Schadensersatz für fiktive Rückbaukosten bei Weitervermietung der Wohnung einschließlich der Einbauten des Vormieters

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (hier u. a.: Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm nach §§ 280, 249 BGB gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne Weiteres Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert. (Fortführung BGH - VIII ZR 205/13 -, Urt. v. 5. März 2014, GE 2014, 659)

Die Kl. durften auf Grundlage des im ersten Rechtszug unstreitigen Tatbestands davon ausgehen, dass der Sohn des Bekl. K. die Abwicklung des gekündigten Mietverhältnisses im Interesse und mit Billigung seines Vaters begleitete, mithin mit Wirkung für den Bekl. auch verbindliche Absprachen über die zur Bewirkung einer vertragsgerechten Rückgabe der Wohnung noch erforderlichen Arbeiten der Kl. treffen konnte. Die Kl. durften aufgrund der mit dem Zeugen ausgetauschten Nachrichten und seiner Mitteilung, die Nachmieter würden die Einbauten übernehmen, ferner darauf vertrauen, dass eine für ihren Vormieter übernommene Rückbaupflicht entfalle, sofern sie die Wohnung komplett streichen würden. Unstreitig nahmen die Kl. sodann an sämtlichen Wänden Malerarbeiten vor. Nachdem der Bekl. im Rahmen der Übergabeverhandlung am … 2019 unstreitig lediglich Verschmutzungen im Hausflur rügte und deren Beseitigung forderte, aber weder den unterbliebenen Rückbau des Laminats und der anderen Einbauten überhaupt ansprach noch die von den Kl. durchgeführten Renovierungsmaßnahmen unter Verweis auf die mit seinem Sohn getroffene Regelung als unvollständig bemängelte, durften die Kl. darauf vertrauen, dass sie die Einbauten nicht mehr entfernen müssen, sondern der Bekl. den Zustand der Wohnung insoweit als ordnungsgemäß akzeptierte. Dies gilt umso mehr, als im ersten Rechtszug unstreitig geblieben ist, dass sämtliche Einbauten auch nach der Wohnungsrückgabe tatsächlich in der Wohnung verblieben und von den Nachmietern der Kl. als vertragsgerecht akzeptiert wurden.

Soweit der Bekl. erstmals im Berufungsrechtszug behauptet, die Nachmieter hätten die Einbauten doch nicht übernehmen wollen, sodass er sie auf eigene Kosten habe entfernen müssen, kann er damit gemäß §§ 529, 531 ZPO nicht gehört werden. Entsprechendes gilt für seine Darstellung, sein Sohn habe einen Verzicht auf die Rückbaupflichten allenfalls für den Fall in Aussicht stellen wollen, dass zwischen den Kl. und den Nachmietern eine gesonderte Vereinbarung über die Übernahme der Einbauten geschlossen werde oder die Nachmieter sich gar ihm gegenüber zur Übernahme von Rückbaupflichten bekennen würden. Entgegen der Ansicht der Berufung hätte das Amtsgericht den Bekl. nicht noch einmal ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass der Nachrichtenaustausch zwischen seinem Sohn und den Kl. für die Entscheidung des Rechtsstreits rechtlich bedeutsam sein könne, denn die mit dem Zeugen K. getroffene Absprache stellt das zentrale Verteidigungsvorbringen der Kl. dar. Der Bekl. hat dies auch nicht erkennbar übersehen, sondern den Vortrag der Kl. in seinem Schreiben vom … 2020 bewusst verzerrt wiedergeben und ihn als wahrheitswidrig sowie durch den „SMS-Verkehr“ nicht belegt gerügt, ohne sich mit dem von den Kl. geschilderten Verhalten und der durch den „SMS-Verkehr“ belegten tatsächlichen Äußerung seines Sohnes auseinanderzusetzen.

Ist mithin weiterhin davon auszugehen, dass die Einbauten auf Wunsch der Nachmieter in der Wohnung verblieben sind und von ihnen als wohnwerterhöhend genutzt werden, so dürfte ein Schadensersatzanspruch des Bekl. im Übrigen auch daran scheitern, dass ihm ein Vermögensschaden tatsächlich gar nicht entstanden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt die Liquidation eines bloß fiktiven Schadens nämlich dann nicht in Betracht, wenn ein dem Mieter vorwerfbares Fehlverhalten die Sachsubstanz der Mietsache gar nicht nachteilig verändert hat, sondern lediglich Anlass zu Reparaturmaßnahmen geben kann, die der Vermieter jedoch tatsächlich gar nicht für erforderlich hält und deswegen unterlässt (vgl. BGH - VIII ZR 205/13 -, Urt. v. 5.3.2014, GE 2014, 659, zitiert nach juris). Der Umstand, dass der Bekl. die Einbauten auf Wunsch der Nachmieter in der Wohnung belassen hat, spricht gegen die Darstellung des Bekl., dass ihr Verbleib eine Minderung des Verkehrs- oder Wohnwerts der Wohnung bedinge, der auf Grundlage fiktiver Rückbaukosten ausgeglichen werden müsse. Ein Interesse des Bekl., die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber den Kl. aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert.

Soweit die Berufung schließlich rügt, das Amtsgericht hätte dem Bekl. jedenfalls die Kosten für einen fehlenden Abflussdeckel zusprechen müssen, legt der Bekl. auch im zweiten Rechtszug nicht dar, welcher Anteil der für mehrere Posten angesetzten Pauschale gerade für den fehlenden Geruchsverschluss angemessen sei. Mit der zutreffenden Erwägung des Amtsgerichts, dass der Bekl. eine Haftung der Kl. für einen fehlenden Abflussdeckel auch schon dem Grunde nach nicht dargetan habe, setzt die Berufung sich gar nicht auseinander.

Die Berufung ist zurückgenommen worden.

Baut der Vermieter die gegen seinen Willen zurückgelassenen Einbauten des Vormieters nicht aus, sondern vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm gegen den Vormieter nicht ohne Weiteres Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu.

Der Vermieter (Beklagter) hatte gegen Forderungen der ausgezogenen Mieter (Kläger) mit fiktiven Rückbaukosten für u. a. Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden aufgerechnet, welche die Kläger gegen den Willen des Beklagten beim Auszug zurückgelassen hatten. Das AG hatte die Aufrechnung für unzulässig gehalten. Das LG sah das genauso.

Nachdem der Beklagte im Rahmen der Übergabeverhandlung unstreitig lediglich Verschmutzungen im Hausflur gerügt und deren Beseitigung gefordert, aber weder den unterbliebenen Rückbau des Laminats noch der anderen Einbauten überhaupt angesprochen habe, hätten die Kläger darauf vertrauen dürfen, dass sie die Einbauten nicht mehr entfernen müssen, sondern der Beklagte den Zustand der Wohnung insoweit als ordnungsgemäß akzeptierte. Dies gelte umso mehr, als sämtliche Einbauten auch nach der Wohnungsrückgabe tatsächlich in der Wohnung verblieben und von den Nachmietern der Kläger als vertragsgerecht akzeptiert wurden.

Soweit der Beklagte erstmals in der Berufung behauptet, die Nachmieter hätten die Einbauten doch nicht übernehmen wollen, sodass er sie auf eigene Kosten habe entfernen müssen, sei das Vorbringen verspätet. Entsprechendes gelte für seine Darstellung, sein Sohn habe einen Verzicht auf die Rückbaupflichten allenfalls für den Fall in Aussicht stellen wollen, dass zwischen den Klägern und den Nachmietern eine gesonderte Vereinbarung über die Übernahme der Einbauten geschlossen werde oder die Nachmieter sich gar ihm gegenüber zur Übernahme von Rückbaupflichten bekennen würden.

Die Kläger durften auf Grundlage des im ersten Rechtszug unstreitigen Tatbestands davon ausgehen, dass der Sohn des Beklagten die Abwicklung des gekündigten Mietverhältnisses im Interesse und mit Billigung seines Vaters begleitete, und mit Wirkung für den Beklagten auch verbindliche Absprachen über die Rückgabe der Wohnung treffen konnte. Die Kläger hätten aufgrund seiner Mitteilung, die Nachmieter würden die Einbauten übernehmen, darauf vertrauen dürfen, dass eine Rückbaupflicht entfalle. Mithin sei davon auszugehen, dass die Einbauten auf Wunsch der Nachmieter in der Wohnung verblieben sind und von ihnen als wohnwerterhöhend genutzt werden. Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten würde im Übrigen auch daran scheitern, dass ihm ein Vermögensschaden gar nicht entstanden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme die Liquidation eines bloß fiktiven Schadens nämlich dann nicht in Betracht, wenn ein dem Mieter vorwerfbares Fehlverhalten die Sachsub­stanz der Mietsache gar nicht nachteilig verändert habe, sondern lediglich Anlass zu Reparaturmaßnahmen geben könne, die der Vermieter jedoch tatsächlich gar nicht für erforderlich halte und deswegen unterlasse.

Der Umstand, dass der Beklagte die Einbauten auf Wunsch der Nachmieter in der Wohnung belassen habe, spreche gegen seine Darstellung, dass ihr Verbleib eine Minderung des Verkehrs- oder Wohnwerts der Wohnung bedinge, der auf Grundlage fiktiver Rückbaukosten ausgeglichen werden müsse.

Ein Interesse des Beklagten, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber den Klägern aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert.