Schadensersatz für eigenmächtige Veränderung von Gemeinschaftsflächen

Auch wenn die Bepflanzung von Gemeinschaftsflächen den Wohnungseigentümern zunächst widerruflich freigestellt wird, sind diese nicht berechtigt, die im Auftrag der Verwaltung gemäß späterer Beschlussfassung zusätzlich verlegten Natursteinplatten eigenmächtig zu entfernen; sie haften für die durch die Wiederverlegung entstandenen Kosten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Mitglied der aus dem Rubrum ersichtlichen klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung ist gemäß Verwaltervollmacht vom 16.12.2010 ermächtigt, die Kl. außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten.

Auf der Eigentümerversammlung vom 25.4.2012 fassten die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft folgenden Beschluss:

„Bepflanzung auf dem Gemeinschaftsgrundstück

Jeder Bewohner ist eingeladen, im Hofbereich zu pflanzen und zu pflegen, was ihm gefällt. Hierfür entstehende Kosten sind vom jeweiligen Bewohner selbst zu zahlen. Niemand darf Pflanzen entfernen. In der Eigentümerversammlung 2013 soll abgestimmt werden, was davon bleiben kann und was vom jeweiligen Bewohner wieder entfernt werden muss und/oder ob eine Gartenplanung beauftragt werden soll.“

Die Bekl. pflanzte daraufhin im maßgeblichen Gemeinschaftsbereich Edelhölzer wie Bodendeckerrosen, japanischen Fächerahorn, Zierapfel und anderes.

Auf der Eigentümerversammlung vom 10.6.2014 fassten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:

„Erstellung einer Gartenplanung

Die Gemeinschaft wünscht, den Garten weiterhin in Eigenregie zu bepflanzen und zu pflegen.

Seitens der Gemeinschaft wird grundsätzlich gewünscht, dass der Naturgartencharakter erhalten bleibt.

Herr G. organisiert einen Termin, an dem interessierte Eigentümer teilnehmen können und bei dem die Wünsche der Bewohner besprochen und umgesetzt werden können.

Es kann eine Gartenbaufirma hinzugezogen werden. Arbeiten für Gesamtkosten von maximal 1.000 € sollen durch die Verwaltung nach Weisung der involvierten Miteigentümer, nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, in Auftrag gegeben werden.“

Im August 2014 trafen sich die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gartenbereich des Grundstücks, um zukünftige Arbeiten im Garten zu besprechen und zu planen. Mit Aushang vom 9.9.2014 wurde der am 23.9.2014 stattfindende Termin mit der zu beauftragenden Gartenbaufirma bekannt gegeben. Am Termin vom 23.9.2014, an dem die einzelnen durchzuführenden Arbeiten besprochen wurden, nahm auch die Bekl. teil. Der Miteigentümer G. erstellte im Nachgang eine entsprechende Zusammenfassung, die am schwarzen Brett für alle Eigentümer sichtbar ausgehängt wurde und zusätzlich der Bekl. in den Briefkasten eingeworfen wurde. Gemäß dieser Zusammenfassung war u. a. beabsichtigt, 8 Stück Natursteintrittplatten sowie 3 Stück Findlinge zu verlegen und die mittlere Fläche von altem Gehölz (Ahorn) zu befreien und mit Efeu zu bepflanzen.

Die beauftragte Gartenbaufirma führte entsprechende Arbeiten auf dem Grundstück der Kl. am 18.11.2014 aus.

Daraufhin riss die Bekl. am selben Tag einzelne frisch gepflanzte Efeupflanzen heraus und räumte die Natursteintrittplatten zur Seite.

Die Gartenbaufirma wurde sodann mit der Beseitigung dieser Beschädigungen beauftragt. Die entsprechenden Arbeiten erfolgten am 21.11.2014 und verursachten Kosten in Höhe von insgesamt 227,94 €.

Die Bekl. riss daraufhin nochmals frisch gepflanzte Efeupflanzen aus dem Gemeinschaftsgartenbereich heraus.

Die Wiederherstellungskosten hierfür belaufen sich gemäß Angebot der Gartenbaufirma vom 24.11.2014 auf 388,40 €. Die Bekl. wurde von der Hausverwaltung mit Schreiben vom 21.11.2014 zur Wiederherstellung der Gartenfläche unter Fristsetzung bis zum 25.11.2014 und Nachfristsetzung zum 28.11.2014 aufgefordert. Eine Wiederherstellung durch die Bekl. erfolgte nicht.

Wegen der von der Bekl. verursachten Beschädigungen erbrachte auch die Hausverwaltung der Kl. Sonderleistungen, die sie der Kl. mit 440 € in Rechnung stellte.

A. Wegen der Einzelheiten zu den abzurechnenden Sonderleistungen wird auf die Aufstellung vom 10.12.2014 verwiesen.

Mit anwaltlichem Schreiben wurde die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 24.12.2014 aufgefordert, den Schaden zu begleichen. Die Bekl. lehnte dies ab.

Die Bekl. hatte zudem Kürzungen an den monatlichen Hausgeldzahlungen für 2014 vorgenommen zum Zwecke der Verrechnung der ihr für die in Eigenregie erfolgte Gartenbepflanzung entstandenen Kosten. Der Rückstand belief sich auf insgesamt 157,06 € zzgl. 5 € Mahnkosten, insgesamt 162,06 €. Die Kl. hatte wegen dieses Betrages Mahnbescheid beim Amtsgericht Wedding beantragt, der der Bekl. am 27.1.2015 zugestellt worden war. Nachdem die Bekl. hiergegen Widerspruch eingelegt hatte, verfolgte die Kl. diesen Anspruch innerhalb dieses Verfahrens weiter. Im Sommer 2015 erfolgte die Verrechnung des Betrages von 162,06 € mit dem Guthaben aus der Wohngeldabrechnung 2014, so dass die Kl. den Rechtsstreit in Höhe von 162,06 € einschließlich Zinsen für erledigt erklärt hat.

Die Kl. beantragt somit noch gemäß der der Bekl. am 8.8.2015 zugestellten Anspruchsbegründung vom 10.3.2015,

1. die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 1.056,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.12.2014 zu zahlen;

2. die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 112,75 € an vorgerichtlichen nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. hat sich der teilweisen Erledigungserklärung angeschlossen.

Im Übrigen beantragt sie, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, dass die Hausverwaltung die entsprechenden gärtnerischen Maßnahmen ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer beauftragt habe und es insbesondere keinen Beschluss über die Verlegung der Steinplatten und der Findlinge gebe. Sie behauptet ferner, dass das gepflanzte Efeu den alten Baumbestand gefährde ebenso wie die von ihr gepflanzten Edelhölzer.

Sie behauptet zudem, dass sie nicht die Einzige gewesen sei, die an den Pflanzen und an den Steinen verändernd tätig gewesen sei. Insbesondere sei ca. einen Monat nach Verlegung der Steine von Herrn G. eine Schubkarre Efeu abgefahren worden.

Die Klage, die vor dem gemäß § 43 Nr. 2 WEG zuständigen Gericht erhoben wurde, ist zulässig. Die Prozessführungsbefugnis der Verwalterin folgt aus der Verwaltervollmacht vom 16.12.2010.

Die Klage ist auch in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Erstattung des für die ordnungsgemäße Wiederherstellung der gärtnerischen Gestaltung erforderlichen Betrags in Höhe von 1056,34 € gemäß §§ 823 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 303 StGB i. V. m. dem gemeinschaftsrechtlichen Sonderverhältnis zu. Denn die Bekl. hat durch ihr eigenmächtiges Entfernen von Efeupflanzen und Natursteinplatten vorsätzlich und schuldhaft in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen, denn die von der Hausverwaltung beauftragten gärtnerischen Gestaltungsmaßnahmen betrafen das Gemeinschaftseigentum.

Soweit die Bekl. behauptet, dass es sich um ein eigenmächtiges Handeln der Hausverwaltung handele, da die entsprechenden gärtnerischen Maßnahmen ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer beauftragt worden seien, ist dies nicht zutreffend. Denn die Mitglieder der Kl. haben auf ihrer Wohnungseigentümerversammlung vom 10.6.2014 beschlossen, dass eine Gartenbaufirma hinzugezogen werden kann und Arbeiten für Gesamtkosten von maximal 1.000 € durch die Verwaltung nach Weisung der involvierten Miteigentümer, nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, in Auftrag gegeben werden sollen. Es entsprach insoweit auch der Willensbildung der Gemeinschaft, dass ca. 8 Natursteinplatten verlegt werden und zur weiteren Gestaltung 3 Findlinge zum Einsatz kommen, vgl. insoweit die Zusammenfassung vom 23.9.2014.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass der zugrunde liegende Beschluss nichtig wäre.

Und selbst dann, wenn es an einer Ermächtigung der Verwaltung zur Beauftragung der von der Bekl. sodann wieder zerstörten gärtnerischen Maßnahmen gefehlt hätte, wäre die Bekl. nicht berechtigt gewesen, eigenmächtig diese gärtnerische Gestaltung zu beseitigen. Ein derartiges Selbsthilferecht hätte ihr unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung, § 21 Abs. 2 WEG, nicht zugestanden.

Die Bekl. war zur Beseitigung der Efeupflanzen auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil, wie von ihr lediglich pauschal und ohne Beweisantritt behauptet, das gepflanzte Efeu den alten Baumbestand und die von ihr gepflanzten Edelhölzer gefährde. Unabhängig davon, dass es insoweit an einem hinreichend substantiierten Vortrag der Bekl. fehlt, vermag eine etwaige Beeinträchtigung der von der Bekl. gepflanzten Edelhölzer bzw. des sonstigen Baumbestandes durch das Efeu eine Notgeschäftsführung im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG nicht zu rechtfertigen.

Die Bekl. wird von ihrer Schadensersatzpflicht auch nicht durch ihre Behauptung, dass sie nicht die Einzige gewesen sei, die an den Pflanzen und an den Steinen verändernd tätig gewesen sei, und insbesondere ca. einen Monat nach Verlegung der Steine von Herrn G. eine Schubkarre Efeu abgefahren worden sei, befreit. Denn unabhängig davon, dass die von ihr aufgestellte Behauptung - das bloße Abfahren von Efeupflanzen - keine erneute Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch Herausreißen von Efeupflanzen belegt, handelt es sich nicht um ein anrechenbares schadensminderndes Mitverschulden.

Einwände zur Höhe des mit Rechnungen bzw. Kostenvoranschlägen und detaillierten Arbeitsberichten belegten Schadensersatzbetrages wurden von der Bekl. nicht erhoben.

Die Kl. hat jedoch gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten in Höhe von 112,75 €, die ihr im Zusammenhang mit dem anwaltlichen Forderungsschreiben entstanden sind. Denn dieses Forderungsschreiben war selbst erst verzugsbegründend, so dass ein Anspruch gemäß §§ 286, 288 BGB ausscheidet. Das Forderungsschreiben der Kl. vom 21.11.2014, mit dem die Bekl. zur Wiederherstellung der Gartenfläche aufgefordert worden war, stellt kein Mahnschreiben hinsichtlich des nunmehr geltend gemachten Schadensersatzanspruches dar.

Wohnungseigentümer haften für zusätzliche Kosten, wenn sie Trittsteinplatten auf gemeinschaftlichen Flächen eigenmächtig beseitigen.

Im Jahre 2012 beschlossen die Wohnungseigentümer, jeden Bewohner „einzuladen,“ im Gartenbereich zu pflanzen und zu pflegen, was ihm gefällt, wobei niemand Pflanzen entfernen durfte. In einer späteren Eigentümerversammlung sollte abgestimmt werden, was davon bleiben kann und was vom jeweiligen Bewohner wieder entfernt werden muss und/oder ob eine Gartenplanung beauftragt werden soll. Die beklagte Wohnungseigentümerin pflanzte daraufhin Edelhölzer wie Bodendeckerrosen, japanischen Fächerahorn, Zierapfel und anderes.

Im Jahre 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer, an dieser Praxis festzuhalten; für interessierte Eigentümer sollte ein Termin organisiert werden, bei dem die Wünsche der Bewohner besprochen und umgesetzt werden können, wobei auch eine Gartenbaufirma hinzugezogen werden sollte. Arbeiten für Gesamtkosten von maximal 1.000 € sollten durch die Verwaltung nach Weisung der involvierten Miteigentümer, nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, in Auftrag gegeben werden. In Anwesenheit der Beklagten wurden am 23. September 2014 die einzelnen durchzuführenden Arbeiten besprochen. Gemäß Niederschrift, die ausgehängt und zusätzlich der Beklagten in den Briefkasten eingeworfen wurde, war u. a. beabsichtigt, acht Natursteintrittplatten sowie drei Findlinge zu verlegen, die mittlere Fläche von Ahorn zu befreien und mit Efeu zu bepflanzen.

Die beauftragte Gartenbaufirma führte die Arbeiten auf dem Grundstück am 18. November 2014 aus. Daraufhin riss die Beklagte zweimal die Efeupflanzen heraus und räumte die Platten zur Seite, woraufhin jeweils die Gartenbaufirma mit der Beseitigung dieser Beschädigungen beauftragt wurde. Die Verwaltung fordert von der Beklagten für die dadurch entstandenen Kosten ca. 1.000 €.

Die Beklagte wurde gemäß Klageantrag verurteilt. Der Gemeinschaft steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Erstattung des für die ordnungsgemäße Wiederherstellung der gärtnerischen Gestaltung erforderlichen Betrages aus unerlaubter Handlung zu. Denn die Beklagte hat durch ihr eigenmächtiges Entfernen von Efeupflanzen und Natursteinplatten vorsätzlich und schuldhaft in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen. Die Beauftragung der Gartenbaufirma war beschlossen worden. Es bestand auch kein Selbsthilferecht der Beklagten.

Die Beschlussfassung hinsichtlich der Bepflanzung der Gemeinschaftsflächen nach dem Geschmack einzelner Wohnungseigentümer, die sich dazu bereit finden, kann sich als Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG darstellen, zumal dies ausdrücklich als widerruflich beschlossen war. Die von der Gartenbaufirma ausgeführten Arbeiten (Anpflanzungen und Verlegung von Steinplatten) betrafen wiederum das Gemeinschaftseigentum, in das eine einzelne Wohnungseigentümerin, die damit nicht zufrieden ist, nicht eigenmächtig eingreifen darf. Für den dadurch entstandenen Schaden ist sie demnach haftbar.