Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen

1. Auch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen kann Schadensersatz verlangt werden.

2. Das pauschale Bestreiten der Größen von Wandflächen und Fußböden im Kostenvoranschlag nach langer Mietdauer ist unzulässig.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. nimmt die Bekl. nach einem beendeten Mietverhältnis wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz in Anspruch, den sie auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet.

2 Die Bekl. war seit Dezember 2007 Mieterin einer Wohnung der Kl. in K. Nach dem Mietvertrag war die Bekl. zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

3 Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Bekl. zum 31. Januar 2017. Mit Schreiben vom 1. Februar 2017 forderte die Kl. die Bekl. mit Fristsetzung u. a. zur Vornahme näher bezeichneter Schönheitsreparaturen auf. Dem kam die Bekl. nicht nach.

4 Die Kl. hat von der Bekl. Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen i.H.v. 3.696,95 € netto unter Zugrundelegung des Kostenvoranschlags eines Malerbetriebs verlangt. Ihrer u. a. auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. […]

7 Mit der vom Berufungsgericht bezüglich der bejahten „Ersatzfähigkeit fiktiver Mängelbeseitigungskosten im Mietrecht“ zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter. […]

III. 13 1. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zulassungsgrund nicht (mehr) vor. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor.

14 Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage nach der fiktiven Bemessung des Schadens bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB im Mietrecht ist bereits geklärt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, GE 2021, 697 = NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2014 - XII ZR 108/03, NZM 2014, 306 Rn. 31; vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, GE 2014, 659 = NJW 2014, 1653 Rn. 15; vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13, GE 2014, 313 = NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung]).

15 Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1) einer Bemessung des Schadens anhand von fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB eine Absage erteilt hat, hat er - nach Erlass des Berufungsurteils - klargestellt, dass die Ablehnung einer solchen Bemessung allein auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts, insbesondere dem Vorschussanspruch des Bestellers gemäß § 637 Abs. 3 BGB, beruht (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 19 ff.). Auf andere Vertragstypen sind diese Erwägungen nicht übertragbar (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, GE 2021, 697 = NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2021 - V ZR 33/19, BGHZ 229, 115 Rn. 21; Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 337/20 unter III 1, zur Veröffentlichung vorgesehen) und sollen es nach Ansicht des VII. Zivilsenats auch nicht sein (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, aaO. Rn. 78).

16 Zwar gibt es anders als im Kaufrecht (vgl. BGH, Urteile vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 95; vom 12. März 2021 - V ZR 33/19, aaO. Rn. 11; Beschlüsse vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 14; vom 13. März 2020 - V ZR 33/19, ZIP 2020, 1073 Rn. 42) im Mietrecht einen mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die (beabsichtigte) Selbstvornahme. Denn nach der Rechtsprechung des Senats besteht im laufenden Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mietmängeln (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, GE 2020, 1037 = BGHZ 226, 208 Rn. 14 m.w.N.) und kann auch der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, GE 2006, 640 = NJW 2006, 1588 Rn. 11 m.w.N.). Solche Ansprüche stehen hier indes nicht in Rede, weil die Kl. den Schadensersatzanspruch aus einem beendeten Mietverhältnis geltend macht (vgl. auch BGH, Urteil vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, aaO.).

17 2. Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Kl. den von ihr geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen von der Bekl. nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB anhand der sogenannten fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen kann.

18 a) Entgegen der Ansicht der Revision folgt Gegenteiliges nicht aus einer nach ihrer Auffassung gebotenen einheitlichen Sichtweise für alle Vertragstypen, weil sich die „eigentliche Grundlage für Schadensersatzansprüche statt der Leistung“ im allgemeinen Schuldrecht finde, so dass die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats zum Werkvertragsrecht auf andere Vertragstypen zu übertragen sei. Denn wie ausgeführt, ist bei der Frage der Möglichkeit einer fiktiven Schadensabrechnung durchaus den Besonderheiten einzelner Vertragstypen Rechnung zu tragen.

19 b) Die Kosten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens auf 3.696,95 € netto festgesetzt. Unter Zugrundelegung der rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei den von der Kl. unter Vorlage eines Kostenvoranschlags geltend gemachten Renovierungsarbeiten sämtlich um Schönheitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, GE 2009, 573 = NJW 2009, 1408 Rn. 10; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = NJW 2010, 674 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 31; jeweils m.w.N.).

20 Die Revision kann zur Begründung einer fehlenden Erforderlichkeit der geltend gemachten Kosten nicht mit Erfolg auf das (pauschale) Bestreiten der dem Kostenvoranschlag zugrunde gelegten Größen der Wandflächen und des Fußbodens durch die Bekl. verweisen. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, der Bekl., welche die Räumlichkeit zehn Jahre lang bewohnt habe, sei ein solches pauschales Bestreiten der Größen verwehrt (§ 138 Abs. 1, 2 ZPO). Zudem habe der Sachverständige die im Kostenvoranschlag in Ansatz gebrachten Mengen anhand der unstreitigen Wohnfläche von etwa 70 m2 nachvollziehen können.

21 3. Die - zum Anspruchsgrund gehörenden - Rügen der Revision, das Berufungsgericht habe die Beweislast bezüglich des Renovierungszustands der Wohnung bei Überlassung an die Bekl. im Rahmen der Beurteilung der Wirksamkeit der Formularklausel, wonach die Schönheitsreparaturpflicht auf die Bekl. übertragen wurde (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649 = BGHZ 204, 302 Rn. 32), verkannt sowie zu Unrecht eine Beweisvereitelung der Kl., welche den Namen des Vormieters nicht mitgeteilt hat, verneint, können der Revision schon deshalb nicht zum Erfolg verhelfen, weil das Berufungsgericht die Revision insoweit nicht zugelassen hat.

Ein Vermieter kann einen Schadensersatzanspruch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen auch vor Ausführung der Malerarbeiten geltend machen; die entgegenstehende Rechtsprechung des VII. Senats gilt nur im Werkvertragsrecht.

Die Vermieterin hatte für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags Schadensersatz eingeklagt; das Landgericht hielt den Anspruch für begründet, ließ aber die Revision zu.

Der Bundesgerichtshof verwies erneut darauf, dass es bei der bisherigen Rechtsprechung zur Zulässigkeit der fiktiven Berechnung eines Schadens bleibt. Die Revision sei also unbegründet; auch das pauschale Bestreiten der Mieterin der Größen der Wandflächen und des Fußbodens im Kostenvoranschlag sei unzulässig, da sie zehn Jahre lang die Räumlichkeiten bewohnt habe.