Schadensersatz für unterbliebene Schönheitsreparaturen und Sachbeschädigungen

1. Schadensersatz für unterbliebene Schönheitsreparaturen schuldet der Mieter nur dann, wenn der Vermieter ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung von konkret benannten Mängeln aufgefordert hat (Anschluss an LG Berlin - 64 S 189/19 -).

2. Werden im Übergabeprotokoll nur bestimmte Arbeiten aufgeführt, liegt darin in der Regel ein Verzicht des Vermieters auf andere Ansprüche für unterbliebene Schönheitsreparaturen.

3. Sachbeschädigungen wie Kritzeleien überschreiten die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs, auch wenn die Wohnung mit Kindern bewohnt wird, eines davon mit einer geistigen Behinderung.

4. Einen Mietausfallschaden kann der Vermieter nur geltend machen, wenn Räume für eine bestimmte Zeit wegen des vertragswidrigen Zustands der Mietsache nicht vermietbar waren; dazu gehört die Darlegung der Bemühung um Weitervermietung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. vermieteten den Bekl. mit Wirkung zum 15.3.2017 eine 6-Zimmerwohnung im Haus H. 10, 3. OG rechts, 14195 Berlin mit einer Wohnfläche von ca. 170 m2. Die Parteien vereinbarten eine Nettokaltmiete i.H.v. 1.800 € sowie Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Der gesamte Mietzins betrug 2.090 €. Die Bekl. leisteten eine Kaution i.H.v. 3.600 €.

Nach § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages hat der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. In Ziff. 3 heißt es wörtlich: „Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand.“ Der alternative Passus zu einer Ausgleichszahlung für die Vornahme von fälligen Schönheitsreparaturen ist gestrichen. Nach § 1 Ziff. 3 des Mietvertrages besichtigten die Bekl. die Wohnung am 2.2.2017. Die Unterschriften unter den Mietvertrag erfolgten am 4.2.2017.

Mit eMail vom 12.3.2017 kündigte der Bekl. zu 1. gegenüber dem Kl. zu 2. an, u. a. folgende Arbeiten in der Wohnung durchzuführen: Wände in drei Zimmern nebst Küche und Flur mit Glattputz versehen, Renovierung der beiden kleinen Zimmer sowie des ersten Zimmers rechts, Verlegung neuer Fußleisten, Lasierung der Holzdecke im Wohnzimmer, Einbau einer Tür sowie Ersatz der Platten über den Heizungskästen. Hierfür baten sie um einen Kostenzuschuss und eine Vereinbarung zum Abwohnen der aufzuwendenden Kosten. Die Kl. verlangten für die ersten 1,5 Monate der Vertragsdauer (bis Ende April 2017) keine Miete; zu einer weiteren Vereinbarung kam es zwischen den Parteien nicht.

Die Bekl. kündigten den Mietvertrag mit Wirkung zum 31.8.2023. An diesem Tag fand eine Begehung der Wohnung statt, an der der Bekl. zu 1. teilnahm. Die Parteien erstellten ein Wohnungsabnahmeprotokoll. Die in dem Protokoll in den einzelnen Zimmern festgestellten Mängel, insbesondere Dübellöcher und die nicht erfolgte Renovierung wurden von den Parteien wieder durchgestrichen. Anstelle dessen vereinbarten die Parteien unter Setzung eines „Verweis-Sternchens“ auf einem Extrablatt wörtlich Folgendes: „Die Wohnung wurde nicht renoviert. Bis zum 7.9.2023 sollen folgende Arbeiten erfolgen: Dübellöcher, Reinigung (besenrein), Putzausbesserung und an den betreffenden Stellen malern/säubern.“ Die ursprüngliche zusätzliche Formulierung „soll die Wohnung in einen passablen Zustand gesetzt werden“ strichen die Parteien.

An dem zweiten Übergabetermin am 8.9.2023 erstellten die Parteien ein weiteres Übergabeprotokoll, in welchem sie für den Flurbereich verschmutzte Wände, im Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer bemalte Wände, eine gebrochene Diele im Bad, eine beschädigte Kammertür und im ersten Zimmer rechts eine bemalte Fensterbank sowie an einer Tür Aufkleber festhielten.

In der Folgezeit beauftragten die Kl. die Firma T. mit der Renovierung der Wohnung sowie der Ausführung von Reparaturarbeiten an den Küchenmöbeln. Diese stellte den Kl. unter dem 22.9.2023 zwei Rechnungen. Die eine Rechnung betrifft das Streichen von schmutzigen und bekritzelten Wänden mit einem Betrag i.H.v. 595 €. Die zweite Rechnung beläuft sich auf 2.023 € für das Ausbessern von Bohrlöchern, das Streichen aller Räume einschließlich der Decken sowie das Reparieren von Schubladengriffen und das Ausbessern von Fronten in der Küche.

Die Kl. ließen sich von dem verpfändeten Kautionssparbuch einen Betrag i.H.v. 595 € auszahlen.

Für die Beseitigung von Schäden einschließlich einer Entsorgung von Gegenständen aus dem Keller holten die Kl. Kostenvoranschläge ein. Der Kostenvoranschlag der Firma S. beläuft sich auf insgesamt netto 1.550 €, der des Tischlers R. auf 1.950 €.

Mit Schreiben vom 10.1.2024 forderten die Kl. die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 20.1.2024 erfolglos zur Zahlung eines Mietausfallschadens für die Monate September bis Dezember 2023 i.H.v. insgesamt 8.360 € sowie der Zahlung der Beträge aus der zweiten Rechnung der Firma T. i.H.v. 2.023 € und des Betrages i.H.v. 1.550 € auf.

Mit der Klage verfolgen die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter, wobei sie einen Mietausfallschaden nur noch für die Monate September und Oktober 2023 geltend machen. Die Wohnung ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erneut vermietet worden.

Die Kl. behaupten, die Wohnung bei Vertragsbeginn frei von Substanzschäden, mangelfrei und renoviert übergeben zu haben. Die Wohnung habe sich bei Rückgabe in einem desolaten Zustand befunden und sei in den Monaten September und Oktober 2023 nicht vermietbar gewesen. […]

Der Kl. beantragt, die Hilfswiderklage abzuweisen.

Die Bekl. behaupten, die Besichtigung der Wohnung im Jahr 2017 sei noch in bewohntem Zustand erfolgt und die Kl. hätten entgegen dem Mietvertrag die Wohnung nicht vor Einzug renoviert. Sie hätten die Wohnung nach Einzug deshalb mit einem Kostenaufwand von ca. 20.000 € renovieren lassen. Sie sind der Auffassung, es fehle an einer wirksamen Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Jedenfalls habe man sich durch das Übergabeprotokoll auf konkrete Arbeiten geeinigt. Der Bekl. zu 1. habe diese Arbeiten erledigt. Den im zweiten Protokoll aufgeführten Zustand bzw. die Schäden bestreiten die Bekl. ebenso wie Grund und Höhe der geltend gemachten Kosten. Sie sind der Auffassung, dass es sich insbesondere bei den Bleistiftzeichnungen auf Fensterbrett und Wänden um eine noch vertragsgemäße Nutzung handele, weil die Kl. die Wohnung schließlich an sie mit (am Ende des Mietverhältnisses) vier Kindern, davon eines mit Handicap, vermietet haben.

I. Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung i.H.v. 1.495 € wegen der nicht durchgeführten Arbeiten in der Wohnung.

a) Die Kl. haben gegen die Bekl. aus §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages keinen Anspruch auf einen Schadensersatzanspruch i.H.v. 2.023 € wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen. Auf die Frage, ob die ursprünglich nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter treffende Hauptleistungspflicht nach § 8 des Mietvertrages wirksam auf die Mieter übertragen worden ist, kommt es im Ergebnis nicht an. Denn gemäß § 281 Abs. 1 BGB kann der Vermieter wegen Verletzung der (vertraglich wirksam) überbürdeten Schönheitsreparaturpflicht nur dann Schadensersatz in Geld verlangen, „wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat“ oder einer der in § 281 Abs. 2 BGB normierten Ausnahmetatbestände vorliegt. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern (LG Berlin, Beschluss vom 10. August 2020 - 64 S 189/19-, Rn. 2, juris). Zwar mag hier im Ablauf der Frist im ersten Übergabeprotokoll, welche die Bekl. nach Auffassung des Gerichts ungenutzt verstreichen ließen, möglicherweise eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Auch können sich die Bekl. nicht darauf berufen, nur der Bekl. zu 1. habe die Protokolle unterzeichnet. Denn die Bekl. als Ehepaar waren beide Mieter der Wohnung, weshalb sich die Bekl. zu 2. die Erklärungen gemäß § 1357 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. durch eine konkludent erteilte Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) zurechnen lassen muss (vgl. zur konkludenten Mitverpflichtung des Ehepartners MüKoBGB/Roth, 9. Aufl. 2022, BGB § 1357 Rn. 24, beck-online). Schließlich berufen sich auch beide Bekl. auf den Inhalt der Übergabeprotokolle und sehen hierin (zu ihren Gunsten) eine vergleichsweise Regelung i.S.v. § 779 BGB. Es fehlt jedenfalls durch die pauschal getroffene Abrede im Protokoll vom 31.8.2023 und die dort durchgestrichene Mängelliste gerade an einer detaillierten Auflistung von konkreten Renovierungsarbeiten und einer diesbezüglichen Fristsetzung.

Zudem kommt danach eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen i.S.v. § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages gerade nicht mehr in Betracht. Kommt es zu einer Übergabeverhandlung mit Zustandsfeststellung, so ist deren rechtlicher Gehalt durch Auslegung des Einzelfalls zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546 Rn. 55, beck-online). Die Parteien haben sich trotz der bei Rückgabe festgestellten Unrenoviertheit der Wohnung gerade nur auf folgende Arbeiten geeinigt: „Dübellöcher, Reinigung (besenrein), Putzausbesserungen und an den betreffenden Stellen malern/säubern.“ Hier haben die Parteien durch das zusätzliche Streichen der Formulierung „soll die Wohnung in einen passablen Zustand gebracht werden“ eine Einigung für konkrete Arbeiten zur Schadensbeseitigung getroffen, die aber gerade nicht die Renovierung der gesamten Wohnung aufgrund vertragsgemäßem Gebrauch umfassen. Das Streichen (oder Säubern) wird vielmehr nur für „betreffende Stellen“ verlangt. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist in dieser Beschränkung in der Regel der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546 Rn. 58, beck-online).

b) Ein Anspruch der Kl. auf Schadensersatz ergibt sich dem Grunde nach jedoch aus §§ 280 Abs. 1, 249, 421 BGB i.V.m. den Übergabeprotokollen. Die mietenden Bekl. haften als Gesamtschuldner. Schäden an der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, können als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) vom Mieter zu ersetzen sein, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet (BGH, Urteil vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17- GE 2018, 994, Rn. 16, 20, juris).

In gleicher Weise ergibt sich hier ein Schadensersatzanspruch der Kl. gegen die Bekl. dem Grunde nach auch aus §§ 823 Abs. 1, 832 Abs. 1 BGB. Es ist anerkannt, dass bei Beschädigung von Sachen, jedenfalls soweit sie nicht unmittelbarer Leistungsgegenstand sind, vertragliche und deliktische Ersatzansprüche nebeneinander bestehen können. Insoweit gelten für das Mietrecht keine Besonderheiten (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17 - GE 2018, 633 = NZM 2018, 320 Rn. 30).

Die Bekl. können sich nur in Grenzen auf den § 538 BGB berufen. Danach sind Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, von dem Mieter nicht zu vertreten. Sachbeschädigungen, u. a. Kritzeleien an Wänden und auf Fensterbrettern, gehören nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, die der Vermieter zu akzeptieren hätte. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung mit Kindern bewohnt wird und eines davon eine geistige Behinderung aufweist. Dagegen halten sich die Fehlstellen auf der Treppe zur Dachterrasse unter Berücksichtigung der Mietzeit noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Das umfangreiche pauschale Bestreiten der Bekl. zu den behaupteten Schäden genügt nach den eingereichten Fotos der Kl., welche deutliche Schäden u. a. in Form von Malereien an den Wänden und auf einem Fensterbrett und Aufkleber (teilweise abgerissen) an einer Wohnungstür zeigen, nicht. Unter Berücksichtigung der Einlassungen des Bekl. zu 1. im Termin zur mündlichen Verhandlung, in welcher der das Gericht auch darauf hingewiesen hat, dass allein die Behinderung eines Kindes Beschädigungen an der Mietsache nicht rechtfertige, stellt sich das schriftsätzlich pauschale Negieren von Schäden für das Gericht als Schutzbehauptung dar. Es ist auch überhaupt nicht ersichtlich, dass die Bekl. die Nachfrist überhaupt für die Erledigung von Arbeiten genutzt hätten. Dagegen spricht bereits der Umstand, dass die in den Übergabeprotokollen notierten Zählerstände für den Stromverbrauch identisch sind. Ernsthafte Renovierungsarbeiten Anfang September ohne jeglichen Stromverbrauch, beispielsweise durch das Anschalten von Licht oder elektronischen Geräten, erscheint dem Gericht ausgeschlossen. Der Bekl. zu 1. hat in der mündlichen Verhandlung auch im Ansatz eingeräumt, dass die von ihm beauftragten Arbeiten zumindest nicht in dem zu erwartenden Maß ausgeführt worden sind.

Die Bekl. haben deshalb dem Grunde nach für die Beseitigung der (in den Protokollen festgestellten) Schäden an den bemalten Wänden, der bemalten Fensterbank, der sach- und fachgerechten Beseitigung von diversen Dübellöchern, der beschädigten Kammertür und der beklebten Tür einzustehen. Darüber hinaus stehen den Kl. dem Grunde nach jedoch keine Ansprüche zu. Sie können insbesondere nicht damit durchdringen, es habe so viele Schäden in der Wohnung gegeben, dass diese nicht hätten protokolliert werden können. Wenn dies der Fall gewesen wäre, so hätten sie entweder weitere Beschädigungen in eines der Protokolle aufnehmen oder sich die Geltendmachung weiterer Ansprüche vorbehalten müssen. Die Fertigung von zwei Übergabeprotokollen und die Einigung auf die Durchführung von konkreten Arbeiten, die hier sämtlichst in den Bereich der Schadensbeseitigung fallen, würde seinen Sinn verlieren, wenn die Vermieterseite im Nachhinein weitere Schäden geltend machen könnte, die augenscheinlich bereits bei den zwei Übergabeterminen hätten festgestellt werden können. In der Beschränkung des Schadensumfangs ohne weiteren ausdrücklichen Vorbehalt ist hier der Verzicht auf andere bzw. weitergehende Ansprüche zu sehen, soweit die Schäden - wie hier - ohne Weiteres erkennbar waren (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546 Rn. 58, beck-online). Während das erste Protokoll im Wesentlichen einen Verzicht auf umfangreiche Schönheitsreparaturen darstellt und vor allem die Beseitigung von Dübellöchern und Putzschäden beinhaltet, betrifft das zweite Protokoll nach Auffassung des Gerichts die Feststellung zu weiteren Sachbeschädigungen. Die Geltendmachung der Schäden im zweiten Protokoll wird unter Berücksichtigung der Gesamtumstände nicht durch die festgeschriebenen Arbeiten im ersten Protokoll ausgeschlossen. Vielmehr haben die Parteien einen zweiten Übergabetermin vereinbart, bis zu dem die vereinbarten Arbeiten und Schäden durch die Bekl. hätten beseitigt werden sollen. Ein weitreichenderer Verzicht der Kl. ist in dem ersten Protokoll nicht zu sehen.

c) Der Höhe nach sind die Ansprüche der Kl. unter Berücksichtigung der getroffenen Vereinbarungen wie nachfolgend erstattungsfähig, wobei das Gericht die Schadenshöhe gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung des klägerischen Vortrags und der eingereichten Rechnungen bzw. Kostenvoranschläge geschätzt hat.

aa) Aus den Rechnungen der Fa. T. (Brutto):

- Sach- und fachgerechte Renovierung der bekritzelten Wände, einschließlich Abdeckarbeiten

und An- und Abfahrt: 2 x 595 €

- Verschiedene Bohrlöcher in allen Zimmern ausbessern: 250 €

bb) Schadenspositionen aus dem Kostenvoranschlag (Netto):

- beschmierte Fensterbank 150 €

- Beschädigte Kammertür 200 €

- Aufarbeitung Zimmertür 250 €

- Schadenspauschale für Nebenarbeiten 50 €

Da die Kl. bereits 595 € aus der ersten Rechnung der Fa. T. von der Kaution einbehalten haben, verbleibt für den Klageantrag zu 1. ein Gesamtbetrag i.H.v. 1.495 €. […]

2. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch aus Zahlung eines Mietausfallschadens für die Monate September und Oktober 2023 i.H.v. 4.180 €. Der Anspruch folgt weder aus § 546a BGB noch aus §§ 280, 281,286, 252 BGB.

Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Eine „Vorenthaltung“ in diesem Sinne liegt nur dann vor, wenn die unterlassene Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Führt der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Einverständnis mit dem Vermieter Renovierungs-, Rückbau- oder Instandsetzungsarbeiten durch, so ist § 546a Abs. 1 BGB mangels einer Vorenthaltung unanwendbar. Im Übrigen haben die Kl. erklärt, für die Zeit bis 7.9.2023 auf einen Mietzins zu verzichten. Im Anschluss erhielten die Kl. die Wohnung zurück, so dass es ab dem 8.9.2023 ebenfalls an einem Vorenthalten fehlt.

Die Kl. können sich für den Mietausfall auch nicht mit Erfolg auf die §§ 280, 281, 286, 252 BGB berufen. Danach kann ein Schaden nur dann ersetzt verlangt werden, wenn sich die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe in einem vertragswidrigen Zustand befindet, die Weitervermietung der Räume aus diesem Grund scheitert und dem Vermieter deshalb ein Mietausfall entsteht. Die Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Es fehlt jedenfalls an der haftungsausfüllenden Kausalität. Hierzu muss der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen, dass der vertragswidrige Zustand der Mietsache ursächlich dafür geworden ist, dass die Räume für eine bestimmte Zeit nicht weiterzuvermieten waren, ihm also das Mietentgelt für diese Zeit gemäß § 252 BGB entgangen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23. Juli 2009 - I-24 U 109/08 -, Rn. 14, juris). Die Kl. hätten daher die Umstände darlegen und in den Grenzen des § 287 ZPO beweisen müssen, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit (nicht die volle Gewissheit) des Gewinneintrittes ergibt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546a Rn. 99, beck-online). Dies wäre durch die rechtzeitige Nennung konkreter Mietinteressenten möglich gewesen. Können diese nicht benannt werden, kann zwar grundsätzlich für einen Mietausfall darauf abgestellt werden, wann der Vermieter bei damaliger Marktlage - einen vertragsgemäßen Rückgabezeitpunkt unterstellt - wahrscheinlich einen neuen Mieter gefunden hätte (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO.). Im Rahmen des Zumutbaren kann und muss sich der Vermieter aber um Schadensminderung (§ 254 BGB) bemühen. Dem Vermieter obliegt es deshalb in der Regel darzulegen, dass und wie er sich um die Weitervermietung bemüht hat, und dass diese an dem nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache gescheitert ist (OLG Düsseldorf, aaO., Rn. 16, juris m.w.N.; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO. Rn. 100). Hier haben die Kl. weder Bemühungen ausreichend dargelegt noch die Wohnung tatsächlich weitervermietet. Soweit in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 16.9.2024 erstmals eine Besichtigung der Wohnung durch einen potentiellen Nachmieter vorgetragen und hierfür lediglich die Parteianhörung bzw. -vernehmung der Kl. als Beweis angeboten wird, ist dieser Vortrag gemäß §§ 296 Abs. 2, 282 ZPO verspätet, weil hierfür ein weiterer neuer Verhandlungstermin erforderlich wäre. Der Kl. zu 1. hat in der mündlichen Verhandlung im Übrigen angegeben, man beabsichtige einen Verkauf der Wohnung. Hierzu hat der Bekl. zu 1. bereits mit der Klageerwiderung auf ein Verkaufsexposé hingewiesen. Eine tatsächliche Vermietung ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung tatsächlich nicht erfolgt. Damit fehlt es aber an hinreichenden Tatsachen, dass den Kl. ein Gewinn entgangen ist.

Hinzu kommt, dass die durchgeführten Arbeiten in der Wohnung nach der Rechnungslegung der Fa. T. am 22.9.2023 abgeschlossen waren, so dass jedenfalls für Oktober 2023 auch unter diesem Aspekt kein Anspruch besteht. […]

III. Die Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 und 4 ZPO, in Bezug auf die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen sie für die Kl. aus § 709 ZPO, für die Bekl. aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 39, 45 Abs. 1 GKG.

Ein von beiden Mietparteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll nach Beendigung des Mietverhältnisses ist in der Regel abschließend. Ansprüche aus Sachbeschädigung können daneben bestehen bei Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Das Mietverhältnis über die 6-Zimmerwohnung war zum 31. August 2023 gekündigt worden. Im Wohnungsabnahmeprotokoll hieß es, die Wohnung sei nicht renoviert worden und es seien einzelne Arbeiten (Dübellöcher, Reinigung [besenrein], Putzausbesserung und an den betreffenden Stellen malern/säubern) auszuführen. In einem weiteren Protokoll wurden folgende Mängel festgehalten: im Flurbereich verschmutzte Wände, im Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer bemalte Wände, eine gebrochene Diele im Bad, eine beschädigte Kammertür und im ersten Zimmer rechts eine bemalte Fensterbank sowie an einer Tür Aufkleber. Die Vermieter verlangten Schadensersatz für unterbliebene Schönheitsreparaturen und Nutzungsausfall; die Mieter meinten, auch bei den Bleistiftzeichnungen auf Fensterbrett und Wänden durch ihr behindertes Kind handele es sich noch um vertragsgemäßen Gebrauch.

Das AG Schöneberg gab der Zahlungsklage nur zum Teil statt. Schönheitsreparaturen schuldeten die Mieter nicht, weil es an einer Aufforderung mit Fristsetzung zur Beseitigung von bestimmten Dekorationsmängeln gefehlt habe. Der Vermieter könne wegen Verletzung der (wirksam) überbürdeten Schönheitsreparaturpflicht nur dann Schadensersatz in Geld verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt habe.

Komme es zu einer Übergabeverhandlung mit Zustandsfeststellung, so sei deren Inhalt durch Auslegung zu ermitteln. Hier sei in den Übergabeprotokollen ein Verzicht auf Durchführung von weiteren Arbeiten zu sehen. Die Vermieter könnten jedoch für die festgestellten Sachbeschädigungen wie bekritzelte Wände Schadensersatz verlangen. Der vertragsgemäße Gebrauch sei hier überschritten worden.

Unbegründet sei jedoch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen der Sachbeschädigungen, weil nicht dargelegt sei, dass eine Weitervermietung an dem nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache gescheitert sei.

Beschädigungen der Mietsache, die sich noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten und die deshalb der Mieter nicht zu vertreten hat, sind etwa Dübellöcher in üblicher Zahl (OLG Düsseldorf, GE 2016, 784); der Einbau eines Türspions (AG Meißen, ZMR 2018, 337); Parkettkratzer durch Labrador bei erlaubter Tierhaltung (AG Koblenz, NJW 2014, 1118); Schäden durch Urinspritzer am säureempfindlichen Marmorboden im Bad (LG Düsseldorf, ZMR 2016, 201) oder Nikotinablagerungen an den Wänden, die sich durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (BGH, GE 2008, 533).

Sind diese Grenzen überschritten, bedarf es keiner vorherigen Leistungsaufforderung mit Fristsetzung nach § 281 BGB, um den Schadensersatzanspruch zu begründen (BeckOGK Rn. 112 zu § 246 BGB).