Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Der Vermieter schuldet Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, wenn der behauptete Selbstnutzungswille nicht in die Tat umgesetzt wird und zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs in erheblichem Umfang widersprüchlich vorgetragen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 30.6.2015 kündigte der Bekl. den Kl. wegen Eigenbedarfs. Nach dieser Kündigung wollte der Bekl. die Wohnung seinem Bruder - dem Zeugen … - und dessen Familie zur Verfügung stellen.

Die Parteien schlossen im Anschluss daran einen Vergleich, und die Kl. gaben gemäß diesem Vergleich die Wohnung am 10.12.2015 an den Bekl. heraus.

Nachdem die Kl. ausgezogen waren, zogen der Zeuge … und dessen Familie jedenfalls zunächst nicht in die Wohnung ein. Statt dessen wurde die Wohnung vorübergehend von einer Flüchtlingsfamilie bewohnt.

II. Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung des Mietvertrages gem. §§ 280 Abs. 1, 535 BGB zu. Denn entsprechend ihrem Vortrag ist davon auszugehen, dass der Kündigung vom 30.6.2015 keine ernsthafte Nutzungsabsicht betreffend die ehemalige Mietwohnung der Bekl. vorlag. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (BGH NJW-RR 2017, 23). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH aaO.). Vorliegend fehlt es an einem solchen substantiierten und plausiblen Vorbringen des Bekl. Sein Vortrag weist vielmehr erhebliche Widersprüche auf. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 9.5.2016 ließ er behaupten, dass sein Bruder im Dezember 2015 einen Schlaganfall erlitten habe und ein mehrwöchiger Krankenhausaufenthalt erfolgt sei. Um Leerstand zu verhindern, sei die Wohnung wegen des Schlaganfalls vorübergehend befristet bis Ende Juni 2016 vermietet worden, und danach werde sie wie geplant von seinem Bruder genutzt. Auch mit der Klageerwiderung wird behauptet, dass sich der Bruder des Bekl. nach seiner Entlassung aus dem Krankenhaus dazu entschieden habe, wegen seiner krankheitsbedingten Beeinträchtigungen vorübergehend Flüchtlinge in die Wohnung aufzunehmen. Ausweislich des dann mit der Klageerwiderung eingereichten Krankenhausberichts vom 7.3.2016 befand sich der Bruder des Bekl. dagegen in der Zeit vom 1.3. bis 7.3.2016 in stationärer Behandlung. Des Weiteren ist vermerkt, dass der Drehschwindel mit Übelkeit seit „3 Tagen“ bestünde und der Drehschwindel „seit gestern“ persistiere, wobei es sich insoweit um ein „Erstereignis“ handele. Auch der vorgetragene zeitliche Ablauf ist offensichtlich unzutreffend. Denn laut Schreiben des Mietervereins vom 26.2.2016 soll bereits um den 13.2.2016 herum der Name … am Briefkasten der Wohnung entfernt und sowohl dort als auch auf dem Klingeltableau auf der Wohnungseingangstür der Name … angebracht worden sein. Wäre die Flüchtlingsfamilie tatsächlich erst nach dem Krankenhausaufenthalt in die Wohnung eingezogen, hätte deren Name nicht bereits am 26.2.2016 dem Mieterverein bekannt sein können. Dass es sich bei den Bewohnern … um die Flüchtlinge handelt, ergibt sich aus der Aussage des Zeugen …, der bekundete, dass er die Wohnung der Schwester des befreundeten Gutachters mit dem Namen … angeboten habe. Obwohl diese Darstellung des Bekl. nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht, wird auch mit Schriftsatz vom 27.1.2015 noch ausdrücklich behauptet, dass das Ehepaar … (gemeint ist offensichtlich die Flüchtlingsfamilie) dann im März 2016 eingezogen sei, und selbst in der Berufung wird mit Schriftsatz vom 10.7.2017 - dort Seite 3 - noch geleugnet, dass der Name … schon vor dem Eintritt der schweren körperlichen Beeinträchtigungen am Klingelschild gestanden habe. Soweit der Bekl. nunmehr noch mit einem der zuletzt eingegangenen Schriftsätze vom 21.2.2018 behauptet, dass es letztlich nicht darauf ankomme, ob die Überlassung der Wohnung an Flüchtlinge vor oder nach dem Krankenhausaufenthalt des Bruders erfolgt sei, da die Überlassung jedenfalls mit Rücksicht auf

trächtigungen am Klingelschild gestanden habe. Soweit der Bekl. nunmehr noch mit einem der zuletzt eingegangenen Schriftsätze vom 21.2.2018 behauptet, dass es letztlich nicht darauf ankomme, ob die Überlassung der Wohnung an Flüchtlinge vor oder nach dem Krankenhausaufenthalt des Bruders erfolgt sei, da die Überlassung jedenfalls mit Rücksicht auf die körperlichen Beeinträchtigungen erfolgt sei, ist auch dies angesichts des eigens eingereichten Krankenhausberichtes nicht nachvollziehbar. Danach handelte es sich bei dem erst 3 Tage vor dem Krankenhausaufenthalt aufgetretenen Drehschwindel um ein akutes Erstereignis. Da auch der Zeuge … ausgesagt hat, dass er nach seinem Krankenhausaufenthalt wegen des Hörsturzes die Wohnung den syrischen Flüchtlingen angeboten habe, erscheint auch diese Schilderung nicht plausibel. Bei seiner erneuten Vernehmung im Termin am 15.1.2018 hat er dann zwar bekundet, dass er nicht mehr genau sagen könne, ob sein Krankenhausaufenthalt vor oder nach der Aufnahme der Flüchtlinge gewesen sei, allerdings habe er bereits vorher schon Schwindelanfälle gehabt, was insoweit aber in Widerspruch zu dem erwähnten Krankenhausbericht („Erstereignis“) steht. Auch der weitere Vortrag des Bekl. ist von Widersprüchlichkeiten und Ungereimtheiten geprägt. Während mit Schriftsatz vom 4.10.2016 noch behauptet wird, dass das LaGeSo für die Vermietung an Flüchtlinge gezahlt habe, wird mit Schriftsatz vom 27.1.2017 behauptet, dass Zahlungen seitens des LaGeSo nie erfolgt seien, sondern nur durch das JobCenter. Mit Klageerwiderung vom 19.8.2016 wird behauptet, dass die Familie des Bruders des Bekl. seit 1.7.2016 in der Wohnung Holsteinische Straße wohne. Im Termin zur mündlichen Verhandlung wird erklärt, dass der Bruder des Bekl. aufgrund einer Zerrüttung seiner Familie nunmehr alleine in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen sei. Mit Schriftsatz vom 27.1.2017 wird behauptet, dass die Zeugin … in die Wiesbadener Straße gezogen sei und die Ummeldung Anfang April 2016 erfolgt sei, wobei sich im Termin am 2.3.2017 dann ein Einzugsdatum laut Meldebescheinigung zum 1.7.2016 ergibt.

Aufgrund dieser Widersprüche und Ungereimtheiten kann von einer „stimmigen“ Darlegung des angeblichen nachträglichen Wegfalls des vorgebrachten Eigenbedarfsgrundes keine Rede sein. Es ist daher von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung einen Schadensersatzanspruch der Kl. begründet. Davon ist das Gericht auch nach der persönlichen Anhörung des Bekl. überzeugt. Denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei „ungewisser Absicht“ in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 63). Ein entsprechendes fahrlässiges Verhalten des Vermieters ist im vorliegenden Fall indiziert. Aufgrund der dargestellten Umstände ist davon auszugehen, dass sich der Bekl. offensichtlich nicht hinreichende Sicherheit darüber verschafft hat, dass sein Bruder als Bedarfsperson die Wohnung auch tatsächlich nutzen wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass er sich anschließend nicht weiter um die Sache gekümmert hat, wie er bei seiner persönlichen Anhörung einräumte. Da bereits der Vortrag zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs widersprüchlich ist, bedurfte es auch keiner weiteren Beweisaufnahme mehr.

Die Kl. können daher die kausal auf der Pflichtverletzung beruhenden Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels, die nach Entstehung und Höhe von den Bekl. nicht bestritten werden, in der geltend gemachten Höhe von 5.661,69 € ersetzt verlangen. Darüber hinaus sind die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von monatlich 190,91 € für den Zeitraum vom 1.12.2015 bis 30.11.2018 erstattungsfähig. Die von den Kl. vorgenommene Berechnung der Mehrkosten berücksichtigt zutreffend die geringere Werthaltigkeit der neuen Wohnung in Folge der geringeren Wohnfläche und ist nicht zu beanstanden.

Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte und dann selbst nicht in die Wohnung einzieht, kann ein Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs bestehen, sofern der Wegfall nicht plausibel erklärt wird. Ist der Vortrag dagegen von „vielen Widersprüchen, Korrekturen und Richtigstellungen geprägt“ (so das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg), kann der ehemalig Mieter Schadensersatz verlangen.

Der Vermieter hatte gekündigt, weil er die Wohnung seinem Bruder zur Verfügung stellen wollte. Nach Abschluss eines Räumungsvergleichs wurde die Wohnung vorübergehend von einer Flüchtlingsfamilie bewohnt; der ehemalige Vermieter behauptete, der Bruder sei wegen gesundheitlicher Probleme nicht eingezogen und habe sich zunächst von seiner Ehefrau getrennt und bis zu einer späteren Versöhnung eine andere Wohnung bezogen. Die Klage auf Schadensersatz der ehemaligen Mieterin wies das Amtsgericht ab, da nach der Beweisaufnahme der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin legt ausführlich dar, dass ein Wegfall des Eigenbedarfs hier nicht substantiiert und plausibel dargelegt worden sei. Nicht nur die Angaben zu der Krankheit des Bruders und seinem Krankenhausaufenthalt seien widersprüchlich, auch die Angaben zu dem Einzug der Flüchtlingsfamilie in die Wohnung. Auch der weitere Vortrag sei von Widersprüchlichkeiten und Ungereimtheiten geprägt, wenn zunächst behauptet wurde, die Familie des Bruders wohne dort, und in einem weiteren Schriftsatz, der Bruder sei allein in die Wohnung eingezogen. Der Vermieter habe gekündigt, obwohl er sich nicht sicher gewesen sei, ob der Eigenbedarf überhaupt bestehe, so dass zumindest eine fahrlässige Pflichtverletzung vorliege, die einen Schadensersatzanspruch begründet. Die Klage auf Ersatz der Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels in Höhe von über 5.000 € sei daher ebenso begründet wie die auf Erstattung der Mehrkosten für die neue Wohnung für drei Jahre.