Schadensersatz bei eigenwilligen Schönheitsreparaturen durch Mieter

Schadensersatz bei eigenwilligen Schönheitsreparaturen durch Mieter; Strukturputz; Wolken als Deckenbemalung; unterschiedliche Maltechniken; starrer Fristenplan

1. Ein starrer Fristenplan liegt nicht vor, wenn der Mieter grundsätzlich Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen ausführen soll.

2. Der Mieter ist beweispflichtig dafür, daß die Beschädigung einer Mietsache (hier: mit Wolken bemalte Decke im Badezimmer) beseitigt wurde.

3. Der Vermieter muß nicht einen Anstrich teils weiß, teils terracotta-Wischtechnik oder in maisgelb hinnehmen.

Mit Vertrag vom 19.6.2000 mietete die Bekl. von der Kl. eine Wohnung in Berlin. § 3 des vorformulierten Vertrages lautet auszugsweise:

"4. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:

In Küchen Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre ..."

(...) Die Anlage zum Mietvertrag lautet auszugsweise:

"(...) 17. Der Mieter ist berechtigt, das Badezimmer nach eigenen Vorstellungen zu verschönern. ... Vor Begin dieser Arbeiten sind diese ... dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Wünsche des Mieters ablehnen, sofern dieser Maßnahmen durchführen will, die vom allgemeinen Geschmack unzumutbar abweichen."

(...) Die Bekl. brachte im Laufe ihrer Mietzeit im Bad Strukturputz an die Wände und blaue Wölkchen an die Decke auf. Im Flur wurde die Rauhfasertapete durch eine abwaschbare farbige Tapete ersetzt, die wiederum beim Auszug mit einer Rauhfasertapete übertapeziert wurde. In der Küche würde eine farbige Bordüre angebracht. In Zimmer 2 wurde die Rauhfasertapete entfernt und die Wand teils in weiß, teils terrakottafarben gestrichen. In Zimmer 3 wurde die Rauhfaser entfernt und die Wand in Maisgelb gestrichen. (...)

(...) Der Kl. stand ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.019,37 € zu. (...)

Für die malermäßige Bearbeitung des Bades stand der Kl. ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 91 € zu. Das reine nicht dauerhaft deckende Überstreichen der mit Wolken bemalten Decke stellt eine Beschädigung der Mietsache dar. Verziert ein Mieter eine Decke mit Wolkenbildern, so hat er bei der Rückgabe dafür Sorge zu tragen, daß diese sachgerecht deckend überstrichen werden. Dieses war nicht der Fall, soweit die Bekl. dieses bestreitet, genügt ihr Bestreiten nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Denn es oblag ihr darzulegen, daß sie ihre Pflicht zum ordnungsgemäßen Überstreichen ordnungsgemäß erfüllt hat. Dieses hat sie verabsäumt; sie hat nicht hinreichend dargelegt, wie sie die Wolken sachgerecht überstrichen haben will. Unerheblich ist, daß die Badezimmerdecke im Abnahmeprotokoll zunächst nicht beanstandet wurde. Denn dieses würde lediglich dann ein deklaratorisches Negativanerkenntnis der Kl. darstellen, wenn die unzureichende Überstreichung bei der Abnahme erkennbar gewesen wäre. Dieses ist indes nicht der Fall. Denn es ist allgemein bekannt, daß sich ein unzureichendes Überstreichen erst nach einiger Zeit beim vollständigen Austrocknen der Farbe offenbart. Nr. 17 der Anlage des Mietvertrages ist diesbezüglich ohne jede Relevanz. Denn die Bekl. hat nicht dargelegt, daß die Kl. die Wolkenbilder genehmigt hätte. Hierzu wäre sie auch aufgrund des Widerspruchs zum allgemeinen Geschmack nicht verpflichtet gewesen. Ist die Decke malermäßig zu überarbeiten, so sind dieses auch die Wände. Denn andernfalls bestünde die Gefahr anderer Farbtöne. Die Höhe des Schadens ergibt sich aus dem Kostenvoranschlag und der Masseermittlung i.V.m. § 287 ZPO. Soweit die Bekl. die Masseermittlung pauschal bestreitet, genügt ihr Bestreiten nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Denn sie hat in der Wohnung längere Zeit gewohnt und selber Schönheitsreparaturen ausgeführt und konnte sich zu der Masseermittlung erklären. Dieses hat sie verabsäumt. Soweit sie pauschal behauptet, die Kostenansätze würden die ortsüblichen überschreiten, ist ihr Vortrag zu pauschal, um den Anforderungen des § 138 ZPO zu genügen. Gemäß § 249 Il BGB umfaßt der Schadensersatzanspruch nicht die hierauf entfallende Umsatzsteuer.

Im Dielen-/Flurbereich ist der Kl. ein Schaden von 676,43 € netto entstanden. Denn das Überkleben der abwaschbaren Tapete war nicht fachgerecht, und in dem abgezogenen Boden wurde ein Loch hinterlassen. Beides hat den Wert der Mietsache gemindert. Schließlich trägt der Kl. substantiiert vor, daß die Tapete nicht auf Stoß geklebt wurde und durch ungenügendes Streichen die darunterliegende Tapete zum Vorschein tritt. Das Loch ist auf dem Foto deutlich erkennbar.

Hinsichtlich der Mängel in Zimmer 1 steht der Kl. ein Schadensersatz von 98,70 € netto zu. Denn die Bekl. mußten zumindest teilweise Schönheitsreparaturen ausführen. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist die in Nr. 5 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung nicht unwirksam. Denn es handelt sich um keinen starren Fristenplan. Das folgt aus dem Wort "Grundsätzlich" ganz zu Beginn der Klausel. Dadurch wird deutlich, daß in Ausnahmefällen andere Regelungen gelten sollen. (...)

Für Zimmer 2 erhält die Kl. einen Anspruch auf netto 886,43 € Schadensersatz. Denn der terrakottafarbene Anstrich kann nicht als orts- und zeitüblich angesehen werden. Diesbezüglich sind die Bekl. darlegungs- und beweispflichtig. Ein Artikel der Malerinnung mit der generellen Aussage, daß Farben immer mehr "im Kommen" sind, ist kein hinreichender Vortrag i.S.d. § 138 ZPO. Denn es fehlt jeder Vortrag bezüglich konkreter Zahlen, insbesondere welcher Prozentsatz der Berliner Haushalte in den letzten Jahren einen terrakottafarbenen Wandanstrich vorgenommen haben. (...)

Zu Zimmer 3 kann die Kl. einen Schadensersatzanspruch von netto 782,31 € geltend machen. Es gilt das zu den Farben bei Zimmer 2 Ausgeführte.

Während der Dauer des Mietverhältnisses darf der Mieter nach seinem Geschmack renovieren. Bei der Rückgabe der Wohnung gelten allerdings strengere Anforderungen.

Im Mietvertrag hieß es, daß Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Zeitabständen auszuführen seien. Die Mieterin hatte im Bad die Decke mit Wolken übermalt und dies beim Auszug übergestrichen. In anderen Räumen gab es einen terracottafarbenen oder einen maisgelben Anstrich, den der Vermieter nicht hinnehmen wollte.

Mit Urteil vom 6. September 2007 bejahte das AG Schöneberg einen Schadensersatzanspruch des Vermieters. Grundsätzlich sei die Mieterin zu Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, da eine starre Fristenregelung (mit der Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel) nicht vorliege. Das folge aus dem Wort "grundsätzlich". Die mit Wolken bemalte Decke im Badezimmer stelle eine Sachbeschädigung dar, und die Mieterin sei beweispflichtig dafür, daß sie diesen Schaden ordnungsgemäß behoben habe. Das bloße Bestreiten, daß die Übermalung nicht deckend war, reiche nicht. Ein terracottafarbener oder maisgelber Anstrich sei nicht orts- oder zeitüblich, so daß zur Beseitigung Schadensersatz geschuldet werde.

Zu den Anforderungen des durchschnittlichen Geschmacks siehe LG Berlin GE 2007, 519. Die Auffassung des Amtsgerichts, der Schadensersatzanspruch nach dem Kostenvoranschlag umfasse nicht die Umsatzsteuer, hätte allerdings näher dargelegt werden müssen. Das AG Strausberg (GE 2007, 521, mit zustimmender Anmerkung von Schach GE 2007, 488) ist da zu Recht anderer Meinung (so auch GE 2006, 1020).