Schadensersatz bei verzögerter Sanierung

Schadensersatz bei verzögerter Sanierung; Schadensersatz bei entgegenstehenden Eigentümerbeschlüssen

1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer.

2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der Streitverkündeten verwaltet wird. Die Antragsteller sind Sondereigentümer einer Wohnung und eines Dachgeschossraumes. Letzterer wurde von den Antragstellern mit Zustimmung des damaligen Verwalters und Mehrheitseigentümers ausgebaut.

Nachdem das Dach des Anwesens undicht war, wurden in der Zeit von 1997 bis 2006 unterschiedliche Eigentümerbeschlüsse zu einer Sanierung gefasst, die sämtlich unangefochten blieben. Nach der Durchführung einiger Einzelmaßnahmen haben die Antragsteller ihren ursprünglich gestellten Verpflichtungsantrag zur Ausführung von Sanierungsarbeiten in der ersten Instanz für erledigt erklärt und noch beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von Schadensersatz wegen der Unvermietbarkeit der Sondereigentumseinheiten in den Jahren 1999 bis 2001 und Kostenerstattung für die Erholung von Angeboten zu verpflichten.

Das Amtsgericht hat den Zahlungsantrag abgewiesen. Hiergegen haben die Antragsteller Rechtsmittel eingelegt und ihren Zahlungsantrag wegen Mietausfalls für den Zeitraum vom 1.1.1998 bis 31.10.2005 erweitert. Der Antrag auf Kostenerstattung wurde nicht weiterverfolgt.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller in der Hauptsache zurückgewiesen. Es fehle für eine Schadensersatzverpflichtung der Antragsgegner bereits an einer Pflichtverletzung. 1997 sei bestandskräftig eine komplette Dachsanierung beschlossen worden. Damit seien die Wohnungseigentümer zunächst ihrer Verpflichtung zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen nachgekommen. Der Sanierungsbeschluss sei dann zwar durch die bestandskräftige Beschlussfassung aus dem Jahr 2001, wonach ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt werden sollte, suspendiert worden, doch führe dies nicht zu einer Schadensersatzverpflichtung der Antragsgegner, da es die Antragsteller unterlassen hätten, diesen Beschluss anzufechten und deshalb an ihn gebunden seien. Gleiches gelte für den bestandskräftigen Beschluss aus dem Jahr 2003, in welchem der Sanierungsbeschluss von 1997 aufgehoben wurde.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller weiter ihren Zahlungsantrag. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) im Ergebnis stand. Das Landgericht ist allerdings zu Unrecht davon ausgegangen, dass allein das Vorliegen bestandskräftiger Beschlüsse aus den Eigentümerversammlungen vom 20.2.2001 und vom 28.3.2003 die geltend gemachten Schadensersatzansprüche ausschließt.

a) Ein Schadensersatzanspruch der Antragsteller nach §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 oder § 823 BGB setzt voraus, dass die in Anspruch genommenen Antragsgegner eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen haben. Eine solche hat das Landgericht wegen der vorliegenden Beschlüsse zur Sanierung für den betroffenen Zeitraum vom 1.1.1998 bis 31.10.2005 verneint. Es verkennt dabei, dass ein Beschluss, der nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auch dann, wenn er bestandskräftig wird, weiterhin einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Er bindet zwar dann die Wohnungseigentümer, ist aber nicht geeignet, Schadensersatzansprüche in ihrer Entstehung zu hindern, die sich aus einer schuldhaft ordnungswidrigen Beschlussfassung ergeben (im Ergebnis ebenso Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252 m. w. N.; OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 459).

aa) Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), die gemäß § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen kann. Sie obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und kann von ihnen mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (BayObLG, NJW-RR 1989, 1165; BayObLGZ 1992, 146). Zu den Aufgaben der Eigentümerversammlung zählt es auch, in einem angemessenen zeitlichen Rahmen für die Beseitigung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (BayObLG, NZM 2002, 705).

bb) Nehmen die Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so haften sie demjenigen Wohnungseigentümer, der dadurch einen Schaden erleidet, aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 oder aus § 823 BGB auf Ersatz. Voraussetzung ist aber in jedem Fall ein Verschulden der Wohnungseigentümer (BayObLGZ 1992, 146 m. w. N.).

Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde (OLG München, Beschluss vom 28.11.2008, 34 Wx 24/07; BayObLGZ 1992, 146, 148; BayObLG, NZM 2002, 705, 707). Bei Vorliegen der anspruchsbegründenden Tatsachen können auch Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum gegeben sein.

cc) Der Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB oder aus § 823 BGB i. V. m. § 21 Abs. 4 WEG ist ein individueller, der dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, die eine Pflichtverletzung begangen haben, zusteht (vgl. Senat vom 13.8.2007, FGPrax 2007, 260; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl. § 21 Rn. 11).

b) Das Landgericht hat festgestellt, dass im fraglichen Zeitraum (1.1.1998 bis 31.10.2005) durchgehend bestandskräftige Beschlüsse zur Sanierung des Daches vorlagen, an die die Wohnungseigentümer auch gebunden waren.

aa) Diese Beschlüsse, die das Rechtsbeschwerdegericht selbständig aus sich heraus objektiv und normativ (BGH, NJW 1998, 3713, 3714) auszulegen hat, regeln zunächst einmal lediglich die Fragen, ob und in welchem Umfang Sanierungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Sie sind nicht darauf gerichtet, den möglichen Anspruch eines Miteigentümers gegen die Gemeinschaft wegen der Nichtdurchführung von Maßnahmen, ungeachtet der wirklichen Rechtslage in seinem rechtlichen Bestand konstitutiv zu verändern. Es kann deshalb hier dahingestellt bleiben, ob die Eigentümergemeinschaft überhaupt eine Kompetenz zur Anspruchsvernichtung durch Mehrheitsbeschluss hat (ablehnend Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252, 267 m. w. N.; OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 459).

bb) Für den Zeitraum vom 1.1.1998 bis 20.7.2001 liegen unstreitig bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse vor, wonach eine komplette Dachsanierung durchgeführt werden sollte und auch deren Finanzierung und die Auftragsvergabe geregelt war. Damit sind die Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung, in einem angemessenen zeitlichen Rahmen für die Beseitigung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen, nachgekommen.

Die Tatsache, dass eine Ausführung der Arbeiten nicht erfolgte, beruht nach dem Akteninhalt auf diversen Unstimmigkeiten zwischen den Beteiligten. Insoweit fehlt es schon an einem substantiierten Vortrag, inwieweit eine schuldhafte Pflichtverletzung der Antragsgegner ursächlich für die Verzögerungen sei. Insbesondere zeigen die gerichtlichen Entscheidungen im Verfahren betreffend den Rückbau des Dachgeschosses [...], dass keineswegs offenkundig war, ob eine Genehmigung dieser baulichen Veränderung vorlag. Ein Verschulden der Antragsgegner bei der Geltendmachung eines möglichen Beseitigungsanspruches ist daher nicht erkennbar. Gleiches gilt auch für die Ablehnung des Umlaufbeschlusses zu einer neuerlichen Nutzungsänderung und einer damit verbundenen weiteren baulichen Veränderung (Dachgauben). Es bestand kein eindeutiger Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung, und die Wohnungseigentümer haben im Rahmen ihres Ermessens die beantragten Maßnahmen ohne Verschulden abgelehnt (vgl. Riecke/Schmid/Drabek, Wohnungseigentumsrecht, § 22 Rdn. 10 ff.).

cc) Anders verhält es sich mit dem Zeitraum vom 21.7.2001 bis 31.10.2005. Für diesen hat das Landgericht, ebenfalls zutreffend, festgestellt, dass die Sanierungsbeschlüsse zunächst aufgeschoben, dann aufgehoben wurden. Das Vorliegen dieser bestandskräftigen Abänderungsbeschlüsse allein ist aber nicht geeignet, die für einen Schadensersatzanspruch als Tatbestandsvoraussetzung erforderliche Pflichtverletzung entfallen zu lassen.

(1) An einer solchen Pflichtverletzung fehlt es nur bei einer Beschlussfassung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (offengelassen von OLG München, Beschluss vom 28.11.2008, 34 Wx 24/07). Im anderen Fall würde man den Wohnungseigentümern indirekt die Kompetenz zugestehen, gesetzlich geregelte Anspruchsvoraussetzungen durch eigene Entscheidungen zu schaffen bzw. zu beseitigen. Von der Rechtsfolge käme dies einem Beschluss mit einem gesetzesändernden Inhalt gleich. Für einen Mehrheitsbeschluss mit einer solchen Wirkung besteht aber keine Legitimation durch Kompetenzzuweisung (BGH, NJW 2000, 3500, 3502), da die Frage der Haftungsvoraussetzungen weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung dem Mehrheitsprinzip unterworfen ist (vgl. Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252, 267 m. w. N.).

(2) Aus den Feststellungen des Sachverständigen [...] ergibt sich, dass die Feuchtigkeitsschäden an der Einheit im Dachgeschoss zum einen auf eigenen Umbaumaßnahmen der Antragsteller beruhen (Fenster) und zum anderen zur Beseitigung nicht der kompletten Dachsanierung bedürfen (Dunstrohre). Der Aufschub der beschlossenen Kompletterneuerung durch Beschluss vom 20.7.2001 widerspricht damit schon nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Auf ein Verschulden kommt es daher gar nicht mehr an.

Auch die am 28.3.2003 beschlossene, kostengünstigere eingeschränkte Sanierung nach dem Ergebnis des Gutachtens hält sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum zustehenden Ermessensspielraums (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2000, 1067). Es fehlt daher ebenfalls bereits an einer Pflichtverletzung der Antragsgegner. Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche scheiden daher mangels einer Pflichtverletzung der Antragsgegner aus.

Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer.

Ein Wohnungseigentümer baut den zu seinem Sondereigentum gehörenden Dachgeschossraum aus. Später stellt sich die Undichtigkeit des Daches heraus. Von 1997 bis 2006 werden Sanierungsbeschlüsse gefasst, die zwar sämtlich unangefochten blieben, aber nicht durchgeführt worden sind. Nunmehr verlangt der Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen der Unvermietbarkeit von 1998 bis 2005. Das LG verweist darauf, dass 2001 zunächst die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens und 2003 die Aufhebung des alten Sanierungsbeschlusses aus dem Jahre 1997 bestandskräftig beschlossen worden sind. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren.

Im Ergebnis ohne Erfolg. Aus der Unterlassung und Ablehnung von Sanierungsmaßnahmen könne ein individueller Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers folgen. Bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse stünden dem nicht entgegen. Die Nichtausführung der Arbeiten beruhe aber auf diversen Unstimmigkeiten zwischen den Beteiligten, so dass eine schuldhafte Pflichtverletzung der Antragsgegner nicht ersichtlich sei. Durch die - wenn auch bestandskräftige, aber ordnungswidrige - Aufhebung des Sanierungsbeschlusses könnten die übrigen Wohnungseigentümer ihrer Schadensersatzverpflichtung für die Zeit ab 2001 nicht entgehen. Wegen der teilweise noch ungeklärten Ursachen sei aber der Aufschub der Sanierung nicht pflichtwidrig gewesen.

1. Der zweite Leitsatz, dass nämlich - wegen fehlender Beschlusskompetenz - bestandskräftige negative Eigentümerbeschlüsse nicht geeignet seien, Schadensersatzansprüche wegen verzögerter Sanierungsmaßnahmen auszuschließen, ist nicht unproblematisch. Das Kammergericht (GE 1991, 303 = ZMR 1991, 233) hatte angenommen, dass aus einem bestimmten Stimmverhalten eines Wohnungseigentümers Schadensersatzansprüche nicht entstehen können, weil jeder Wohnungseigentümer frei entscheiden darf, wie er seine Stimme abgibt. Für eine Prüfung, ob die gefassten Mehrheitsbeschlüsse ordnungsmäßig sind, ist nach § 23 Abs. 4 WEG das Beschlussanfechtungsverfahren vorgesehen, in dessen Rahmen ein angeblich gemeinschaftswidriges Stimmverhalten zu prüfen ist. Eine doppelte Prüfung scheidet aus.

2. Die Haftbarmachung der übrigen Wohnungseigentümer wird auch nur in kleinen Wohnanlagen gelingen, in denen zudem das Stimmverhalten in den Versammlungen genau dokumentiert wird. Bei größeren Anlagen, in denen überhaupt nur die erreichten Mehrheiten protokolliert werden, scheidet es nach Jahren schon aus tatsächlichen Gründen aus, die Wohnungseigentümer namhaft zu machen, die gegen eine rechtzeitige Sanierung gestimmt haben. Jeder wird sich damit verteidigen, dass er sich der Stimme enthalten oder dagegen gestimmt habe. Zudem taucht die interessante Rechtsfrage auf, ob und inwieweit in diesen alten Fällen (§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG n. F. wird wohl noch nicht anwendbar sein) eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer besteht, die nachweisbar die rechtzeitige Sanierung abgelehnt haben.

3. Richtig ist, dass trotz jeder bestandskräftigen Ablehnung der Sanierungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nicht für alle Zukunft untergeht (wohl aber Verzugsfolgen ausschließen dürfte). Er muss nur bei nächster Gelegenheit erneut geltend gemacht werden. Dann muss die wiederholte Ablehnung angefochten und die Verpflichtung durch Klage durchgesetzt werden. Die Beschlussanfechtung richtet sich eindeutig gegen die übrigen Wohnungseigentümer, auch diejenigen, welche die Sanierung nicht abgelehnt haben. Für den Verpflichtungsanspruch ist wohl auch der Verband zuständig, sonst müssten die übrigen Wohnungseigentümer die entstehenden Kosten eventuell allein tragen.