Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

1. Der Vermieter schuldet Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf für die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung. Maßgeblich dafür ist nicht die vereinbarte, sondern die nach § 556d BGB zulässige Miete.

2. Zu den erstattungsfähigen Umzugskosten gehören auch Kosten für den eigenen Arbeitsaufwand in Höhe von 12 € pro Stunde.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

Mit Mietvertrag vom 13. Juni 2019 mieteten die Kl. zum 1. August 2019 die Wohnung der Bekl. in 10407 Berlin, bestehend aus 3 Zimmern, Diele, Küche, Dusche/Bad mit WC, 2 Balkonen und einer Größe von 92 m2 nebst Kellerraum. Das Mietverhältnis war vertraglich bis zum 31. Juli 2024 befristet. Als Grund war im Vertrag die Eigennutzung der Tochter der Bekl., Frau H. M., angegeben. Die vereinbarte Nettokaltmiete lag bei 1.204 €

Das Badezimmer der Wohnung ist ca. 4 m2 groß, darin befindet sich ein wandhängendes WC mit eingelassenem Spülkasten. Die Küche war mit einer Einbauküche ausgestattet, welche die Kl. von den Vormietern übernahmen. Die Wohnung verfügt über Isolierglasfenster, an den Zimmerdecken befindet sich Stuck.

Mit eMail vom 18. Oktober 2024 boten die Bekl. den Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31. Juli 2024 hinaus für weitere drei Jahre zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.600 € an. Die Kl. bekräftigten ihr Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses, jedoch nicht zu den vorstehenden Konditionen. Mit Schreiben vom 8. Dezember 2023 sowie 25. Januar 2024 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis vorsorglich wegen Eigenbedarfs, da ihre Tochter ab dem 1. August 2024 ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlege und beabsichtige, ein Studium aufzunehmen. Die Kl. widersprachen den Kündigungen und der Wirksamkeit der Befristung. Mit Schreiben vom 12. Februar 2024 rügten die Kl. darüber hinaus die Höhe der Nettokaltmiete. Am 6. März 2024 reichten die Bekl. eine Räumungsklage beim AG Mitte (5 C 66/24) ein. Anschließende außergerichtliche Verhandlungen der Parteien über die Fortsetzung des Mietverhältnisses blieben weiter erfolglos.

Zum 1. März 2024 mieteten die Kl. eine Ersatzwohnung in der E. Straße, 2. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern, Wohnküche mit Einbauküche, Bad, Balkon und einer Wohnfläche von 85,95 m2 für eine Nettokaltmiete von 945,45 € zzgl. 200 € Betriebskostenvorschuss. Die Kl. zogen am 17. Juni 2024 aus der Wohnung aus und übersandten am 4. Juli 2024 den fünften Schlüsselsatz. Zuvor verhandelten die Parteien über die Zahlung einer Ablöse in Höhe von 3.325 € für in der Wohnung befindliche Einbauten. Den Betrag zahlten die Bekl. schließlich am 5. August 2024 an die Kl.

Die Kl. behaupten, Eigenbedarf für die Tochter der Bekl. habe zu keinem Zeitpunkt bestanden. Diese sei nach Ende des Mietverhältnisses auch nicht in die Wohnung der Bekl. eingezogen und habe stattdessen ihren Lebensmittelpunkt auf Bali, wo sie noch immer lebe. […]

Das Gericht hat Beweis erhoben über den behaupteten Eigenbedarf der Bekl. durch Vernehmung der Zeugin H. M.

[…] Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535, 575 BGB, da der behauptete Eigennutzungswunsch der Bekl. vorgeschoben war und sich nicht realisiert hat. Erstattung überzahlter Mieten aufgrund der Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe können die Kl. ebenfalls verlangen. […]

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht […] davon überzeugt, […], dass sich der als Befristungsgrund angegebene Eigennutzungswunsch der Bekl. durch ihre Tochter H. M. nicht realisiert hat und diese tatsächlich nicht in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen ist. Der Vermieter „benötigt“ die Wohnung aber nur dann, wenn sich der Nutzungswunsch für die berechtigte Person soweit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung bzw. Überlassung besteht (BGH, Urteil vom 23.9.2015 - VIII ZR 297/14, GE 2015, 1393, juris). Anderenfalls liegt eine unzulässige Vorratskündigung vor (AG Köln, Urteil vom 8.2.2022 - 203 C 200/20 -, Rn. 27 m.w.N.). Maßgeblicher Zeitpunkt ist insoweit der Ablauf der Kündigungsfrist (vgl. für die Eigenbedarfskündigung BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 238/18 -, GE 2021, 173, Rn. 14, juris) bzw. - wie hier - das Ende der Befristung, mithin der 31. Juli 2024.

Es mag sein, dass die Bekl. bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigten, dass ihre Tochter - die Zeugin H. M. - im Sommer 2024 in die Wohnung einziehen sollte und dies ursprünglich auch einmal der Wunsch der Zeugin gewesen ist. Es steht jedoch zur Überzeugung des Gerichts fest, dass dieser ursprüngliche Wunsch im Zeitpunkt des Ablaufs der Befristung des Mietvertrags am 31. Juli 2024 nicht mehr bestand. (wird ausgeführt)

Schließlich spricht gegen eine hinreichende Verdichtung des Eigennutzungswunsches der Bekl. auch der Umstand, dass die Parteien unstreitig über die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandelten und die Bekl. noch im Oktober 2023 ein konkretes Angebot machten, dass die Wohnung drei weitere Jahre zu einem monatlichen Mietzins von 1.600 € durch die Kl. genutzt bzw. gemietet werden könne. Hierzu haben sich die Bekl. zu keinem Zeitpunkt hinreichend konkret eingelassen, insbesondere keine Umstände vorgetragen, weshalb wenige Wochen später plötzlich der Eigennutzungswunsch (durch Kündigungen) wieder geltend gemacht bzw. verfolgt worden ist.

2. Mangels tatsächlichen Eigennutzungswunsches im Zeitpunkt des Ablaufs der Befristung Ende Juli 2024 und der diesbezüglich unterbliebenen Mitteilung an die Kl. haben die Bekl. ihre Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber den Kl. verletzt und sind diesen zum Schadensersatz verpflichtet. Ein Schaden der Kl. besteht jedoch nur i.H.v. 1.674,39 €.

a. Soweit die Kl. Schadensersatz i.H.v. 5.727,25 € für doppelte Mietzahlungen verlangen, die für die Zeit vom 1. März bis einschließlich 31. Juli 2024 für die Wohnung in der E. Straße 1 angefallen sind, stellt dies nach Auffassung des Gerichts keinen ersatzfähigen Schaden dar. Denn die Kl. haben die Erforderlichkeit der diesbezüglichen Kosten nicht hinreichend belegt. Die Kl. trifft als Geschädigte grundsätzlich die Pflicht zur Schadensminderung, § 254 BGB. Sie haben jedoch zu keinem Zeitpunkt hinreichend konkret dargelegt, weshalb ihnen ein nahtloser Übergang der Mietzeiten bei Abschluss des neuen Mietvertrages nicht möglich gewesen sei. Unstreitig endete das Mietverhältnis aufgrund der Befristung erst zum 31. Juli 2024. Vor diesem Zeitpunkt hätten sie die Wohnung nicht räumen müssen. […]

Dass es den Kl. nicht möglich gewesen sei, Ersatzwohnraum erst zum 1. August 2024 anzumieten, ist nicht ersichtlich und wird von diesen auch nicht behauptet.

Die Kl. können von den Bekl. auch keine Maklerkosten in Höhe von 2.250,17 € verlangen. […]

Die Kl. haben nicht hinreichend konkret dargelegt, dass es ihnen ohne die Einschaltung eines Maklers nicht möglich gewesen sei, Ersatzwohnraum zu finden. (wird ausgeführt)

c. Kosten des Umzugs und damit verbundene Aufwendungen können die Kl. nur in Höhe von 1.200,68 € verlangen. […]

Soweit die Kl. Umzugskosten für die Firma W. in Höhe von 1.200 € geltend machen, können sie diese jedoch nicht verlangen. Die Bekl. haben die diesbezüglichen Kosten ausdrücklich bestritten, ohne dass die Kl. hierzu näher vorgetragen oder Beweis angeboten haben. […]

Kosten für Packen sowie Abbau und Aufbau können die Kl. in beantragter Höhe von 960 € verlangen. Kosten für die eigene Arbeitszeit, die für den Umzug erforderlich waren, sind regelmäßig erstattungsfähig, da sie über den normalen Verwaltungsaufwand hinausgehen und dem Vermieter dadurch wesentlich höhere Kosten eines für diese Arbeiten beauftragten Unternehmens erspart wurden (in Erg. LG Hamburg NJW-RR 1993, 333 [334]; NK-BGB/Hinz § 573 Rn. 146; Brand WuM 2022, 121 [129]). Bedenken gegen die Höhe des geltend gemachten Stundensatzes von 12 € bestehen seitens des Gerichts nicht. Insoweit waren die Nettokosten einer vergleichbaren (ungelernten) Arbeitskraft in der Region für die ausgeführten Tätigkeiten gemäß § 287 ZPO anzusetzen. Auch der geltend gemachte Zeitaufwand von insgesamt 80 Stunden ist für das Gericht für die Vor- und Nachbereitung, sowie die Durchführung eines Umzugs durch Ein- und Auspacken, Verräumen, Auf- und Abbau von Möbeln und Einrichtungsgegenständen eines Zweipersonenhaushaltes in einer Dreizimmerwohnung ohne Weiteres nachvollziehbar. Ohne Weiteres nachvollziehbar und erstattungsfähig sind in diesem Zusammenhang auch die Kosten für die Umzugskartons […]. Keine Bedenken bestehen darüber hinaus hinsichtlich der geltend gemachten und durch entsprechende Belege nachgewiesenen Kosten für den Nachsendeauftrag bei der Post bzw. den Umzug des Telekom-Vertrags in geltend gemachter Höhe von 37,90 € bzw. 69,95 € (vgl. bezüglich dieser Schadenspositionen: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024 BGB § 573 Rn. 230, beckonline). Auch der Zeitaufwand von 4 Stunden i.H.v. jeweils 12 € (insgesamt 48 €) für die Ummeldung der Kl. gehört zum ersatzfähigen Schaden und ist in zeitlicher Hinsicht nachvollziehbar und der Höhe nach angemessen. […]

Schadensersatz für Renovierungskosten und Einrichtungsgegenstände können die Kl. nur i.H.v. insgesamt 473,71 € verlangen.

Kosten für Renovierungsarbeiten können die Kl. in geltend gemachter Höhe von insgesamt 243,76 € verlangen. Gemäß § 4 Nr. 6 des Mietvertrags waren sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Bekl. verpflichtet, sodass der Vortrag, in der alten Wohnung hätten einzelne Wände malermäßig hergerichtet werden müssen, für das Gericht ohne Weiteres nachvollziehbar ist. Die Kosten für Farbe und Renovierungsmaterial sind ausreichend belegt und der Höhe nach angemessen. […]

Kosten für Einrichtungsgegenstände können die Kl. nur für die Duschwand in der Ersatzwohnung in Höhe von 229,95 € verlangen. Der Vermieter hat regelmäßig auch für Mobiliar und Einrichtungsgegenstände aufzukommen, die der Mieter für das Ersatzmietobjekt angeschafft hat oder anschaffen will. […]

Die Kl. haben jedoch (nicht) hinreichend konkret vorgetragen, weshalb die Anschaffung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen aufgrund des Umzugs überhaupt notwendig geworden ist. (wird ausgeführt)

Anders verhält es sich lediglich bzgl. der Kosten für die Duschwand in Höhe von 229,95 €. Insoweit erschließt sich für das Gericht …, dass in der Wohnung der Bekl. nur eine Dusche und keine Badewanne vorhanden war, ausweislich des Mietvertrags in der Ersatzwohnung in der E. Straße ein Wannenbad vorhanden ist und dem Umstand, dass aus der eingereichten Rechnung vom 28. Februar 2024 hervorgeht, dass es sich um eine Duschwand für eine Badewanne/Badewannenaufsatz handelt, hinreichend konkret, dass die Anschaffung dieses Spritzschutzes nur aufgrund des Umzugs notwendig und erforderlich geworden ist. […]

e. Schadensersatz für einen Mietdifferenzschaden in Höhe von monatlich 192,53 € können die Kl. nicht verlangen, weil sie nicht hinreichend konkret vorgetragen und nachgewiesen haben, dass ein solcher Schaden überhaupt entstanden ist.

Erstattungsfähig ist grundsätzlich die Differenz zwischen den Wohnkosten für die gekündigte Wohnung und der neuen Miete für eine vergleichbare Wohnung, wobei in der Regel eine Umrechnung stattfinden muss, da keine Wohnung mit der anderen völlig vergleichbar ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 234, beckonline; AG Berlin-Kreuzberg, Urt. v. 17.1.2023 - 13 C 104/22, BeckRS 2023, 39412 Rn. 30, beckonline). Für größere Flächen oder eine bessere Ausstattung/Beschaffenheit muss der Vermieter nicht einstehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 234, beckonline).

Vorliegend fehlt es jedoch bereits an ausreichendem Vortrag der Kl. zur Ausstattung der Wohnung in der E. Straße und der ortsüblichen Vergleichsmiete. […] Maßgeblich für die Berechnung des Mietdifferenzschadens ist nicht die vertraglich vereinbarte und von den Kl. vorgetragene Miete der beiden Wohnungen, sondern gemäß § 556d BGB ausschließlich die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %, § 556d Abs. 1 BGB. […]

Das Gericht schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung in der E. Straße aufgrund des Mietspiegels 2024. (wird ausgeführt)

Im Saldo ergäbe sich danach bei einer positiven Merkmalgruppe (Küche) ein Aufschlag von 20 % auf den Mittelwert … in Höhe von 7,46 €, sodass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8,04 € läge; zzgl. 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) würde sich danach eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,84 € errechnen. Diese läge aber deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl., sodass ein Mietdifferenzschaden nicht gegeben wäre. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung in der H.-straße liegt bei 9,44 €.

Maßgeblich für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung der Bekl. ist gemäß § 556d Abs. 1 BGB der Beginn des Mietverhältnisses, so dass auf die Wohnung der Mietspiegel 2019 anzuwenden ist. (wird ausgeführt)

Im Ergebnis liegen drei positive, eine neutrale und eine negative Merkmalgruppe vor, sodass sich im Saldo ein Aufschlag von 40 % auf den Mittelwert ergibt. Bei einem Mittelwert von 7,33 € ergibt sich ein Aufschlag von 1,26 €, sodass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,59 € errechnet; zzgl. 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung der Bekl. bei 9,44 €. […]

Im Ergebnis liegt die tatsächlich geschuldete Mietbelastung der Kl. für die Wohnung in der E. Straße 60 Cent je Quadratmeter unter der Miete, die sie für die Wohnung der Bekl. schuldeten, sodass ein Mietdifferenzschaden zu Lasten der Kl. nicht entstanden ist. […]

3. Die Kl. haben schließlich einen Anspruch gegen die Bekl. gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 556d Abs. 1 i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 19. Mai 2020 (MietBegrV Berlin 2020) auf Rückzahlung überzahlter Mieten für die Monate März bis Juli 2024. […]

Wegen der Ermittlung und der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung der Bekl. kann auf die vorstehenden Ausführungen unter Ziffer l.2.e Bezug genommen werden. Danach schuldeten die Bekl. für die streitgegenständliche Wohnung lediglich 9,44 € pro m2, was bei einer Wohnungsgröße von 92 m2 einer Nettokaltmiete in Höhe von 868,48 € entspricht. Tatsächlich zahlten die Kl. 1.204 € und damit monatlich 335,52 € zu viel. Für fünf Monate ergibt dies eine von den Bekl. zu erstattende Überzahlung in Höhe von 1.677,60 €. […]

Wenn nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs die Räume nicht für den Eigenbedarf, sondern anderweitig genutzt werden, hat der frühere Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch und kann neben den Umzugskosten auch die Mehrkosten für eine gleichwertige Ersatzwohnung verlangen. In Gebieten mit einer Mietenbegrenzungsverordnung wie in Berlin kommt es aber nicht auf die vereinbarte Miete für die Ersatzwohnung an, sondern auf deren preisrechtlich zulässige – so das Amtsgericht Mitte.

Die Kläger hatten einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, in dem vereinbart war, dass nach Fristablauf die Tochter der Vermieter einziehen sollte. Später boten die Vermieter den Mietern eine Verlängerung des Mietvertrages an gegen eine höhere Miete, was die Mieter ablehnten. Nachdem die Vermieter auch wegen Eigenbedarfs gekündigt hatten, bezogen die Kläger eine Ersatzwohnung und machten Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend, weil die Tochter nicht in ihre alte Wohnung eingezogen sei. Das Amtsgericht Mitte gab nach Vernehmung der Tochter als Zeugin der Klage nur zum Teil statt.

Das Amtsgericht Mitte bejahte grundsätzlich einen Schadenser­satz­anspruch wegen vorgetäuschten Eigen­bedarfs. Der Mehraufwand durch den erzwungenen Umzug sei daher zu erstatten. So könnten die Kläger auch Kosten der Eigenleistungen für die zeitlichen Aufwendungen in Höhe von 12 € pro Stunde geltend machen.

Die Klage sei jedoch unbegründet hinsichtlich der Mietdifferenz, denn es komme nicht auf die vereinbarte Miete an, sondern auf die zulässige Miete für die neue Wohnung. Diese liege niedriger als die Miete für die alte Wohnung.

Das Amtsgericht hat die weitergehende Klage abgewiesen und den Klägern 82 % der Kosten des Rechtsstreits auferlegt bei einem Streitwert von mehr als 37.000 €. Weil es den Anspruch auf Ausgleich der Mietdifferenz verneinte, konnte die in der Rechtsprechung umstrittene Frage, wie lange in diesen Fällen die Mietdifferenz zu zahlen ist, offenbleiben.