Schadensersatz bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung nach unberechtigter Kündigung

Schadensersatz bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung nach unberechtigter Kündigung; Mietpreisüberhöhung nur bei Zwangslage; Wirtschaftsstrafgesetz

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.3.1993 - XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. WoIf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.).

3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewußte Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, daß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 -VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).

Die Vermieterin beansprucht Miete und Mietdifferenz, nachdem der Mieter einen längerfristigen Wohnungsmietvertrag mit Teilgewerbeerlaubnis vorzeitig gekündigt hat. Der Mieter hat sich für kündigungsberechtigt gehalten, geltend gemacht, jedenfalls ohne groben Vertragsverstoß dieser Auffassung gewesen sein zu dürfen, hat den Mietpreis unter Hinweis auf § 5 WiStrG für überhöht gehalten und mit der Behauptung zahlreicher Mängel eine Minderung von 30 bis 40 % für gegeben erachtet. Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen - abgesehen von einer 3 %igen Mietminderung für eine Monatsmiete - stattgegeben. Das OLG weist die Berufung im Beschlußwege zurück.

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch in ausgeurteilter Höhe aus § 535 Abs. 2 BGB für die September- und Oktobermiete 2002 und als Schadensersatz (§§ 280 ff. BGB) für die Mietdifferenzen von November 2002 bis April 2006.

1. (...) Die Unwirksamkeit der Kündigung des Bekl. vom 17.06.2002 hat das Landgericht zutreffend festgestellt. Hiergegen führt die Berufung auch keine Angriffe.

2. Soweit der Bekl. geltend macht, seine Mietzahlungspflicht sei nach § 537 Abs. 2 BGB entfallen, weil die Kl. wegen der Überlassung des Mietobjektes an die Handwerker im September 2002 außerstande gewesen sei, ihm den Gebrauch zu gewähren, dringt er hiermit nicht durch (§ 242 BGB). Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig, wie hier, ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.3.1993 - XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163). Der dem Bekl. zu machende Treuwidrigkeitsvorwurf scheitert entgegen seiner Auffassung weder daran, daß er das Vertragsverhältnis für beendet ansehen durfte, noch daß seine Kündigung "mit einigem Grund" streitig gewesen wäre.

a) Sein Vorbringen, die Kl. habe durch die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel und ihr anschließendes Verhalten aus seiner Sicht die Beendigung des Mietverhältnisses akzeptiert (...) hat der Bekl. ersichtlich fallen gelassen, nachdem er im Termin vor dem Amtsgericht Potsdam am 29.1.2003 eingeräumt hat, Schreiben der Kl. erhalten zu haben, mit denen diese seiner fristlosen Kündigung widersprochen habe (...).

Im Übrigen hätte die Kl. in diesem Fall wegen eines fortbestehenden Auflösungsverschuldens des Bekl. selbst bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung Schadenersatzansprüche (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.) gerichtet auf den Betrag, den der Bekl. als Mieter bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin, hier also dem 31.4.2006, als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.). Dieser Schadensersatzanspruch wäre durch Umbau- oder Renovierungsarbeiten im Mietobjekt nicht beeinträchtigt (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.).

b) Den Bekl. trifft auch der Vorwurf eines groben Vertragsverstoßes, denn die Kündigung war unter keinem Gesichtspunkt "mit einigem Grund streitig". Keiner der vorbefaßten Richter hat eine Wirksamkeit der Kündigung auf der dargetanen Tatsachengrundlage auch nur ernsthaft erwogen. Der Einzelrichter, der in grober Verkennung der Rechtslage den Ausschluß der ordentlichen Kündbarkeit für 5 Jahre für AGB-widrig gehalten hatte, hat die ordentliche Kündbarkeit ausdrücklich und sofort verneint, nachdem er Kenntnis von dem Vertragsanbahnungsschreiben des Bekl. vom 29.03.2001 (...) erhalten hatte. Die übrigen vorbefaßten Richter haben in Übereinstimmung mit der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung eine AGB-Widrigkeit der Mietzinsvereinbarung nach altem Mietrecht nicht einmal problematisiert. Ein Sonderkündigungsrecht des Bekl. hat keiner der vorbefaßten Richter mit Recht auch nur ansatzweise für ernsthaft erwägenswert erachtet.

Soweit der Einzelrichter in seinem Hinweisbeschluß vom 22.10.2003 die Kündigungsfrage aus Sicht des Bekl. für offen gehalten hat, hat er die vom Bekl. einzuhaltenden Sorgfaltsmaßstäbe verkannt:

Der Bekl. war, worauf das Landgericht zutreffend abgestellt hat, selbst Rechtsanwalt. Daß sein mietrechtliches Wissen aufgrund seiner beruflichen Ausrichtung ins Steuerrecht verkümmert wäre, läßt sich so nicht nachvollziehen, denn er war zusätzlich auch Vermieter, wie er selbst ausgeführt hat (...).

Überdies hat sich der Bekl. bei seiner Kündigung rechtsanwaltlich vertreten lassen. Ein eingeschränktes mietrechtliches Wissen der von ihm mit mietrechtlichen Fragen mandatieren Rechtsanwälte müßte sich der Bekl. als eigenes Verschulden zurechnen lassen (§ 278 BGB).

c) (...)

3. Eine ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) liegt nicht vor. Die nach Abs. 2 Satz 1 dieser Bestimmung erforderliche Ausnutzung hat der Bekl. trotz wiederholten richterlichen Hinweises nicht darzutun vermocht. Ausnutzen bedeutet nach seinem Wortsinn das bewußte Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, daß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.4.2005 - VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534). Dazu fehlt auch in der Berufungsbegründung jedes Vorbringen.

Zudem läßt der Bekl. fehlerhaft den hier anzusetzenden Teilgewerbeaufschlag außer Ansatz. Ein Anhaltspunkt für den Wert der Genehmigung, einen Teil der Mietwohnung gewerblich zu nutzen, gibt § 26 Abs. 2 Neubaumietenverordnung (NMV) (50 % des hierauf entfallenden Mietzinses). Der Teilgewerbeaufschlag ist unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB), so daß es auf den Umfang der schriftstellerischen Tätigkeiten des Bekl. und den der Mandantenbetreuung im Einzelnen nicht ankommt. Der Gewerbezuschlag entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.). Unter Berücksichtigung der Wohnflächenberechnung vom 20.03.2001 (...) ergibt sich eine gewerbezuschlagsfähige Fläche von mindestens 50 m2.

Der Mieter schuldet bei vorzeitigem Auszug bis zum Vertragsende die Vereinbarte Miete. Das gilt auch dann, wenn auf seine unberechtigte Kündigung das Vertragsverhältnis einvernehmlich aufgehoben wird und der Vermieter zu einer niedrigeren Mieter weitervermietet. Der ausziehende Mieter schuldet dann die Mietdifferenz.

Der Mieter, ein Rechtsanwalt, hatte eine Doppelhaushälfte für fünf Jahre gemietet. Eine teilgewerbliche Nutzung war vereinbart. Schon nach ca. einem Jahr kündigte er das Mietverhältnis und übergab die Schlüssel. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Miete und nach Neuvermietung der Mietdifferenz. Der beklagte Rechtsanwalt meinte, er sei zur Zahlung nicht verpflichtet, auch deshalb, weil eine Mietpreisüberhöhung vorliege.

Mit Beschluß vom 15.11.2006 wies das OLG Brandenburg auf die Aussichtslosigkeit seiner Berufung hin. Nach der Rechtssprechung des BGH könne sich der Mieter nicht darauf berufen, daß die Räume nach seiner vorfristigen Kündigung anderweitig vermietet worden seien. Das gelte auch im Falle einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung für eine Mietpreisüberhöhung sei eine Zwangslage darzulegen. Zu berücksichtigen bei der Höhe zulässigen Miete sei auch ein Teilgewerbezuschlag, der bei Änderung der gewerblichen Nutzung nicht entfalle.

Der Fall gelangte an das OLG Brandenburg, nachdem das erstinstanzlich befaßte Amtsgericht den Rechtsstreit an das LG verwiesen hatte, willkürlich, wie der Einsender mitteilt. Wenn allerdings der Rechtsanwalt seine Praxis in der Doppelhaushälfte ausgeübt hatte, war die Verweisung zutreffend, da kein Wohnraummietverhältnis vorlag, weil in diesem Fall unabhängig von den Flächenanteilen immer ein Geschäftsraummietverhältnis vorliegt (BGH GE 1986, 699).