Schadensersatz wegen Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht grundsätzlich nur nach Fristsetzung

1. Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde.

2. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB enthalten für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung.

3. § 548 BGB kann auch dann anwendbar sein, wenn der Vermieter anstelle des Mieters das Mietobjekt räumt.

Die Bekl. hat von der Kl. Flächen in einem Lagerhallenkomplex gemietet, wo sie für Dritte diverse Waren lagerte. Bei einem Großbrand verbrannte der von der Bekl. gelagerte Warenbestand vollständig, die Hallen selbst wurden zum Teil zerstört. Nach dem Brand wurde ein Abbruch- und Entsorgungskonzept erarbeitet und ein Unternehmen mit Abbruch- und Entsorgungsarbeiten beauftragt. Die Bekl. kündigte das Mietverhältnis.

Die Kl. teilte der Bekl. mit, dass mit dem Abbruch der ausgebrannten Lagerhallen begonnen werde, dass der Lagerinhalt hallenweise entsorgt werde und Wertstoffe in Containern getrennt zum Zwecke der Verwertung für die Bekl. bereitgestellt werden würden. Die Kosten der Räumung der auf die Bekl. entfallenden Brandreste aus den Lagerwaren i.H.v. insgesamt 158.962,54 € würden ihr in Rechnung gestellt.

Die Kl. hält sich als von der Bekl. beauftragt, die gesamte Entsorgung des verbrannten Lagerinhalts zu veranlassen und zu betreuen. Der Bekl. sei von Anfang an klar gewesen, dass sie die Kosten für die Entsorgung für die durch sie bzw. ihre Untermieter oder sonstige Vertragspartner eingelagerten, verbrannten Waren gegenüber der Kl. zu tragen habe. In dieser Kenntnis habe die Bekl. ihr Einverständnis zur Entsorgung des „Wareninhalts“ erteilt. Die streitgegenständlichen Entsorgungskosten seien von keinem Versicherer der Kl. getragen worden. Die Bekl. habe für die in der Lagerhalle 4 eingelagerten Waren eine Inhaltsversicherung, die der Bekl. die Schäden bereits ersetzt habe. Die Kl. bezieht sich auf eine eMail der Bekl., die als Auftrag an die Kl. zur Entsorgung zu verstehen sei und auch so verstanden wurde. Mit der Beauftragung gehe auch eine Übernahmebereitschaft hinsichtlich der Kosten der Entsorgung einher. Die Bekl. beruft sich u. a. auf Verjährung.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus keiner denkbaren Anspruchsgrundlage einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags i.H.v. 158.962,54 €.

Die Kl. hat keinen Aufwendungsersatzanspruch gem. §§ 662, 670 BGB gegen die Bekl.

Die Kammer ist nach der Beweisaufnahme nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass zwischen der Kl. und der Bekl. ein Auftrag i.S.v. § 662 BGB zur Räumung des von der Bekl. angemieteten Objekts einschließlich Entsorgung der von der Bekl. bzw. deren Einlagerern eingebrachten Gegenstände erteilt wurde. [wird ausgeführt]

Der Kl. steht ein Anspruch i.H.v. 158.962,54 € auch aus anderen Anspruchsgrundlagen nicht zu und zwar insbesondere weder aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB, noch aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB noch aus §§ 677, 684 Satz 1, 812 BGB oder aus Bereicherungsvorschriften.

Ein Anspruch aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB besteht nicht.

Die Bekl. war nach der Beendigung des Mietvertrags durch Kündigung vom 20.11.2020 verpflichtet, das Mietobjekt zu räumen und zurückzugeben. Weder die Räumung noch die Rückgabe waren unmöglich. Eine völlige Zerstörung der Mietsache lag nicht vor, da die Mietsache noch zurückgegeben werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 23.5.2006 - VI ZR 259/04). Aus den Lichtbildaufnahmen, die im Gutachten des Sachverständigenbüros I. vom 3.5.2021 enthalten sind, geht hervor, dass die Grundmauern von Lagerhalle 4 noch standen, dass das Dach nicht eingestürzt war, und dass die Regale in Lagerhalle 4 lediglich deformiert waren. Die Bekl. ist der ihr obliegenden Pflicht zur Räumung und Rückgabe nicht nachgekommen (zur Räumungspflicht nach einem Brand vgl. etwa OLG Düsseldorf, Urteil vom 1.12.2005 - 10 U 74/05). Die Bekl. beließ nämlich den kompletten verbrannten Inhalt der Lagerhalle in dem Mietobjekt, also nicht bloß einzelne Gegenstände, sondern eine erhebliche Menge mit der Folge, dass die Räumungs- und Rückgabepflicht nicht erfüllt wurde (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 24.3.2020 - 3 U 49/16). Indes führt dieser Umstand nicht als solcher dazu, dass die Kl. einen Anspruch auf Ersatz von Räumungs- und Entsorgungskosten hat. Bei der Räumungs- und Rückgabepflicht handelt es sich nicht um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet (vgl. BGH, Urteil vom 28.2.2018 - VIII ZR 157/17). Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter daher grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde (vgl. insbesondere Klotz-Hörlin, in: BeckOK-Mietrecht, 38. Edition, Stand: 1.11.2024, § 546 Rn. 42, § 546a Rn. 68; ferner Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 546a BGB Rn. 81 f.; Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 546 BGB Rn. 40; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.1.2016 - 24 U 62/15). Mit der Regelung des § 281 BGB wird auch das Interesse des Schuldners daran geschützt, die vertragsgemäße Leistung selbst noch erbringen zu können (vgl. Paschke, in: Bub/Treier/Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses, Rn. 247). Die Kl. hat der Bekl. unstreitig keine Frist zur Nacherfüllung – also zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts – gesetzt. Die Fristsetzung war nicht entbehrlich. Der Kl. wäre es ohne Weiteres möglich gewesen, der Bekl. eine Frist zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts zu setzen. Anhaltspunkte, aufgrund derer die Kl. davon ausgehen durfte, dass eine Aufforderung zur Räumung und Rückgabe bis zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolglos verstrichen wäre, liegen nicht vor, zumal das Verhalten der Bekl. nicht als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu verstehen war. Eine Fristsetzung war auch nicht deswegen entbehrlich, weil sich die Bekl. mit dem Beginn der Entsorgung einverstanden erklärt hat. Denn der Umstand, dass die Bekl. mit dem Beginn der Entsorgungsmaßnahmen einverstanden war, lässt nicht darauf schließen, dass die Bekl. bei entsprechender Aufforderung nicht selbst oder durch Dritte das Mietobjekt geräumt hätte. Durch die Fristsetzung wäre der Bekl. deutlich vor Augen geführt worden, dass die Kl. die Räumung als ureigene Aufgabe und

n der Umstand, dass die Bekl. mit dem Beginn der Entsorgungsmaßnahmen einverstanden war, lässt nicht darauf schließen, dass die Bekl. bei entsprechender Aufforderung nicht selbst oder durch Dritte das Mietobjekt geräumt hätte. Durch die Fristsetzung wäre der Bekl. deutlich vor Augen geführt worden, dass die Kl. die Räumung als ureigene Aufgabe und Pflicht der Bekl. begreift, und dass die Bekl. nun aktiv werden muss.

Mögliche Ansprüche der Kl. aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB, aus §§ 677, 684 Satz 1, 812 BGB, aus Bereicherungsvorschriften oder sonstigen Anspruchsgrundlagen scheitern bereits deswegen, weil dem Vermieter der in Rede stehende Schadensersatzanspruch gem. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB nur unter strengen Voraussetzungen zugebilligt wird und diese Normen für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung enthalten (vgl. Paschke, in: Bub/Treier/Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses, Rn. 246 f.; Wiek, WuM 2000, 11. Ferner BGH, Urteil vom 16.1.2008 - VIII ZR 222/06). Die gesetzgeberische Wertung in § 281 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB würde unterlaufen, wenn der Vermieter in Fällen wie dem vorliegenden Räumungskosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Bereicherungsrecht oder anderen Anspruchsgrundlagen verlangen könnte. Im Übrigen besteht auch aus Billigkeitsgesichtspunkten kein Bedürfnis hierzu. Die anwaltlich beratene und vertretene Kl. hätte vor dem Beginn der Entsorgung mit der Bekl. ausdrücklich vereinbaren können, dass die Kl. das Mietobjekt für die Bekl. gegen Kostenerstattung räumt bzw. räumen lässt. Bei Scheitern einer solchen Vereinbarung hätte eine Frist zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts gesetzt werden können.

Letztlich wären etwaige Ansprüche der Kl. auf Ersatz von Räumungs- und Entsorgungskosten aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB, aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB, aus §§ 677, 684 Satz 1, 812 BGB oder aus Bereicherungsvorschriften auch verjährt gem. § 548 Abs. 1 BGB. Die Bekl. hat ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben.

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verjähren bestimmte Ansprüche - zu denen auch ein Schadensersatzanspruch gehört, soweit er auf dem mietvertraglich geschuldeten Unterlassen der Räumung des Mietobjekts beruht, vgl. OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.3.2008 - 2 U 174/07 - nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache durch den Vermieter. Außerdem bezieht sich § 548 BGB in entsprechender Anwendung auch auf solche konkurrierenden Ansprüche, die der Vermieter aus anderen Rechtsgründen außerhalb des Mietrechts herleiten kann - wie etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht - und die auf demselben Sachverhalt beruhen (vgl. BGH, Urteil vom 18.9.1986 - III ZR 227/84; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 548 BGB Rn. 21, 23). Obgleich nicht vorgetragen wurde, wann die von der Bekl. angemietete Fläche genau geräumt wurde, ist die Kammer davon überzeugt, dass dies spätestens Ende April 2021 der Fall war, da die Entsorgung des Inhalts der Lagerhalle Ende April 2021 abgeschlossen war. Damit hat die Kl. spätestens am 1.5.2021 die Mietsache i.S.v. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückerhalten. Die Verjährungsfrist endete deswegen gem. §§ 187, 188 mit Ablauf des 1.11.2021. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass bis dahin verjährungshemmende und/oder -unterbrechende Maßnahmen ergriffen worden sind.

Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang darauf hinweist, dass mangels Räumung durch die Bekl. keine Rückgabe vorliege, so dass § 548 BGB bereits dem Grunde nach nicht anwendbar sei, kann diese Auffassung nicht geteilt werden. Die weit auszulegende Vorschrift des § 548 BGB (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 21.3.1997 - V ZR 217/95) differenziert nicht danach, wer die in den Pflichtenkreis des Mieters fallende Räumung tatsächlich durchführt. Im Übrigen führt die Auffassung der Kl. zu dem widersinnigen Ergebnis, dass die Bekl. weiterhin zur Rückgabe verpflichtet wäre, obwohl die Kl. mit Wissen und Wollen der Bekl. ungestörten unmittelbaren Besitz an dem vollständig geräumten Mietobjekt hat.

Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur zu, wenn dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nach § 548 BGB kann auch dann anwendbar sein, wenn der Vermieter anstelle des Mieters das Mietobjekt räumt.

Die Beklagte hat von der Klägerin Flächen in einem Lagerhallenkomplex gemietet und dort für Dritte diverse Waren gelagert. Bei einem Großbrand verbrannte der gesamte Warenbestand der Beklagten, die Halle selbst wurde nur zum Teil zerstört. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis. Nach dem Brand wurde ein Abbruch- und Entsorgungskonzept erarbeitet und die erforderlichen Abbruch- und Entsorgungsarbeiten von der Klägerin beauftragt.

Die Klägerin forderte von der Beklagten die Kosten für die Räumung der Brandreste aus dem Lagerbestand der Beklagten i.H.v. 158.962,54 €. Sie hält sich als von der Beklagten für beauftragt, die gesamte Entsorgung des verbrannten Lagerinhalts zu veranlassen und zu betreuen. Mit der Beauftragung gehe auch eine Übernahmebereitschaft hinsichtlich der Kosten der Entsorgung einher. Die Beklagte beruft sich u. a. auf Verjährung.

Das LG weist die Klage ab. Einen Aufwendungsersatzanspruch hat die Klägerin nicht, weil ein Auftrag zur Räumung einschließlich Entsorgung der Reste des Lagerbestands mit der erforderlichen Gewissheit nicht nachgewiesen ist.

Auch ein Anspruch aus Mietrecht ist nicht gegeben. Zwar war die Beklagte nach der Beendigung des Mietvertrags durch ihre Kündigung verpflichtet, das Mietobjekt zu räumen und zurückzugeben und weder die Räumung noch die Rückgabe waren unmöglich, weil keine völlige Zerstörung der Mietsache vorlag. Die Beklagte ist ihrer Pflicht zur Räumung und Rückgabe auch nicht nachgekommen, weil sie den kompletten verbrannten Inhalt der Lagerhalle und nicht bloß einzelne Gegenstände im Mietobjekt zurückließ mit der Folge, dass die Räumungs- und Rückgabepflicht nicht erfüllt wurde.

Dennoch hat die Klägerin keinen Anspruch auf Ersatz von Räumungs- und Entsorgungskosten. Wenn Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht verlangt wird, ist dem Mieter gem. § 281 BGB regelmäßig zunächst eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht zu setzen, was hier unstreitig nicht erfolgt ist, aber möglich gewesen wäre. Eine Fristsetzung sei auch nicht deswegen entbehrlich gewesen, weil sich die Beklagte mit dem Beginn der Entsorgung einverstanden erklärt habe. Das lasse nicht den Schluss zu, dass die Beklagte bei entsprechender Aufforderung nicht selbst oder durch Dritte das Mietobjekt geräumt hätte.

Letztlich wären Ansprüche der Klägerin auch gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt, und die Beklagte hatte sich ausdrücklich auch auf Verjährung berufen.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährten in sechs Monaten nach Zurückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Dazu gehört auch ein Schadensersatzanspruch, der auf dem mietvertraglich geschuldeten Unterlassen der Räumung des Mietobjekts beruht.

Obgleich nicht vorgetragen wurde, wann die von der Beklagten gemietete Fläche genau geräumt wurde, sei dies spätestens mit Ende April 2021 der Fall gewesen, da die Entsorgung des Inhalts der Lagerhalle Ende April 2021 abgeschlossen gewesen sei. Damit habe die Klägerin spätestens am 1. Mai 2021 die Mietsache zurückerhalten. Die Verjährungsfrist habe deswegen mit Ablauf des 1. November 2021 geendet. Verjährungshemmende und/oder -unterbrechende Maßnahmen seien nicht ergriffen worden.

Soweit die Klägerin darauf hinweise, dass mangels Räumung durch die Beklagte auch keine Rückgabe vorliege, so dass § 548 BGB bereits dem Grunde nach nicht anwendbar sei, könne diese Auffassung nicht geteilt werden. § 548 BGB sei weit auszulegen und differenziere nicht danach, wer die in den Pflichtenkreis des Mieters fallende Räumung tatsächlich durchführe. Die Auffassung der Klägerin führe zu dem widersinnigen Ergebnis, dass die Beklagte weiterhin zur Rückgabe verpflichtet wäre, obwohl die Klägerin mit Wissen und Wollen der Beklagten ungestörten unmittelbaren Besitz an dem vollständig geräumten Mietobjekt habe.