende Vermietungsbemühungen einzusetzen. Auch dass die angebotenen Mietflächen (vgl. Anlage K 6 ff.) nicht auch die streitgegenständliche Mietfläche umfassten, hat die Bekl. nicht beweisbar widerlegt. Ihr Vortrag, im Internet habe sich spätestens ab August 2010 kein Hinweis auf eine Vermarktung des Objektes gefunden, ist substanzlos und aus den dargelegten Erwägungen auch aus Rechtsgründen unbeachtlich.

Die Behauptung der Bekl., ein Mietpreis von 9 €/m2 sei im fraglichen Zeitraum nicht angemessen gewesen, vergleichbare Objekte hätten gerade bei Immobilienscout einen Mietpreis von 6 bis 7 € gehabt, ist auch zweitinstanzlich substanzlos. Die nicht branchenfremde Bekl. ist selbst nicht in der Lage, eine einzige vergleichbare Immobilie zu benennen, die in der Zeit von 9/2009 bis 11/2010 zu dem von ihr behaupteten geringeren Mietzins auf dem Büromarkt angeboten worden sein soll. Die von ihr insoweit angebotene Einholung eines Sachverständigengutachtens liefe auf eine prozessual unzulässige Ausforschung hinaus.

Im Übrigen ist der Vermieter weder verpflichtet, das Objekt sogleich zu einem verminderten Mietzins anzubieten, noch ist dem Vermieter für eine Neuvermietung lediglich eine „Karenzzeit" von zwei bis drei Monaten zuzubilligen. Der BGH (a.a.O.) geht davon aus, dass sich allein aus einem Zeitraum von 8 ½ Monaten zwischen Räumung und separater Neuvermietung eine Vermutung, der Vermieter habe gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen, nicht herleiten lässt. Unter den Umständen des Streitfalls, insbesondere im Hinblick auf die von der Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht ernsthaft bestrittene schwierige Situation auf dem Markt für Büro-Immobilien in Düsseldorf, begründet ein Zeitraum von 14 Monaten bis zur Neuvermietung (der Folgemietvertrag datiert vom 2.11.2010) im Sinne der Rechtsprechung des BGH noch keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht.

Es kommt hinzu, dass für die Bekl. nichts näher gelegen hätte, als sich selbst um einen Nachmieter für das Mietobjekt zu bemühen. Entweder hatte sie hieran kein Interesse, oder ihr ist es trotz eigener Anstrengungen nicht gelungen, einen Nachmieter zu finden, der selbst zu einem reduzierten - und ggf. von ihr bis zur ursprünglichen Dauer des Mietverhältnisses auszugleichenden - Mietzins von 6 - 7 € bereits gewesen wäre, die ehemaligen Mieträume der Bekl. von der Kl. anzumieten. Auch hieran gemessen vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Kl. mit der Neuvermietung erst zum 1.12.2010 gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen hat.

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