Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens für die Bedarfsperson zu ermitteln.

2. Der Anspruch entfällt bei einer Aufhebungsvereinbarung nach Anfrage auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag nur ausnahmsweise, wenn der Mieter unabhängig vom Eigenbedarf zur Räumung entschlossen war.

3. Zu den durch den Umzug verursachten Kosten gehört auch die monatliche Mietmehrbelastung für eine vergleichbare Wohnung; eine zeitliche Begrenzung, wie lange die Differenzmiete verlangt werden kann, besteht nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Schadensersatz nach einer Eigenbedarfskündigung.

Die Kl. schloss im Jahr 1993 einen Mietvertrag über die Wohnung im Haus K.-A. Str., 12099 Berlin mit einer Wohnfläche von ursprünglich 95,38 m2. Der weitere Mitmieter wurde zwischenzeitlich aus dem Mietverhältnis entlassen. Mit zwei Nachträgen aus den Jahren 2013 und 2017 zum ursprünglichen Mietvertrag wurde die Mietfläche auf 138 m2erhöht, die Wohnung bestand seitdem aus fünf Zimmern sowie den Nebenräumen.

Die Bekl. haben das Grundstück in der Folgezeit erworben und sind auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten.

Die Bruttokaltmiete betrug zuletzt 703,89 €, die Abschlagszahlungen für die Gasheizung beliefen sich auf 130 €.

Mit Schreiben vom 26. Februar 2021 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis mit der Kl. zum 31. März 2022 wegen Eigenbedarfs. Dieser wurde damit begründet, dass der Sohn des Bekl. zu 1) zusammen mit seiner Freundin die Wohnung beziehen solle.

Der Vorschlag zum Bezug der Wohnung erfolgte durch den Bekl. zu 1), der seinem Sohn das Objekt anhand von Fotos zeigte, eine Besichtigung durch den Sohn erfolgte bis zum Auszug der Kl. nicht. Die Auswahl der konkreten Wohnung wurde u. a. damit begründet, dass sie sehr hell sei und eine Terrasse habe.

Der Sohn des Bekl. zu 1) wuchs 16 Jahre in einer Pflegefamilie auf, die er anschließend verließ und kurzzeitig bei dem Bekl. zu 1) lebte, was allerdings aufgrund eines schwierigen persönlichen Verhältnisses zunächst nicht funktionierte. Seitdem verfolgen der Bekl. zu 1) und sein Sohn eine vom Jugendamt vorgeschlagene „Annäherung durch Distanz”. Der Sohn des Bekl. zu 1) stand mehrere Jahre unter einer Jugendbetreuung, wobei er den vom Jugendamt zugewiesenen Jugendbetreuer anfangs fünfmal die Woche, später zwei- bis dreimal die Woche aufsuchte. Zum Zeitpunkt der Kündigung bestand die Beziehung besonders mit seiner Freundin ungefähr zwei Jahre.

Ab Mai 2021 korrespondierten die Prozessbevollmächtigten wegen einer möglichen Einigung und einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Zum 1. Juni 2021 schlossen die Kl. und ihr Lebensgefährte dann einen Mietvertrag über eine im Jahr 2014 erstmalig genutzte und vermietete Wohnung im Haus F.straße 5, 12439 Berlin, mit einer Wohnfläche von 96,95 m2 zu einer monatlichen Brutto-Kaltmiete von 1.549 €. Am 1. Juli 2021 schlossen die Parteien schließlich eine Mietaufhebungsvereinbarung zum 31. Juli 2021, wobei die Bekl. auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen verzichteten und der Kl. gestattet wurde, die Einbauküche mit Ausnahme der Elektrogeräte vor Ort zu belassen.

Der Kl. wurden für den Umzug 1.808,09 € in Rechnung gestellt. Der Sohn des Bekl. zu 1) bezog die Wohnung nie, stattdessen zogen zwei andere Personen ein.

Mit Schreiben vom 11. November 2021 forderte der Prozessbevollmächtigte der Kl. die Bekl. auf, der Kl. aufgrund des vorgetäuschten Eigenbedarfs die Umzugskosten i.H.v. 1.808,09 € sowie die Mietdifferenz von 845,11 € für den Zeitraum von Juni 2021 bis November 2021 (5.070,66 €), insgesamt 6.879,75 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 713,76 € zu erstatten.

Die Kl. behauptet, der Eigenbedarf der Bekl. sei lediglich vorgeschoben gewesen. Es habe kein tatsächlicher Nutzungswille des Sohnes des Bekl. zu 1) an der streitgegenständlichen Wohnung bestanden.

Mit der Klage begehrt die Kl. neben der Erstattung der Umzugskosten von 1.808,09 € die Mietdifferenz für den Zeitraum von August 2021 bis März 2022 i.H.v. 6.760,88 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 713,76 €.

Die Kl. beantragt (zusätzlich) festzustellen, dass die Bekl. verpflichtet sind, den Schaden zu ersetzen, der aufgrund der vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung der Wohnung entstanden ist, insbesondere die höhere Miete für die Wohnung in der F.straße 5, für den Zeitraum ab April 2022.

I. Die Klage ist zulässig. Das notwendige Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO am Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, da die Kl. die Feststellung eines dem Grunde nach bestehenden Schadensersatzanspruchs begehrt. Unschädlich ist dabei, dass sie keine Klage auf künftige Leistung gem. § 257 ZPO erhebt, da eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO gegenüber einer Klage nach § 257 ZPO nicht subsidiär ist und die Kl. die Höhe ihres Schadensersatzanspruchs für die Zukunft jetzt noch nicht sicher beziffern kann.

II. Die Klage ist (im Wesentlichen) begründet.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Schadensersatzanspruch wegen der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung i.H.v. 7.528,97 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB. Die Bekl. haben durch die erklärte Eigenbedarfskündigung eine Pflicht aus dem Mietvertrag mit der Kl. verletzt.

a) Es ist in der Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht anerkannt, dass bei schuldhaftem Ausspruch einer Kündigung, die mangels tatsächlich vorliegender Kündigungsgründe unwirksam ist, ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter besteht. Dabei ist unerheblich, ob der Vermieter vorsätzlich oder möglicherweise aufgrund eines vermeidbaren Rechtsirrtums lediglich fahrlässig handelt oder die Tatsachen, aufgrund derer er meint, zur Kündigung berechtigt zu sein, zutreffend angibt. Entscheidend ist deshalb nicht, ob tatsächlich ein „vorgeschobener Eigenbedarf“ vorliegt, um eine aus anderen Gründen angestrebte Beendigung des Vertrages zu erreichen, oder ob die Erwägungen des Vermieters die Kündigung wegen Eigenbedarfs lediglich nicht tragen und er dies zu vertreten hat.

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Bekl. haben gegenüber der Kl. eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, ohne dass die Voraussetzungen hierzu vorlagen.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zwar handelt es sich bei dem Sohn des Bekl. zu 1) um eine berechtigte Person i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Es bestand allerdings zu keinem Zeitpunkt ein Eigenbedarf, da der Bekl. zu 1) die Wohnung nicht i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigte. Ein „Benötigen“ in diesem Sinne setzt die ernsthafte Überlassungsabsicht des Vermieters sowie die ernsthafte Nutzungsabsicht des Familienangehörigen voraus. An der ernsthaften Nutzungs-/Überlassungsabsicht des Vermieters fehlt es, wenn sich der Vermieter nicht sicher sein kann, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann (vgl. Blank/Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Rn. 82; BGH aaO.; AG Tempelhof-Kreuzberg Urt. v. 7. Juli 2016 - 23 C 196/15). Das ist bereits dann anzunehmen, wenn diese Unsicherheit auf leichter Fahrlässigkeit beruht (vgl. Blank/Börstinghaus aaO.).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt der Verdacht nahe, dass eine Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der behauptete Nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umgesetzt wird. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass der Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, GE 2017, 97, juris). Vorliegend fehlt es bereits an einem solchen substantiierten und plausiblen Vorbringen der Bekl.

Die Bekl. haben es vor Ausspruch der Kündigung versäumt, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens des Sohnes des Bekl. zu 1) zu ermitteln, womit sie fahrlässig die Realisierbarkeit der Nutzungsabsicht verkannten. Angesichts der Tatsache, dass es sich bei dem Sohn nach den eigenen Angaben der Bekl. um eine komplexe Persönlichkeit handelt, die einer gewissen Betreuung bedarf, hätte es die Anwendung der ordnungsgemäßen Sorgfalt erfordert, dass der Bekl. zu 1) weitere Anstrengungen unternimmt, um die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens seines Sohnes zu prüfen. Dieser wuchs die ersten 16 Jahre seines Lebens in einer Pflegefamilie auf und stand anschließend mehrere Jahre unter einer Jugendbetreuung, in deren Rahmen er bis zu fünfmal die Woche einen Jugendbetreuer aufsuchte, um in ein geregeltes und selbständiges Leben zu finden. Die vom Bekl. zu 1) beschriebene komplexe Vergangenheit seines Sohnes und auch die Tatsache, dass er relativ wenig Kontakt zu ihm hatte, hätte Anlass geben müssen, den eindeutigen Nutzungswillen des Sohnes weitergehend zu prüfen. Hierzu wäre etwa die Konsultierung des Jugendbetreuers angebracht gewesen, die indes unterblieb. Vielmehr sprach der Bekl. zu 1) über die Wohnung und die Kündigung nach seinen eigenen Angaben ausschließlich mit seinem Sohn, wobei er über den Inhalt und Zeitpunkt der Gespräche kaum etwas vortrug. Eine Konsultierung Dritter hätte insbesondere vor dem Hintergrund erfolgen müssen, dass zwischen dem Bekl. und seinem Sohn lange Zeit keine Nähebeziehung bestand, die es ihm hätte ermöglichen können, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens seines Sohnes unter Berücksichtigung seiner Disposition und aller Umstände realistisch einzuschätzen. Auch vor diesem Hintergrund bot sich eine Rücksprache mit dem Jugendbetreuer an, der den Sohn über Jahre hinweg mehrfach die Woche begleitete und möglicherweise eine realistische Einschätzung bezüglich der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung hätte abgeben können. Der Entscheidungsprozess hätte insoweit um eine mit den Umständen des Sohnes betraute Perspektive ergänzt werden können, der es vor dem beschriebenen Hintergrund bedurft hätte. Unter Berücksichtigung der familiären Situation und der persönlichen Umstände des Sohnes des Bekl. zu 1) hätte eine ordnungsgemäße Sorgfalt überdies erfordert, dass der Bekl. zu 1) seinem Sohn die Bedeutung und Tragweite der Entscheidung, insbesondere das Ausmaß einer etwa 138 m2 großen Fünfzimmer-Wohnung, eingänglicher verdeutlicht. Die anfängliche Zustimmung zum Vorhaben äußerte der Sohn lediglich anhand einiger Bilder, die ihm der Bekl. zu 1) zeigte. Eine konkrete Vorstellung über die Größe und Beschaffenheit der Wohnung und der damit einhergehenden Verantwortung war so kaum möglich. Nach dem Vortrag des Bekl. zu 1) erfasste sein Sohn das eigentliche Ausmaß der Entscheidung erst, als er die Wohnung tatsächlich betreten hat, wodurch er sich überfordert fühlte und um Abstand vom Plan, die Wohnung zu beziehen, bat. Angesichts der gesamten Vorgeschichte wäre es zwingend notwendig gewesen, vor Ausspruch der Kündigung zusammen mit dem Sohn eine Besichtigung der Wohnung durchzuführen, was durch eine einfache Bitte gegenüber der Kl. oder im Rahmen seines ihm ohnehin zustehenden Besichtigungsrechts leicht möglich gewesen wäre. Möglicherweise wäre es auch ausreichend gewesen, dass der Bekl. zu 1), der selbst in der Immobilienbranche tätig ist, dem Sohn eine vergleichbare Wohnung aus einem Bestand gezeigt hätte, was die Bekl. jedoch

as durch eine einfache Bitte gegenüber der Kl. oder im Rahmen seines ihm ohnehin zustehenden Besichtigungsrechts leicht möglich gewesen wäre. Möglicherweise wäre es auch ausreichend gewesen, dass der Bekl. zu 1), der selbst in der Immobilienbranche tätig ist, dem Sohn eine vergleichbare Wohnung aus einem Bestand gezeigt hätte, was die Bekl. jedoch ebenfalls unterlassen haben. Die Gefahr, dass der Sohn des Bekl. zu 1) noch eines „Trainings“ bedarf, um sich die notwendige Selbständigkeit für ein eigenverantwortliches Leben in einer eigenen Wohnung anzueignen - wie der Bekl.vertreter im Schriftsatz vom 13. Juni 2022 mitteilt -, war bereits vor der Kündigung gegenwärtig. Diese Gefahr haben die Bekl. indes fahrlässig versäumt auszuräumen. Auch wenn sich Lebenspläne im Allgemeinen auch kurzfristig ändern können und dies gerade bei jüngeren Menschen möglicherweise häufiger der Fall sein kann, ist die Situation bezüglich des Sohnes des Bekl. zu 1) aus den oben genannten Gründen eine andere.

b) Die Bekl. haben alle kausal durch die unberechtigte Kündigung entstandenen Schäden gemäß §§ 249 ff. zu ersetzen. Dazu gehören alle durch den Umzug verursachten Kosten. Richtet sich der Schadensersatzanspruch auf Geldersatz, gilt für die Schadensberechnung die Beweisreduktion des § 287 ZPO.

Erstattungsfähig sind zunächst die Umzugskosten i.H.v. 1.808,09 €.

Erstattungsfähig ist auch die monatliche Mietmehrbelastung von 715,11 € im Zeitraum von August 2021 bis einschließlich März 2022 i.H.v. 5.720,88 €.

Erstattungsfähig ist grundsätzlich die Differenz zwischen den Wohnkosten für die gekündigte Wohnung und der neuen Miete für eine vergleichbare Wohnung, wobei in der Regel eine Umrechnung stattfinden muss, da keine Wohnung mit der anderen völlig vergleichbar ist. Bei der neuen Wohnung der Kl. handelt es sich zwar um eine im Jahr 2014 erstmals bezugsfertige Wohnung, bei der alten um eine Altbauwohnung. Die neue Wohnung ist jedoch mit ca. 96 m2wesentlich kleiner als die ehemalige Wohnung der Kl., die eine Größe von ca. 138 m2 aufwies. Die möglicherweise etwas modernere Ausstattung der jetzigen Wohnung wird jedoch durch die kleinere Fläche und die dezentrale Lage ausgeglichen, da ein höherer Wohnwert der jetzigen Wohnung nicht erkennbar ist, zumal die alte Wohnung auch nach den Angaben der Bekl. über eine Terrasse verfügte. Hinzu kommt, dass aufgrund der derzeitig angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt eine vergleichbar große Altbauwohnung in Berlin auch nur zu einem erheblich höheren Preis zu finden ist.

Bei der Berechnung der Mietdifferenz ist allerdings zu berücksichtigen, dass zur Bruttokaltmiete für die alte Wohnung i.H.v. 703,89 € die Vorschüsse für die Wärmeversorgung mit Gas i.H.v. 130 € hinzuzurechnen sind, da die Miete für die neue Wohnung i.H.v. 1.549 € neben der Nettokaltmiete ebenfalls die Vorschüsse für kalte Betriebskosten sowie die Heizkosten beinhaltet.

Der Anspruch entfällt nur ausnahmsweise dann, wenn feststeht, dass der Mieter im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf zu räumen (OLG Karlsruhe aaO.). Das ist der Fall, wenn der Mieter das Mietverhältnis seinerseits gekündigt hat. Dies hat die Kl. jedoch nicht getan. Hierzu reichte die Anfrage, ob ein vorzeitiges Entlassen aus dem Mietvertrag möglich sei, weil man Ersatzwohnraum gefunden habe, und die nachfolgende Mietaufhebungsvereinbarung nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass auch ein Mietaufhebungsvertrag die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden grundsätzlich noch nicht unterbricht (BGH WuM 2009, 359).

Dass es der Kl. möglich gewesen sein soll, eine preiswertere Wohnung zu finden, haben die Bekl. nicht behauptet.

2. Es war ferner festzustellen, dass die Bekl. verpflichtet sind, der Kl. auch den weiteren Schaden aufgrund der vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung zu ersetzen. Der kausale Schaden der Kl. besteht jedenfalls in der monatlichen Mehrbelastung, die sich aus der Differenz des jeweiligen Mietzinses aus der Wohnung im Haus K.-A.-Str., 12099 Berlin (ca. 138,60 m2) und der Wohnung in der F.straße, 12439 Berlin (Wohnfläche 96,95 m2) ergibt.

Eine zeitliche Begrenzung des Feststellungsbegehrens war nicht vorzunehmen. Es ist in Rechtsprechung und Literatur zwar umstritten, ob ein derartiger Feststellungsanspruch zeitlich begrenzt werden muss, und falls ja, für welchen Zeitraum. Den Begründungen für eine zeitliche Einschränkung lagen die Erwägungen zugrunde, dass ein Mieter nach einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren ausreichend Zeit hatte, eine möglicherweise preiswertere Wohnung zu finden und so seine Mehrkosten zu reduzieren. Eine derartige zeitliche Beschränkung ist jedoch nicht angezeigt. Weder eine fixe Obergrenze als solche noch die in der Praxis tatsächlich gewählten Anknüpfungspunkte für den Zeitraum, für den die Differenzmiete verlangt werden kann, sind in den Vorschriften des Schadensrechts angelegt (vgl. dazu ausführlich Brand, WuM 2022, 121 ff.).

Der Vermieter ist ausreichend dadurch geschützt, dass er die getroffene Feststellung im Wege der Abänderungsklage anfechten kann, sollte sich die Mietentwicklung derart verändern, dass ohne Weiteres auch preiswerterer Wohnraum zur Verfügung steht. Durch diese Obliegenheit wird der Vermieter nicht über Gebühr belastet, da seit Langem geklärt ist, dass er - zumindest im Fall einer vorgeschobenen Kündigung - keinen Schutz verdient. […]

Aus den Gründen des LG

Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 17.1.2023, 13 C 104/22, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. […]

Auch die Ausführungen in der Gegenerklärung geben zu einer Änderung keinen Anlass.

Ein Gehörsverstoß der Kammer steht nicht im Raum. Das rechtliche Gehör erfordert es nicht, dass das Gericht Zeugen vernimmt (oder andere Beweismittel auswertet), obwohl der Sachvortrag keine substantiiert vorgetragenen und rechtserheblich bestrittenen entscheidungserheblichen Tatsachen bietet. Ob also der von den Bekl. angeführte Zeuge aussagen möchte, ist prozessual nicht erheblich. Die Erwägungen der Kammer aus dem Hinweisbeschluss beruhen auch nicht darauf, wie sich der angebotene Zeuge verhalten hat oder wie dessen tatsächliche Verhältnisse und Planungen zu welcher genauen Zeit gewesen sind. Diese Fragen konnte schon das Amtsgericht nicht beantworten (und hat es auch nicht getan), weil es den entsprechenden Darstellungen der Bekl. nicht nachgegangen ist (und prozessual auch nicht nachgehen musste). Nichts anderes gilt in 2. Instanz für die Berufungskammer. Der entscheidende Grund für diese Verfahrensweise liegt im Vortrag der Bekl. Auch im Lichte der Gegenerklärung hält die Kammer daran fest, dass dieses Vorbringen in grober Weise wechselhaft und widersprüchlich ist, wozu grundsätzlich erneut auf die mit teilweise wörtlichem Zitat im amtsgerichtlichen Urteil angeführten Umstände Bezug genommen werden kann.

Die Bekl. zeigen sich in der Gegenerklärung mit Vehemenz über die Annahme erstaunt, dass im Ausgangspunkt eine Unerfahrenheit der (zur Zeit der Kündigung gerade 18 Jahre alten) Bedarfsperson vorgelegen und naheliegende Zweifel an der Fähigkeit zu einem eigenständigen Leben in einer mehr als 130 m2 großen Wohnung begründet gewesen sein könnten. Der Sohn des Bekl. zu 1 soll nun seit seinem 16. Lebensjahr einen umfassend selbst verantworteten eigenen Hausstand geführt haben. Die daran geknüpfte Frage, wie das Amtsgericht (und ihm folgend die Kammer) auf gegenteilige Annahmen verfallen kann, kann am deutlichsten mit der bereits im angefochtenen Urteil angeführten Passage aus dem Sachvortrag der Bekl. selbst beantwortet werden. Im Schriftsatz vom 13.6.2022 heißt es (u. a.) insoweit wörtlich:

„… Hatte er sich, solange die konkrete Situation des Umzuges noch nicht bevorstand, sicher gefühlt, die Herausforderungen, die eine eigenständige Lebensführung in einer Vierzimmerwohnung an ihn herangetragen hätte, […] zu meistern, so bröckelte diese Zuversicht zunehmend […]. Der Zeuge K. ‚trainiert‘ ein selbständiges Wohnen nunmehr in einer Einzimmerwohnung, um sich die notwendige Selbständigkeit anzueignen […].“

Kein günstigeres Bild ergeben die Ausführungen betreffend die mangelnde Kenntnis und eigene Anschauung der Bedarfsperson von der vorgeblich für den Sohn frei gekündigten Wohnung. In der nun vorgelegten Gegenerklärung wollen die Bekl. glauben machen, eine solche Kenntnis des Sohnes habe sehr wohl vorgelegen, denn der Bekl. zu 1 habe beim Ankauf der Wohnung ein umfangreiches Video über jedes Zimmer angefertigt und dieses dem Sohn vorgeführt, um auf dieser Grundlage alles mit ihm zu besprechen.

In einem erneut nicht erklärlichen (und von den Bekl. nicht erklärten) deutlichen Widerspruch dazu hat der Bekl. zu 1 (im Termin beim Amtsgericht am 6.12.2022 persönlich angehört) zu gerichtlichem Protokoll erklärt:

„… Ich war mit meinem Sohn nach dem Auszug der Kl. in der Wohnung. Dann hat er kalte Füße bekommen und sah sich mit der Wohnung überfordert. […] Vor dem Besuch in der Wohnung hat mein Sohn da keine Bedenken geäußert, das hat er offenbar erst gemerkt, als er in der Wohnung war. Er war vorher noch nicht in der Wohnung und kannte sie nicht. Mein Sohn hatte vorher eine Einzimmerwohnung, in der er immer noch wohnt. […] Als ich ihm gesagt habe, dass ich eine größere Wohnung für ihn und seine damalige Freundin habe, hat er sich sehr gefreut […].“

Auf ausdrückliche weitere Fragen gab der Bekl. zu 1 weiter an:

„… Ich habe meinem Sohn vorher Fotos von der Wohnung gezeigt und ihm die Anzahl der Zimmer mitgeteilt. …“

Die Kammer hat (nicht zuletzt erneut durch die Inhalte der Gegenerklärung) den Eindruck gewonnen, dass die Unvereinbarkeiten und Widersprüche im Vortrag der Bekl. darauf zurückzuführen sind, dass das tatsächliche Vorbringen in nicht unerheblichen Umfang aus nachträglich gesuchten Ausflüchten besteht. Für die Kammer bleibt es danach dabei, dass das Amtsgericht den Vortrag der Bekl. überzeugend gewürdigt und die Entscheidungen zum Verfahren und zur Sache zutreffend gefällt hat. Ein Grund für eine Beanstandung oder gar eine Abänderung des Urteils besteht nicht.

Eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung kann bereits dann vorliegen, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens für die Bedarfsperson zu ermitteln. Vorgetäuschter Eigenbedarf begründet einen Schadensersatzanspruch des Mieters, der in eine andere Wohnung umgezogen ist. Dazu gehören nicht nur die Umzugskosten, sondern auch die Mietdifferenz, wenn die Ersatzwohnung teurer ist – in einem angespannten Wohnungsmarkt der Regelfall. Das AG Kreuzberg meint, die Mietdifferenz muss ohne zeitliche Begrenzung gezahlt werden.

Die Vermieter hatten wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn das Mietverhältnis für die Fünfzimmerwohnung der Klägerin gekündigt. Das persönliche Verhältnis zu dem Sohn, der in einer Pflegefamilie lebte, war allerdings schwierig; ein ernsthafter Nutzungswille war zweifelhaft. Die Mieterin schloss eine Aufhebungsvereinbarung mit den Vermietern; ihre Wohnung bezog nicht der Sohn, sondern zwei andere Personen. Die Klägerin verlangte nicht nur Erstattung der Umzugskosten als Schadensersatz, sondern auch die Mietdifferenz für ihre teurere Ersatzwohnung und Feststellung, dass auch für die Zukunft die Beklagten diese Differenz zahlen müssten.

Das AG Kreuzberg gab der Schadensersatzklage statt. Die Vermieter hätten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, ohne dass die Voraussetzungen hierzu vorlagen. Vor Ausspruch der Kündigung sei versäumt worden, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens des Sohnes zu ermitteln, wobei fahrlässig die Realisierbarkeit der Nutzungsabsicht verkannt worden sei. Als Folge der fahrlässigen Pflichtverletzung seien alle Schäden zu ersetzen, die durch die unberechtigte Kündigung entstanden seien, wozu nicht nur die Umzugskosten gehörten, sondern auch die monatliche Mehrbelastung für die Miete der neuen Wohnung. Ein höherer Wohnwert für diese sei nicht erkennbar; die Klägerin könne auch verlangen, dass die Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des zukünftigen weiteren Schadens festgestellt wird. Eine zeitliche Begrenzung für die Verpflichtung zur Zahlung der Differenzmiete sei nicht vorzunehmen. Der Vermieter sei ausreichend dadurch geschützt, dass bei einer Veränderung der Mietentwicklung eine Abänderungsklage möglich sei, wenn preiswerterer Wohnraum zur Verfügung stehe. Die Berufung wurde vom LG Berlin durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen, weil eine Zeugenvernehmung (des Sohnes) nach dem Vortrag der Beklagten nicht erforderlich gewesen sei.

Die Entscheidungen sind in zwei Aspekten bemerkenswert. Eine Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung wurde abgelehnt und der Schadensersatzanspruch allein nach dem Parteivortrag bejaht. Ob nach dem persönlichen Eindruck vom Zeugen in der Beweisaufnahme nicht doch ein anderes Ergebnis möglich gewesen wäre, sei dahingestellt. In der gerichtlichen Praxis kommt es häufig vor, dass sich neue Gesichtspunkte aus der Zeugenaussage ergeben, die nicht zum Beweisthema gehören.

Ferner wird eine zeitlich unbegrenzte Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung des Differenzschadens bejaht, wenn die gleichwertige neue Wohnung teurer ist. Vergleichbare Urteile gibt es nicht; die Rechtsprechung hat bisher mehr oder weniger überzeugend Höchstgrenzen von ein bis vier Jahren angenommen (vgl. Beuermann GE 2018, 102, wo eine Höchstgrenze von zehn Jahren nach der geschätzten Nutzungsdauer vorgeschlagen wird). Das AG Kreuzberg meint, der Vermieter sei dadurch ausreichend geschützt, dass bei Veränderung der Mietentwicklung eine Abänderungsklage möglich sei, die sich also darauf stützen soll, dem Mieter einen weiteren Umzug in eine preiswertere Wohnung zuzumuten. Das ist ebenso wenig überzeugend wie die Ausführungen von Brand in WuM 2022, 121, wonach eine Abänderungsklage dann möglich sein soll, wenn der Mieter aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels oder des Anwachsens seines Hausstandes durch Partnerschaft oder Familiengründung ohnehin hätte ausziehen müssen. Alternativ schlägt Brand vor, den Ersatz an der durchschnittlichen statistischen Lebenserwartung des Mieters zu orientieren. Überzeugender erscheint da die Begrenzung nach der durchschnittlichen Mietdauer.

Jedenfalls ist eine obergerichtliche Klärung für diese Frage nötig; die Kammer hätte zur Fortbildung des Rechts die Revision zulassen müssen.