Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrechts des Wohnungsmieters, Preisüberhöhung, keine Anrechnung der Ersparnis künftiger Mietzahlungen

1. Der Schadensersatz des Mieters wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts für seine Wohnung setzt voraus, dass der Verkehrswert höher ist als der dem Verkäufer geschuldete Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten und Finanzierungskosten (Bestätigung von BGH GE 2015, 319; GE 2016, 905).

2. Die Ersparnis künftiger Mietzahlungen im Falle des Erwerbs ist bei der Schadensberechnung nicht zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt sonst einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

2 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es der Auffassung ist, dass es sich bei den Einzelheiten der „Berechnung der Vorteilsausgleichung“ im Falle der Vereitelung eines nach § 577 BGB bestehenden Vorkaufsrechts um eine für die Schadensberechnung sich stellende Rechtsfrage grundsätzlicher Natur handele. Das trifft nicht zu.

3 a) Die Kl. sieht den ihr infolge der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts entstandenen Schaden darin, dass bei dem zwischen dem Bekl. und der Käuferin abgeschlossenen Kaufvertrag auf ihre Wohnung bei richtiger Bewertung ein Kaufpreisanteil entfalle, der deutlich niedriger sei als der Verkehrswert der Wohnung. Damit macht sie geltend, dass sich ihre Vermögenslage, wenn das Vorkaufsrecht vom Bekl. nicht vereitelt worden wäre, um den Betrag der Klageforderung verbessert hätte, weil sie für den zu zahlenden Kaufpreis in Gestalt des deutlich darüber liegenden Verkehrswerts der Wohnung einen weitaus höheren Gegenwert erlangt hätte.

4 b) Diese von der Revision weiter verfolgte Sichtweise erfordert keine Revisionszulassung. Denn es ist revisionsrechtlich bereits geklärt, dass bei dem (Gesamt-) Vermögensvergleich, der im Falle eines verhinderten Wohnungserwerbs anzustellen ist, dem Verkehrswert nicht nur der dem Verkäufer geschuldete Kaufpreis isoliert gegenüberzustellen ist. Vielmehr müssen auch die mit dem Erwerb einhergehenden Nebenkosten (Notarkosten, im Kaufvertrag geregelte Maklerkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer) berücksichtigt werden, ohne deren Aufbringung die Kl. das Eigentum an dem Vorkaufsgegenstand nicht hätten erwerben können. Entsprechendes gilt für die Finanzierungskosten, die die Kl. ebenfalls hätte aufwenden müssen, um den Kaufpreis aufzubringen, dessen Erbringung wiederum Voraussetzung für den Eigentumserwerb war (Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 29 f.; vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, WuM 2016, 369 Rn. 19, 21 m.w.N.).

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage zu Recht insgesamt abgewiesen.

6 Es ist bereits zweifelhaft, ob - wie das Berufungsgericht angenommen hat - die Kl. das Vorkaufsrecht ungeachtet der in ihrer Erklärung bezüglich des Kaufpreises vorgenommenen Einschränkung überhaupt wirksam ausgeübt hat. Es bedarf insbesondere keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht weiter angenommen hat - der von dem Bekl. mit dem Dritten vereinbarte Kaufpreis von 300.000 € im Hinblick auf einen Verkehrswert von nur 225.000 € als sittenwidrig überhöht (§ 138 BGB) anzusehen und deshalb für die Ausübung des Vorkaufsrechts nur ein Kaufpreis von 201.052,20 € anzusetzen war. Denn ein Schadensersatzanspruch der Kl. scheitert jedenfalls daran, dass ihr auch dann kein materieller Schaden entstanden wäre, wenn der Bekl. einen Erwerb der Wohnung zu diesem Preis vereitelt hätte.

7 Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Kl. zum Erwerb der von ihr gemieteten Wohnung insgesamt Aufwendungen hätte tätigen müssen, die zusammen mit dem genannten Kaufpreis den Verkehrswert zumindest erreichen, weist keinen Rechtsfehler auf. Dass die vom Berufungsgericht berücksichtigten Aufwendungen bei Durchführung des Kaufvertrages entstanden wären, stellt auch die Revision nicht in Frage; anders als die Revision meint, können sie auch nicht etwa deswegen unberücksichtigt bleiben, weil sie auch bei einem denkbaren, aber von der Kl. nicht getätigten Deckungskauf entstanden wären.

8 Entgegen der Auffassung der Revision kommt dem Umstand, dass die Kl. ihre bisherige Mietwohnung im Falle der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts hätte nutzen können, ohne - wie bisher - Miete an den Bekl. zahlen zu müssen, für die im Streit stehende Schadensberechnung keine Bedeutung zu. Denn die jedem Eigentum innewohnende Möglichkeit, die Sache selbst oder durch Vermietung nutzen zu können, ist in ihrem Verkehrswert bereits enthalten; sie kann deshalb nicht zusätzlich neben dem Verkehrswert der Sache als Schadensposition angesetzt werden. Auch im Wege der Vorteilsausgleichung ist für diese Berücksichtigung der Miete kein Raum. Der für den Erwerb der Wohnung aufzubringende Kaufpreis stellt keine Vergütung für eine zeitlich begrenzte Nutzung dar, sondern ist auf einen Erwerb der Sachsubstanz gerichtet, aus der sich ihrerseits gemäß § 903 Satz 1 BGB eine eigentumsrechtliche Nutzungsmöglichkeit abgeleitet hätte. Der im Wege des Schadensersatzes auszugleichende Vorteil, den die Kl. mit dem Kauf der gemieteten Wohnung hätte erlangen können, entspricht deshalb schon seiner Art nach nicht der Ersparnis künftiger Mietzahlungen, so dass es für deren Anrechenbarkeit bereits wertungsmäßig an der für eine Vorteilsausgleichung erforderlichen Kongruenz mit den gegenüberzustellenden Erwerbsaufwendungen fehlt.

Wenn das Vorkaufsrecht des Mieters nicht mehr ausgeübt werden kann, weil inzwischen der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, kommt ein Schadensersatzanspruch in Betracht. Dies aber nur dann, wenn die Vermögenslage des Mieters nach dem Erwerb besser gewesen wäre, was einen günstigen Kaufpreis voraussetzt.

Das Büro- und Wohngebäude war zwangsversteigert worden; der Ersteher begründete Wohnungseigentum durch Teilungserklärung und veräußerte die Wohnung der Klägerin. Die von ihr geltend gemachte Ausübung des Vorkaufsrechts wurde nicht berücksichtigt, und der Erwerber wurde im Wohnungsgrundbuch eingetragen; die Klägerin machte Schadensersatz geltend. Der Verkehrswert der Wohnung wurde mit 225.000 € ermittelt; die Klägerin hatte gemeint, der vereinbarte Kaufpreis von 300.000 € sei überhöht, und es seien nur 201.052,20 € anzusetzen. Das Landgericht verneinte einen Schadensersatzanspruch, ließ aber die Revision wegen der Berechnung des Schadens zu.

Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision. Nach den Entscheidungen des Senats sei geklärt, dass für den Schadensersatzanspruch ein Gesamtvermögensausgleich stattzufinden habe, wobei der Verkehrswert dem (niedrigeren) Kaufpreis zuzüglich der gesamten Nebenkosten (Notarkosten, Maklerkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer) und der Finanzierungskosten für den Käufer gegenüberzustellen seien. Hier scheide ein Schadensersatz auch dann aus, wenn man – wie vom LG angenommen – nur einen Kaufpreis von 201.052,20 € ansetze, weil die hinzuzurechnenden Aufwendungen dann den Verkehrswert erreichten. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei bei der Schadensberechnung ihre Möglichkeit, die Wohnung nach Erwerb mietfrei zu nutzen, nicht zu berücksichtigen. Die jedem Eigentum innewohnende Möglichkeit, es selbst oder durch Vermietung nutzen zu können, sei im Verkehrswert bereits enthalten.

Aus den Gründen des Beschlusses erschließt sich der Sachverhalt nicht. Dazu ist auf die Urteile der Vorinstanzen zu verweisen: AG Solingen, Urteil vom 25. Februar 2015 - 14 C 204/13 - BeckRS 2016, 19849 und LG Wuppertal, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 16 S 24/15 - BeckRS 2016, 19848. Durch die Teilungserklärung waren sechs Miteigentumsanteile gebildet worden; der gesamte Grundbesitz war für 810.000 € an eine GbR verkauft worden, wobei für die Wohnung der Klägerin ein Kaufpreis von 300.000 € angesetzt wurde. Der Verkehrswert des Gesamtobjekts wurde vom Sachverständigen mit 875.000 € angegeben, so dass der Gesamtkaufpreis spürbar niedriger war als der Verkehrswert, während der Teilkaufpreis für die Wohnung deutlich höher war als der Verkehrswert. Davon ausgehend hatte die Klägerin einen angemessenen Teilkaufpreis für ihre Wohnung von 201.052,20 € berechnet (allerdings von anderen Werten als später vom Sachverständigen im Prozess ermittelt).

Festzuhalten bleibt, dass grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch nur entstehen kann, wenn der Kaufpreis zuzüglich der Nebenkosten niedriger ist als der Verkehrswert. Soll das Vorkaufsrecht des Mieters dadurch vereitelt werden, dass bei einem Paketverkauf der Kaufpreis für die Wohnung überhöht angesetzt wird, ist dies als sittenwidrig zu behandeln, und der Kaufpreis ist für die Wohnung anteilig zu ermitteln (BGH, GE 2006, 276). Auch dann muss aber – wie im jetzt vom BGH zu beurteilenden Fall – der Kaufpreis niedriger sein als der Verkehrswert. Voraussetzung ist weiter, dass der anstelle des Mieters im Grundbuch eingetragene Käufer nicht zur Rückauflassung oder Löschung bereit ist, weil sonst kein Fall der Unmöglichkeit vorliegt (MüKo/Häublein, 7. Auflage 2016, Rn. 16 zu § 577 BGB) und der Mieter vom Veräußerer weiter Erfüllung seines Vorkaufsrechts verlangen kann.