Schadensersatz des Mieters bei Verweigerung der Zutrittsgewährung, Mitverschulden des Vermieters bei erkennbarer Blockadehaltung

1. Der Mieter schuldet Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, wenn er trotz gerichtlich festgestellter Duldungsverpflichtung Modernisierungsmaßnahmen nicht zulässt (hier: Einlagerungskosten für Fenster).

2. Bei einer angekündigten Blockade- und Verweigerungshaltung des Mieters kann dieser Anspruch (hier: Handwerkerkosten für vergebliche Anfahrt) wegen überwiegenden Mitverschuldens des Vermieters entfallen, wenn er nicht vorher Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beantragt hatte.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Kl. ist Vermieter einer Wohnung, die er aufgrund eines am 29. September 1999 abgeschlossenen Mietvertrages an die Bekl. vermietete.

Durch Anerkenntnisurteil des AG Schöneberg (103 C 311/13) vom 31. März 2014 wurden die Bekl. dazu verurteilt, den Austausch sämtlicher Fenster, der Balkontür sowie der Fensterbänke gegen Fenster und Balkontüren aus Kunststoff-Isolierglas zu dulden.

Mit Schreiben vom 6. Mai 2014 kündigte der Kl. die Durchführung dieser sich auf das Gesamtgebäude beziehenden Maßnahme für den 11. Juni 2014 an. Die Bekl. erwiderten mit Schreiben vom 16. Mai 2014 und 4. Juni 2014, dass sie diesen geplanten Einbau nicht dulden würden.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20. Mai 2014 lieferte der Kl. den Bekl. genauere Informationen zu den Fenstern.

Am 11. Juni 2014 erschienen - wie vom Kl. angekündigt - 4 Monteure des klägerseits beauftragten Unternehmens mit den einzubauenden Fenstern. Nachdem sie über mehrere Stunden vergeblich versuchten, Zutritt zur Wohnung der Bekl. zu erlangen, luden sie die Fenster auf und lagerten diese kostenpflichtig ein.

Der Kl. beantragte mit Schriftsatz vom 12. Juni 2014 die Verhängung eines Ordnungsmittels zur Durchsetzung der Duldung, mit Beschluss vom 23. Juli 2014 verhängte das AG Schöneberg ein Ordnungsgeld. Rechtsmittel der Bekl. hiergegen waren erfolglos.

Mit Schreiben vom 31. Oktober 2014 erklärte der Kl. aufgrund der mittlerweile durchgeführten Modernisierung die Mieterhöhung ab Januar 2015 in Höhe eines monatlichen Betrages von 125,78 €, den die Bekl. unter Vorbehalt zahlten.

Außerdem forderte der Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 25. November 2014 zur Erstattung der durch die ursprüngliche Verweigerung entstandenen Kosten bis zum 12. Dezember 2014 auf. […]

Il. 1. […]

a) Hinsichtlich der Kosten des erfolglosen Einbauversuchs steht dem Kl. kein Schadensersatzanspruch zu.

Zwar waren die Bekl. aufgrund des Anerkenntnisurteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 31. März 2014 (103 C 311/13) verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme ohne Weiteres zu dulden. Ihre fehlende Duldung stellt sich daher grundsätzlich, wie vom Kl. zutreffend vorgetragen, als schuldhafte Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 555d Abs. 1 BGB dar, die zur Pflicht des Ersatzes entstandener Schäden nach §§ 249 ff. BGB führt. Jedoch führt die Kenntnis der Kl. von der Blockade- und Verweigerungshaltung der Bekl. hinsichtlich deren Duldungspflicht aufgrund der Schreiben vom 16. Mai 2014 und vom 4. Juni 2014 dazu, dass die Pflicht zum Ersatz der durch den gescheiterten Einbauversuch vom 11. Juni 2014 verursachten Kosten nach § 254 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB entfällt. Aufgrund der Erklärung der Bekl. musste der Kl. zwingend davon ausgehen, gerichtliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beantragen zu müssen, um die Modernisierungsmaßnahmen durchzusetzen. Es war daher zu erwarten, dass die Bekl. den bestellten Monteuren den Zutritt trotz der bestehenden Duldungspflicht verweigern und anfallende Kosten umsonst auflaufen würden. Gleichwohl hat der Kl. erst im Anschluss an die erste Ablehnung der Bekl. mit Schreiben vom 16. Mai 2014 die Montage der Fenster in Auftrag gegeben.

Diese Beauftragung in Kenntnis der Haltung der Bekl. und der Versuch der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme stellen rechtlich ein überwiegendes Mitverschulden in Form der Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB dar, das im Ergebnis eine Schadensersatzpflicht der Bekl. gemäß § 254 Abs. 1 BGB entfallen lässt. Denn im Rahmen der Feststellung der Verursachungsbeiträge nach § 254 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob das Verhalten des Schädigers oder das des Geschädigten den Eintritt des Schadens in wesentlich höherem Maße wahrscheinlich gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 1998 - VI ZR 59/97, NJW 1998, 1137 [1138]). Vorliegend hätte der Kl. durch eine spätere Beauftragung das Auflaufen der Kosten des erfolglosen Einbauversuchs verhindern können. Das Verhalten des Kl., es auf einen - kostenträchtigen - Versuch der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme trotz entgegenstehender Ankündigung der Bekl. ankommen zu lassen, stellt sich im Ergebnis als Gefährdung eigener Interessen dar, die unter § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB zu fassen ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1961 - VI ZR 189/59, NJW 1961, 655; Urteil vom 8. Januar 1965 - VI ZR 234/63, BeckRS 9998, 113123; BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - VI ZR 313/99, NJW 2001, 149; Urteil vom 3. Mai 2005 - VI ZR 238/04, NJW-RR 2005, 1183; Urteil vom 20. Dezember 2005 - VI ZR 225/04, NJW-RR 2006, 813; Urteil vom 30. April 2013 - VI ZR 13/12, NJW 2013, 2661.)

Darauf, ob die Weigerung der Bekl. zu Unrecht erfolgt ist, kommt es in diesem Kontext nicht an. Der Einwand des Kl., wonach es ein Gläubiger nicht auf die Zwangsvollstreckung ankommen lassen müsse, ist zwar grundsätzlich zutreffend, greift indes im hier vorliegenden Fall, in dem der Schuldner den Gläubiger ausdrücklich auf die Notwendigkeit entsprechender Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verweist, ausnahmsweise nicht ein. Denn entscheidend ist, ob der Kl. davon ausgehen durfte, ohne den Einsatz von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zum Ziel zu gelangen.

Auch aus rechtlichen Gründen war die Maßnahme nicht notwendig, etwa für eine Inverzugsetzung. Denn zum einen ergibt sich die Duldungsverpflichtung unmittelbar aus dem vollstreckbaren Titel und bedarf, wie der Kl. zutreffend vorträgt, keiner weiteren Voraussetzungen. Zum anderen haben die Bekl. mit Schreiben vom 4. Juni 2014 eine ernsthafte und endgültige Ablehnung jedweder Mitwirkungshandlung erklärt, so dass der Kl. schon deswegen davon ausgehen musste, dass es sich hierbei um das letzte Wort der Bekl. handelt (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und sich diese auch ohne ein tatsächliches Anbieten des Kl. in Schuldnerverzug befanden. Aus dem Rechtsgedanken der Vermeidung unnötiger Kosten im Rahmen der Zwangsvollstreckung (§ 788 Abs. 1 Satz 1 ZPO) ergibt sich schließlich ebenfalls nichts anderes. Denn auch hiernach war nach der ablehnenden Erklärung der Bekl. mit Schreiben vom 4. Juni 2014 davon auszugehen, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und das Entstehen der damit einhergehenden Kosten unvermeidbar geworden waren.

b) Anders verhält es sich mit den Einlagerungskosten der Fenster. Denn die für das gesamte Haus bestellten und somit bei fehlendem Einbau zwingend einzulagernden Fenster durfte der Kl. - anders als den konkreten Einbau - mit zeitlichem Vorlauf bestellen. Das Auflaufen der Einlagerungskosten ist somit direkte Folge des Verzugs der Bekl. seit dem 4. Juli 2014. Wie der Kl. zutreffend vorträgt, wären die Einlagerungskosten auch dann angefallen, wenn der Kl. die fehlende Duldung der Bekl. beachtet und auf einen Einbauversuch verzichtet hätte.

Entgegen der Ansicht der Bekl. sind die Angaben in den Rechnungen vom 4. Juli 2014 sowie der Aufschlüsselung der Rechnungsposten schlüssig, im Einzelnen spezifiziert und nachvollziehbar. Danach fielen für die Einlagerung in der Zeit zwischen dem erfolglosen Einbauversuch am 11. Juni 2014 und Ende Juli 2014 Kosten in Höhe von 280,50 € an. Die vom Kl. erzielte Ermäßigung des Gesamtrechnungsbetrages in Höhe von 1.523 € brutto auf 1.300 € brutto wirkt sich auch auf den auf die Einlagerung entfallenden Teil aus, so dass sich dieser anteilig auf 284,89 € reduziert, wie der Kl. zutreffend mit Schriftsatz vom 1. Februar 2016 vorträgt.

Dieser Betrag war nach §§ 286, 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen. Denn der Kl. hatte den Bekl. mit Schreiben vom 25. November 2014 eine Zahlungsfrist bis 13. Dezember 2014 gesetzt, die erfolglos abgelaufen ist, § 286 Abs. 1 BGB.

Wenn ein Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt worden ist, haftet er auf Schadensersatz, wenn er gleichwohl die Maßnahmen verhindern will. Dem Vermieter kann aber der Vorwurf des Mitverschuldens gemacht werden, weil er nicht zunächst die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil betrieben hat.

Die Mieter waren durch Anerkenntnisurteil verurteilt worden, den Fensteraustausch zu dulden. Nachdem der Vermieter den Einbau angekündigt hatte, teilten die Mieter mit mehreren Schreiben mit, sie würden den Austausch nicht dulden. Die vom Vermieter beauftragten Monteure erschienen zum angekündigten Termin und versuchten über Stunden vergeblich, Zutritt zur Wohnung zu erlangen; danach wurden die Fenster eingelagert. Der Vermieter ließ alsdann ein Ordnungsgeld gegen die Mieter festsetzen, woraufhin Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden konnten. Der Vermieter verlangte Schadensersatz für die Kosten des erfolglosen Einbauversuchs und die Einlagerungskosten.

Das Landgericht Berlin gab der Klage nur zum Teil statt.

Die Kosten für die vergebliche Anfahrt der Monteure habe der Vermieter überwiegend mitverschuldet, denn er habe aufgrund der Erklärung der Beklagten „zwingend davon ausgehen“ müssen, dass ohne Vollstreckungsmaßnahmen die Mieter den Zutritt verweigern würden. Anders sei es lediglich hinsichtlich der Einlagerungskosten der Fenster, denn der Vermieter sei berechtigt gewesen, diese mit zeitlichem Vorlauf zu bestellen.

Man liest das Urteil mit Unbehagen, denn es ist durchaus zweifelhaft, ob das Verhalten des Vermieters gegen Treu und Glauben verstieß (der Einwand des Mitverschuldens nach § 254 BGB ist eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben: BGH NJW 1997, 2234). Die Mieter, die ihre Duldungspflicht anerkannt hatten und deshalb verurteilt waren, sollen also wegen ihrer obstinaten Haltung privilegiert sein und keinen Schadensersatz für Kosten der vergeblichen Anfahrt schulden – das dürfte dem Rechtsgefühl der meisten Leser widersprechen.