Schadensersatz/Aufwendungsersatz wegen Eigenbeseitigung eines Mangels durch Mieter

Der Mieter hat primär gegen den Vermieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung. Einen Geldanspruch (Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz) kann er nur dann geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind auf Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages seit Dezember 2002 Mieter einer Dreizimmerwohnung im 1. OG des Hauses ...

Der Bekl. ist der Vermieter der Wohnung.

In § 3.4 des Mietvertrages ist Folgendes niedergelegt:

„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen [...]. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Der Bekl. hat seit Mietvertragsbeginn in der Wohnung keine Schönheitsreparaturen vorgenommen.

Nach klägerischem Vortrag kam es in den Jahren 2009 und 2010 infolge von Tiefbauarbeiten in der P. Str. zur Ausbildung erheblicher, meterlanger und tiefgreifender Risse in Wänden und Decken der Wohnung, welche nachhaltiger und umfangreicher Beseitigungsarbeiten bedürft hätten. [...]

Die Kl. behaupten, sie hätten den Bekl. über viele Monate hinweg zur Durchführung von Arbeiten in der Wohnung angehalten, nämlich zur Beseitigung der Rissschäden sowie zur Durchführung inzwischen notwendig gewordener Schönheitsreparaturen, und insoweit auch Fristen gesetzt.

Der Bekl. habe von den Mängeln seit Frühjahr 2009 Kenntnis gehabt.

Nachdem die Kl. über den Zeitraum von mehr als zwei Jahren tatsächlich keine Abhilfemaßnahmen bemerkt hätten, hätten sie Schriftverkehr mit der Hausverwaltung begonnen, um eine verbindliche Lösung zu erreichen. Bei geführten Telefonaten im März und April 2012 hätte hinsichtlich der Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. Malerarbeiten kein Streit bestanden.

In der Wohnung habe nach Ablauf von zehn Jahren nach Mietvertragsbeginn Renovierungsbedarf bestanden. Die vier Innentüren hätten nach Tischlerarbeiten eines neuen Anstrichs bedurft. Die Fenster seien dringend renovierungsbedürftig gewesen.

Die Kl. behaupten, der Bekl. habe sich grundsätzlich zur Übernahme der durch die Durchführung der Arbeiten entstehenden Kosten bereit erklärt. Er habe deutlich erkennen lassen, dass die Mängelbeseitigung durch die Kl. selbst vorgenommen werden sollte.

Mit der Klage begehren die Kl. Erstattung der Kosten der Malerfirma [...] gemäß Rechnung vom 7.9.2012 in Höhe von 4.729,71 €.

Der Bekl. trägt vor, etwaig vorhanden gewesene Haarrisse hätten keinen Mangel der Mietsache dargestellt und wären gar nicht sichtbar in Erscheinung getreten, wenn die Kl. nicht die Raufasertapete entfernt und ohne vermieterseitige Zustimmung eine weitere Putzschicht eingebracht hätten. Bei Belassung mit Raufasertapete hätte die Beseitigung von Haarrissen allenfalls einen Kostenaufwand in Höhe von 100 € erfordert.

Etwaige Schwundrisse im Bereich der rechten Küchenwand seien im Übrigen auf die mieterseits im Jahr 2011 durchgeführten Umbaumaßnahmen des Bades zurückzuführen, die beklagtenseits erlaubt worden waren.

Der Bekl. ist der Ansicht, er hätte allenfalls die Ausführung von Arbeiten geschuldet, jedoch kein Geld. [...]

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die geltend gemachten Zahlungsansprüche stehen den Kl. gegenüber dem Bekl. aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, insbesondere auch nicht aus § 536 a Abs. 1 oder 2 oder aus § 539 BGB.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist im vorliegenden Vertragsverhältnis zwar nicht wirksam auf die Kl. als Mieter übertragen worden, weil die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine Klausel, bei der das Weißen der Decken und Oberwände vorgeschrieben wird, unwirksam, weil dem Mieter dabei während der Mietzeit die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in ganz bestimmter Farbgebung, nämlich in weiß vorgegeben wird. Wegen unangemessener Benachteiligung ist eine derartige Klausel nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urt. v. 23.9.2009, VIII ZR 344/08, GE 2009, 1488).

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft damit im vorliegenden Vertragsverhältnis den Bekl.

Auch die Verpflichtung zur Beseitigung vorhandener Mängel der Mietsache trifft den Bekl. als Vermieter, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Streitgegenständlich sind vorliegend jedoch nicht Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. auf Mängelbeseitigung, sondern auf Zahlung.

Für die Begründetheit von Zahlungsansprüchen wegen der Nichtdurchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen bzw. von Schönheitsreparaturen bedarf es allerdings des Vorliegens weiterer Voraussetzungen.

Für einen Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 wegen nach Mietvertragsabschluss entstehender erheblicher Mängel bedarf es eines Verschuldens des Vermieters bzw. eines Verzugs mit der Mängelbeseitigung.

Für fehlendes Verschulden trifft den Vermieter zwar die Beweislast, wenn die Ursache des Mangels aus dem Herrschafts‑ und Einflussbereich des Vermieters herrührt. Dass dies vorliegend der Fall ist, ist aber weder klägerseits vorgetragen noch ersichtlich. Ob überhaupt erhebliche Mängel vorgelegen haben, kann dahingestellt bleiben.

Dass sich der Bekl. mit der Beseitigung von erheblichen Mängeln in Verzug befunden hat, ist nämlich klägerseits nicht hinreichend dargetan.

Der bestrittene Vortrag, der Bekl. sei über viele Monate hinweg unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden, ist unsubstantiiert und ohne Beweisantritt.

Zwar mag über Monate bzw. sogar über Jahre Korrespondenz hinsichtlich der Problematik „Rissbildungen" und „MaIerarbeiten" stattgefunden haben.

Der in Kopie eingereichte Schriftwechsel betrifft dabei aber durchweg nicht Aufforderungen zur Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten oder Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern unmittelbar zur Zahlung von Geldbeträgen.

Ungeachtet der zeitlich umfangreichen Korrespondenz ist ein Verzug des Bekl. mit der Verpflichtung zur Mängelbeseitigung auf Grundlage des klägerischen Tatsachenvortrages nicht feststellbar, insbesondere ist in den Äußerungen der Hausverwaltung des Bekl. in der schriftlichen Korrespondenz auch keine ernsthafte endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen.

Entgegen dem pauschalen und nicht unter Beweis gestellten Vortrag der Kl. ist auch nicht ersichtlich, dass sich der Bekl. grundsätzlich zur Kostenübernahme bereit erklärt hätte. Aus dem Angebot des Bekl., auf dem Kulanzweg 1.000 € zu zahlen, ist dies ebenso wenig zu entnehmen wie aus der zitierten sonstigen schriftlichen Korrespondenz.

Mangels Verzugs scheidet auch ein Zahlungsanspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Zu den tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB ist klägerseits weder Näheres vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich.

Mangels Verzugs mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen scheidet auch insoweit ein Schadensersatzanspruch aus. Ob insbesondere auch bezüglich der Fenster und Türen tatsächlich Renovierungsbedarf bestand, kann daher dahingestellt bleiben.

Ansprüche nach § 539 BGB hinsichtlich der streitgegenständlichen Zahlungsforderung scheiden bereits aus dem ausdrücklich erklärten entgegenstehenden Willen des Bekl. in den Schreiben der Hausverwaltung vom 29.5.2012 und 5.7.2012 aus.

Trotz der gerichtlichen Hinweise im mündlichen Verhandlungstermin ist klägerseits kein weiterer Tatsachenvortrag erfolgt, der den geltend gemachten Zahlungsanspruch zu begründen vermag.

Der Mieter muss primär dem Vermieter Gelegenheit geben, einen Mietmangel zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter dem nicht nachkommt, kann es zu einem Anspruch des Mieters auf Kostenersatz für die in Eigenregie beseitigten Mängel kommen.

Der zwischen den Parteien geschlossene Wohnraummietvertrag enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel; der Mieter war nach der Klausel u. a. zuständig für „das Weißen der Decken", was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit der Klausel führt („Farbdiktat weiß").

Der Mieter behauptete im Rechtsstreit auf Geldersatz, er habe den Vermieter über viele Monate und Jahre hinweg zur Durchführung von Arbeiten in der Wohnung angehalten, nämlich zur Beseitigung von Rissschäden, die infolge von Tiefbauarbeiten in der vor dem Haus vorbeiführenden Straße entstanden seien, sowie zur Durchführung inzwischen notwendig gewordener Schönheitsreparaturen; er, der Mieter, habe dem Vermieter auch entsprechende Fristen gesetzt. Im Übrigen habe nach zehnjähriger Mietzeit auch Renovierungsbedarf bestanden. Der Vermieter habe sich grundsätzlich zur Übernahme der durch die Durchführung der Arbeiten entstehenden Kosten bereit erklärt und deutlich erkennen lassen, dass die Mängelbeseitigung durch den Mieter selbst vorgenommen werden solle.

Der Vermieter trug dagegen vor, etwaig vorhanden gewesene Haarrisse hätten keinen Mangel der Mietsache dargestellt und wären gar nicht sichtbar in Erscheinung getreten, wenn der Mieter nicht die Raufasertapeten entfernt und ohne vermieterseitige Zustimmung eine weitere Putzschicht eingebracht hätte. Er hätte allenfalls die Ausführung von Arbeiten geschuldet, jedoch kein Geld.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Mieter habe zwar wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel einen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausführung von Schönheitsreparaturen und auch einen Anspruch auf Beseitigung vorhandener Mängel der Mietsache gehabt. Streitgegenständlich seien vorliegend jedoch nicht Ansprüche auf Durchführung von Arbeiten, sondern auf Geldzahlung. Für einen Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 BGB wegen nach Mietvertragsabschluss entstehender Mängel bedürfe es eines Verschuldens des Vermieters bzw. eines Verzugs mit der Mängelbeseitigung. Für fehlendes Verschulden treffe den Vermieter zwar die Beweislast, wenn die Ursache des Mangels aus dem Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters herrühre. Dass dies vorliegend der Fall sei, sei aber vom Mieter weder vorgetragen noch ersichtlich. Ob überhaupt erhebliche Mängel vorgelegen hätten, könne dahingestellt bleiben. Dass sich der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug befunden habe, sei nämlich vom Mieter nicht hinreichend dargetan. Der bestrittene Vortrag, der Vermieter sei über viele Monate hinweg unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden, sei unsubstantiiert und ohne Beweisantritt. Der eingereichte Schriftwechsel betreffe durchweg nicht die Aufforderung zur Vornahme von Arbeiten oder Schönheitsreparaturen, sondern unmittelbar zur Zahlung von Geldbeträgen. Mangels Verzugs scheide auch ein Zahlungsanspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Mangels Verzugs mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen scheide auch insoweit ein Schadensersatzanspruch aus.

Der Mieter legte gegen dieses Urteil Berufung ein. Die hier vorliegende Berufungsschrift enthält keinerlei Beweisantritt. Nach Hinweisbeschluss des Landgerichts (LG Berlin, 63 S 169/13) wurde die Berufung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen.