Schadensersatz bei Kündigung mit vorgetäuschtem Eigenbedarf

a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.

1 Die Kl. bewohnte als Mieterin seit 1977 ein im Eigentum der Bekl. stehendes Hausgrundstück in B. Nachdem die Bekl. seit Juni 2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten, zog die Kl. entsprechend einer Vereinbarung der Parteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus.

2 Die seit mehreren Jahrzehnten in den USA lebenden Bekl. hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile pensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zurückkehren und in dem an die Kl. vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Bekl. zu 1 zu betreuen. Für den Fall, dass die Kl. nicht rechtzeitig räume, drohten die Bekl. die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen an.

3 Das streitgegenständliche Hausgrundstück wurde am 9. November 2002 über einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Kl. erklärte daraufhin mit Schreiben vom 26. November 2002 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages vom 4. Oktober 2002 wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des Hauses fand nicht statt.

4 Mit der Klage fordert die Kl., das Hausgrundstück - hilfsweise jedenfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zurückzugeben, außerdem die Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Bekl. für künftige weitere Schäden.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihre erstinstanzlichen Ansprüche weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

8 Die Kl. könne weder Rückgabe der Mietsache noch Schadensersatz oder Schmerzensgeld verlangen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits komme es nicht darauf an, ob die Bekl. einen Eigenbedarf an dem von der Kl. angemieteten Hausgrundstück nur vorgetäuscht hätten. Denn durch die ausgesprochenen Kündigungen sei das Mietverhältnis nicht beendet worden, so dass die Kl. zur Räumung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von den Bekl. ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, weil die Kündigungsschreiben entgegen § 564 b Abs. 3 BGB a.F. bzw. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB n.F. keinerlei Angaben zum berechtigten Interesse der Bekl. an der ausgesprochenen Kündigung enthielten.

9 Das von der Kl. unterbreitete Angebot vom 4. Oktober 2002 auf Vertragsaufhebung sei deshalb ohne "Notwendigkeit" - ohne dass die Kl. zur Räumung verpflichtet gewesen sei - erfolgt. In entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus § 254 BGB sei daher davon auszugehen, dass der Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 allein auf den - freiwilligen - Entschluss der Kl. zurückzuführen sei und nicht auf eine arglistige Täuschung seitens der Bekl. Hinzu komme, dass die Kl. den Mietaufhebungsvertrag erst nach Zustandekommen des Mietvertrags über ihre neue Wohnung abgeschlossen habe. Damit sei der Aufhebungsvertrag nach wie vor wirksam.

II. 10 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kl. auf Rückgabe des Mietobjekts aufgrund wirksamer Anfechtung der Aufhebungsvereinbarung, auf Schadensersatz und auf Feststellung der Ersatzpflicht der Bekl. für künftige Schäden nicht verneint werden.

11 1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, GE 2005, 855 = NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.). Davon geht auch das Berufungsgericht aus.

12 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, Ansprüche der Kl. seien "in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus § 254 BGB" zu verneinen, weil die von den Bekl. ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen bereits aus formalen Gründen unwirksam gewesen seien, so dass für die Kl. objektiv kein Anlass bestanden habe, den Bekl. die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses anzubieten und das Mietobjekt zu räumen. Die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 stünde den mit der Klage verfolgten Ansprüchen der Kl. nur dann entgegen, wenn sie auf einem freien Willensentschluss der Kl. beruhen würde, für den der von den Bekl. geltend gemachte, nach der Darstellung der Kl. nur vorgetäuschte Eigenbedarf nicht (mehr) ursächlich gewesen wäre. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt; es hat den entscheidenden Gesichtspunkt vielmehr darin gesehen, dass mangels formal wirksamer Eigenbedarfskündigung der Bekl. für die Kl. keine Räumungsverpflichtung und damit auch keine Notwendigkeit bestanden habe, sich mit den Bekl. auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses zu einigen. Das ist nicht richtig.

13 a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf - wie das Berufungsgericht hier annimmt - zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564 a Abs. 3 BGB a.F.) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verhält es sich nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl. hier. Die Bekl. hatten die Kl. wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur Räumung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach Deutschland zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewohnen, auch um die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Bekl. zu 1 zu betreuen. Dass die Kl. Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu misstrauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvortrag der Kl. zu entnehmen.

14 b) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Bekl. geltend gemachten, nach Darstellung der Kl. vorgetäuschten Eigennutzungsabsicht und dem Schaden der Kl. ist auch nicht dadurch unterbrochen worden, dass die Kl. sich am 4. Oktober 2002 mit den Bekl. auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54, 55; BayObLG NJW 1982, 2003, 2004; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 108; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 79). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen, nach der Darstellung der Kl. hier gegebenen Umständen zustande gekommene Mietaufhebungsvereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und der Räumung nicht. Ob dies anders zu beurteilen ist, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird (vgl. dazu OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1995, 145, 146), bedarf hier keiner Entscheidung.

15 c) Unerheblich ist schließlich, ob der Mieter - wie hier die Kl. - bei Abschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat. Steht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar materiell gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung, ist auch insoweit die arglistige Täuschung des Vermieters ursächlich für den hieraus entstehenden Schaden des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO, 56).

III. 16 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von den Bekl. mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war und ob die Kl. die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 auch dann abgeschlossen hätte, wenn ihr dies bewusst gewesen wäre. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung wird sich das Berufungsgericht auch mit dem weiteren Einwand der Bekl. zu befassen haben, Eigenbedarf sei von ihnen von vorneherein nur an der Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung geltend gemacht worden, und der Kl. sei der Abschluss eines neuen Mietvertrags für die von ihr selbst bewohnte Wohnung im Obergeschoss angeboten worden.

Ein Mieter, der auszieht, weil der Vermieter bei der Kündigung Eigenbedarf vorgetäuscht hat, kann u. a. Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn die Eigenbedarfskündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist und der Mieter gar nicht hätte ausziehen müssen, entschied der BGH.

Die Klägerin war seit 1977 Mieterin in einem Wohnhaus der Beklagten in Berlin. Aufgrund einer Vereinbarung vom 4. Oktober 2002 zog die Klägerin aus der Wohnung aus, nachdem die Beklagten mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten. Unmittelbar nach dem Auszug boten die Beklagten das Haus über einen Makler zum Verkauf an, von dem sie später Abstand nahmen. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten hätten den Eigenbedarf vorgetäuscht. Sie begehrt mit ihrer Klage die Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise macht sie Schadensersatzansprüche geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Klägerin führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht Berlin.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar - entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564 a Abs. 3 BGB a. F.) - nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Der Schadensersatzanspruch des Mieters werde auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt habe, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet gewesen war. Entscheidend sei nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet sei, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt habe halten dürfen, weil er keinen Anlass gehabt habe, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit finde und das Mietobjekt freigebe, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räume er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.

Für einen Ausschluss des Schadensersatzanspruchs nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB, wie er von dem Berufungsgericht angenommen worden war, sei daher kein Raum. Das Berufungsgericht werde nunmehr zu klären haben, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf der Beklagten - wie von der Klägerin behauptet - vorgetäuscht war.