Schadensersatz und nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei Beschädigung einer Grenzwand

1. Zur Haftung eines Grundstückseigentümers, der eine auf dem Nachbargrundstück errichtete Grenzwand beschädigt, indem er ein auf seinem eigenen Grundstück direkt an die Grenzwand angebautes Gebäude abreißt.

2. Putz- und Mauerschäden sind als Folge einer widerrechtlichen Eigentumsbeeinträchtigung (§ 823 BGB) zu ersetzen, Feuchtigkeitsschäden im Keller nach den Grundsätzen eines nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 BGB analog).

(Leitsatz zu 2. von der Redaktion)

1 Die Parteien waren Eigentümer benachbarter Grundstücke. Die Außenwand des auf dem Grundstück des Kl. errichteten Gebäudes verläuft entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze, ohne diese zu überschreiten. An dieser Wand errichteten die Rechtsvorgänger der Bekl. einen Anbau ohne eigene Grenzwand. Im Jahr 1988 erwarben die Bekl. das Grundstück. Im Jahr 2009 ließen sie den Anbau durch ein Fachunternehmen abreißen, ohne die Bodenplatte zu entfernen. Nach dem Abbruch wies das Gebäude des Kl. in dem Teilbereich der Außenwand, an den angebaut worden war, Putz- und Mauerschäden sowie Feuchtigkeitsschäden im Keller auf. Der Kl. verlangt auf Gutachtenbasis Ersatz dieser Schäden von den Bekl., die inzwischen nicht mehr Eigentümer des Nachbargrundstücks sind.

2 Die auf Zahlung in Höhe von 10.600 € nebst Zinsen sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Oberlandesgericht der Klage in Höhe von 8.560,50 € nebst Zinsen stattgegeben und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in entsprechender Höhe zugesprochen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Bekl. die Zurückweisung der Berufung erreichen. Der Kl. beantragt die Zurückweisung der Revision.

I. 3 Das sachverständig beratene Berufungsgericht verneint einen Ersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 i.V.m. § 922 Satz 3 BGB. Eine Grenzwand, die sich vollständig auf dem Grundstück eines Nachbarn befinde, sei keine Grenzeinrichtung im Sinne der §§ 921, 922 BGB; diese Vorschriften fänden auch keine entsprechende Anwendung. Ebenso wenig sehe das nordrhein-westfälische Nachbargesetz einen Schadensersatzanspruch vor. Eine deliktische Haftung scheide auch im Übrigen aus. Die Bekl. hätten den Anbau nicht errichtet und den Abriss nicht selbst vorgenommen. Ein etwaiges Verschulden des von ihnen beauftragten Fachunternehmens müssten sie sich nicht zurechnen lassen und hafteten insoweit nicht nach § 831 BGB.

4 Zugunsten des Kl. bestehe jedoch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in Höhe von 8.560,50 €. Nach den Feststellungen des Sachverständigen seien Putz- und Mauerschäden bei dem Abbruch eines mit einem anderen verbundenen Gebäudes in der Regel nicht zu vermeiden. Der Schadenseintritt sei für den Kl. nicht vorherseh- und abwehrbar gewesen. Gleiches gelte hinsichtlich der Feuchtigkeitsbildung, deren Ursache eindeutig die fehlende Abdichtung der Bodenplatte sei. Die Bekl. seien Störer, da sie die Abbrucharbeiten in Auftrag gegeben hätten.

II. 5 Die Revision hat keinen Erfolg.

6 1. Im Ausgangspunkt zutreffend sieht das Berufungsgericht den Kl. als Eigentümer der beschädigten Außenwand an. Diese ist eine Grenzwand (§ 19 NachbarG NRW), d. h. eine Wand, deren Außenkante auf der Grundstücksgrenze verläuft, ohne diese zu überschreiten. Sie steht gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB im alleinigen Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers. Hieran ändert sich durch einen Anbau von dem angrenzenden Grundstück aus nichts (vgl. Senat, Urteil vom 18. Mai 2001 - V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528 f.).

7 2. Mit der Verpflichtung zum Ersatz von Schäden, die an einer Grenzwand bei dem Abriss eines direkt an dieser Wand auf dem Nachbargrundstück errichteten Anbaus entstehen, hat sich der Senat bislang nicht befasst.

8 a) Geklärt hat er allerdings (umgekehrt) die Befugnisse des Eigentümers, der seine Grenzwand abreißt. Dass dieser zu dem Abriss grundsätzlich berechtigt ist, ergibt sich aus § 903 BGB (Senat, Urteil vom 18. Mai 2001 - V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 171/09, NJW 2010, 1808 Rn. 7; zu Einschränkungen durch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis vgl. Senat, Urteil vom 29. April 1977 - V ZR 71/75, BGHZ 68, 350, 353 f.). Für eine nach dem Abriss erforderliche Außenisolierung des Nachbargebäudes ist der Eigentümer der Grenzwand nicht verantwortlich. Da eine Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, ist sie nämlich - im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand nach einem Anbau - keine Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB; infolgedessen ist ihr Eigentümer im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gemäß § 922 Satz 3 BGB verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten (Senat, Urteil vom 18. Mai 2001 - V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528, 1529; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 171/09, NJW 2010, 1808 Rn. 8; Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 f.; insoweit unzutreffend OLG Frankfurt, MDR 1982, 848; OLG Koblenz, OLGR 2000, 304 ff.).

9 b) Entschieden hat der Senat ferner, dass jeder Grundstückseigentümer für seine Wand verantwortlich ist, wenn zwei parallel verlaufende Grenzwände errichtet worden sind. Der Vorteil, der sich daraus ergibt, dass eine Außenwand so lange keines oder keines vollständigen Witterungsschutzes bedarf, wie dieser Schutz von der Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird, wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch nicht geschützt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 171/09, NJW 2010, 1808; Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 f.; zu einer solchen Fallkonstellation auch OLG Köln, NJW-RR 1987, 529; OLG Naumburg, NJOZ 2011, 884 ff.; ähnlich ferner LG Berlin, GE 1993, 1039).

10 c) Hier hat der Rechtsvorgänger der Bekl. dagegen keine zweite Grenzwand errichtet, sondern die des Kl. für seinen Anbau genutzt.

11 3. Die Ersatzpflicht der Bekl. für die entstandenen Putz- und Mauerschäden bejaht das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht; entgegen der Auffassung der Vorinstanzen sind allerdings die Voraussetzungen für eine deliktische Haftung der Bekl. gegeben. Richtig ist zwar, dass das beauftragte Abrissunternehmen kein Verrichtungsgehilfe im Sinne von § 831 Abs. 1 BGB ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 2011 - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 15 f.; MüKoBGB/Wagner, 6. Aufl., § 831 Rn. 16, jeweils m.w.N.). Die Haftung der Bekl. ergibt sich jedoch aus § 823 Abs. 1 BGB.

12 a) Die Schäden an der Grenzwand des Kl. sind im Auftrag der Bekl. verursacht worden; die Eigentumsbeeinträchtigung ist ihnen zuzurechnen. Unmittelbar sind die Putz- und Mauerschäden zwar von dem Abrissunternehmen herbeigeführt worden. Dies beruhte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht auf einem Fehlverhalten des beauftragten Unternehmens, sondern war aufgrund der baulichen Verbindung der Gebäude unvermeidliche Folge des Abrisses, den die Bekl. in Auftrag gegeben haben. Es handelt sich um neue und eigenständige Schäden, die über die bei Errichtung des Anbaus an der Wand verursachten Substanzschäden hinausgehen.

13 b) Die Rechtswidrigkeit der Eigentumsbeeinträchtigung ist indiziert (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl., § 823 Rn. 24 m.w.N.). Zwar war es den Bekl. unbenommen, den in ihrem Eigentum stehenden Anbau abzureißen zu lassen. Das Eigentum des Kl. durften sie aber jedenfalls nicht dauerhaft beschädigen, selbst wenn es sich um eine unvermeidliche Folge des Abrisses handelt. Ob dies daraus folgt, dass der Abriss nur mit Zustimmung des Kl. erfolgen durfte, oder ob jedenfalls der Abriss ohne anschließende Wiederherstellung der Wand rechtswidrig war, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, ob die gemäß § 20 Abs. 1 NachbG NRW erforderliche schriftliche Zustimmung zu der Errichtung des Anbaus erteilt worden ist. Diese erstreckte sich ohne ausdrückliche Abreden nicht auf die dauerhafte Beschädigung der Grenzwand durch einen späteren Abriss (vgl. auch Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 184); dass der Kl. (oder ggf. sein Rechtsvorgänger) der Errichtung des Anbaus zugestimmt hat, hat das Berufungsgericht ohnehin nicht feststellen können.

14 c) Die Bekl. haben die Eigentumsbeeinträchtigung zumindest fahrlässig verursacht. Dass es zu solchen Schäden kommen würde, drängte sich angesichts der baulichen Verbindung auf und war zumindest vorhersehbar.

15 d) Infolgedessen kann der Kl. gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen. Der Anspruch besteht jedenfalls in der von dem Berufungsgericht zugesprochenen Höhe.

16 aa) Herzustellen ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB der Zustand, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Damit kann der Geschädigte zwar nicht die Herstellung des gleichen Zustandes verlangen, wie er vor dem Eintritt des schädigenden Ereignisses bestanden hat; er muss aber wirtschaftlich möglichst so gestellt werden, wie er ohne das schadensstiftende Ereignis stünde (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 292/84, NJW-RR 1986, 874, 875; Urteil vom 28. Oktober 2014 - VI ZR 15/14, NJW-RR 2015, 275 Rn. 25, jeweils m.w.N.).

17 bb) Danach kann der Kl. verlangen, dass die Wand als funktionsfähige Außenwand wiederhergestellt wird. Einer solchen bedurfte es zwar nicht, solange der Anbau bestand. Aber nach dem Abriss des Anbaus muss die Grenzwand ihren ursprünglichen Zweck als Außenwand wieder erfüllen können. Es geht nicht um eine von der Ersatzpflicht ggf. nicht umfasste Verbesserung einer Grenzwand, die vor dem Anbau keine funktionstüchtige Außenwand war (vgl. hierzu Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 184; siehe auch LG Berlin, GE 1993, 1039; AG Schleiden, NJOZ 2005, 3212 ff.).

18 cc) Soweit die Revision ein Mitverschulden des Kl. sowie einen Abzug neu für alt geltend macht, verweist sie schon nicht auf dahingehendes Vor- bringen in den Tatsacheninstanzen. Ohne näheren Vortrag sind weder ein Mitverschulden noch auszugleichende Vorteile des Kl. ersichtlich; sowohl die Voraussetzungen eines anzurechnenden Mitverschuldens (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 2013 - VI ZR 255/12, NJW 2014, 217 Rn. 9) als auch die der Vorteilsausgleichung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, NJW 2015, 468 Rn. 22, insoweit in BGHZ 200, 350 ff. nicht abgedruckt) haben die Bekl. darzulegen und zu beweisen.

19 4. Zu ersetzen sind auch die Feuchtigkeitsschäden. Insoweit sieht das Berufungsgericht die Voraussetzungen eines nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog) rechtsfehlerfrei als gegeben an.

20 a) Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 862 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Zu den rechtswidrigen Einwirkungen gehört auch Wasser (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 102 ff.; Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 189 f., jeweils m.w.N.).

21 b) Den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge ist auf dem Grundstück der Bekl. nach dem Abriss eine Bodenplatte aus dichtem Beton verblieben. Infolgedessen sammelt sich dort Niederschlagwasser, das nicht abfließen kann und in die Grenzwand des Kl. einsickert. Es hält sich im Rahmen tatrichterlicher Würdigung, dass das Berufungsgericht annimmt, der Kl. habe die Wasserzufuhr weder vorhersehen noch rechtzeitig abwehren können. Hierdurch war er gehindert, den ihm zustehenden vorbeugenden Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 NachbarG NRW rechtzeitig geltend zu machen; nach letzterer Bestimmung sind bauliche Anlagen so einzurichten, dass Niederschlagwasser nicht auf das Nachbargrundstück tropft, auf dieses abgeleitet wird oder übertritt (näher Senat, Urteil vom 12. Juni 2015 - V ZR 168/14, NZM 2015, 795 Rn. 7 ff. zu § 37 Abs. 1 NachbarG Rheinland-Pfalz).

22 c) Die Bekl. sind Störer. Hierfür muss die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf ihren Willen zurückgehen (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 12 m.w.N.). Dies ist deshalb anzunehmen, weil die Bekl., die im Zeitpunkt des Schadenseintritts noch Grundstückseigentümer waren, den Abriss und damit den nachfolgenden Zustand der baulichen Anlagen veranlasst haben.

23 d) Der Anspruch ist nicht subsidiär. Zwar kommt auch ein verschuldensabhängiger Ersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 NachbarG NRW in Betracht. In der Rechtsprechung des Senats ist aber geklärt, dass eine solche, an landesrechtliche Nachbarvorschriften anknüpfende deliktsrechtliche Haftung keine den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ausschließende Sonderregelung darstellt (vgl. Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 277/10, NJW 2011, 3294 Rn. 22).

24 e) Schließlich wendet sich die Revision auch insoweit erfolglos gegen die Höhe des Anspruchs. Bei Substanzschäden entspricht es der Rechtsprechung des Senats, dass der nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessende nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch den vollen Schadensersatz umfassen kann (Urteil vom 4. Juli 1997 - V ZR 48/96, NJW-RR 1997, 1374 f.; Urteil vom 11. Juni 1999 - V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70 f.). Im Übrigen kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

Eine Grenzwand verläuft auf der Grundstücksgrenze, ohne sie zu überschreiten. Wenn der Nachbar mit Zustimmung des Eigentümers der Grenzwand daran angebaut hat, kann dieser sie grundsätzlich trotzdem abreißen lassen, ohne für Folgeschäden beim Anbau aufkommen zu müssen. Wenn dagegen der Nachbar als Eigentümer des Anbaus diesen abreißen lässt, haftet er für dadurch entstandene Schäden an der Grenzwand, wie der BGH nunmehr entschieden hat.

Die Außenwand des Gebäudes des Klägers verlief auf der Grundstücksgrenze; der Beklagte errichtete daran einen Anbau, der nach Jahren abgerissen wurde. Die Bodenplatte wurde nicht entfernt. Die Außenwand des Gebäudes des Klägers wies danach Putz- und Mauerschäden auf; im Keller gab es Feuchtigkeitsschäden. Der Kläger verlangte Schadensersatz. Das Oberlandesgericht gab der Klage im Wesentlichen statt.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück.

Die Schäden an der Grenzwand seien durch den vom Beklagten veranlassten Abriss entstanden und ihm als unerlaubte Handlung nach § 823 Abs. 1 BGB zuzurechnen. Es habe sich um unvermeidliche Folgen des Abrisses gehandelt, den zwar der Beklagte grundsätzlich vornehmen durfte. Rechtswidrig sei jedoch eine dauerhafte Beschädigung des Eigentums des Klägers, wobei es unerheblich sei, dass eine Zustimmung zu der Errichtung des Anbaus erteilt worden sei. Die Voraussetzungen für ein Mitverschulden oder einen Abzug „neu für alt“ habe der Beklagte, den insoweit die Darlegungs- und Beweislast treffe, nicht vorgetragen.

Hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden bestehe ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, da der Kläger Einwirkungen vom Nachbargrundstück, nämlich das Eindringen von Wasser, nicht unterbinden könne. Auf der verbliebenen Bodenplatte sammele sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts Regenwasser, das in die Grenzwand einsickere, wofür der Beklagte als Störer einzutreten habe.

Eine Grenzanlage nach §§ 921, 922 BGB ist eine Wand, die auf der Grenze gebaut ist, also auf beiden Grundstücken steht. Das ist die Nachbarwand (§ 4 NachbG Berlin), Kommunwand oder auch halbscheidige Giebelwand. Sie steht zunächst im Alleineigentum des Grundstückseigentümers, woran sich durch den Überbau auf das Nachbargrundstück nichts ändert. Erst wenn der Nachbar an die halbscheidige Giebelwand angebaut hat, entsteht Miteigentum. Bei einem Abriss des Anbaus oder der Nachbarwand haftet der Verursacher für Schäden beim Nachbarn.

Die Grenzwand ist dagegen an der Grenze errichtet (§ 14 NachbG Berlin); auch durch einen Anbau des Nachbarn ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts, es entsteht also kein Miteigentum. Der anbauende Nachbar ist gegen Folgeschäden bei einem Abriss der Grenzwand nicht geschützt. Umgekehrt aber haftet der Nachbar für Schäden an der Grenzwand, die durch den Abriss seines Anbaus entstehen.